富力续命三年

李惠琳

富力地产的两位老板李思廉、张力，激进自救，终于得救。富力成为首家完成境内外债券整体展期的内地房企。

11月10日，富力发出公告，已发行的全部境内债券共8笔获得展期，加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上，总额为135亿元。

今年7月份，富力已经完成10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元），还款期限全部延长3-4年，涵盖了公司所有中长期境外美元债。

由此，富力合共467亿元的境内外债务问题，迎来转机，也为李思廉、张力获得了至少3年的喘息时间。

富力方面表示，“境内和境外债券的成功重组，大幅降低了近三年内的中短期债务压力，为公司改善经营、迎接市场复苏争取到宝贵的时间窗口。”

行业曙光频现，投资者信心大增。11月11日收盘，富力大涨17.46%。

债务重组

7月份一完成境外债务重组，李思廉、张力就把精力集中到处理境内债务上。

8月24日，富力旗下所有存续公司债券停牌，被视作要开启境内债务谈判的信号。两个半月之后，好消息落地。

富力本次展期的8笔境内债券中，有两笔为2022年内到期，其余6笔在2023年5月前到期。

作为协议的一部分，富力在10月31日向每个持有公司停牌债券的证券账户，兑付不超过2000张（含2000张）债券的本息。

债券兑付工作后，存续债券中的“19富力01”余额清零并完成摘牌。

“整体展期事项能够有效缓解流动资金压力，有利于改善公司整体财务状况。”富力方面表示。

能够实现境内外债券整体展期的国内房企，富力是首家。

过往遭遇流动性危机的房企，多数只能获得一只或几只债券展期，还款期限通常延迟1年左右。

而富力债务规模大，背后牵扯大量投资者、债权人的利益博弈，整体展期难度极大。

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，富力债务重组方案通过，是债权人出于利益的理性考虑。

“债权人充分认知到，国内楼市短期内很难恢复，而保交楼又成为优先事项，如果不对债务进行重组，只能迫使房企破产重整或清算，对维护债权人的利益非常不利。”

柏文喜告诉《21CBR》记者，给予足够长的缓释时间让房企维持运营，并且不发生实际控制人变动，符合债权人利益最大化。

摩根大通负责富力的境外债务重组，其中国房地产投资银行部负责人郗方朔提到，“企业本身的运营能力以及资产质量，是获得投资者信心的基石。”

截至2021年底，富力拥有土地储备总可售面积约5000万平方米，以及大量资产价值可观的投资物业及酒店组合。这为未来偿债能力提供了确定性。

柏文喜提到，富力承担债务的诚意，以及为重组付出的努力也是闯关成功的因素之一。

富力以两处海外资产——伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾，作为其10只美元债展期的增信措施。

此外，对于合格票据持有人和不合格票据持有人，富力还对每1000美元票据本金支付5美元。

柏文喜认为，富力完成债务重组，为其他陷入流动性困境的房企提供了可供借鉴的经验。

富力完成10支美元债展期后，合景泰富也在摩根大通协助下，完成了16亿美元高级债券的交换要约。

尚未脱困

不过，债务重组完成，并不意味着富力彻底脱困。李思廉、张力的债务压力仍不轻。

截至2022年上半年，富力的账上现金余额仅20余亿元，有息债务余额高达1262.45亿元。

除了469.30亿元公司信用类债券外，还有银行贷款余额579.77亿元、非银行金融机构贷款123.93亿元、其他有息债务余额89.45亿元。

房企化債的核心在于销售，“真正的脱困还有待市场回暖。”柏文喜认为。

如何恢复流动性和造血能力，是李思廉和张力接下来的考验。

过去三年，富力暂停拿地，以开发存量城市更新项目为主，资金需求量大，开发和回款周期相对更长，转化速度有限。

今年前10个月，富力累计总销售收入约352.2亿元，同比下跌66%，销售面积约259.92万平方米。

为了加快转化，今年9月，富力与招商蛇口、中信证券、中国华融签订框架协议，以位于大湾区的城市更新储备资源为基础，推动合作。

“订立协议将有助于实现集团华南区域城市更新项目价值释放，缓解集团流动资金压力。”富力表示。

富力同时加强了资产处置的力度。

今年3月至5月，富力接连出售英国伦敦房地产项目Vauxhall Square、英国伦敦Thames City项目50%股权、海口大英山新城市中心项目，合计回笼资金42亿元。

而此前从万达王健林手中买下的酒店项目，也被李思廉、张力摆上货架。9月5日，北京富力万达嘉华酒店出售给北京英协置业投资有限公司，获得资金5.5亿元。

只是，相比巨额债务，出售资产获得的资金，杯水车薪。

富力称，未来将继续开发优质土储、加大销售及回款力度、积极推进非核心资产出售、管控资本支出等，改善经营状况。

11月8日，交易商协会官网发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约2500亿元民营房企债券融资。

政策面上传来利好消息，富力的希望又多了几分。