救市的领跑者：郑州

十一侠

2月18日，郑州召开了郑州市委全会暨市委经济工作会，郑州代市长何雄发表了讲话。在提到郑州房地产市场时，何雄表示：“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题。”对此，何雄发表了一段讲话，归纳起来，核心主要有三点;

一是人口。从2022年开始，郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑。

二是政策层面降低交易成本。郑州计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。

三是货币化安置。在城中村改造货币化安置三年计划。

该讲话一出，迅速引起坊间大讨论。因为这是一个三位一体的救市体系;留住大学生，等于留住了庞大的刚需人口;货币化安置，等于定向释放强大的需求;取消差额税，等于注入了强大的流动性。

这跟去年全面收紧的房地产政策形成鲜明对比。没想到，10天之后，郑州出台了更详细的房地产救市政策，震惊了所有人。业内人士把这些政策，总结为郑州稳楼市18条。纵观这18条，可以说这是2016年市场调控到今天，7年来全国范围内最重磅的一次救市政策。在这份细则中，从需求端、开发端、金融端等层面进行了全面救市政策的制定。

政策解读

政策原文：鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

解读：在之前的限购政策中，家庭有两套购房资格;单身一套。现在允许投靠家庭再新购一套，因为这个投靠没有硬性的约束，因此该政策相当于直接将购房资格放开，允许家庭可以购买三套。

政策原文：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

解读：这是整份文件中最重磅的政策。

只要你将首套结清，购买第二套改善商品住房，就可以执行首套房贷款政策。但这里并没有对改善住房做任何界定，比如说面积必须在140平方米以上之类。

所以，这等于是在控制居民杠杆的情况下，全面促进住房消费之下，所放松的限贷政策。

政策原文：实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主。

解读：这一次的信号明确指出，要大力推动货币化安置。

中国楼市一共有三次大行情，最厉害的一次是2015年蔓延整个全国市场的楼市大轮动。

2015年的行情，正是在棚改货币化之下，启动大量的基础货币直接向楼市定向放水，最终水漫之后再无洼地，直接将中国楼市推向最高光的时刻。

毋庸置疑，郑州此次启动货币化安置，真的是被逼急了，这是能促进楼市活力的最有效手段之一。

政策原文：合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量;在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。

解读：这也是很关键的一个政策。我们都知道，供需是一个市场冷热很关键的指标。

供需失衡分为两种情况，当供应远远大于需求时，就会造成卖方市场的恶性竞争，最终量涨价跌，造成市场下行的情绪;当需求远远大于供应时，则会全面进入卖方市场，价格急升，造成市场火热的看涨情绪，2021年的合肥行情就是如此。

过去6年来，郑州市场正是处在供应远远大于需求的阶段，沿着郑州三环，不管是城南还是城西，遍地都是无限量供应的万亩大盘和千亩大盘;在2021年的三次集中土拍中，近6000亩宅地几乎全部集中在主城核心区，导致环外和环内全面的超量供应。

政策原文：保证金下调至20%，出让金可一年内分期。

解读：这一新政减轻了房企资金压力，加快开工、销售速度。按照通知要求，郑州此次下调土拍保证金比例至20%，剩余部分一年内实行分期缴纳，这实际上是减轻了房地产开发商的资金压力，提供了资金支持政策。同时，政策也加快了项目开工、销售节奏，精简审批程序，将工程建设项目审批时间控制在54天，该政策减轻了房企拿地的资金压力，加快了房企开工、销售速度，对房企来说是十分利好的，也有利于房地产市场的内部良性循环。

在这些政策之外，还有一个非常重磅，但并没有写进政策文件的措施，那就是取消二手房交易中20%的差额税。有报道称，目前已成交的二手房交易中，对于满足相关条件的，免征20%的差额税。这对于郑州市场来说，是最积极、也是最重磅的救市信号之一。

一直以來，郑州在二手房交易中，所执行的都是全国最重的20%的差额税。在中国境内，执行这一税额的城市只有两个，一个是北京，一个是郑州。若此举正式实行，那么将有利于促进大批的置换需求，从而带动市场活力。

郑州救市政策的背后

对于此次郑州房地产政策调整，综合来看，这是一个层层递进的救市逻辑，从需求端、供应端、金融端再到交易端，是一个关于促进楼市稳定发展的积极信号。

然而，此次郑州救市的背后，则充满着无奈和心酸。

在2016年7月到9月，郑州楼市狂飙了3个月之后，迅速走向了下行路径。从2017年下半年到今天，一路阴跌了整整5年。

2021年情况变得更糟。洪水和三轮疫情使得经济遭受重创，将整个市场几乎陷入冰冻。眼下正是中国楼市政策的一个窗口期。全国稳楼市的信号也在增强。从政府工作报告再到地方两会，都有稳楼市的政策出台。此次郑州救市，一定不会只此一家。郑州也许给全国的救市，开了一个口子。

研究郑州的救市政策之后，我们会发现有一个政策不仅没有放松，反而更严格了，那就是限价。所以，只要价格不变，统计数据不变，那么郑州救市就完全不算超纲。

可以对比杭州。过往6年，是郑州失落的6年，却是杭州楼市疯狂的6年。但是用5年的长线去看，你会发现杭州楼市热归热，但一直在执行严格的限价，价格一直在政策允许的范围内稳步前行，并由此产生了严重的倒挂。

在中国的重点城市中，郑州是典型的靠城市化做大做强的核心城市。这也是大多数中西部城市发展的核心逻辑之一：通过城市化不断做大做强区域首位度，从而带动城市发展和经济发展。所以郑州的稳楼市政策，在全国都具有重大意义。

目前，郑州稳楼市的政策还没被叫停。这或许可以让我们期待，一个春天的到来。