村改居社区物业治理共同体：逻辑理路、实践形态与优化路径

沈 迁

(华中科技大学 公共管理学院，湖北 武汉 430074)

一、问题的提出

十九大报告提出，“完善共建共治共享的社会治理制度，加强和创新社会治理，提升基层治理水平”。而村改居社区治理是我国最基层的治理。随着城市化进程的推进与城乡一体化政策的实践，城乡社会逐步被纳入政府发展战略，征地拆迁现象与村改居社区建设成为中国城乡社会发展的产物。村改居社区因其亦城亦乡的过渡性[1]、群众诉求的多样性、治理事务的复杂性等多重要素的混合特征，导致社区治理难度增加并日益成为城乡一体化实践的薄弱环节。这表明村改居社区建设不是简单的农民“上楼”过程，其治理样态显然不同于一般意义上的城市社区，它是总体性治理过程，其对基层治理理念与治理能力提出了新要求[2]。

村改居社区作为政府行政主导下的发展选择，直接改变了城乡社会的居住空间与生产生活关系。虽然从制度身份上实现了农民向居民的转变，但其行为方式依然表现出明显的本源性与依附性[3]，进而导致村改居社区普遍存在居民参与社区治理意愿不足的问题[4]，形成居民对基层政府与基层自治组织的深度依赖，且集中反映在物业治理问题上。笔者在重庆市、武汉市、南京市与深圳市等地村改居社区调研时发现，街道信访案件中60%涉及物业事务反馈和物业治理纠纷，有的街道甚至达到80%，这种纠纷不仅极大地困扰着基层政府，也使物业治理问题成为影响村改居社区稳步转型与治理有效的关键。作为一种介于农村社区与城市社区之间的过渡型社区，村改居社区物业治理模式既不同于农村社区粗放简约型的物业治理样态，也不能完全照搬城市社区的市场化运作模式。村改居社区物业治理模式选择处于城乡一体化实践的核心地位，直接关乎基层稳定与民生保障。因此，村改居社区物业治理模式及其产生的治理效能成为各界研究课题。

针对村改居社区物业治理模式的选择问题，学术界主要有三种观点：第一种是社区自管模式，这一模式主张社区自管物业，并能够有效回应居民诉求，借用传统权威资源进行治理，提升物业治理水平，保障社区治理秩序[5]。第二种是政府协管模式，主张国家权力的介入，依托行政手段推动社区转型，由地方政府给予政策与资金支持，街道办事处成立国有物业公司。相关研究认为村改居社区需要建立起适应自身发展阶段的社区治理体制，物业事务的治理是必要的[6]。第三种则是商业物管模式，同城市社区一样，通过公开招标聘请专业化的市场物业公司。此种模式强调市场化物业在改变居民生活习性方面具有效率优势[7]。物业治理对于村改居社区而言，是新出现的一个基层治理的重要维度，然而物业管理模式的选择具有无序性，三种物业治理模式均难以有效回应基层治理需求，导致村改居社区物业治理效能低下[8]。梳理关于村改居社区治理困境的文献发现，物业治理无序的缘由指向三方面：一是物业治理主体权责利失衡。村改居社区产生现代物业治理事务，涉及维修基金使用、公共空间维护与物业纠纷调解等，这对于基层政府与基层自治组织而言形成挑战，物业治理主体责任不明晰，引发权责利失衡[9]。这主要是因为，一方面基层自治组织资金不足与利益激励有限，缺乏物业治理观念，将责任抛给基层政府；而另一方面基层政府治理幅度过大，难以积极回应居民诉求，产生物业治理主体关系失调的问题[10]。二是物业治理事务边界模糊化。村改居社区与完全市场契约的城市社区不同，群众认为“上楼”是行政主导的结果，物业治理事务与其无关[11]；另外也不同于农村社区，个体化产权观念强，社区公共利益与个体利益有交集，导致物业治理事务边界模糊化，出现空间争夺，进而引发物业治理纠纷[12]。三是物业治理共同体意识缺乏。过去村落共同体意识形塑村民自觉性，促成农村社区简约化的物业治理格局[13]；而村改居社区熟人社会属性弱化，社区共同体意识不足，以物业治理事务为中心的矛盾纠纷事件增多，基层自治组织治理能力有限，无法独自面对专业性强和利益密集的物业治理事务，导致物业治理处于无序状态[14]。

学术界关于村改居社区物业治理模式的思考较为全面，但也缺乏三点思考：一是“上楼”群众的身份不能简单地等同于市民身份，忽视其农民属性将难以有效回应村改居社区治理诉求；二是过于关注物业模式本身，忽视了村改居社区的过渡性阶段在相当一段时间内都将存在的社会事实，从农村社区到城市社区的空间变革，需要构建一种全新的物业治理模式，进而提升社区治理效能；三是物业治理主体权责利失衡、物业治理事务边界模糊化、物业治理共同体意识缺乏等困境表明，村改居社区物业治理模式不是单一路径下的选择，受国家、社会与市场三种路径思维共同影响，理顺物业治理主体关系成为物业治理困境破局的核心。要解决以上问题，首先需要从理论上溯源村改居社区物业治理的演进历程与视角转换，指出村改居社区物业治理共同体的逻辑理路，厘清物业治理何以成为村改居社区治理的重要内容与维度。

二、村改居社区物业治理共同体的逻辑理路

社区物业治理主体关系直接关乎村改居社区治理效能。对村改居社区物业治理研究文献的梳理以及物业治理实践的分析发现，社区自管模式、政府协管模式与市场物管模式指向不同的物业治理主体关系，并与近年来村改居社区治理研究的宏观视角相契合。市场物管模式凸显物业服务的专业性与规则性，认为农民与市场的对接有利于快速推动农民市民化进程，反映的是规则导向的“市民化视角”；而社区自管模式与政府协管模式均强调村改居社区是国家行政主导的结果，行政主导者对于“上楼”农民具有治理责任，主张村改居社区实现有序治理是转型前提，形塑了责任导向的“国家治理视角”。基于两种宏观视角的理论梳理与现实研判，提出本文分析框架：共同体导向的“治理共同体视角”。厘清三种视角转换的理论由来及演进的逻辑理路，有助于村改居社区走出物业治理困境，进而推动村改居社区物业治理共同体的达成。

(一)市民化视角：农民—市场的规则关系

市民化视角认为村改居社区的走向是城市社区。按照城市化的发展进路，村改居社区治理应以进步的现代城市社区治理体制取代传统的农村治理体制[15]，突出“商品化”即市场这一因素在农村日常生活变迁中的重要影响[16]，进而实现农民市民化。这一视角将村改居社区农民身份等同于城市社区“市民”身份或是“业主”身份。为了顺利实现市民化，需要引入现代物业治理，促进农民与市场进行对接，树立现代城市规则意识与公民身份意识[17]。农民—市场的关系实际上被视为业主—市场的关系，规则性将淡化农民属性，市场在农民市民化进程中发挥重要作用。构建业主身份的有效性正在于强化社区规则的约束力，尤其是要修正一些相对随意的农村生活习性，例如晾晒、搭建等问题，从而使其更好地适应社区生活[18]。市民化视角衍生市场物管模式，依托市场物业推动农民积极转变生活习性与形塑物业治理观念，只有降低农民对传统村落关系网络与基层自治组织的依赖，村改居社区物业治理困境才能得以根本解决。相应做法包括引入市场物业、成立业主委员会与农民缴纳物业费等，强调社区成长离不开业主意识的培养与规则意识的形塑，农民主动参与物业治理有利于解决物业治理纠纷，进而实现村改居社区向现代成熟的城市社区的有效转型。其典型实践是深圳市龙岗区与南京市溧水区的村改居社区，认为多样化的物业治理活动、完善的物业治理规则能够保障农民社区契约意识的生成。总之，市民化视角立足于规则导向的城市化路线，通过市场物业的引入转变农民身份与构建城市社区治理体系。

(二)国家治理视角：国家—农民的责任关系

国家治理视角与市民化视角不同，它将村改居社区定位为城乡基层社会的交织空间。国家在村改居社区转型中负有浓厚的治理责任，具备干预村改居社区治理的权威力量与组织机制，能够主体性地将国家观念引入社区物业治理体系中，通过行政身份领导和参与社区物业治理体系的构建，最终提升村改居社区治理效能[19]。国家治理视角认识到直接引入市场物业将难以维持社区稳定，一旦忽视基层政府和基层自治组织在村改居社区物业治理中的领导角色，村改居社区治理转型将面临巨大挑战，这也表明国家在引领农民私人生活变革中的核心作用，进而形塑了国家—农民的责任关系[20]。国家—农民的责任关系表明村改居社区物业治理主体关系中市场主体的弱化，市场物业本质上是对物的管理与对人的服务，却无法有效对接村改居社区，主要反映在农民生活习性难以适应市场规则，容易出现违规行为，而市场物业没有相应的执法权，缺乏治理权威[21]。事实上，国家治理视角基于村改居社区物业治理中权力主体差异表征为行政治理视角与集体治理视角，前者强调基层政府行政主导村改居社区物业治理的合法性，物业治理水平与住房条件联系紧密，这要求基层政府开发建设村改居社区时权力介入与资源输入，进而有序建设基层政权；后者明确基层自治组织的集体责任，基于社会合法性来源的维系，主动升级公共服务质量与提升物业治理水平，保障基层自治组织稳定转型。上述两种治理视角分别指向政府协管模式与社区自管模式，政府协管模式的代表是重庆市荣昌区与武汉市东湖高新开发区，物业管理公司由街道拨款资金成立，服务于村改居社区，不面向市场，强化街道治理社区的能力；社区自管模式以武汉市汉阳区为典型，基层自治组织延续农村集体责任，将物业治理纳入社区治理体系建设，夯实社区治理能力。因此，国家治理视角是国家治理理念与治理权力在村改居社区治理体系建设中的实践[22]，它通过资源下沉街道与社区的方式服务农民与推动社区转型，实现国家主导下的社区物业治理机制的创新。

(三)治理共同体视角：国家—农民—市场的共同体关系

社区物业治理作为一种准公共产品来推进村改居社区治理有序进行，社区物业治理离不开国家力量与市场规则的共同作用，其不仅是市场服务行为，更是基层治理行为[23]。社区自管模式基本延续农村时期村委会大包大干的做法，对集体经济能力有一定要求；政府协管模式处处彰显基层政府的影响，忽视基层自治组织的主体作用，其属地管理责任被基层政府所替代，容易造成“社区悬浮化”和政府财政压力；而市场物管模式往往会引发社区失序。物业治理主体权责利失衡、物业治理事务边界模糊化和物业治理共同体意识缺乏等内在困境没有得到根本改善，“社区悬浮”与治理失序等外在困境将难以扭转。市民化视角的优势在于凸显农民的主体性，在于推动农村—城市文化之间的身份转型，但其理论弊端明显。将农民—市场关系等同于业主—市场关系，简化农民融入社区的过程，将村改居社区居民身份片面地理解为城市社区业主，忽视了“农民”身份属性长期存在的社会事实，没有认识到村改居社区物业治理困境的实质以及农民期待国家介入的诉求，一旦割裂国家与农民之间的治理责任，市场失灵的问题将难以避免。国家治理视角的出发点在于保障社区民生和维持社区治理秩序。物业治理离不开国家力量与政府资源，国家—农民之间的责任关系实际上与国家—社会关系中的国家中心地位相一致，强调国家力量介入的必要性[24]。然而国家治理视角无法建立村改居社区物业治理的长效机制，它的权力介入与资源支持不利于社区成长，农民依赖心理日益严重，对缴纳物业费产生抵制情绪，也对基层政府与基层自治组织的经济能力形成挑战。此外， 国家治理视角的两类核心主体——基层政府与基层自治组织缺乏权责分工机制，物业治理的专业性与市场性大打折扣，物业治理主体之间的不对等关系导致治理规则缺失，因此国家治理视角指向的政府协管模式与社区自管模式在社区培育上收效甚微。事实上，村改居社区物业治理困境的破局不是单一视角下的模式选择，社区物业治理体系的构建是多种视角融合推动的过程，本质上要求物业治理主体之间协商与合作[25]。

基于此，本文认为应以市民化视角和国家治理视角共同作用于村改居社区物业治理体系的建构，这就要求国家—农民—市场共同形塑村改居社区物业治理体系。研究表明，通过培育社区共同体，能够为物业治理结构提供行政资源与社会支持，从而有效解决物业纠纷，提升物业治理质量[26]。治理共同体视角强调系统思维，认为资源整合、力量融合是优化基层治理体系的关键所在[27]。政府、市场、社会、公众等各种主体在社区物业治理事务中具有不同角色分工，形成具有规范性和互信性的共同体关系网络[28]。有学者提出国家—市场—社会三维关系能够解释城市商品房社区的行动逻辑：国家是等级权力的逻辑，市场是盈亏的逻辑，社会则是自愿主义的逻辑[29]。然而国家—市场—社会三维关系却不适用于村改居社区，农民身份不等同于业主身份，更不用说反映“社会”的行为逻辑。国家—农民—市场的共同体关系则认识到村改居社区居民的身份属性中“农民”生活习性与依赖心理，这一身份转型有赖于国家力量与市场规则的双重作用，进而吸纳社区资源，培育居民契约意识，推动村改居社区物业治理主体之间共同体关系的形塑。因此，本文运用治理共同体视角解释村改居社区物业治理模式的选择与物业治理困境的破局，具有理论延续性与论证合理性。

社区物业治理的理论与实践理应与基层党政行为密切联系。村改居社区物业治理共同体的构造有利于强化基层党组织在物业治理中的领导地位，进而凝聚基层政府、基层自治组织、物业企业、居民等多元治理主体的力量，构建新型物业治理模式，即主体共治模式，推动各主体进行物业治理事务的分工与合作，保障村改居社区有序转型。村改居社区物业治理视角的理想类型与模式选择如表1所示。国家—农民—市场的共同体关系具体到村改居社区物业治理时，“国家”具象化为基层政府—社区，表征为国家力量；“农民”则指向社区居民的利益诉求，需要社区资源的发掘；“市场”是物业企业，体现为市场规则的保障。居民自治与物业企业服务是村改居社区物业治理结构中的主要主体关系，但是在此关系中，居民的“农民”身份属性明显，物业治理观念薄弱与社区参与动力不足，因此基层政府和基层自治组织的领导与参与成为村改居社区物业治理共同体形塑的重要推力。

三、村改居社区物业治理共同体的实践形态

在村改居社区物业治理共同体实践中卓有成效的是武汉市红色物业治理平台。此平台依托街道党工委推动物业服务嵌入社区治理，整合街道党建资源、行政资源、社区资源与市场资源，成立红色物业公司，构建以物业治理委员会为共同体结构的社区物业治理联动机制；以物业治理事务为载体，明确各物业治理主体之间的权责关系，推动村改居社区有序治理，实现了街道党工委、社区党组织、社区自治组织、物业企业、居民的有机互动。红色物业治理实践形塑了基层党组织领导下的主体互补与权责分工的共同体结构，其对于突破当前村改居社区物业治理困境具有启发价值与政策指导意义。2021年5月，笔者在武汉市J街道开展村改居社区物业治理调研，主要运用半结构式访谈与参与式观察的研究方法和街道党工委领导、区物业科干部、红色物业公司负责人、社区干部、社区党员与普通群众进行深入访谈，获得红色物业治理实践经验。通过J街道红色物业治理实践，探讨村改居社区物业治理共同体的实践形态、治理效能与运行机制，以期为村改居社区物业治理共同体的政策实践提供操作路径。

表1 村改居社区物业治理视角的理想类型与模式选择表

图1 村改居社区物业治理共同体分析框架图

(一)J街道红色物业治理实践：村改居社区物业治理共同体结构形塑

J街道位于武汉市西北部， 经济发展水平一般，面积63平方千米，下辖12个社区，包括7个村改居社区，常住人口3.7万人，其中户籍人口1.3万人。村改居社区内部农民安置小区与商品房小区交错存在，提升了农民对城市生活质量的心理预期，但也增加了治理难度(1)以原行政村为单位将农民集中安置，组成多个农民安置小区，并将村委会转制为居委会，对农民安置小区行使属地管辖权，同时辖区内还有新开发的商品房小区，本文村改居社区物业治理特指农民安置小区，商品房小区的物业治理则不在研究范畴。。J街道大规模征地拆迁工作与村改居社区建设从2013年开始，并逐步完成村委会到居委会的行政建制的调整，成为名义上的“城市社区”。J街道的农村为国有农场所在地，土地性质为国有土地，村集体经济非常薄弱，农民通过在国有农场种地或者外出务工的方式维持生计。鉴于此，村改居社区引进物业企业时，J街道办事处延续政府对于农民生活介入的行政传统，通过物业治理促进农民融入村改居社区，提升社区民生服务质量。J街道物业治理实践先后经历市场物管模式与主体共治模式时期。

市场物管模式时期(2013年—2016年)。村改居社区成立初期，J街道办事处根据社区条件制定1.3元/m2的物业服务标准，街道财政承担0.7元/m2，居民需要自费0.6元/m2，全域村改居社区采取市场物管模式，通过公开招聘的形式引进两家市场物业企业提供服务。在这个时期，农民虽然名义上成为城市社区居民，但是收入有限，政府依赖心理明显，缴纳物业费意愿不足，各村改居社区物业费缴纳率较低，甚至一度跌到20%。物业企业基于市场规则提供服务，但只有政府补贴的物业费难以保障服务质量。为降低运行成本，物业企业缩减物业服务内容，导致社区条件越来越差，物业服务水平低下，如此一来居民更不愿意缴纳物业费。由此形成恶性循环的物业治理困境，最终使治理体系陷入瘫痪，诸如房屋漏水的责任归属与楼顶种菜的空间争夺等物业纠纷事件频发，居民之间以及居民与物业企业之间均产生不同程度的矛盾。居委会包括村委会缺乏制约物业企业的权力，加上自身经济能力薄弱，导致其治理动力不足，推卸物业治理责任。物业纠纷导致的上访事件层出不穷，但是街道办事处因缺乏有效干预方式而难以扭转混乱现状。市场失灵现象要求街道办事处的制度性介入，规范市场行为与保障居民诉求，激发居委会的治理主体性，改变物业治理格局，由此，红色物业公司应运而生。

主体共治模式时期(2017年至今)。党的十九大以来，党建引领基层治理与基层治理转型成为时代发展趋势，物业企业日益要求基层党组织嵌入基层治理体系。在此背景下，2017年，J街道决定成立武汉市J红色物业管理有限责任公司(以下简称红色物业)，属于街道二级单位，为国有企业性质，由街道公共财政支持，统一面向村改居社区落实物业治理责任与提供物业服务，强化街道党工委与社区党组织领导村改居社区物业治理的能力。截止到2021年5月，红色物业共有管理人员50多人，一线员工400多人，设立7个项目部，分别负责7个村改居社区，服务总户数约2万户，管理面积约220万m2。红色物业和项目部的班子成员由街道办事处任命，均为党员身份，公司总经理兼任红色物业党支部书记，项目部经理由社区书记兼任，副总经理由J街道办事处专人委派任职，一般管理人员由社区干部兼任，其余工作人员均采取市场招聘的方式引进，工资采取基础工资与绩效工资相结合的方式。红色物业明确多元主体的协同作用，通过党建引领的方式进行一系列的机制创新，延续过去财政补贴与居民自费的物业费缴纳制度，经过一年的努力，各项目部物业费缴纳率均达到70%。物业服务获得居民好评，上访事件大大减少，有矛盾也是通过红色物业来反馈诉求，党群关系明显改善。红色物业治理与以往的物业治理对比有两个突出的特征：一是构建党建引领三级物业联动平台。J街道党工委高度重视村改居社区物业治理平台的构建，推动街道物业联席会议的制度化进程，作为一级治理平台，由党工委副书记每月定期主持召开会议，区物业科人员、红色物业党支部书记与社区书记参会协商物业治理难题；红色物业应急会议作为二级治理平台，专门处理居民反馈的物业诉求，与街道专职人员和社区书记共同回应，避免物业矛盾的扩大化与上移；而社区物业治理委员会则是居民参与和多元主体协商的三级治理平台，积极吸纳社区精英与居民代表参与物业治理事务的协商，并监督物业治理行为。二是建立物业治理效能考评奖惩制度。J街道党工委将红色物业党建工作作为对街道、社区和红色物业党建考核的重要内容，同时强化街道、社区与居民对于红色物业的监督考核权，激发多元主体参与物业治理的动力。J街道党工委制定红色物业治理效能的考核奖惩制度，要求项目部物业费收缴率达到60%的指标才能拿到政府补贴，没有达到指标则扣除部分补贴，若达到70%以上则给予额外补贴。街道、社区与居民代表均参与考核，考核结果直接影响红色物业和项目部的年终奖金，从而提升红色物业人员的治理积极性。

红色物业承担“物业治理+社区治理”的双重职责，通过交叉任职的方式搭建社区与物业之间的利益联结平台，依托党建整合多元主体资源与发挥各自治理优势，强化物业治理联动效应。不同于政府协管模式和社区自管模式的强责任性，也不同于市场物管模式的市场至上性，红色物业兼具责任性与市场性，并以国家力量和社区资源监督市场规则，同时市场规则又激发国家力量与社区资源的可持续性，形塑物业治理共同体结构的有效性。

(二)村改居社区物业治理共同体的治理效能

1.社区规则之治的行政组织载体

社区规则之治是村改居社区治理转型的政策要求，而物业治理事务的模糊化与市场失灵现象促使村改居社区成为治理规则缺失的政策薄弱地带。村改居社区治理转型关键在于以何种治权方式形塑物业治理有效的行政组织载体。J街道党工委汲取过去市场物管模式的失败教训，强化街道与社区两个组织层级的治理能力，通过党建引领的方式成立红色物业来落实治理责任，具象化物业治理的组织平台，使其成为多元主体协商的行政组织载体，并推动市场规则在地化，形塑社区规则之治。红色物业成为街道—社区之间实现物业联动的衔接组织与责任联结纽带，以行政组织载体弥补村改居社区物业治理的权力缺漏，实现了两个层面的规则之治。一是街道行政介入的组织规则。三级物业联动平台贯通街道—社区之间的层级壁垒，将街道行政力量组织化地嵌入物业治理，每一级平台承载相应的治理任务，保障物业治理规则的行政合法性。物业治理平台作为共同体结构具象化的载体，促使街道行政资源的输入转化为服务资源与治理资源，真正回应村改居社区治理需求。二是社区治权激发的责任规则。过去村改居社区自治组织往往将治理责任抽离出物业服务，导致社区治理乏力与悬浮化。J街道通过红色物业与社区之间交叉任职的机制创新，明确社区物业治理责任，提升社区物业治理能力，优化社区治权以适应物业治理事务的模糊化，增加治理效能。据J街道办事处分管信访工作的副主任介绍，红色物业治理实践极大地降低了村改居社区的信访率，并衍生成为J街道信访处理机制的制度化平台，这是机制创新产生的正外部性效能。

2.社区稳定生态的权责分工结构

社区稳定生态是村改居社区治理有效和物业治理共同体发挥治理效能的重要衡量标准。J街道在党工委领导下，理顺物业治理多元主体之间的角色定位与互动关系，形塑制度化的权责分工结构，促进物业治理共同体成为村改居社区治理有效的长效机制，实现社区稳定生态。J街道红色物业治理实践始终坚持基层党委领导、物业负责、社区监督及居民广泛参与的权责分工结构，这一权责分工结构产生的治理效能即社区稳定生态，表明物业治理共同体结构的社区适应与治理优势。J街道党政力量的组织化介入与行政资源的制度性输入是三级物业联动平台发挥共同体治理效能的根本保障；红色物业主体性地参与物业治理以及积极与居民互动是市场规则适应村改居社区的必然要求；而居委会协调红色物业与居民之间的物业纠纷并落实治理责任是责任表达；同时，居民代表通过社区物业治理委员会参与社区治理与表达治理诉求是农民市民化转型成功与否的组织机制。J街道的村改居社区住房条件与公共设施相对较差，但是共同体关系导向的红色物业没有因此降低物业服务水平与社区治理动力，反而积极协调各主体资源参与物业治理，并协助居委会动员居民代表与社区精英在社区物业治理委员会中发挥当家人角色，以此推动居民身份观念转变与社区治理转型，从而形成权责分工与主体共治的物业治理体系。区物业科科长表示，J街道红色物业治理实践表明，积极发挥基层党组织引领物业治理的领导作用，就能解决市场失灵现象，形成各主体合作共赢的治理格局。

(三)村改居社区物业治理共同体的运行机制

1.治理事务责任落实的组织协商机制

村改居社区物业治理困境的突破首先需要厘清治理事务的责任归属，避免治理责任推诿的现象。通过三级物业联动平台的搭建，将物业治理事务纳入组织协商框架内，为治理事务的责任落实提供权力保障，进而固牢物业治理共同体结构，规范治理行为与提升治理动力，促进村改居社区物业治理事务有序进行。J街道红色物业治理实践中，第一，街道党委政府是组织协商的权力主体。村改居社区治理资源主要来源于街道公共财政的行政性输入，在行政资源转化为社区物业治理资源中具有资源分配的组织权力，通过制度性手段建立事务协商有效的规则。同时资源运作方式和监督考核手段的制定权则下放给社区，为多元治理主体参与物业治理提供事务协商的空间，激发社区治理动力。第二，红色物业是物业治理事务的服务主体与组织主体。物业服务具有专业性与规则性特点，红色物业具有服务优势，能够提升物业服务质量，在此基础上发挥红色物业应急会议作为二级平台的组织优势，极大地提升居民诉求反馈的效率。第三，居委会是物业治理事务的责任主体。社区治理责任根本指向还是居委会，因此社区与红色物业交叉任职，提升居委会参与物业治理的能力，主动协调居民矛盾与回应物业治理诉求，居委会的社会合法性在此过程中进一步强化。第四，居民是物业治理事务的权利主体与监督主体。居民身份转型要求积极缴纳物业费，形塑物业治理意识，从而享受优质服务，这是权利主体赋予的。它作为监督主体通过社区物业治理委员会参与物业治理，维护社区公共利益，推动物业治理水平升级。村改居社区物业治理共同体明确治理事务的边界与治理主体的责任归属，为多元主体的权责分工与组织协商提供目标共识与实现路径。

2.治理主体有效动员的资源整合机制

村改居社区物业治理不仅能厘清治理主体的责任归属问题，还能够在基层党委统筹下推动多元主体协同，整合多元主体的资源并发挥各自的治理优势，强化居委会、物业企业与居民之间的社区关联和利益关联，实现治理主体互动的优化配置，从而在物业治理共同体结构内产生资源集聚效应与治理联动效应。J街道红色物业治理实践强调物业治理不仅需要行政资源的输入，更为重要的是社区资源的开发，调动居民参与的热情，形塑居民责任与权利共享的物业缴费观念，构建治理主体有效动员的资源整合机制。这种整合机制，一是要求街道行政资源与工作人员下沉。通过街道公共财政的方式输入行政资源，同时将街道工作人员下沉到红色物业与社区，发挥行政资源的统筹优势。二是赋予社区干部物业治理的权力。社区干部是农村社区内生的，具有治理权威，通过在红色物业交叉任职，强化其物业治理权力，将其治理优势最大化。三是达成居民承担物业治理成本的共识。居民部分自费对于村改居社区物业治理而言意义重大，其明确了居民承担的治理责任。缴费观念也将提升居民治理主体性，从而监督红色物业治理行为，维护自身的合法权益。物业成本的分担有利于村改居居民合法性表达治理诉求，从而组织化地动员居民参与物业治理。J街道不仅通过社区物业治理委员会为居民参与提供制度平台，而且通过红色物业应急会议畅通物业诉求反馈的渠道。四是落实红色物业的市场运行规则。红色物业作为国有企业，通过党建引领的方式整合多元治理主体的资源，发挥治理责任。其自负盈亏的运行规则强化了市场性，提升了红色物业与居民互动的动力，从而实现了资源整合基础上的治理联动效应。

四、村改居社区物业治理共同体的优化路径

J街道红色物业治理实践突破物业治理主体权责利失衡、物业治理事务边界模糊化与物业治理共同体意识缺乏的固有困境，它在物业治理共同体结构内依托基层党组织自上而下的行政性资源保障，在社区自下而上的内生性资源开发，解决了基层自治组织悬浮化与居民参与不足的治理问题，促进了村改居社区多元主体协同与治理有序。治理导向的资源下沉是村改居社区物业治理共同体激活政治关联机制的行政保障。协商性平台的构建是村改居社区物业治理共同体畅通物业治理过程的组织保障。共同体意识的营造是村改居社区物业治理共同体提升资源再造能力的社区保障。因此，从行政性资源输入、协商性平台构建与共同体意识营造三方面入手提出村改居社区物业治理共同体的优化路径，是非常必要且可行的。

(一)输入行政性资源，激活政治关联机制

行政性资源的输入是强化治理主体积极性与落实治理事务责任的物质基础。从目前村改居社区组织涣散与治理失序的现状来看，基层政府领导社区治理是社区内生性需求与国家资源下沉的前提，在资源下沉的同时，还必须明确基层政府治理责任与激活社区政治关联。J街道红色物业治理实践前之所以治理失序，主要在于居民仍然保留了较强的“农民”身份属性，农民个体与物业市场直接对接时弱化社区政治关联，居民治理诉求的复杂性是市场规则无法匹配的；同时一定程度上将治理资源与治理事务脱嵌于居委会，导致社区治理乏力。J街道红色物业治理实践认识到村改居社区治理的“国家缺位”现象明显，故而国家进场直接调整党群关系与改变社区治理格局。第一，在村改居社区集体经济薄弱与居民收入有限的背景下，经济资源激活社区政治关联。街道公共财政承担部分物业费用于推动红色物业提供服务，丰富治理事务并积极回应居民诉求，居民“政府依赖心理”将转化为参与热情，激发居民参与社区治理的政治效能感。第二，行政性资源输入不仅在于经济资源的驱动，更为关键的是行政人员的配套监督，保障社区政治参与的规则性与有序性。J街道工作人员在三级物业联动平台内监督红色物业服务过程与治理行为，有利于基层政府动员居民。村改居社区物业治理共同体表现为国家资源输入与居民有效动员的政治关联结构，规范市场规则与治理行为，成为村改居社区物业治理的行政保障。

(二)构建协商性平台，畅通物业治理过程

组织化多元治理主体是村改居社区物业治理共同体发挥主体共治功能的重要基础。过去村改居社区物业治理失序是因为快速城市化进程中多元治理主体角色不清，缺乏互动机制，难以形塑治理有效的物业治理结构，而且进一步增加了治理主体协商成本，异化了治理矛盾。J街道红色物业治理实践理顺物业治理主体关系，推动国家—农民—市场三者权责分工与治理联动，建构三级物业联动平台，通过基层党建，使多元治理主体在此基础上吸纳政府行政性资源，强化社区内部凝聚力，实现物业治理效能最大化。一方面，街道党工委与居委会作为行政主体，通过权力运作保障物业联动平台的合法性与权威性，有机地分配治理责任与治理事务，通过三级组织将治理资源下沉社区进而提升社区物业治理能力，将矛盾及时化解在社区，实现“矛盾不上移、秩序不混乱与服务不缺位”的治理联动效应。另一方面，制度化的协商平台能够主体识别社区精英与积极分子，通过社区物业治理委员会将基层党建与社区自治进行组织化衔接，畅通物业治理过程，打造社区政治参与的公共性空间，在治理有序的基础上培养居民的契约意识与市场规则意识。同时，红色物业嵌入社区治理将会发挥市场服务优势，推动协商性平台成为村改居社区物业治理共同体结构的利益联结机制与组织保障机制。居民围绕物业治理事务进行协商，并通过组织化渠道反馈治理诉求，以此来奠定物业治理协商平台的群众基础，这也有利于降低居民对政府的依赖心理，从而使居民成为社区的当家人。

(三)营造共同体意识，提升资源再造能力

村改居社区行政性资源的输入与物业治理协商性平台的构建，能否形成社区长效治理机制和激发最大化治理效能，取决于共同体意识的强力支撑，取决于最终提升社区物业治理资源的再造能力。只有在共同体结构内部形成政府行政性资源与社区内生性资源之间的有效衔接，才能实现资源整合的正向循环。过去村改居社区物业治理资源匮乏导致治理水平低下，产生治理纠纷，原因在于两点：一是街道公共财政无法长久、高成本地供给村改居社区物业治理，导致政府资源投放的不精准性以及无效性；二是作为社区治理主体的居委会与居民两者没有真正参与物业治理，缺乏共同体意识，这进一步导致了物业治理资源的碎片化。J街道将公共财政与干部资源下沉到红色物业与社区，并以此为动力在物业治理共同体结构框架内发挥资源整合功能，通过行政保障与组织保障动员居委会、红色物业与居民自发性地投入治理资源，形成优势互补与资源共享。在社区物业治理共同体意识形塑过程中，基层党建则具有方法优势，通过嵌入红色物业与社区物业治理委员会，强化政府资源输入的能力；同时基层党员干部在与居民群众互动时，能够调整党群关系，推动居民责任意识与政治意识的觉醒，实现物业治理共同体结构的社区保障作用。居委会通过公共性空间打造与协商性平台构建提供居民参与社区治理的合法性制度，居民只有在参与社区治理事务中才能有获得感和幸福感，从而主体性地缴费并发挥当家人角色。社区物业治理共同体意识的营造必须立足于居民责任的培养以及以“人人有责、人人尽责、人人享有”为导向[30]。共同体意识有助于村改居社区多元主体的组织化建设，产生社区信任机制，降低居民参与事务协商的顾虑，从而发挥社区内生性资源的治理优势，推动物业治理共同体建设。

五、结论与讨论

村改居社区物业治理共同体的构建回应了本文提出的核心问题：村改居社区治理转型背景下，什么样的社区物业治理结构是与新时代城乡社会相匹配的？如何认识村改居社区治理域内多元主体的角色定位与关系互构，进而提升社区治理能力与实现治理效能最大化，形塑社区治理有效的生态格局？村改居社区物业治理共同体是城乡基层社会治理机制的创新，是对城市化进程中基层自治组织建设不完善与社区自治不健全的有效回应，通过治理事务责任落实的组织协商机制与治理主体有效动员的资源整合机制，促成社区规则之治的行政组织载体与社区稳定生态的权责分工结构，成为村改居社区治理有效的行政保障、组织保障与社区保障。与既有的政府协管模式、社区自管模式与市场自管模式相比，社区物业治理共同体具有两类治理优势：一是通过行政性资源的输入将多元主体组织化，发挥基层党组织在村改居社区治理中的领导作用与组织作用；二是依托协商性平台提升多元主体治理动力，强化居民当家人角色，推动居民不仅成为物业服务的受益主体，也成为物业治理的责任主体。基于此，村改居社区物业治理共同体整合多元主体治理资源，提供多元主体参与社区事务协商的制度性路径与合法性平台，保障村改居社区有序转型与社区善治。

新时代通过基层党委制度化形塑的“村改居社区物业治理共同体”突破村改居社区物业治理主体权责利失衡、物业治理事务边界模糊化与物业治理共同体意识缺乏的固有困境，体现了治理视角转换的理论优势与物业治理模式选择的社区适应。不论是市民化视角抑或是国家治理视角，均是单一路径下村改居社区物业治理责任主体的强化，物业治理事务依然模糊以及物业治理共同体意识日益弱化，两种视角指向的三类物业治理模式也就容易造成社区治理失序。而村改居社区物业治理共同体衍生的主体共治模式则从治理主体、治理事务与治理意识上均发生深刻变迁。从治理主体来看，村改居社区物业治理共同体弥合了行政主导者与市场主导者之间的断裂，实现国家力量、社区资源与市场规则的有效结合。从治理事务来看，村改居社区物业治理共同体坚持权责分工与关系建构的原则，避免政府大操大办而加剧治理事务模糊化的难题，建构治理事务责任落实的组织协商机制，保障事务的有序治理。从治理意识来看，村改居社区物业治理共同体本质上是国家—农民—市场三者关系梳理的结果，坚持农民本位的同时保障农民治理权益，形塑政治关联机制与利益关联结构，实现共同体意识的培育。

新时代村改居社区治理逻辑的转变需要嵌入中国城市化建设的总体进程。从传统农村社会转变为过渡期的村改居社区，不仅仅意味着农民生产生活方式的重大变革，更是需要构建一种新的治理模式来推动农民市民化与社区治理转型，进而提升社区治理效能。村改居社区物业治理共同体还处于治理实践阶段，如何在共同体结构内部平衡国家、农民与市场指向的多元主体的利益与责任，是需要学术界进一步思考的理论问题与政策问题。