房建项目成本管理中的风险点探析

王守虎

【摘要】房建项目具有使用年期长、资金占用高等特点，需要在满足功能性、美观性要求的基础上把成本控制在合理区间，以达成预期目标。然而，由于建设周期长、风险因素多、受内外部环境影响大，项目成本管理目标的实现有很大的不确定性。本文针对房建成本管理的常见风险点进行分析，以期为相关人员提供参考借鉴。

【关键词】房建项目；成本管理；风险点

房建项目包括居住类建筑和公共建筑，在我国普通采用的发包模式是设计-招标-施工（DBB）平行发包。公共建筑因面向大众，对结构安全和内外装修要求高，需要建设单位进行全程管控。从建设单位角度看，房建项目应优先采用DBB平行发包模式。基于房建项目建设周期长、风险因素多，为了转移合同量价风险、减少索赔、便于结算，一般倾向于在施工图图审完成后签订固定总价合同。成本管理贯穿设计、招标合同、施工、结算、后评估等各阶段，其中设计和招标阶段决定主要成本，但建设单位常因前期时间紧或对成本风险研判不足，加大风险概率，因此有必要对总价合同形式下的前期风险进行探讨。

设计阶段的成本风险及对策

设计阶段决定项目品质和造价内容，常见的成本风险有：项目需求定位不准、对设计限额不敏感、图纸缺陷错漏造成的频繁变更等。设计变更过多会失去固定总价合同总价包干的优势，也更容易发生争议。具体风险包括以下几点。

一是项目需求定位不准，合理性和经济性不能兼顾。准确的需求定位是项目预期目标实现的关键，建设单位需明确建造标准、设计范围和深度。过高的建造标准导致成本增加，如果无法用收益的增量弥补就会降低收益率；目标成本或批复概算过低则可能影响合理需求的实现。对具体的合同，设计范围和深度如果不满足准确报价的要求，采用固定总价报价在结算时易发生争议。

二是对设计限额不敏感。如果设计环节对关键经济指标限额不敏感，成本测算超过概算或远低于限额，后期往往会进行重大设计修改。这一修改若发生在合同定标后，新增清单项在已标价工程量清单中缺乏项目支撑，导致议价的被动。

三是图纸缺陷错漏造成的频繁变更。设计不交圈是常见问题，土建预留尺寸位置和设备安装尺寸位置不匹配现象时有发生，常造成事后的拆改。因对细节考虑不足或者施工难度大、经济性欠佳，建设单位或施工单位会提出一些图纸变更。频繁的设计变更会产生大量无效设计变更成本。

针对上述风险，建议从以下方面入手进行应对和防控。

首先，要兼顾需求定位的合理性和经济性。精准可行的项目需求是建立在深入需求分析的基础上，通过多方案对比，在成本利润动态变化中找到收益最佳方案。对具体的合同，设计范围和深度不满足报价的部分应另行招标或列为暂估价。

其次，将限额设计管理前置。如有限额设计要求，应在合同中明确体现。限额设计管理应前置，最好不要留到招标或施工阶段。设计概算是初步判定设计是否超限的依据，宜和设计同步进行，尽量避免中标后发现合同金额与限额要求有较大差距时再进行重大设计变更。

最后，重视图纸审核和设计团队的选择。加强设计、成本、工程、物业、销售等各部门对方案阶段的成果审核，做好图纸会审工作，把事后管理转变为事前预防，减少设计变更率。重视设计团队的选择、管理，因图纸风险是甲方承担的，有良好全过程配合服务经验的设计团队能减少设计缺陷错漏，同时要给设计人员留有足够的设计时间，以保证出图质量、减少后期调整。

招标阶段的成本风险及对策

招标阶段是成本管理的重点阶段。该阶段常见的成本风险有：工程量清单编制不准、招标控制价不合理、不平衡报价、串标、低于成本价投标、合同方式选择不当、合同条款约定不明、风险分摊不合理等。

一是清单和控制价的缺陷和错漏。总价合同模式下，建设单位为了将可能存在的清单漏项风险转移给施工单位，会在合同或清单中注明“清单应复核，漏项少量清单不予调整，未施工项目或者多计价项目做减项扣除”。总价模式下，这种只调减不调增的思路，可能会让投标单位感觉合同条款有失公允，在实际执行中产生争议或借故选择性履行合同施工内容。公布的招标控制价会引导投标人报价预期，低于成本价的控制价容易造成流标；不公布的招标控制价作为判定投标报价是否合理的标准时，其自身的合理性首先要得到验证。

二是不平衡报价、串标、低于成本价投标。房建项目一般采用低价中标法，串标难度高。低于成本价投标是不值得提倡的，中标履约会产生亏损，不按规定履约则会影响企业信誉。

三是合同经济条款风险，主要包括合同方式选择不当、合同条款约定不明、风险分摊不合理等。若招标清单中存在分部分项或单价措施项目工程量为暂定且未以暂估价形式单列，或措施项目无法准确计量报价的，签订总价合同容易引发不平衡报价和结算争议。合同经济条款约定不明主要是未充分考虑可能发生的风险，未明确风险分摊方式，常见的如人工材料调价条款不明确、甲供材损耗率不明确，因人工、材料价各地发布的信息指导价和市场价有一定的偏差和滞后性，后期可能会产生争议。风险分摊不合理指合同中双方权利义务责任不对等，例如措施费的调整，如果合同中约定分部分项金额减少时按比例扣减措施费，但分部分项金额增加时不增加措施费。

关于上述风险，应对和防范的举措有：

一是加强清单和控制价编制管理。对总价合同，要加强清单编制的全过程管理，明确清单编制范围和内容，对工程量计算规则约定不明、理论量与实际量易产生较大偏差的清单项要作为工程量复核的重点。要选取典型的有代表性的已结算项目建立模拟清单，结合图纸对比清单是否有漏项、各工程量指标是否合理、措施项目是否有漏项。项目特征是体现清单价值的描述，总价合同中的清单项目特征要和清单名称相符、和图纸相符、和合同约定相符。在控制价编制时，除了要对标历史同类项目数据，也要适当考虑市场竞争程度、付款条件的好坏以及招标单位的议价能力。

二是规范清标环节。清标环节，除了检查报价中存在的算术计算错误，还要检查是否存在串标嫌疑、报价是否明显低于成本价，对明显的不平衡报价，可要求在总价不变的前提下进行不平衡报价修正。对邀请招标，为应对串标风险，可通过不同渠道邀请意向投标单位。对低于成本投标的报价可要求投标单位书作出面澄清说明，不能澄清的，其投标报价应予以拒绝并以低于工程成本报价作废标处理。

三是慎重订立合同经济条款。不具备包干条件时不宜使用总价合同。合同订立方应在遵守相关法律法规的前提下，本着风险和收益责任主体相一致的原则，维护项目整体利益，但不能无视合作方的合理正当利益诉求，正向激励和错误处罚要适度并有合同依据。对暂定量和暂估价项目应在清单和合同中予以明确，避免争议。对预计可能会发生的风险要在合同中明确风险分摊原则。风险分摊要合法合理，符合行业惯例。

（作者单位：天津市鸿泰企业管理咨询有限公司）

参考文献：

[1]杨爱东.基于FIDIC合同条件探讨EPC总承包模式在我国民用建筑工程中的适用性[J].建设监理2019（9）：40-44.

（责编：高杨）