问题楼盘中业主自救相关法律问题研究

作者简介：晋一巍（1991-），男，汉族，河南郑州人，硕士，工程二部副部长，上海市建纬（郑州）律师事务所，研究方向：工程法、经济法。

摘 要：楼盘问题一旦发生就意味着相关业主合法权益难以实现有效保护，针对这一问题以现实具体案例为出发点，论证分析该问题楼盘业主维权、起诉存在的诸多不便以及相关法律风险，并逐步对比公司破产、项目打包出售、业主集资等解决路径的现实困境与法律困境，最终基于抵押筹资方案的多方优点，明确该方案为解决问题楼盘业主自救的有效方案。

关键词：业主自救;权利救济;问题楼盘

中图分类号：D9 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.12.054

安居则乐业，作为业主心心挂念的住宅一旦无法正常完工往往面临着相关维权法律问题，尤其是该楼盘开发公司陷入资金周转困难无法完工成为问题楼盘时，所面临的法律问题更为复杂。本文系笔者亲历的问题楼盘真实案例，按照时间维度，围绕“业主维权”和“开发商解困”两方面回顾了其间的各项法律问题，从业主维权和起诉的相关法律问题分析到申请公司破产的法律探究、项目打包出售的法律探究、业主集资的现实困难，直到“抵押筹资方案”逐步细化为“柔性回购方案”，笔者将一页页翻开一本“问题楼盘法律笔记”，以做参考之用。

1 问题楼盘概况

Z市Z置业公司2014年取得土地后，陆续取得了“五证”并开发项目，该项目房屋共计1000余套，2017年封顶后开始停工，停工原因主要为Z置业公司巨额投资的海南楼盘因海南地区限购政策的出台导致销售困难，资金无法回笼、与政府对接的土地出让金缴纳反复出现问题等。2014-2017年停工前，业主通过全款、贷款两种方式陆续购得该处房屋，现房屋已经销售完毕。2017年项目停工后，业主与Z置业公司关于2018年6月交房的合同约定无法实现，导致Z置业公司无法取得业主信任，地下车库及地下室等原可变现的资产无法销售，进一步加重了其资金压力。2018年下半年起，业主就“延期交房、挪用监管资金”等事项不断上访，导致Z置业公司无法通过正常渠道融资，随着近年人工、材料、资金成本与管理成本的急剧增加，Z置业公司日益无法弥补现有资金缺口，该楼盘2020年被正式列入郑州市问题楼盘，一直停工……

2 业主集体维权、起诉的相关法律问题分析

2018年下半年起，由于延期交房既成事实，业主不断自发组织进行谈判、邀请采访、分别上访等维权活动。谈判中，Z置业公司将无法交房的原因归结于业主不配合购买本属于刚需的大量地下停车位以及地下室等，加重了其公司的资金压力。业主则以公司已经完全无信誉表示自己不会再进行任何投入扩大自身风险，双方一直无法达成一致。另外，大量的上访活动在一定程度上促进了该楼盘正式进入“郑州市问题楼盘”的进度从而引起了相关部门的关注，但是上访回复中相关部门仍多次以《信访条例》第21条关于不予受理的规定即：“对已经或者依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理，但应当告知信访人依照有关法律、行政法规规定程序向有关机关提出”予以回复，告知上访业主，应当诉诸诉讼。

2020年下半年，约60余户业主集体起诉Z置业公司，要求法院确认其违约并承担延期交房的违约责任。彼时，距离合同约定的交房期限尚不足两年，Z置业公司以项目周边市政道路施工、新冠疫情、大气管控、扬尘治理等理由进行了抗辩，最终，一、二审法院均认可延期交房的原因不能归结于Z置业公司，驳回了该起业主的集体诉讼。在此之前，诸多业主即找到笔者，但是笔者并不建议业主集体起诉，主要原因除环境治理外，还有周边市政道路虽已经实际通行，但是却由于其他原因一直未通过验收，法律上不能认定其为可以通行的道路，业主的诉求有不被支持的风险，应当采用其他方式维权并静待诉讼时机。集体诉讼败诉后，业主集体情绪虽一度陷入低谷，但也给理性分析留下了空间。

3 申请公司破产的现实困难与法律困境

集体诉讼败诉后，业主上访活动因“欠缺法律上的合理性”受到了严重影响。此时，业主开始组织代表探求各种解决问题楼盘症结的法律途径，申请Z置业公司破产的意见才开始被提出。作为解决问题楼盘的常见解决途径之一，在项目陷入长久僵局风险之际，尽快地启动建设单位破产程序有助于在一定程度上降低债权人的损失，可以查询到诸多既成案例和成熟的操作方式，但是笔者认为，本项目有其特殊的现实与法律困境。首先，Z置业公司并非资不抵债，经核算，虽然其暂无多余的流动资金，但是其也没有巨额债务或大量的资产抵押情形，其海南项目中“净资产”很多，不符合《企业破产法》中企业“资不抵债”的条件。其次，由于集体诉讼的失败，业主没有能够通过诉讼将买卖关系转化为债权债务关系，存在一定的主体障碍。再次，破产或重整或多或少的都可能会对业主权利产生损害，加之绝大多数业主购房时房价较低，业主缺少申请破产、承担损失的决心和紧迫性。所以，申请公司破产虽为解决问题楼盘的“良方”，但是在本项目中却暂时不“对症”。

4 项目打包出售的现实困难与法律困境

申请公司破产的路径不能实现，“项目打包出售”的声音开始喧嚣。“项目打包出售”的模式也是有诸多成功案例的，但是其都要达到“有人卖”和“有人买”的基本要求。反观本项目，Z置业公司打包出售项目的意愿并不强烈（或者说打折贱卖的意愿并不强烈）。另外，由于房屋本身已经出售完毕、该项目所处位置不具有打包出售的空间与土地价值且建筑纠纷、融资纠纷、债务纠纷及业务纠紛等法律问题无比繁乱，为该项目寻觅买家也实属不易，所以，该途径亦无法得以实现。

5 业主集资的现实困难与法律困境

万般无奈下，业主集资建房的方式陆续被提出，该种方式在郑州有成功的“血泪经验”，郑州市著名的“烂尾楼”项目“豫森城”就是在政府协调下按照每平方加价的方式引进新的接盘方，终于在2020年在业主付出巨大代价后，艰难中有所进展。所以，未走到绝路，一般不会采取业主集资自救的方式。但是面对Z置业公司“没钱，需要资金周转就能活”的现状，业主亟须寻求一种既能保障业主基本权利，又能帮助Z置业公司渡过难关，进而实现交房的方式。2020年底，“由开发商以现有的未出售资产作抵押，业主集资至政府、业主、Z置业公司共管账户且按节点专款专用于建设”的方案逐渐被提出，并在政府相关部门领导和业主之间广泛探讨。其主体思路是，既然开发商需要部分盘活资金，其可以以现有的地下停车位、地下室等作为抵押物，由4-10户业主兑钱并共同取得某一个车位或者一个地下室的抵押权，同时出借资金给Z置业公司，以期盘活该问题楼盘，走出僵局。

6 “抵押筹资方案”的法律困境与出路

初步明确了“抵押筹资方案”之后，相关的法律问题接踵而来，本文仅列举个别，首先，地下室与地下停车位（统称地下空间）能否抵押？解决这个问题，要先明确该地下空间的权利性质。经查，本项目地下空间均系人防工程，根据《人防法》等法律规定，其所有权归国家所有，但是根据现有法律和司法实践，其使用权和经营权是可以转让的。那么该使用权是否能抵押或质押？该问题虽然有争议，但是笔者认为答案应当是否定的，因为该使用权不属于法律列明的可以抵押或质押的对象。从另一个角度，即使该使用权能够进行抵押或质押，鉴于该工程尚未完工，该使用权也仅仅是预期使用权，其能否抵押仍然存疑。

其后，笔者开始尝试探索回购条款的設置，由于业主的购买行为在前，回购条款能够最大程度上保障业主的权利，即使开发商违约，业主最起码已经实际购得车位（且该车位本身未登记，合同本身即可制约Z置业公司）。但是要注意回购条款设置的方式，例如，“Z置业公司以XX价格出售XX车位，一年后必须以XX价格回购该车位”，那么该类“刚性回购”条款极有可能因为本质上属附带抵押条件的民间借贷条款而归于无效。因此，考虑到多户购买一个车位或者一个地下室的现实情况，最终敲定在《地下车位（空间）使用权转让协议》中的回购条款如下：“自本协议生效之日起1年后，地下车位使用权共有人无法就地下车位使用权的实际归属达成一致意见的，乙方可向甲方申请原价回购该地下车位使用权;甲方在收到乙方的回购申请后1个月内必须回购，连本带息打入乙方账户，购回该部分使用权”。与之对应的是业主共同购买车位使用权共有协议中的条款，即：“本协议各方主体均承诺在该协议签订1年内通过竞价方式或者协商等就完整使用权归一人所有达成一致意见。若该协议签订后1年内，各方无法通过竞价、协商等方式就完整使用权归一人所有达成一致意见，该协议自动解除，各方可按照各自同期与Z置业公司签订的《地下车位（空间）使用权转让协议》要求Z置业公司按约回购”。该条款尽量回避了“刚性回购”条款的风险，设置了回购达成条件，使其成为“柔性回购”条款，尽可能地使其有效。

7 结论

至今，“筹款”在现有的法律模式下稳步推进，已经筹款至共管账户近千万元，Z置业公司也已经对接施工单位正式开始复工，其间遇到的种种法律困境，以及解决该困境的探索是否有效，仍需实践检验，该探索究竟成功或失败，都将为问题楼盘的解决提供新的经验。

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