英国伦敦码头地区提供的典型摹本

文/梁晓轩

重新开发后的码头区成为伦敦经贸中心，也成了世界上城市更新最成功的项目之一

做城市更新，不仅仅是腾笼换鸟，更要抓住城市最根本的文化肌理，带着最适宜的资源主动焕发城市的活力，展现文化底蕴。

——“英国创意经济之父”约翰·霍金斯

随着城市不断发展和人口增长，产业升级换代是城市快速发展的秘诀，但由此导致城市中心变迁，进而出现传统区域衰落，便会带来新的问题——旧城改造。作为最早的工业化国家之一，英国伦敦的城市更新历经产业转型与发展变迁，从“经济利益驱动”转变为“居民与商业共赢”，最终找出了一条既宜居又有活力的城市更新之路，值得我们思考和借鉴。

旧城的由来

以伦敦为例，作为重要的贸易港口和工业发源地，码头区曾经是经济腾飞的真正起源地，虽然它们的历史价值依然历历在目，但自20世纪末它们对城市的财政贡献已几乎消失。如今，重新开发后的码头区成为伦敦经贸中心，它成了世界上城市更新最成功的项目之一：将一个垂死的工业区转变为世界上最繁荣的金融中心之一。

伦敦码头区曾经是英国最大和最成功的贸易站，起源于1802年的西印度码头，与陆续兴起的东印度码头、米尔沃尔码头、萨里码头和皇家码头形成了连续的港区。在日不落时代，这些码头雇用了数千人，国际贸易和物流仓储功能区使英国成为世界上最强大和最富有的国家之一。

在第二次世界大战期间，法西斯德国的轰炸对伦敦的码头区造成了破坏。在20世纪50年代短暂复苏之后，港区的发展基本停滞了。甚至到80年代初，伦敦码头区基本上是空的，丧失了原本的经济属性。事实上，码头区本身系河港兼作海港，不能容纳超大型船舶停泊，码头区在现代航运中的地位便不再那么重要了。

20世纪七八十年代，伦敦码头区的失业率大幅飙升，格林尼治、刘易舍姆、纽汉、塔哈姆雷特和南华克等周边行政区失去了近8.3万个工作岗位。由于几乎没有银行或商业等基础设施，也没有任何新的办公空间，英国政府面临着如何替换整个行业并使萧条的码头区成为有吸引力的生活和工作场所的巨大挑战。

经济利益驱动模式

起初，伦敦市计划将码头区转型成为一个新的经济中心，作为东伦敦地区的滨水板块，其区位优势无疑是独一无二的。借鉴其先前的工业历史，该场地最初被提议作为替代工业区。然而，即使将比林斯盖特市场成功搬迁到该地区，大型工业空间的市场也不足以带动码头区的持续发展。

出师不利怎么办？为了有效推进码头区的城市更新，伦敦码头区开发公司（以下简称：码头公司）于1981年应运而生，负责制定、执行、监督码头区的城市再开发。在此前，港区实际上被三个区所分别管辖，在发展与转型事务上缺乏动力，毗邻板块更是缺乏统一安排。码头公司牵头后，能够有效规划，打破此前各自为政的桎梏。

码头公司由英国政府组建，被注入码头区土地，具有类似土地收储的强大权力。此外，1982年开始，码头区享有企业区政策，这意味着码头区内进行的商务活动可免除不动产税，并且简化了土地开发程序。因此，码头区的开发计划吸引了众多企业参加。码头公司的初衷是提升产业能级，开发的规格比较高，故招商政策也对大企业有所倾斜，最终导致以开发高档商务中心为主——这一策略后来引发了伦敦市民的质疑。码头区靠近伦敦金融城，使其成为一个有吸引力的二级办公地点，这将得到河畔房地产开发商的支持，以容纳这批新的城市工人；新的和延长的伦敦地铁（银禧线和码头区轻轨）；广阔的展览中心和一个新机场（伦敦城市机场）令其优势立显。但对于码头区及其附近居民而言，码头公司的开发计划无视他们的需求，也没有改变旧城配套落后、生活不便的现状。为此，居民们表达强烈不满，舆情也逐渐影响到了码头公司的决策。

20世纪八九十年代，码头公司实施了大型开发计划使得码头区的大部分地区转换为住宅、商务、商业、轻工业的复合体。其最明显的特征是位于船坞岛中心的英国最大的摩天大楼群和伦敦新金融街已然形成，金丝雀码头成为无数地产商用来宣传的伦敦新地标。然而，在这一阶段的开发计划推进中，喜朗船坞只是开发为低密度的商务区，莱姆豪斯地区等虽然开发有进展，却未能像金丝雀码头计划一样确定具体的蓝图。码头区的大部分地块被卷入20世纪80年代末的不动产萧条中，在竣工当时乏人承租，也有不少地方未建大楼仍是空地的状态，对码头公司来说可谓是困扰不断，也使得开发延迟数年。对不动产业者来说，有不少不动产既无法出租也无法贩卖，沦为负担。1998年，码头区的管理权重新回到各区政府，码头公司统一开发经营的模式结束。

居民与商业共赢模式

诚如码头公司统一运营时期的弊端，码头区的当地居民并不买账，20世纪80年代末的房地产泡沫更是让外界认为码头区是公共资源的一种浪费。伦敦城市开发者开始逐渐反思，探索居民与商业共赢的思路。

首先就是交通领域的变化，在码头公司存续后期，码头区和伦敦市之间修建了无人驾驶的旅客捷运系统码头区轻便铁路。这条铁路建设费用较低，且利用了废线留下的铁轨，其一期工程仅耗资7700万英镑。20世纪80年代后期，码头区还建设了主要服务商务喷射机等小型机的伦敦城市机场。1999年地铁朱比利线延伸至船坞岛，从西敏站出发只需六站就可到达金丝雀码头，在斯特拉福德站和东郊的中央线连接。另外码头区轻便铁路也向东延伸至贝克顿。2005年12月，当地还修建了经由伦敦城市机场延伸至乔治五世船坞的支线。另外，还向南纵贯船坞岛管过泰晤士河，延伸至格林尼治、刘易舍姆。交通的顺畅，使得原本被诟病为“空城”的金丝雀码头成为欧洲最大的摩天大楼群，甚至可以威胁伦敦市的金融街地位。整个区域包含约148.6万平方米的办公和零售空间，约有10.5万人在金丝雀码头工作。它也是许多知名银行和专业服务公司的欧洲总部，如巴克莱、花旗、高伟绅、瑞士信贷、安永、惠誉、汇丰、印孚瑟斯、摩根大通、毕马威、大都会人寿、穆迪、摩根士丹利、加拿大皇家银行、标准普尔等等。

其次，针对当地居民要求完善生活配套设施的主要诉求，码头区开始注重利用滨水区位优势打造生态宜居环境，并在金丝雀码头等核心CBD外围丰富社区商业和教育配套，逐渐完善了社区的居住环境。对于新居民与传统社区老市民之间的矛盾，码头区开始注重社会管理水平的提升，通过商业区的繁荣创造更多就业机会，以尽可能避免城市更新中不必要的“腾笼换鸟”。事实上，配套的完善、相对和谐的居住氛围，进一步吸引了新移民的关注，当地的工作生活环境越来越得到居民认可，反过来促进了房地产的开发，使得码头区的城市更新走向正循环。

英国城市更新的借鉴

英国的城市更新，完整地覆盖了城市化运动从兴起到尾声阶段。目前，我国正处于人口增长放缓、城市化进程后半期，20世纪八九十年代快速扩张形成的街区正在加速老去。相比较而言，一方面，英国的许多弯路我们可以避免：以伦敦码头区为例，该区域改造的过程中，忽略了原住居民的感受，一味追求“重塑”“腾笼换鸟”，也没有考虑高端商业、住宅以外的生活配套，导致改造初期的人气低迷。另一方面，码头区的独特发展路径也有可取之处：一是交通先行的思路，与接驳联络线的方式不同，码头区引入了城市机场，商务人员能够快捷地实现交流互访；二是滨水开发的思维，根据区位优势，提高办公品质，突出商业特色，能够有效打出地标效应；三是充分利用现状，通过改造残留铁路，节省了成本、避免了浪费。最重要的一点是，码头区的开发主导者能够顺应时代和区域发展的新变化，在20世纪80年代后期改变思路，寻求商业与居住需求的融合，及时切换城市更新思路，体现了城市管理者与时俱进的智慧。