基于楼盘表为核心的房屋全生命周期管理刍议

杨伟臣　杨景志

摘要：基于楼盘表为核心的房屋全生命周期管理，是房产管理部门开展房屋交易与产权管理工作的重要抓手。房产管理部门应树立“大楼盘表”概念，以楼盘表信息化建设为核心，加强顶层设计，破解部门之间的“数据烟囱”和“信息孤岛”，通过房屋数据的全面归集，建立健全“一张表”模式下的楼盘表信息体系，按照“以表管房”实现房产管理的智能化、规范化和现代化。

关键词：楼盘表;全生命周期;以表管房

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0040-04 收稿日期：2021-12-11

基于楼盘表为核心的房屋全生命周期管理，不仅是房产管理部门在信息化时代构建智慧房产的必然，也是实现“一网通办”“网上办”、进一步优化营商环境和深化“放管服”政务服务改革的目标需求。房产管理部门需树立大数据思维，强化顶层设计，形成“一张表”的总体管理模式，以“大楼盘表”作为主数据库来统筹各业务数据，加强数据管理与共享，形成楼盘表“一中心”的数据管理体系，通过“以表管房”实现房产管理的智能化、规范化、现代化。

1 楼盘表管理的依据和意义

2015年不动产登记制度改革在全国实施以来，房屋登记等不动产登记职责统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担。房屋交易与产权管理是房地产市场管理的基础和核心，该职能房产管理部门应予加强。在城市房地产业迅猛发展的同时，房产管理难度不断增大，对政府的房屋管理能力要求更高。房产管理部门对房屋交易与产权管理工作的抓手是什么？住建部印发的《房屋交易与产权管理工作导则》（建办房〔2015〕45号）（以下简称《导则》）将楼盘表管理在房屋交易与产权管理中的作用予以明确：各地应在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一编码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。并将“楼盘表管理”列为房屋交易与产权管理所有业务的第一项业务。住建部在2020年印发的《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（建房规〔2020〕4号）（以下简称《意见》）中，进一步明确指出：房屋楼盘表是房屋信息基础数据库，是实施房屋交易合同网签备案，开展房屋交易、使用和安全管理的基础，贯穿房屋管理全生命周期。市、县住房和城乡建设部门应当按照规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表。楼盘表在房屋交易与产权管理工作中的作用和意义凸显，对外服务开发企业、测绘企业、业主单位，对内衔接面积备案、预售审批、网签备案、资金监管、交易服务、档案管理、租赁管理、物业管理、维修资金等部门业务。

因此，房产管理部门应当以楼盘表为抓手，建立基于楼盘表为核心的房屋交易和产权管理全生命周期管理工作体系，真正实现“以表管房”，有效服务民生和社会经济发展。

2 建立健全楼盘表信息的内容与路径

2.1 楼盘表信息采集的内容

《导则》规定，楼盘表应记载以下三大信息：一是房屋物理状态信息，包括地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等;二是交易与权利状况信息，包括土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等;三是其他应记载的信息，包括业务数据、统计数据以及发布数据等。以上信息既有静态信息，又有动态信息。房屋物理状态信息是静态层面，交易与权利状况信息是动态层面，而业务数据、统计数据以及发布数据又根据不同需求、不同时段处于静态和动态之间。三大信息基本涵盖从房屋新建到灭失的整个时间周期，往前可以延伸到土地、规划，往后可以延伸到房屋拆迁、再到土地的一个闭环，是政府管理房产所有业务的一个完整信息库。《意见》第1条就指出，要全面采集楼盘信息，建立健全楼盘数据，优化流程精简材料，统一数据标准规范，动态更新楼盘表信息。

2.2 建立健全楼盘表信息的路径

楼盘表信息涵盖广泛，数据量大，建设难度很大。基于楼盘表为核心的房屋全生命周期管理，房产管理部门应树立“大楼盘表”概念，必须以信息化管理为核心，通过“互联网+”等技术手段实现房屋数据的全面归集，建立健全楼盘表信息体系，实现房屋管理数据的互联互通，最终实现房屋的動态化、智能化、精细化、全过程管理。

（1）在测绘和面积管理环节实现数据的载入，建立房屋物理状态信息等基础数据。住建部《关于认真贯彻执行〈房产测量规范〉加强房产测绘管理的通知》（建住房〔2000〕166号）指出，房产测绘工作是房地产管理中一项重要的基础性工作。在对房屋面积测绘机构（企业）预（实）测绘成果备案产生的《房屋面积测绘报告书》中，产生了土地、地（丘）号、规划、建设、楼（幢）号、坐落、时间、门（户）牌、层数、结构、用途、面积、套（间）数等基本状况数据，房产分层图和分丘图等图表数据，这些物理状态信息构成房屋的基础数据，是开展所有交易和产权管理、数据分析的最基础数据，基本与房屋的整个生命周期共生共存，楼盘表管理部门应在面积备案后采集相关数据以幢为单位建立楼盘表，实现相关基础信息的挂接和关联。

（2）在房屋交易环节实现数据的实时更新，建立交易与权利状况信息动态数据。房屋竣工验收交付使用后，就随之衍生出了转让、抵押、租赁等交易行为信息，还有查封等限制信息，权利人信息和状态信息都处于动态变化中。楼盘表信息必须同步跟踪更新，才能保证房屋交易安全，维护房屋权利人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。《导则》明确要求，在存量房、房屋抵押、房屋租赁管理等环节，相关部门必须将其备案的相关数据记载至楼盘表中。这些动态数据伴随房屋生命周期不断更新，房屋时间越久，产生的数据越多，直至房屋灭失，动态更新结束，形成一个完整闭环。

（3）通过部门间信息共享，获取与房屋关联的其他数据。楼盘表管理系统平台是开放式的系统平台，应与房产管理部门相关业务平台端口互联互通。包括商品房预售许可、商品房现售备案、房屋交易合同网签备案、交易资金监管、物业管理、住宅专项维修资金管理、房屋征收等业务产生的，或者通过部门间信息共享获取的交易状况和权利状况相关信息。房产管理部门与不动产登记机构在强化业务衔接的同时，也必须实现交易与登记信息实时互通共享。与房屋关联的各信息产生部门应积极打通房地产业全生命周期管理的各业务模块，统一数据标准，将数据及时载至楼盘表，打破“数据烟囱”和“信息孤岛”，实现数据共享，实现楼盘表信息动态更新。

3 楼盘表的建设与应用

3.1 樓盘表的建设

楼盘表在不动产改革后逐步得到了住建部和各省市房产管理部门的高度重视，各地现有的楼盘表基本是以原有的房产信息数据库记载信息为基础建立起来的。但是，目前楼盘表建设水平与“以表管房”的需求还存在巨大差距，表现在两方面：一是历史数据缺失，大量存量房“楼盘表”未建立。不动产改革后，交易与登记职能分离，数据分属不同部门和机构管理，所建楼盘表基本以新建商品房为主，且与不动产登记机构实现了信息共享。但因存量房屋数量庞大，且历史数据错综复杂、信息化水平低、相关数据缺失等因素，无论从技术上还是资金投入上都造成楼盘表补建困难，以致楼盘表数据不完整;二是房产管理部门内部各机构之间存在“数据烟囱”和“信息孤岛”;各项业务标准不一，数据分散，数据整合难度大，阻碍了房屋交易与产权管理全生命周期管理体系建设。

基于楼盘表为核心的房屋全生命周期管理体系建设，是一个大的系统工程。商品房楼盘表的新建数据、存量房楼盘表的补建（历史）数据及变更数据，以及房屋管理部门、不动产登记机构的相关数据等共同构成房屋交易与产权管理全生命周期管理所需数据。这些数据归集一起，才能形成各个房屋单元鲜活、完整、可利用的数据体系。因此，房产管理部门需要统一协调，加强楼盘表建设。一是按照住建部及相关行业和“智慧房产”要求高标准加强楼盘表管理系统平台开发建设。系统平台涵盖房产管理部门的所有业务端口，应具有交易监管、交易服务和交易监测等多种功能;二是统一数据标准，加强数据对接、数据利用和数据共享，消除“信息孤岛”;三是在确保新建商品房楼盘表的同时，加大投入、抓紧开展存量房楼盘表历史数据的整理、录入和管理工作。四是高度重视数据安全问题。通过大数据管理平台建设，在系统开发、数据传输等环节加强数据的全方位安全管控，确保数据的安全、准确和稳定。

3.2 楼盘表的应用

“大楼盘表”体系建成后，通过房屋唯一编码，楼盘表将各业务系统串联在一起，形成“一张表”“一中心”管理模式，通过技术手段实现了房屋数据的全面归集、整合利用和互联互通，解决了业务数据分散、标准不一、管理困难的问题。房产管理部门有了统一的“抓手”，对推动建立网上政务大厅，开展房源信息发布及查询、房屋交易合同网签及备案、房产交易市场监管及预警、实时数据统计分析及报表、数据安全保护与应用等提供了统一服务平台，可以极大地提升政府的公共服务水平，促进房地产市场平稳健康发展。

作者简介：杨伟臣、杨景志，郑州市房地产市场和产权交易管理中心。