中国养老地产的创新发展

摘要：在我国人口老龄化形势越来越严峻的情况下，养老不仅在于养老金额的“量”，更在于养老的“质”上。一個有品质有尊严的老年生活对于满足老年人多样化、多层次养老服务需求，提升老年人及其子女获得感、幸福感、安全感具有重要意义。以上海“梧桐人家”国际健康颐养社区为例，通过介绍“梧桐人家”的养老设施及服务，阐述“医养结合”社区养老的做法及意义，以期为中国养老社区、老年公寓等发展提供经验借鉴。

关键词：人口老龄化;养老地产;梧桐人家

中图分类号：D669 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）04-0032-06 收稿日期：2022-03-01

作者简介：周旭明，英属哥伦比亚大学管理学博士，上海杉达学院胜祥商学院副教授。

1 引言

养老地产是指在人口老龄化日趋严重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点，以适老化设计为创新核心，配建日常生活护理、餐饮服务、医疗、康复、健康管理、文体活动等重点基础设施的新兴地产市场。与普通房地产开发相比，养老地产产业链延伸较长，涉及保险、医疗、教育、文化体育与娱乐等多个行业。市场参与主体涵盖了地产开发商、保险机构、医疗机构，以及其他业务跨界企业。当前，随着经济发展、人民生活水平提高、科学技术不断进步、医疗保障体系不断完善，人均寿命相应延长，全球正面临着“银发浪潮”的冲击。国际上对于传统老龄化社会的定义是：当一个国家或地区60岁以上老龄人口占总人口比例达10%以上，或者65岁以上老龄人口占总人口比例达7%以上，则此区域即进入了老龄化社会。以此为标准，2000年我国60岁及以上老年人口数量有1.26亿，占总人口的10%左右，可见我国在上世纪末已进入老龄化社会。根据第七次全国人口普查数据，中国60岁以上老年人口为2.64亿，占比18.70%，其中65岁以上老年人口1.91亿，占比13.50%。与2010年第六次全国人口普查相比，60岁以上人口比重上升5.44个百分点，65岁以上人口比重上升4.63个百分点。老年抚养比达到29.5%，即约3.4个劳动年龄人口（16～59岁）供养1个老年人口（60岁以上）。可见，我国人口老龄化形势十分严峻。

为应对我国日益严重的人口老龄化趋势，国家积极进行养老“顶层设计”。2013年，国务院印发《关于促进健康服务业发展的若干意见》（国发〔2013〕40号），提出要积极推进医疗卫生与养老服务相结合。2016年10月，中共中央国务院印发《“健康中国2030”规划纲要》指出要“推进老年医疗卫生服务体系建设，推动医疗卫生服务延伸至社区、家庭。健全医疗卫生机构与养老机构合作机制，支持养老机构开展医疗服务。推进中医药与养老融合发展，推动‘医养结合，为老年人提供治疗期住院、康复期护理、稳定期生活照料、安宁疗护一体化的健康和养老服务，促进慢性病全程防治管理服务同居家、社区、机构养老紧密结合。鼓励社会力量兴办医养结合机构”。2019年10月，国家卫生健康委联合民政部等部委发布《关于深入推进医养结合发展的若干意见》（国卫老龄发〔2019〕60号）进一步对“医养结合”工作进行了规范。2021年，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》指出要“实施积极应对人口老龄化国家战略”，首次将“积极应对人口老龄化”上升为国家战略，提出“完善社区居家养老服务网络，推进公共设施适老化改造，推动专业机构服务向社区延伸，整合利用存量资源发展社区嵌入式养老”。在此背景下，太平人寿斥资40亿元，耗时6年于2019年打造出一所高端养老社区——上海“梧桐人家”，以此为依托，地产、保险、金融机构、医疗机构等深度融合，行业发展主题持续多元，是“医养结合”的具体实践，对于更好地满足老年人健康养老服务需求具有重要意义。

2 上海梧桐人家概述

上海梧桐人家全称为“太平小镇·梧桐人家国际健康颐养社区”，是集生活照料、康复护理、文体娱乐等多功能于一体，辐射上海市区及周边城市，具有示范作用的医养结合型养老机构，由中国世界500强企业——中国太平保险集团旗下专业寿险子公司太平人寿出资兴建的首个旗舰型养老社区项目，由太平养老产业管理有限公司负责运营。梧桐人家坐落在上海浦东张江科学城上海国际医学园区，占地18.9万平方米，包括15.9万平方米的活力居住区和会所中心，以及1.3万平方米的疗养院等。地理位置优越：其所在的张江科学城，是一个集“医、教、研、产”为一体的新兴综合性医学园区，上海国际医学中心、质子重离子医院、曙光医院总院等各大医院就在周边，毗邻新场古镇，文化气息浓厚，距离市中心和陆家嘴40分钟车程，距离浦东机场仅30分钟车程，距上海迪士尼乐园约3公里，靠近轨道交通11号线、16号线站点（见图1）。

上海梧桐人家主体部分为金枫区养老公寓，建设有多栋小高层，是面向活力长者推出的高端养老公寓。多种房型任意选择可满足不同客户的入住需求，且房间均为南向户型，配有独立厨房、卫生间、地暖器、新风、空调等设施。全区域通用设计及适老化设施，如紧急呼叫按钮、轮椅出入母门、隔音门窗等，为满足老年人的特殊需求，各房间配有专用床，并配有专业浴缸，每日清洗。另外，每栋养老公寓一楼设置卫星会所，打造宽阔的主题活动空间。楼与楼、楼与景之间规划风雨连廊晴无日晒、雨无淋湿，游乐区可体验易普乐设施，克服一般康复训练的单调感，增加老人与儿童的互动。该社区有图书馆、休闲学院等学习场所，为计划复学的老人提供服务（见图2）。

上海梧桐人家金枫区养老公寓户型主要有温馨一居、清雅一室和颐乐双居等，具体为：①温馨一居（使用面积约39m2），卧室连通南向阳台，客厅连同餐厅，各功能空间齐备，布局合理;②清雅一室（使用面积约59m2），户型方正，南北朝向，全明户型，具有宽敞独立的会客空间;③颐乐双居（使用面积约65m2），在清雅一室的基础上，增加一间北向卧室（见图3）。

上海梧桐人家金枫区养老公寓多样可选的户型，可满足不同消费群体的居住需求。值得一提的是，金枫区中心会所设置各類活动空间，主体结构为地上四层+地下一层，秉持“功能齐全，动静区分”的布局理念，一楼生活服务包括游泳馆、SPA、超市、餐厅、销售大厅等;二楼跃动强身包括健身房、康复运动馆、餐厅等;三楼睿智养心包括老年大学、多功能厅、图书馆等;四楼综合服务包括办公区、多功能厅、娱乐空间等，而地下一楼为配套设施，包括员工餐厅、厨房等，为长者们提供了休闲好去处，极大满足了老龄人士精神文化需求。

3 上海梧桐人家“5H”服务简介

“5H”代表健康悦生（Health&Hospital）、旅居悦情（Holiday）、家之悦享（Home）、服务悦心（Hotel）、快乐悦学（Happiness）5个英文首字母。在此基础上，根据中国老人的喜好与习惯，将整体服务分为四大板块：生活服务（安居家）、餐饮服务（美食家）、娱乐服务（快乐家）、健康服务（健康家），多达145项服务可供住户选择，其中24类共91项为基础服务，涵盖住户日常中从开门七件事到健康八维度的几乎所有基本需求，让每位住户都能找到同家一样的安全感及轻松自在感（见表1）。

在基础服务体系的基础上，17类共54项为增值服务偏重于餐饮及健康服务，生活及快乐服务仍以基础类服务为主，可满足住户的个性化服务需求。

考虑到入住的老年人大多身体状况复杂，存在较多的基础疾病，对医疗及健康服务要求更为突出的情况，梧桐人家八维生活计划从日常生活：食、运动、休闲等设计定制化健康干预计划，将健康融入生活，为老人制定健康的生活方式来调理一系列慢性病。其健康管理服务涵盖：

（1）突发疾病现场急救：引进心电图、血压、血氧、呼吸、体温、EtCO2、血红蛋白、心肌钙蛋白和N末端脑钠素源水平等多维度生命体征检测系统，发现老人有异常后第一时间赶到现场，进行急救服务。

（2）急救转诊：40分钟内可达梧桐人家附近急诊医院，监护室通知120急救中心派车，管家到现场急救、保安引导120进园区，及时送往定点医院。

（3）三甲医院专家预约和全程陪同：由梧桐医护团队派专车陪同老年人及家属去医院例行检查，并提供老人就医流程协助。

（4）远程医疗服务：多位知名专家坐诊梧桐远程会诊中心，针对各类疑难病症进行远程会诊。

（5）绿色就医及住院通道：可协助预约多个三甲医院门诊挂号、VIP诊室、特殊检查或住院、手术优先安排。

（6）海外医疗通道：提供海外知名医疗机构就医渠道和专家资源，专业团队协助对接出国就医事宜。

以上这些服务无疑为住户健康安全筑起坚实全面的“安全网”以及完整可靠的健康屏障。

同时，梧桐人家非常注重健康教育，根据季节变换，梧桐人家每月推出一个特色沙龙活动主题，在轻松、融洽中学习健康知识，获得健康的专业指导（见表2）。

此外，在餐饮服务方面，上海梧桐人家也积极贯彻“健康”理念，采用符合长者生理特点的烹饪方法。比如，部分长者咀嚼能力及吞咽能力都较弱，梧桐人家餐饮团队将设计研发适合的“软食物”，不仅保有食材原本的美味，还能够咀嚼容易消化;同时，针对长者普遍存在的“三高”问题，由营养师主导，专门设计符合慢病的低糖低盐少油的食物，让住户吃的更健康。为保证食品安全，梧桐人家餐饮团队将与多家有机农场合作，持续为住户提供最安全最新鲜的无公害健康绿色食材。

4 结论与启示

人口老龄化成为21世纪全人类最重要的社会趋势之一，老龄化引发的“银发危机”迫切要求在保障养老金金额“量”的同时，注重老年生活的“质”。“十四五”规划提出“构建养老、孝老、敬老的社会环境，强化老年人权保障，发展银发经济，开发适老化技术和产品，培育智慧养老等新业态”，可见，养老地产大有可为。将从建筑设计、园林规划到房屋的标准配置上强调适老化设计，即更偏向于符合老年人相关的建筑产品开发，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常的起居呵护更符合老年人的行为习惯，“医养结合”“健康康养”已成为老年公寓或老年社区的发展趋势及目标。中国太平保险集团旗下专业寿险子公司太平人寿打造的上海梧桐人家首创“健康医疗”“温馨家园”“酒店式服务”“文娱生活”“旅居度假”等全方位5H服务理念，集高品质养老服务、个性化亲情服务、健康养生、临床医疗、护理服务于一体，开展“居家式一站式”的养老体验，根据长者的身体特点、实际需求和个人喜好，结合专业的照护评估结果，针对能力完好、轻度失能、中度失能、重度失能四个级别的长者，为其定制全过程专业照护计划，包括医疗康复方案、用药管理方案、个性化膳食方案、疾病防治方案、运动方案、心理健康方案等，使长者保持健康的体质、愉悦的心情，生理上各项功能的衰退得到有效延缓，提升生命质量。不仅实现了“保险”与“地产”的“完美结合”，更为中国房地产业特别是养老地产领域的发展注入更多的活力与“人文关怀”。

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