房地产企业税务内部控制研究

2022-05-17杨凤彬

中国乡镇企业会计 2022年4期

杨凤彬

一、引言

房地产企业具有资金密集型高、开发周期长的特点，因此在征税上有其特殊性，即房地产企业的缴税总额很大。而且需要预缴企业所得税、增值税和土地增值税。随着国家对房地产企业的调控，房地产项目的利润空间不断被压缩，项目能否盈利，各种税金的缴纳数额成了关键的因素。在符合税法规定的前提下，做好税收筹划工作，加强税务管理。关键是要建立税务内部控制体系，房地产企业的税务内部控制的建立和实施能够有效解决税务问题，目前我国房地产企业税务管理存在很大的漏洞，税务内部控制的建立和实施过程中存在种种缺陷，因此房地产企业必须建立和健全税务内部控制并保证有效实施。

二、企业税务内部控制概述

（一）税务内部控制的概念。内部控制是由企业董事会、监事、经理层和全体员工共同实施的旨在实现控制目标的过程。建立和完善内部控制规范体系，可以提高企业的抵抗风险能力和管理水平。税务内部控制作为企业内部控制的主要组成部分，是指企业在生产经营过程中面临的各种税务问题进行专项管理活动，将税务风险降低至可承受的范围内，企业承担合理的税赋，保持企业经济效益的不断提高。

（二）税务内部控制的目标。税务内部控制的最高目标是通过税务筹划，在符合税法规定的前提下，使项目公司承担合理的税负，实现公司利润最大化。具体的目标包括日常的按期准确申报缴纳；对具体税种的处理要符合税法的规定；日常合同签订等经营活动要考虑是否额外增加税收；对税务的账务处理符合公司的会计制度；税务资料的管理和保存留档，便于以后查阅。

（三）税务内部控制的五因素。一是环境因素。房地产企业应当采取适当的措施，营造一个良好的税务环境，这是税务内部控制最主要的因素，也是建立税务内部控制体系的前提，主要包括税务相关部门设置及税务人员的权责分配、人力资源政策、文化建设等。税务人员在这种环境下根据制度流程工作，发挥主观能动性，认真完成工作。二是风险评估因素。税务人员应该根据内外部信息和周边环境及时识别企业面临的风险，尤其是与房地产企业内部控制相关的风险，并根据风险对企业的不同后果划分不同的风险类型，据此采取不同的策略。风险评估主要包括目标设定、风险识别、风险分析和风险应对。三是控制活动因素。房地产企业根据不同的风险制定具体的控制活动，通过这些具体的控制活动能够降低税务风险。具体的控制活动包括岗位分离制度、授权审批制度和绩效考评控制等。四是信息沟通要素。房地产企业在项目管理过程中，需要收集内外部的信息，及时对相关税务信息进行分析，建立信息共享平台，使税务信息能够在各部门之间自由流通。五是监督因素。房地产企业应该对税务内部控制的建设和实施情况组织人员定期检查，及时发现问题，不但要建立完善的税务内部控制还要保证税务内部控制的有效实施，重大的税务内部控制缺陷应当形成书面报告上报管理层，及时改进。

（四）税务内部控制的层面。税务内部控制主要分为企业层面控制和业务层面的控制两个方面。企业层面的控制是从税务内部控制的五要素出发，从宏观层面分析与内部控制环境因素、风险评估因素、控制活动因素、信息沟通和监督因素相关的控制。业务层面的控制，是指在房地产开发的不同阶段，根据不同的税务问题采取具体的措施实施的控制。

三、我国房地产企业税务内部控制面临的问题

（一）企业层面上房地产企业税务内部控制缺陷。1.税务内部控制环境急需改善。首先，管理层对税务问题不重视。管理层一般认为税务问题是财务部门的主要工作，对企业的生产经营影响不大，尤其一些房地产的国有企业管理层，认为国有企业的利润都是国家的，而税收也是上缴国家，因此对税务工作不重视。实际上因为房地产企业是资金密集型行业，税款一般金额都比较大，对企业影响很大。其次，岗位职责划分不明。房地产企业由于其行业的特殊性，一般是一个项目成立一个单独的公司，部分房地产公司并没有专门的税务岗位，职责不明确，一般都是财务人员兼任，甚至有些都不是财务人员，而这部分兼任人员对税务知识并不是很精通，很容易产生税务风险。最后，税务专业人员缺失。房地产企业的开发模式一般是在不同的地域设置不同的项目公司，每个项目公司一般都是独立的法人资格，而项目公司的人员配置有限，一般一个项目配置一个出纳和会计，在财务经理的带领下工作，因此也就没有专门税务人员处理税务问题，同时对税务工作不够重视，忽略了优秀人才的引进，进一步加大了税务风险的产生。2.税务风险评估体系缺失或者不健全。房地产企业的税务风险评估体系并没有有效的建立起来。某些房地产企业没有设定目标，或者税务内部控制的目标设定不准确，仅仅停留在税务申报和税款缴纳，缺少税务筹划；在风险识别方面，某些房地产企业不能有效的识别出各种税务风险，对税务风险的种类分析过于单一，影响企业的可持续发展；在税务风险分析时，对风险的类别以及各种风险的影响结果分析不到位；在税务风险应对方面，某些房地产企业不能认识到一些税务风险对企业造成的严重后果，针对风险所采取的措施并不能降低相关风险，应对措施无效。3.税务内部控制活动无法按照制度落实。提高企业的税务管理水平关键是按照制度建立完善的税务内部控制活动。不同的控制活动可以解决不同的税务问题，防范不同的风险。房地产企业一般一个项目成立一个独立的子公司，税务人员对税务工作的处理只是按照以往的经验操作，并没有具体的制度和流程。造成税额缴纳的错误，产生税务风险。另外，税务人员进行税务申报并没有相关的审核程序，填报完毕直接申报，缺少复核；税务资料的保管工作混乱，没有建立起完整的税务申报台账，保留相关税务资料，有关的税务活动开展困难。4.税务信息沟通不畅。房地产企业中，信息沟通是非常重要的一个环节，税务信息也不例外，税务信息沟通首先在各个内部部门之间沟通不畅，会造成各个税种例如土地增值税和增值税等税款的缴纳存在多缴纳的现象，各个部门不交换信息，相关税务人员无法了解项目的整体情况，也就无法做好税务筹划工作。其次，税收政策每年都在发生着变化，相关税务人员如果不及时学习就会造成掌握的信息滞后，存在税务风险。最后，房地产公司因为在不同的地域具体的税务政策执行有很大的差异，税务人员没有及时和当地的税务机关沟通，也会产生税务风险。5.缺乏监督与评价制度。房地产企业没有定期或者不定期对税务活动开展自查，长期存在税务风险隐患无法发现，直到税务机关进行稽查，最后补缴大量的税款和滞纳金。另外，没有建立税务内部绩效考评制度，干好干坏一个样，不能调动税务人员的热情。

（二）业务层面上房地产企业面临的税务问题。1.项目获取阶段。房地产项目的开发过程，是一个前期投入金额比较大、开发周期比较长的过程，由于周转时间和金额的影响，往往是税务检查的重点，公司在和当地政府谈判获取项目时，这种拿地方式会有种种的问题，前期的拆迁成本能否计入土增税的成本存在很大的争议，因此需要在前期就准备好相关的文件，保留好相关资料，在前期做好税务筹划。2.开发建设阶段。房地产开发过程中，涉及到大量的人力、财力和物力，房地产公司除了签订总包合同和各个分包合同外，还会和材料供应商签订购销合同，在众多的合同签订过程中，双方要明确彼此的责任，遵守相关的法律，对相关票据及时入账，增值税票及时认证。3.销售过程阶段。房地产公司在销售过程中面临的税务问题更多。因为行业的特殊性，房地产公司需要在销售阶段预缴增值税、土地增值税和企业所得税，而由于目前在限房价限地价的情况下，造成房地产项目的利润很有限，增值税和企业所得税在预缴阶段会多缴纳很多，造成房地产企业的税负增加。其次还需要缴纳印花税、房产税和土地使用税等，需要相关税务人员反复核对，减少税务问题。4.项目清算阶段。房地产项目公司清算时，土地增值税清算是一个繁琐的工程，需要各个相关部门的配合。税务人员要归集到全部成本，防止成本遗漏，及时获取相关票据。同时，如果项目公司利润有限甚至亏损，之前多预缴的企业所得税和增值税的退税问题也凸显出来。

四、房地产企业提高税务内部控制的建议

（一）改善房地产企业税务内部控制环境。1.树立正确的内部控制意识。企业管理者应该具有大局观，强化税务风险意识，税务工作做到全员参与，而不仅仅是财务部甚至是税务工作人员的责任。税务内部控制的建立需要房地产公司各个部门的共同配合。做到领导重视，全员参与。以土增税为例，土增税的预缴到清算贯穿于项目的始末，土增税的控制管理需要公司销售部门、财务部门、工程部门和成本部门等各个部门的共同参与才能完成，最终实现土增税的税负最低。2.明确划分岗位职责权限。房地产企业在达到一定规模后，应该设置专门的税务岗位，明确责任以及岗位职责，除了日常税务申报和缴纳，还要进行全局的税务筹划，做到责任明确，有责可究，有功可奖。3.引进人才或者加强税务人员培训。企业税务内部控制的建立，必须要有专业的人才，人才是企业发展的第一生产力。应该致力于吸引、发展和留住优秀的专业税务人才，企业才能够快速发展，在实际工作中，税务人员要相互学习或者定期培训，对最新的税务政策要及时掌握，吃透政策并采取具体的措施应对，完成税务工作。

（二）建立健全房地产企业税务风险评估机制。房地产企业应当全面收集内外部相关信息，通过风险识别、风险分析、风险评价等步骤，分析出房地产企业有哪些税务风险，根据风险的发生的可能性和对企业的危害性排序，确定税务风险管理的优先等级，从而制定出相应的策略。房地产企业应该不定期组织税务的风险评估工作，风险评估工作可以多部门共同参与。为了提高风险评估的准确性，可以聘请中介组织协助。

（三）税务内部控制活动的完善。房地产企业要按照制定好的流程开展税务工作，按照会计准则和相关政策进行会计处理，按照税法规定及时足额缴纳税款。同时，房地产行业几乎涉及到税法规定的各个税种，甚至还有土地增值税等独特的税种，所以税务人员一定要把握好具体的操作方法，使得采取的控制活动能够降低税务风险。

（四）提高税务信息的沟通能力。税务信息应该在项目公司内部不同部门、总公司与项目公司之间共享，同时要加强和当地税务机关的沟通。税务信息首先要在项目公司内部各个部门之间能够有效传递，使得税务人员能够对单个项目的整体盈亏情况、工程进度情况有详细的了解，这样才能对项目的整体税务筹划有具体的方案，使项目公司承担合理的税费。其次，房地产企业应该综合利用网络建立沟通交流平台，例如设置小程序发布最新的税务政策，相关税务人员能够及时交流信息，对各种税务活动中遇到的问题群言群策，找出最好的解决办法。相关税务人员能够避免犯同样的错误，遇到同样的问题有更好的解决方法。最后，税务人员应该实时与税务机关保持良好的沟通，及时了解最新的政策，房地产企业由于其地域的影响，针对同一税种各地执行的具体政策不同，这就需要及时和税务机关沟通，采取的税务方法符合当地税务的规定。

（五）完善税务内部监督及考评机制。房地产企业应该建立税务内部监督机制。对具体税务工作应当采取日常检查和专项检查相结合，确保内部控制不但设计有效还要运行有效，及时改进发现的税务内部控制缺陷。房地产企业还要定期对税务工作进行内部审计，检查是否有多缴税款的现象，给企业造成损失；同时对某些税种是否有少缴的现象，给企业纳税形象产生影响。房地产企业应该建立税务绩效考评制度，将税务目标与个人绩效挂钩，对于完成税务目标的、甚至超额完成税收筹划的应该奖励，对于给企业造成损失的进行惩罚。只有奖惩结合，才能提高税务人员工作的积极性，更有利于税务工作的高质量完成，降低税务风险。

（六）具体业务活动中内部控制需要采取的措施。首先，房地产企业应该建立规范的税务管理制度，规定各项涉税会计事务的处理流程，明确岗位职责和权限，税务人员要遵守相关的税务制度，确保税务人员按照规范的流程和制度进行税务工作。其次，针对具体的税务活动，实施双向检查和互相复核，不同人员相互监督，保证税款缴纳的及时准确；完善纳税的缴纳程序，可以聘请中介进行制度流程设置；对具体的税种设置操作手册，例如土增税如何清算，企业所得税如何预缴，增值税留抵如何退回等等。再次，房地产企业应该定期组织培训学习，掌握最新的税收政策，提高责任意识，确保准确无误。企业在项目建立初期要积极做好资料的管理，如日常的税收申报报表、资料的整理和装订、便于查阅。最后针对特殊事项可以聘请中介组织提供更准确的信息，企业所得税的汇算清缴，土增税的清算，以及项目整体的税收筹划。