房地产调控应突出供给侧支持

连平

2021年房地产调控政策从供需两个层面频频出招，特别是针对大城市房价“过热”的问题。自2021年初“供地两集中”制度出台后，新的土拍规则令房企参与度下降，全国土地供给和成交增速也同步回落，叠加住房金融环境逐级收紧，房企竞相将经营重点落在销售回款和加速去库存两个方面，导致商品房新开工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房库存持续走低。

长期以来，影响房价的核心要素是供需平衡与结构。尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应举措予以应对。

由于房地产库存的定义并不明确，市场上对于房地产库存的测算结果不尽一致，部分地区的库存数据分歧较大。目前市场上主流的宏观评估方法有两种，一种是直接选取“待售面积”，将其视作“现房”的概念，作为衡量短期可售住房的库存指标；另一个则是在“待售面积”的基础上，增加房地产运行中的工程类指标，包括新开工、施工和竣工，根据其每期的变化量来评估新增库存的边际变化，视作“期房”的概念。

目前，待售面积现房库存处于历史最低水平。根据统计局定义，所谓待售面积指的是项目竣工后，已获得預售证可供出售而尚未完成销售的商品房面积。截至2021年11月，全国商品房住宅待售面积为2.23亿平方米，而过去6-12个月住宅销售面积均值为1.2亿平方米，即待售面积/销售面积为1.9。如果仅考虑已经批准的可售住宅，全国库存只能够承受不到2个月的增量需求，这种情形自2018年四季度至今已经有三年多了。

当前商品房销售市场普遍以期房销售为主。截至2021年11月，现房占商品房销售的比值降至10%，几乎处于历史最低水平。

回顾过往十年房地产销售情况，重要的分水岭是2018年。“房住不炒”在2018年3月正式提出，银保监会明确严控个人贷款违规流入房市，提高居民房贷利率，并严查各类违规房地产融资行为；发改委严控房企境外融资渠道；住建部就房地产市场调控问题约谈问责12个房价调控不力的城市，此后地方限购限贷政策陆续密集推出。

2018年房企资金来源中，首次出现个人按揭贷款和房企信贷同时负增长，剔除土地购置费后纯房地产开发投资同比下降3.2%，过往历史中仅有的纯房地产开发投资负增长。

受资金面的压力，为了维持扩张节奏，房企便将工程开发的重心向“前端”转移，即更大比例的期房销售出现，这也间接为此后“黑中介”、烂尾、资金挪作他用、二手房价倒挂等问题的出现埋下了伏笔。

库存不足可能诱发房价上涨。自2016年末开始，房地产行业进入快速去库阶段，“房住不炒”成了长期政策基调，而房价似乎就很难如2010年-2015年时期快速回落。

过去5年全国新房价格平均每年上涨7.5%，二手房价格平均每年上涨5.2%；其中，一线城市新房价格平均每年上涨7.6%，二手房价格平均每年上涨8.4%。

即便是过去的两年，一线城市土地供给和成交占比快速提升，叠加严控购房新政出台，房价总体涨幅依然不小，成为困扰市场的焦点问题。