德国合作住房的历史与特点

2022-05-30杨文博

科学导报 2022年65期

关键词：德国

关键词：合作住房;社会住房;德国

一、德国合作住房的历史

国外的合作住房作为一种成熟住房保障体系，距今已有200多年的歷史，有着成熟的运作、保障模式及法律地位。19世纪工业革命快速发展，造成欧洲城市住房短缺、居住环境恶劣等社会问题。在政府无法保障居住条件的情况下，以工人为主体的中低收入群体自发结社解决住房问题。

德国的合作住房模式在欧洲比较具有代表性，并且合作住房发展历程较早。1867年普鲁士就出现了住房合作社。二战后，联邦德国为了应对住房短缺，开展保障性住房建设以及推广住房合作社。两德合并后，原东德地区再度面临住房短缺问题，联邦德国政府再次开展大规模的合作住房运动。合作住房有效地解决了战争、政治变动对德国住房体系的冲击，目前合作住房仍然是德国住房体系中的重要环节。

二、德国合作住房的主要模式

德国的合作住房主要有两种形式：社会住房与合作社住房。社会住房由愿意遵守规则的开发商承建。开发商在规定时间内承担社会义务，将住房以低于市场价提供给住户，作为回报可以获得例如低息贷款，优先土地审批等。住房合作社大多以股份制公司的形式成立，房屋所有权属于合作社，居民以购买股份的形式享有住房的使用权。两种合作住房都能享受联邦及地方政府的补贴。离开合作社时，根据不同合作社的规定，股份按照市场价盈亏自负，或是按照原价退还。

截至2018年，德国共有社会住房总量112万套，约占住房总量的3%。合作社住房总量189万套，约占住房总量的5%。德国的住房合作社拥460万居民，占德国人口的6%，合作住房约为10%德国人口提供了居所。

三、德国住房合作社的主要特点

1.政府干预支持

德国的住房市场采取的是政府强干预模式。首先，住房用地受到政府的监管与资助。市政当局可以根据项目的社会作用、影响进行综合评价，通过法律手段干预私人土地的大规模建设项目，保证起到一定社会作用，而不是将土地分配给出价最高者，并预留土地给社会住房开发商或是住房合作社。

例如汉堡市为近年公共土地上的新开发项目预留20%土地配额，让合作社通过租赁获得土地。莱比锡近年批准了一批合作社租赁土地，租期从30年到99年不等。

其次，合作住房受到政府的资助与监管。联邦政府和大多数地方州政府向所有愿意遵守法律规定的开发商直接给予补贴与低息贷款。例如在柏林和汉堡，合作社可以通过无息或低息贷款获得来自联邦的财政支持，用于建设以及购买建筑。满足条件的住房合作社可以免交联邦公司税。此外，政府对于合作住房项目进行严格的审查，确保其起到社会功能，住房变更用途以及商业化转型都受到限制。

2.健全完善的相关法律

德国对于合作住房及相关组织有较为完善与严格的法律。《联邦合作社法》于1889年首次通过，经数次修订沿用至今。该法规范了合作社的组织规则、商业行为，将合作社定义为造福其成员的企业，规定了合作住房的集体互助、非营利原则。它对解散合作社和合作社资产商品化、私有化设置了障碍，但并没有完全阻止。此外还有《租金管制法》规定了业主的义务和责任，包括租金上限以及上涨幅度等。以上法律对合作住房的盈利化转型做出了限制，一定程度确保合作住房的稳定发展。

3.特殊的融资体系

德国住房融资别具特色，除审查机制严格之外，融资渠道多元化也是特点之一。德国很多金融机构从事住宅相关贷款，主要包括储蓄银行、抵押银行、住房与互助储蓄银行、信贷合作社、保险公司、商业银行等。此外，德国大型合作社还拥有自己的储蓄机构，用来吸纳成员的存款，利率略高于商业银行。为住房合作社提供了周转和运营的资金。

德国的住宅金融政策、多年来比较低的贷款价值比，严格的资信审查和较低的通货膨胀率，长期以来政府和各类非盈利组织以低息、无息和长期贷款等多种方式为合作住房组织与住户提供资金援助。多元化的融资有利于金融机构分散风险。

4.广泛的受众

德国住房政策一直有为“广泛阶层”服务的理念，社会住房的入住资质上限非常高。想使用社会住房的人需要向当地住房办公室申请，申请人家庭收入需要低于规定上限。在六、七十年代，德国70%人口有资格使用社会住房，即使根据现在的规定，仍有40%人口拥有入住资格，并且入住资格是永久的，入住后收入超过规定范围也被允许继续居住，只须支付额外的租金税。

此外，联邦州政府也可以直接分配住户给社会住房，根据《联邦住房促进法》规定，市政当局有权将社会住房分配给低收入群体。指名的住户必须被社会住房所有者接受，例如不来梅和柏林已经与社会住房的业主签订合同，业主承诺每年将固定的住房配额留给弱势群体。广泛的受众群体不仅促进了社会住房的发展，还使弱势群体得以安居，促进社会的和谐稳定。