2022年房地产融资环境分析

连平　王运金

摘要：要稳定房地产投资增长，解决好房地产企业的融资问题是关键。保持房地产投资的稳定增长，需要保证企业资金的持续投入，而其中融资资金占比又比较大，因此改善房企融资环境、拓宽融资渠道、解决融资难题是当务之急。融资环境的改善可以通过阶段性放宽“三道红线”监管与贷款集中度管理要求;政策支持加快销售回款，提升房企融资能力;保障按揭贷款稳定增长，释放合理的购房需求;放宽开发贷与表外融资业务，稳妥有序增加并购贷;拓宽直融渠道，支持资质优良房企境内外发债融资;支持REITs、物业IPO等多种方式融资来实现。

关键词：金融政策;融资环境;金融监管

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）05-0028-04 收稿日期：2022-05-03

作者简介：连平，植信投资首席经济学家兼研究院院长，中国首席经济学家论坛理事长。

王运金，植信投资研究院高级研究员。

今年以来，国内疫情多发，消费进一步承压，短期内或难以恢复至疫情前水平。投资将成为今年稳增长的主要发力点，而房地产投资能否保持平稳增长是十分重要的一环。

1 稳定房地产投资增长关键是改善融资环境

今年政府工作报告提出要积极扩大有效投资，适度超前开展基础设施投资。一季度固定资产投资同比增长9.3%，其中房地产开发投资增速持续下行，由2021年初的25.6%大幅降至0.7%。由于房地产涉及的相关行业众多，如建筑建材、家电家具等，房地产行业下行对投资与消费的影响较大。根据测算，房地产投资增速每下降1个百分点可能导致固定资产投资减少0.3个百分点，拖累社零消费总额减少0.4个百分点;可能会拖累2022年国内生产总值增长0.1个百分点。房地产行业对经济增长直接与间接的影响可能超过30%，今年稳增长目标的实现需要及时调整监管政策，修复房地产投资增长。

要稳定房地产投资增长，解决好房地产企业的融资问题是关键。从房企开发资金来源看，2021年国内贷款与个人按揭贷款占比为27.7%，较2020年下降1.7个百分点，融资资金对房地产投资的支持力度有所减弱。今年一季度投入房地产开发的国内贷款与个人按揭贷款资金规模分别同比下降23.5%与18.8%，融资规模下降明显。一季度定金及预付款资金规模同比大幅下降31%，自筹资金规模下降4.8%，房企面临较大经营亏损风险与流动性短缺风险，见图1。在该种情况下，保持房地产投资的稳定增长，需要保证企业资金的持续投入，而其中融资资金占比又比较大，因此改善房企融资环境、拓宽融资渠道、解决融资难题是当务之急。

2 近年来房地产融资环境全面大幅收紧

2021年房地产相关融资增速持续下滑。截至2021年末，个人住房贷款余额为38.3万亿元，同比增长11.3%，自2016年末以来增速持续下降26.8个百分点;在信贷余额中的占比降至19.9%，较2020年回落0.2个百分点。房地产开发贷余额为12.01万亿元，同比增长0.9%，自2018年三季度以来持续下降23.6个百分点;在信贷余额中占比为6.2%，较2020年回落约0.5个百分点。投向房地产领域的资金信托规模约为1.76万亿元，同比下降22.8%;占资金信托总规模的11.74%，较2020年下降2.23个百分点。房企信用债存量为1.92万亿元，同比下降5.2%。房地产股权融资规模较小，全年仅为3.9亿元。房地产中资美元债融资余额为1978亿美元（约合1.26万亿元人民币），同比增长26.8%，较2021年下降约14.8个百分点。2021年末，上述前四项融资余额合计约為54.2万亿元，占社融存量的17.25%，较2020年下降0.62个百分点。如果不是2021年四季度最后两个月融资状况在政策的推动下有所改善，则全年房企的融资状况可能会比上述数字更差。

2022年一季度房地产融资情况仍不乐观。一季度个人按揭贷款同比少增2300亿元，国内贷款同比少增2792亿元，房地产开发资金的持续补充受到限制。一季度房企信用债发行同比少增528亿元;中资美元债发行同比少增142.4亿美元。部分房企面临较大流动性压力，甚至出现债务违约。

近几年房地产相关融资供给下降，部分调控政策也存在合成谬误与分解谬误问题。“三道红线”及扩大试点范围、贷款集中度管理、压降银行表外业务、推进房产税改革、“供地两集中”制度等局部合理政策叠加后，就会出现合成谬误问题，增大了房企的综合压力。收紧房地产监管政策后，部分城市预售监管加码，地方政府限购政策升级，金融机构上调按揭贷款利率、拉长贷款投放时间，又出现了一个分拆谬误的问题。多种因素叠加使得房地产融资环境逐渐严峻，一定程度上制约了开发投资的合理增长。

当前部分房企面临较大经营亏损风险、流动性短缺风险和债务违约风险。近年来疫情反复，居民收入与消费受到影响，需求与预期转弱，房屋销售持续下行，房企回款难度增大，经营亏损风险增加。受头部房企违约事件影响，整体行业融资信用受损，不少企业的信用评级或展望评级被下调，融资难度大幅增加，房企流动性难以获得及时补充。今年一季度重点房企信用债、海外债到期规模约为1835亿元，高于发行规模;三季度约有2072亿元债券到期，偿债压力依然较大，债务违约风险可能上升。如不能及时调整政策有效化解压力，部分房企债务违约风险极易向其他房企和整个行业蔓延，进而引发群体性违约，甚至形成系统性金融风险。2021年前三季度，内地上市房企资产负债率、剔除预售账款后的资产负债率、净负债率均值分别为68%、61%和73%，较2020年同期分别下降1、3和9个百分点;经过多年调整，房企杠杆率水平已有所降低，为当前放宽融资环境提供了一定空间。

3 二季度监管政策调整将改善融资环境

2021年三季度房企违约事件频发，行业信心重挫，融资难度进一步加大。2021年9月底，人民银行提出“两个维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。房企融资环境略有改善，按揭贷款利率下调，开发贷增速下行放缓。年末，中央经济工作会议强调要促进房地产行业的健康发展，随后央行降准、LPR利率下调，有效地刺激了居民购房需求。四季度个人住房贷款余额增速下降趋缓，维持在三季度11.3%同等水平;开发贷余额增速小幅上涨0.88个百分点。

2022年一季度房地产政策维稳信号更为明确。政府工作报告提出要保障好群众住房需求，再次重申稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。一季度中央及各部委多次强调支持合理住房需求的释放，防范化解房企金融风险。3月，金融委会议提出新增贷款要保持适度增长;人民银行指导商业银行更多地关注建设项目本身的偿还能力，保持开发贷款平稳投放，满足房地产建设项目的合理融资需求;银保监会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展;财政部表示今年不具备扩大房地产税改革试点工作的条件;发改委提出要着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题;住建部发文鼓励金融机构加大金融支持力度，支持保障性租赁住房。地方政府宽松性政策力度加大，融资环境有所改善。马鞍山、宁波、南宁等地放宽了公积金贷款限制，提高贷款额度，下调首付比例。郑州、南昌等超过40个城市陆续出台放松限购、限售、限贷，下调首付比、下调房贷利率、优化限价政策、放宽落户或加大人才引进、发放购房补贴、降低交易税费等多项政策，支持房地产行业健康发展。

二季度融资环境将进一步改善，相关融资增速可能触底回升，行业下行对投资和消费的压力下降。4月，人行与外管局出台的23条举措提出，要完善住房金融环境，因城施策实施好差别化住房信贷政策;不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放;适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求。未来还将进一步加大金融支持实体经济的力度，鼓励银行对首次购房家庭提供足够的贷款需求，加快贷款投放力度，小幅下调房贷利率，推动按揭贷款平稳回升。楼市相对冷清的城市将陆续取消限购政策，适度放松公积金贷款门槛，甚至下调房贷首付或者二套比例，激发市场活力。金融机构对房企融资的支持力度将有所恢复，开发贷平稳有序投放，保障房项目建设将稳步进行。证监会完善民企债券融资政策也会很快落地，房企直融渠道将有所恢复。信托等表外业务融资监管也可能会适度放松，将有效改善房企融资环境。

4 六管齐下改善房地产融资环境

经验表明，房地产行业疲软时宏观经济运行也会承受相应压力。2021年房地产业产值占名义GDP比重为6.8%，占固定资产投资比重为27.1%，对GDP间接贡献率不小。当前恢复房地产投资增长的瓶颈在于房企融资，为此提出六个方面的建议。

阶段性放宽“三道红线”监管与贷款集中度管理要求。自“三道红线”政策实施以来，房地产行业降杠杆效果较为显著，房企短期偿债能力有所增强。但近期疫情多地暴发，房屋销售大幅下降，房企面临前所未有的经营压力、流动性压力与偿债压力。特殊时期有必要阶段性放宽监管要求，适当延长达标日期，放宽各档房企有息负债年增幅，适度提升各档金融机构个人住房贷款占比与房地产贷款占比的上限，保证开发贷与并购贷的平稳有序投放。

政策支持加快销售回款，提升房企融資能力。房地产开发资金中定金及预付款占比最高，政策应支持房企销售及回款，缓解流动性紧张压力，提升房企融资能力。风险可控的情况下，适度降低首付比例，激活家庭购房需求;下调预售资金监管比例、调降预售门槛、加快预售证审批等，提高预售资金使用效率;鼓励商业银行加快贷款审批，提升放款速度。

保障按揭贷款稳定增长，释放合理的购房需求。一季度按揭贷款增长尚处合理区间，但部分地区疫情暴发，严重影响居民购房，应适当调整政策。鼓励有条件的城市进一步放宽公积金贷款条件、提高额度、降低利率;加大供给侧结构支持力度，下调库存压力较大城市的最低首付比例，下调商贷利率，因城施策解除限购限售等监管政策。商业银行可合理放宽受疫情影响较大行业从业人员的按揭贷款审批要求，适当降低收入双倍覆盖月供的硬性贷款条件。

放宽开发贷与表外融资业务，稳妥有序增加并购贷。可再次小幅降准推动LPR利率下行，刺激需求的同时降低房企贷款成本。政府部门可考虑适当降低“四证”申请条件，加快审批效率;服务机构合理评估抵押物价值;金融机构提高抵押率，提升开发贷投放效率。注重区分项目风险与企业集团风险，以项目质量为开发贷的主要判别标准，合理评估房企信用状况和偿债能力，避免对民营房企的主观性判断。合理降低信托融资监管要求，适度恢复前端融资，激发土地市场活力。稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，通过市场化手段化解风险。

拓宽直融渠道，支持资质优良房企境内外发债融资。二季度是债券清偿高峰期，房企偿债压力将进一步增大。有必要进一步优化债券发行条件，明确发行标准，简化流程，加快审批效率，强化信息披露。维护资本市场平稳运行，妥善处置债券违约事件，维持市场合理预期，提高投资人购债积极性。

支持REITs、物业IPO等多种方式融资。合理放宽融资条件，鼓励项目合作开发，通过分拆物业IPO、债转股、供应链金融、资产证券化、夹层融资等多种方式，优化融资结构，实现资金来源多元化。适当降低REITs发行条件限制，优化审批流程，进一步完善REITs税收政策，扩大税收优惠试点，修订相关法律与制度规范。