房地产轻资产运营模式及其特征研究

张季翔

摘 要：在特定的经济环境和改革红利下，传统的运营模式给房地产企业带来了巨大的利益。在当前房地产行业调控持续升级的背景下，房地产企业融资渠道变窄，资金压力普遍增大。面临开拓融资渠道、降低融资成本、保持稳定现金流量的迫切需求。“轻资产”在新网络时代和知识经济时代的背景下，是企业战略的新结构，主要体现在占据关键商业资源，实现企业价值的最大化，为了维持全产业链条的领导地位。

关键词：房地产行业;轻资产;运营模式;特征

中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.11.045

0 引言

在改革开放之后，我国城市化进程持续推进，社会经济发展水平不断提升，为房地产行业发展创造了良好条件，整个房地产行业也在短时间内实现跨越式发展，而以自持性商业物业以及写字楼为代表的投资性房地产是房地产行业的重要组成部分，并非流动资产的方式反映在资产负债表中，而该部分资产占比越高，其变现能力会相应降低，资金周转率也会相应降低，对房地产企业的发展造成负面影响。

房地产行业不但事关民生，而且和我国金融市场稳定性也息息相关，因此，党中央提出的“房住不炒”的政策导向，而这一政策无疑进一步降低了房地产企业资金流动性，提升了其融资难度。在这种背景下，越来越多的房地产企业出现资金紧张问题，其资金链的稳定性也深受影响。相对而言，轻资产运营模式有利于将资金占用率控制在较低水平，对于提升非流动资产的利用率具有正向促进作用，因此，加强轻资产运营模式的研究无论在理论层面上，抑或者是现实层面上都具有积极意义。

1 房地产行业轻资产运营模式介绍及动因分析

1.1 轻资产运营模式介绍

“轻资产模式”具体指的是企業通过投入相对少量资金，借助财务杠杆效应而实现高额收益的资产运作模式。对房地产领域的相关企业来讲，轻资产模式是其实现突破发展的重要路径，因此，很多房地产企业都高度重视运营管理过程给企业带来的价值增值。而不是再把土地、资产放在开发的中心位置，利用科学、合理、专业、规范、标准的管理以及运营，投入相对少量资金而实现高额收益。

通过深度剖析房地产轻资产运营模式可知，该模式的特征集中在以下几个方面：第一，土地储备占比相对比较合理;第二，房地产企业具有较高的存货周转率;第三，房地产企业的资金流动性大幅提升;第四，扩展了其融资渠道，有利于成本控制。

1.2 房地产企业采用轻资产模式的动因分析

1.2.1 提升现金流的稳定性和安全性，降低自有资金占比

和其他行业相比，房地产行业具有相对较低的现金周转率，先进周转时间远高于其他行业。对房地产企业而言，其往往需要不低于1年的时间才能实现经营性现金流归正。重资产运营模式是大部分房地产企业的传统业务，即通过房屋销售来获取现金收入。但是随着我国持续加大宏观调控，房地产市场价格开始趋稳，房地产企业房屋销售收入出现较大幅度的减少，因此，房地产企业重资产运营模式的收入稳定性受到冲击，不确定因素增加，行业波动性加剧。在这种情况下，买家更倾向保持观望，销售收入难以持续增加，不利于房地产企业的现金流入，抑制了持续发展。针对上述问题，房地产加强业务转型具有一定必然性，而轻资产运营模式无疑重要转型方向，对扩展房地产企业发展路径具有积极意义。

1.2.2 降低融资难度和成本，丰富融资途径

房地产业务的各个环节都需要大量资金的投入，一旦资金流入不稳定，则企业运营必然受到冲击。目前，国内大部分房企都是通过贷款、债券、信托等方式进行融资，以此获取收益，以满足业务发展对资金的需求。通过调查发现，作为其最为重要的外部融资模式，银行贷款对其房企发展至关重要。但是在我国宏观调控力度持续加大的背景下，银行严控资金流入房地产行业，非银资金流入房地产行业的难度也进一步加剧。受限于多方面因素，房地产企业融资难度持续加大，融资渠道不断减少，对企业资金流稳定性造成负面影响。

在现有业务模式下，房地产企业可以通过房屋预售资金获取无息融资，但是随着限购、限贷等政策的陆续出台，房地产行业发展进一步受限，并严重影响其房屋销售收入，对经营性现金收入造成冲击，房企普遍面对较大的资金管理压力。

1.2.3 提升资金回报率，拓展市场规模

提高优势资源，将一些板块外包给专业公司，大大降低了企业成本，使得专业领域有特定收益，减轻企业负担，减少人员开支。

2 轻资产营运的优缺点分析

和传统业务模式相比，轻资产运营牧场具有风险和收益并存的特征，而房地产企业战略目标以及业务规划也必须充分考虑其特征。第一，其资产运营模式需要的投资规模较小，重资产业务占比降低，无论是资金门槛，抑或者是生产成本，都出现一定程度的降低;第二，对各个阶段、各个环节以及各个部门提出了更高完善的要求，其具有相对较高的专业门槛，固定资产可以归入大宗商品的范畴，需要支出一定的折旧成本以及维护成本，但是其作为固定资产有利于降低企业融资难度;第三，固定资产占比不足会降低企业在通货膨胀下的竞争力;第四，企业将关注力集中在产品的开发、拓宽市场上，不再是加工制造上。通过这种方式有利于改善品牌形象，扩展品牌的影响力和号召力，为增加品牌附加值奠定基础。但是其问题也十分显著，首先，产品外包质量控制难以保障，如果发生质量问题将会严重冲击品牌优势;其次，对外包商的依赖程度提升，不利于保障企业的自主性;再次，企业剥离核心业务虽然降低成本和转嫁风险，但是其核心能力也会相应降低，不利于企业形成竞争优势。整体而言，房地产企业轻资产模式虽然具有缺陷，但是其发展空间巨大，对房地产企业转型至关重要。

对企业而言，低投入、高收益是其运营的重要目标，但是长期以来，房地产企业通过自有资本进行扩张的效率维持在较低水平，难以满足新时代的发展要求。因此，利用轻资产的优势，有利于房地产企业获取新的竞争优势，而且以轻资产运营模式为核心构建的竞争力难以被模仿，对企业输出品牌管理至关重要。

3 轻资产运营模式的现实意义

目前，受到宏观调整政策的影响，房地产企业融资难度不断加大，银行信贷进入房地产的规模受限，而房地产项目开发要求也受限，各种金融主体受到更加严格的监管，更加全面的控制资金流入房地产领域，单一房地产公司承接大型项目的能力持续下降。因此，借助轻资产运营模式，可以帮助房地产企业实现转型发展。

首先，帮助房企打造和发展实际相契合的财务战略。房企可以通过不同方式来展开轻资产运营，而不同轻资产运营模式往往需要相应的财务战略。因此，房企必须立足自身发展实际，在强化自身优势的同时，明确自身不足之处，从而选择和自身相匹配的轻资产运营模式，制定科学的财务战略，切实有效的改善自身财务现状，在提升资金流动性的同时，助力于自身持续发展。

其次，帮助房企降低风险并提升盈利能力。對企业而言，通过轻资产运营模式有利于挖掘自身优势，将资源更多地集中在核心业务，从而提升资源的配置以及利用效率，形成核心竞争优势，有效降低资金流动风险，助力于企业持续稳定的获取利润，因此，房地产企业将轻资产运营模式作为其发展转型方向具有一定必要性。

再次，可以帮助房企压缩成本并扩展利润空间。在轻资产模式下，房地产企业可向其他领域优势企业外包部分生产以及服务业务，利用较少投资即可实现品牌管理数据，在减少设备、建设、施工等方面投资的同时，压缩了人力物力等方面的成本投入。而且，通过和其他领域优势企业合作，对于其扩展利润空间具有积极作用。因此，轻资产运营模式是企业降低生产以及经营成本的重要路径。

4 结语

本文全面对房地产企业轻资产运营模式进行介绍及动因分析、轻资产运营模式的优缺点和轻资产运营的现实意义。旨在减少房地产行业大额资金占用，轻资产运营模式是企业品牌成熟化的重要方向和标志，其盈利的关键在于品牌以及管理输出，具有较高的安全性和稳定性，而企业核心资源以及能力对企业实现轻资产模式转型至关重要，对房地产企业是否可以在价值链发挥主导作用具有决定性作用。

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