集中式长租公寓使用后评价及优化策略研究——以合肥市红璞公寓为例

文／苏剑鸣 合肥工业大学建筑与艺术学院 教 授

王 琦 合肥工业大学建筑与艺术学院 硕士研究生（通讯作者）

引言

住房问题一直是社会关注的焦点。随着商品房价格一路高涨以及城市人口的快速增长，青年群体住房问题日趋严峻，住房租赁市场开始受到国家及地方政府的政策支持。长租公寓因其品质和服务优于传统租赁住房而广受青年租客的欢迎，具有十分广阔的市场前景。按照物业分布的差异，长租公寓有集中式和分散式两种类型。本文研究对象为集中式长租公寓[1]，指房源在整栋楼或局部楼层中集中布局，由专业品牌管理和运营，有共享厨房、影音室、健身房等公共活动空间供租客进行交流、娱乐，主要以毕业生们或都市白领等青年群体为目标客户，且平均租期大多超过半年的租赁型公寓。

使用后评价[2]（简称POE）英文全称为Post Occupancy Evaluation,是指对已建成并投入使用的建筑物或人为环境进行有效性检验的研究方法。POE最开始是针对学生公寓居住环境的研究，在居住区、住宅以及其他类型的居住建筑乃至于城市重要公共建筑或广场公园等也应用广泛。目前针对国内二线城市乃至一线城市的集中式青年长租公寓的POE评价方法的研究十分有限，可供参考和查阅的文献也相对较少。因此无论从理论研究或是社会学意义，长租公寓的使用后评价研究皆具有一定的必要性和可行性。

本文以合肥市红璞公寓北一环店为例，通过案例分析和调研问卷，收集租客的满意度评价，运用模糊层次分析法对评价指标数据进行统计和计算，总结集中式长租公寓存在的主要问题并提出相应的优化策略。

1 公寓概况与客群信息

红璞公寓北一环店（以下称红璞公寓）位于合肥市瑶海区夏园路海龙公寓东区。该公寓于2016年6月开业，建筑面积约2800m2，房源数为81套，出租率达70%以上。红璞公寓的套型均为开间一居室，种类较为统一。红璞公寓为租客配有公共厨房、公共餐厅以及健身房、台球桌、影音区等娱乐休闲设施用于满足租客的功能需求和交流互动的需求。

通过问卷发放对39位租客的信息进行收集后发现：红璞公寓中女性租客占61%，男性租客占39%，女性占比大于男性。约50%的租客的年龄集中在20～25岁之间，其次是25～30岁，占受访者的38%，20岁以下的人群和30岁以上的人群相对较少，反映了集中式长租公寓对青年群体的目标定位。46%的租客收入与房租占比在20%～30%之间，31%和13%的受访者的收入与房租占比为分别为10%～20%之间和大于30%，收入与房租占比低于10%的租客占比最少，为10%，租客对租金的承受能力尚好。租客中已婚以及和朋友合租的很少，大多为恋人和单身，且半数的租客和伴侣合租，42%的租客选择独自居住。46%的租客在红璞公寓入住了3～6个月，入住时长在半年到一年以及入住还不到3个月的租客分别占比26%和20%，入住时间在一年及一年以上的租客占比最少，占8%。

2 构建评价体系

Preiser[3]认为POE的内容包含了技术、功能、行为三个层面。从投资者和管理者的层面上，可以增加对配套与服务管理方面的评价。通过对相关文献的研究以及问卷统计，总结出对公寓的居住环境满意度评价具有一定影响力的因子，包括4个一级指标，24个二级指标（表1）。

表1 集中式青年长租公寓使用后评价指标（表格来源：作者自绘）

3 确定指标权重

采用李克特量表法收集公寓内租客对24个评价因子的重要度评价。李克特的五等选项分别为“非常重要”“重要”“一般”“不太重要”“不重要”，并分别赋予每个选项“2”“1”“0”“-1”“-2”的分值，并依据问卷结果进行计算。通过对重要度得分的差值作为指标之间比较的依据可得到判断矩阵，并在yaahp中计算指标权重（表2）。一级指标中，技术所占权重最大，为36.45%；其次是功能27.77%以及行为23.36%；最后是配套与服务管理占12.42%，这表明人们对于最基本需求的重视高于高层次的需求，这同需求层次理论符合。技术维度下A1采光照明最为重要，其次是A4室内空气质量。功能维度下B2居住空间设计合理和B5工作学习区舒适性最为重要，B6厨房使用便捷和B9外部活动空间设计的重要度较低。行为维度下，C1私密性和C3归属感最受重视，对C5建筑外形美感则关注不高。配套与服务管理维度下，租客对D1通勤便捷最为关注。

表2 指标权重表（表格来源：作者自绘）

4 模糊综合评价

根据上述24个评价指标，将评价因子集表示为U={u1,u2,……u24}，={采光照明，通风供暖，……“管家式”物业服务}，评价指标集表示为：v={v1,v2,v3,v4,v5}={十分满意，比较满意，一般，不太满意，很不满意}。由此构建模糊关系矩阵R[4]。计算权重向量A和数据矩阵得到评价向量B，对24个指标以及5个评语集采用模糊评价法进行计算，并且使用M(.,+)算子进行研究，并将隶属度归一化处理，B=A*R=[0.187,0.326,0.388,0.091,0.008]。5个评语集中一般的权重值最高，结合最大隶属度法则可知（评价向量B中最大的数值为0.388，对应评价指标集中的v3，故以v3所代表的评级为最后评价结果），红璞公寓最终评价结果为一般。

5 四分图模型分析

四分图模型（图1）的横轴表示红璞公寓各评价指标满意度的得分，纵轴表示指标项权重，位于四分图中心的原点表示所有指标满意度与重要度平均值的交点。

图1 红璞公寓四分图模型（图片来源：作者自绘）

位于第一象限优势区的指标代表其重要度和满意度评分都较高，共有5个指标位于该区域，分别为A4 室内空气质量、B2 居住空间设计、A6 入户与外窗安全、C1 私密性、C3 归属感，这些要素在公寓的设计和运营阶段都有涉及，作为本项目的优势可继续发挥。

第二象限的修补区是指标重要性较高而满意度较低的区域，处在这个区域的指标包括A1采光照明、A3 隔音、B3 储物空间设计、B5 工作学习区舒适性、D1通勤便捷。这些要素同公寓的项目获取与设计阶段相关，应该首先考虑进行改进。

位于第三象限的机会区是指标重要性和满意度都较低的区域，处于该区域的指标分别为B4 洗衣晾晒便利性、B6 厨房使用便捷、B7 卫生间设计适用性、B9 外部活动空间设计、C4室内空间美感、C5 建筑外形美感、D2 附近有商业娱乐配套。这些要素同公寓的项目获取与设计阶段有关，它们重要度相对不高，可以有针对性地对这7个指标进行循序渐进改善。

处于维持区的7个指标，它们的满意度较高但是重要性不大，因此维持现状即可。该区域指标主要包括A2 通风供暖、A5 环境卫生、B1 活动公区配套种类、数量、智能，B8 交通空间设计、C2 社交与互动性、D3租金、水电费等费用管理，D4“管家式”物业服务。

6 优化策略

6.1 项目策划阶段

青年租客群体对公共交通的使用度和依赖度都很高，对于通勤便捷的诉求十分强烈。在区域选择时要注重交通便捷。公寓的选址可以考虑以公共交通导向为主，适度考虑商业服务配套的因素。如果物业周边的配套暂不成熟，也可以考虑在内部增加商业或提供班车服务。

6.2 项目设计阶段

根据对各级指标的重要度问卷统计结果，可以发现，租客对公寓的配套与服务管理以及功能、技术层面的物质需求往往优先于行为方面的需求，因此应该首先保障租客最基本的生理和安全需求。

（1）技术层面首先应该做好隔音措施，可采用性能更优越的ALC轻质板墙板[5]作为内隔墙。并从管理上加强对噪音的控制；其次要考虑照明对租客居住体验的影响，当室内自然采光较差时，可采用中庭同内走道结合的设计方法，也可强化人工光源的设计，不同的功能空间的照明设计应有区分，采用具有艺术性的夜间照明方式可使空间更具吸引力。

（2）功能层面应该对产品进行优化，提高室内居住空间的舒适性，首先要确保足够的储物空间，如采用具有收纳功能的床具、将衣柜设计同平面相结合以增加空间的使用率等，并考虑到不同物品的摆放需求。大多租客都很注重工作学习区的舒适性，因此公寓需考虑提供更为舒适的学习办公设施。其次要充分考虑租客洗衣晾晒需求，在有条件的情况下提供屋面晾晒或其它区域作为集中晾晒，并激发屋顶空间的活力，使租客在有限的空间内活动范围增加，为其创造更多交往的条件与机会。厨卫空间也较为重要，尤其是卫生间要充分考虑装修品质及卫生间尺寸控制、洁具的选择等。青年群体对厨房的依赖性不大，但也需要满足部分群体的使用。

（3）在行为层面，通过对公寓外观进行改造以遮挡原有建筑破旧的立面，进一步提升标识性，使其符合当代青年群体的审美需求。如植入新的建筑表皮、灵活运用建筑构件等方式对建筑形象进行重塑。在室内的装饰装修上，选用青年群体所青睐的设计元素或风格，增强租客的认同感以及尊严感，

结语

青年群体是社会发展与进步的希望。城市青年长租公寓的居住环境对青年群体乃至整个城市都具有深远影响。作为新兴的租赁行业，长租公寓未来也将成为合肥市租赁行业中的中坚力量。公寓的改善以及设计内容需要了解青年群体的租住需求，优良的居住环境品质可以为城市吸引人才、留住人才提供良好的社会保障，使城市更好地发展。