农村产权资产评估存在的问题及对策研究

陆建强

关键词：农村产权;资产评估;现状;对策建议

中图分类号：F323        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2022）12-0087-03

农村产权交易是党中央、国务院落实农村集体产权制度综合改革的重大举措之一，是落实农村土地承包经营权“三权分置”改革成果的需要，也是深化农村“三变”改革的必然要求。对农村产权开展资产评估，是对农村产权资源资产进行价格确认的必经途径;是推动农村产权有序、规范流转的前提条件。但是，当前的法律法规、政策文件均未对农村产权资产评估的类别、方式、流程等作出规范，不利于农村经济的持续健康发展。

一、相关研究综述

当前，农村产权交易的核心是农村土地承包经营权的流转交易。对农村土地经营权开展资产评估时出现的问题，是困扰和制约土地经营权抵押贷款有序推进的瓶颈，是交易双方和金融部门关注的焦点。如何建立健全规范有序、市场认同、风险可控的评估机制，全国各地尚没有统一的标准和规定。如何有效破解资产评估这个难题，成为各地农村产权交易平台努力探索推动、试点推进的重要任务。围绕如何破解农村产权资产评估这一难题，笔者先后到贵州省盘州市农村产权交易中心，盘州市鸡场坪镇农村产权交易中心、歹马农村产权交易代办点、竹海镇、翰林街道办、两河街道办、坪地乡以及部分商业银行等地和部门深入开展了有针对性的调研。在上述地方，一是向他们说明開展农村产权评估的意义、存在的困难和问题，以及破解这一问题的路径。二是认真听取业务工作人员、村干部、网格员的回应，听取他们的意见建议，如歹马村王支书介绍了合作社土地入股流转的情况后，建议对数量较小的交易由交易双方直接评估;坪地乡吴辉建议为方便群众填写，要尽量使评估材料简单化、明白化。三是与合作社理事长、成员和银行业务人员进行座谈，深入沟通交流，进一步确认问题的表现形式等。四是在调研的基础上，认真查阅了《资产评估法》《农村土地承包法》等文件，发现农村产权评估难题在基层是可以采取措施予以破解的。

二、当前盘州市农村产权资产评估现状及存在的问题

以土地经营权为主的抵押贷款是盘州市当前最主要的农村产权交易品种，2019年以来共完成交易26 256万元，交易面积23 862亩。

2019年，盘州市农村产权交易中心累计完成各类农村产权交易业务150宗，交易涉及农户1 534户，交易面积18 972亩，交易金额达19 922万元。其中，完成土地经营权抵押登记132宗，抵押土地经营权7 080亩，累计实现抵押贷款5 278万元;完成交易鉴证6 635亩，交易金额达6 749万元;探索开展资产评估，组织对5 256亩承包土地的经营权进行了资产评估，总评估值达7 894万元。2020年，累计完成各类农村产权交易业务58宗，交易面积4 890.48亩，交易金额达6 328.13万元。其中，完成土地经营权抵押登记36宗，抵押土地经营权600.5亩，累计实现抵押登记905.5万元;完成土地经营权合同备案登记20宗，备案登记4 074.53亩，备案登记金额4 817.53万元;开展资产评估2宗，评估土地的经营权212.21亩，评估值605.1万元。

2019年，盘州市共有6家银行参与土地经营权抵押贷款业务，它们分别是中国农业银行、农村信用社、邮政蓄储银行、中国工商银行、交通银行、万和村镇银行。2020年，仅有农村信用社、邮政储蓄银行和中国农业银行3家参与了土地经营权抵押贷款，共有5个乡（镇、街道）实现了交易突破。

2019年抵押登记共132宗，其中，个人121宗（共1 910.38亩。涉及金额1 793.5万，占总交易金额33.9%），集体11宗（共5 170.18亩。涉及金额3 485万元，占总交易金额66.1%）。2020年抵押登记共36宗，其中，个人35 宗（共398.5亩。涉及金额725.5，占总交易金额80.1%），集体1宗（共201亩，涉及金额180万元，占总交易金额19.9%）。已正常履行完债权，到盘州市农村产权交易中心注销解押的共有7户农户，共100万元的贷款解押。

目前，我国资产评估行业划分了资产评估、土地评估、房地产评估、估价，矿业权评估、保险公估和旧机动车评估等6种专业类别。但在执行过程中，仍然存在一些问题：一是有关的法律法规并未将农村产权资产评估作为一个单独的种类列出，农村产权在评估中要怎么开展、按照哪样的方式和流程来开展，以及评估后的成果如何运用等都未有明确的指导意见和政策文件，对开展农村产权交易造成了严重的瓶颈障碍。二是农村产权涉及面广、内容复杂、对不同对象开展评估所需的政策文件、技术支撑、专家从业人员等均不完全一致，这给开展农村产权资产评估带来了相当大的困难。因此，要探索建立一种依法依规、符合市场需求，兼顾各方利益的相对公平的评估模式，显得尤其重要。

三、破解评估难题的对策建议

（一）紧扣政策、明确重点，找准切入点

在《中华人民共和国资产评估法》中规定：“评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产……进行评定、估算”“评估专业人员包括评估师和具有实践经验的评估从业人员。”①在《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》中规定：“借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式确定农村土地经营权价值。”“推进建立县……农村产权流转交易平台，建立承包土地的经营权抵押、流转、评估和处置的专业化服务机制，完善承包土地的经营权价值评估体系……。”②在《中华人民共和国农村土地承包法》中规定：“承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案……”③在实际工作中，可以探索出四种农产权资产评估方式，分别是交易双方自评估、行业评估、组建农村产权资产评估小组和引入具有合法资质的第三方评估。

（二）组建农村产权资产评估小组开展资产评估

组建农村产权资产评估小组开展资产评估是在充分尊重交易双方意愿、保障群众权益的基础上，对集体产权数量较大、情况较复杂的农村产权，由交易双方提出申请，在申请得到同意后，由市农村产权交易中心按照一定流程组织开展评估工作，并出具评估结果报告。该评估方式共分评估预备阶段和评估阶段两个阶段进行。在评估预备阶段主要完成的任务：一是在实地踏查评估标的物现状，充分了解、听取交易双方对土地经营权地形地貌、土地现状、产业布局等情况介绍和陈述说明;二是确定参评专家人员范围、数量等事项;三是由召集人提议，全体与会人员用举手表决的方式，表决通过本次资产评估小组组成人员，评估小组监督人员、记录人员等，讨论决定回避事项等。在评估工作阶段，所有评估小组成员的任务：一是集中讨论评估标的物的详细情况，对评估预案进行充分讨论并修改，经评估小组成员共同决定后形成正式的评估工作议案;二是评估小组成员严格参照评估议案，坚持实事求是、独立客观的标准，对土地经营权和地上产业情况独立完成评估报价;三是评估小组现场发布评估结果报告;四是对评估结果进行公示公开、接受监督，经公示无异义后由农村产权交易中心出具加盖公章的结果认定报告。

（三）推广交易双方自评估

凡是农户个人与银行发生的交易数量较小的评估，一律按照交易双方共同参与、共同评估、共同确认的价值为主。在此大力倡导这种评估方式，比如围绕农信社针对农户的信用贷款业务，由于涉及交易面积数量小，情况不复杂，则交易双方可用自评估的方式解决。

（四）探索開展行业评估

即按照“哪家的孩子哪家抱”和“行业人办行业事”的原则，分行业、分种类、分版块组建评估团队，开展行业评估。比如盘州市的茶叶、刺梨、精品水果的评估就要倡导这个评估方式，以此增强评估的公信力和说服力。

（五）按照流程合规引入第三方评估机构，丰富评估体系

重点解决对评估要求严格的工商银行、邮储银行对评估结果确认难的问题。切实为交易双方提供行之有效的评估问题，为交易双方成功交易提供了服务。

（六）严格标准要求，严守底线思维，扎实推动评估工作落实

一是始终将开展资产评估作为拓展农村产权交易的切入点，在围绕农村土地经营权开展抵押贷款的过程中，坚持按照贷款银行的评估需求提供不同的评估服务，明确涉及集体产权、集体交易的要评估，交易数额巨大的，交易情况复杂的要评估;二是明确凡属权属不清、有矛盾纠纷的不评估，个人产权交易的不评估的“两评两不评”工作原则;三是建立评估机制，认真推动领导小组评估。相关部门通力协作，认真抓落实，要认真结合已有的《盘州市农村土地经营权流转价格指导意见》《盘州市土地经营权评估工作细则》《盘州市农村产权资产评估小组工作制度》《盘州市农村产权资产评估小组专家人员管理制度》《盘州市农村产权资产评估监督制度》等，在抓制定落实上下好功夫，确保制度落实见效。

（七）优化评估流程，简化评估程序

一是要严格围绕群众的需求，认真优化评估流程，去掉可要可不要的程序，去掉没有明确规定的流程，做到简明快。二是针对农信社网点众多的特点，重点推动交易双方自评估，精简掉所有不必要的材料，以最简单化的流程开展评估工作。针对其他行的情况，也要做到言简意赅，方便操作。三是坚守服务宗旨，不给交易双方增加交易负担，不得收取任何评估费用。

四、需要进一步思考与探索的两个问题

（一）缺少机制体制保障，合法性问题受质疑

盘州市的农村产权交易工作，虽然开展了对以土地经营权为主体的农村产权资产的评估，但由于受国家政策层面等的影响，盘州市的评估还仅局限于很小的范围内，在林权林地、水域、农村知识产权等领域还未真正探索开来，其评估方式、结果还没有得到真正的认可，与国家评估法的规定和市场的需求来看，其合法性与适用性的矛盾仍然存在，很多工作仍需在今后的工作中，从基层再探索、再突破。

（二）评估程序不够规范，评估结果不够准确

在开展工作的过程中，无论是借贷双方的自评估，还是组成评估小组集中开展评估，其评估标的物认定、评估流程、评估结果在规范化、标准化、责任化方面都还存在许多问题，这也为下一步的探索留下了很多不确定性问题。在这方面，盼望着国家相关部门能给予更多的顶层设计、理论指导、政策支持，助推农村产权资产评估工作能走得更稳更远，推动农村产权交易这项改革工作走得更快更好。

结语

资产评估是通过资产的价值优化资源配置的重要工具，是维护社会秩序、促进市场公平竞争所不可或缺的。尽快建立与现代市场体系相适应的农村产权资产评估制度，是完善市场经济体制，促进市场经济健康发展的迫切需要。随着农村集体产权制度改革的深化和农村“三变”改革的升级发展，农村集体经济组织、农民个人对农村产权流转需求将日益增加，市场潜力巨大。为防止国有资产流失、维护公共利益、保护各方合法权益，今后应加强农村产权资产评估方面的研究，以建立依法有序、客观公正的农村产权资产评估体系。