房地产企业土地增值税筹划分析

杨劲秋

摘要：土地增值税税务筹划会在一定程度上影响房地产企业的正常经营和发展，并且与我国的社会发展和经济建设也有着密不可分的联系。在房地产开发企业整体的财务支出中，税收部分的支出占比较大，极大地影响了企业的效益和发展。因此，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划工作具有十分重要的意义。

关键词：房地产企业;土地增值税;筹划

近年来，我国的整体经济发展水平取得了快速发展，为房地产行业提供了良好的发展机遇，房地产作为我国国民经济增长的重要支柱，在突飞猛进的同时也面临着诸多挑战。当前，房地产行业存在激烈的竞争，为了提高自身竞争力，在市场中获得立足之地，房地产开发企业就必须采取有效措施为企业节省运营成本，保证企业的利润率。同时，我国整体经济的发展也导致了房价的不断提升，在此情况下土地增值税税率也随之增高，对房地产企业的效益造成一定影响。因此，房地产开发企业应加强对土地增值税的纳税筹划工作的重视，采取相应措施来有效降低企业的税收负担，为房地产开发企业的可持续发展提供有力保障。

一、房地产企业开展土地增值税筹划的重要性

《土地增值税暂行条例》中明确规定：纳税人在建设与销售普遍民居住宅时，如果增值额低于总项目税金的20%就可以免税，如果高于20%，则需要依法计税。根据我国当前土地增值税筹划工作现状来看，部分房地产开发企业的纳税筹划过程中人存在着许多不足之处，主要原因是企业管理人员对土地增值税筹划工作的重要性缺乏认识。为了进一步提高房地产开发企业的效益，就需要加强企业对纳税筹划重要意义的认知，土地增值纳税筹划的重要意义从以下三方面体现出来。

（一）提高了房地产企业的核心竞争力

房地产开发企业对于运作资产的要求较高，并且具有负债较高的特征，是典型的资金密集型产业。企业的日常运作过程需要充足的现金流作为支撑，充足的现金流可以有效维持企业的稳定发展，反之，如果企业不具备充足的现金流则会导致企业的负债率增高，让企业的效益得不到有效保证，从而对企业的发展造成一定阻碍。土地增值税筹划工作的顺利开展可以让房地产企业的税收负担大大降低，使房地产开发企业的成本有所减少，为企业充足的现金流打下坚实的基础，从而让企业的利润率得到显著提升，并且在一定程度上促进了企业核心竞争力的增强。

（二）降低了房地产开发企业财务风险率

土地增值税筹划工作必须在合法的前提下开展，在制定纳税筹划工作的过程中，应严格遵循我国现有的相关法律法规，《土地增值税暂行条例实施细则》中提出，房地产企业可以选择合适的利息扣除标准进行纳税筹划，确保纳税筹划工作具有一定的规范性和标准性，为企业管理人员在进行税务管理过程中提供真实的依据，保证有标准可循，从而防止税务风险的发生。另外，操作过程不规范还会导致偷税漏税现象发生，而行之有效的土地增值税筹划工作有效杜绝此种问题。

（三）有利于房地产开发企业适应“营改增”政策

我国在没有实行增值税政策之前，房地产开发企业需要缴纳企业营业税。当增值税制度正式实施之后，增值税的性质也就变成了价外税，无法作为土地增值税的扣除项目，也就不能被扣除，这种“营改增”税收政策的变化，提高了房地开发企业的财务压力。在这种前提之下，对土地增值税进行良好的纳税筹划工作，可以让企业的财务压力得到降低，同时还能促进房地产开发企业税务工作管理工作的效率。因此，对土地增值税进行纳税筹划工作对于房地产开发企业来说，具有十分重要的意义。

二、土地增值税筹划工作存在的问题

（一）对相关政策缺乏认识

国家税务总局颁布的《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》中明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。房地产开发企业需要充分结合相关政策来进行土地增值税筹划工作，但根据现实情况来看，在部分房地产企业中存在着对相关政策缺乏认识的问题，使得企业的经济效益无法得到有效提升。近年来，我国对房地产调控的重视程度较高，制定了大量的房地产调控政策，涉及的方面也比较广泛，但仍有部分房地产企业没有进行重视，不够了解国家给予企业的优惠政策，从而使得企业无法及时根据现有政策进行调整。房地产开发企业对国家宏观政策重视程度的不足，为企业的正常发展带来很大局限。

（二）无法明确筹划目标

在当前的土地增值税筹划工作中，存在着筹划目标不明确的现象。部分企业的税务筹划只是流于形式，缺乏实质内容，并且得不到有效落实，导致税务筹划工作自身的作用得不到充分发挥。税务筹划工作具有一定难度，需要将诸多因素考虑在内，比如国家政策及企業实际运行情况等。因此，对于筹划工作目标的设立具有十分重要的意义，可以为土地增值税筹划工作提供正确的方向。筹划目标不够明确，会让筹划工作在实际操作过程中缺乏规范性，流程难以得到确认，从而无法提升房地产税务筹划工作水平。

（三）筹划模式缺乏规范性

土地增值税筹划工作模式是否具备科学性和规范性对房地产企业具有较大影响，从当前房地产企业运行的实际情况来看，筹划模式不够规范的现象普遍存在，对该项工作的顺利开展造成一定阻碍。企业的土地增值税筹划工作模式比较落后，与企业实际发展情况不匹配，工作过程也比较混乱，缺少相应的标准规范，使得财务人员在开展税务筹划工作时没有可供参考的依据，对于房地产企业中税种以及项目考虑不足，导致房地产企业节税的目的难以实现，让土地增值税税务筹划工作的风险性得到提升。

（四）筹划方法不够先进

目前房地产企业处于发展战略转型期，存在着财务专业人员较缺乏的状况，尤其是能胜任土地增值税筹划工作的人才更加稀缺。专业人才不足以及专业能力水平不高的现状极大地影响了筹划工作的创新，使得筹划工作无法得到发展，当前众多房地产企业使用的筹划方法也比较落后。房地产开发企业中的大量员工都缺乏土地增值税筹划意识，导致筹划工作展开和落实的难度加大。除此之外，企业内部相关工作人员不具备充足的土地增值税筹划经验，难以找到比较合适的工作切入点，无法结合企业实际情况开展筹划工作，使得企业的税负压力不能得到有效缓解，从而对企业的健康稳定发展造成严重影响。

三、加强土地增值税筹划的有效措施

（一）加强对宏观调控政策的重视

在当前社会中，房地产企业面临着十分复杂的外部环境，为房地产企业带来巨大压力，阻碍了企业的正常运行和发展。在此种背景之下，房地产企业要在市场竞争中站稳脚跟，就需要抓住每一个发展机遇，并加强对国家宏观调控政策的重视程度。房地产企业应积极主动地了解国家出台的相关政策和法律法规，熟悉掌握政策内容，比如《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》就被称为“史上最严厉的调控政策”。企业可以将国家颁布的宏观调控政策作为企业制定重大决策的重要依据，将政策要点与企业自身的实际相结合，来满足企业正常运行和发展的需要，有利于增值税筹划工作的顺利进行。另外，企业还应在一定程度上把握政策趋势，保证对政策预测的准确性，为企业及时做出反应和调整提供保障，从而促进企业经济效益的提升。

（二）发挥目标引导作用

房地产企业在进行税务筹划工作之前，需要对筹划工作的目标进行明确，充分发挥目标对筹划工作的指引作用。税务筹划工作的开展需要良好的事前规划作为基础，企业应改变以往先开展工作后制定目标的现状，为税务筹划工作提供良好的时机和潜在的空间。因此，在项目开展之前，房地产企业应制定科学合理的税务筹划目标，并以此目标为基础开展实际工作，确保制定的目标能够在税务筹划工作中得到有效落实并贯穿始终，为筹划工作的顺利完成提供保障。另外，房地产企业还应正确把握国家相关政策和企业自身实际情况，让土地增值税税务筹划工作目标和过程符合企业自身发展战略目标，从而使税务筹划工作的作用得到充分发挥。

（三）對税务筹划模式进行规范

税收筹划工作的水平和效率会受到税收筹划模式规范性的影响，所以房地产企业应不断加强税收筹划模式的规范性，并确保具有一定的系统性和科学性，为土地增值税筹划工作的顺利进行提供可靠保障。在当前房地产企业中存在着税收模式比较落后的情况，企业应不断对其进行改进和优化，加强创新力度，并与时代发展相结合，让税收模式具有时代性。除此之外，房地产企业还应积极主动的寻找税收模式中存在的问题，针对存在的问题分析原因，并根据分析结果制定相应的优化措施。比如，企业应加强对税务风险的重视程度，建设由风险识别和风险评估等内容组成的税务风险防控体系，结合时代的发展和企业自身的实际需求，从而实现企业税收筹划工作的创新目的。

（四）明确税收筹划方法

房地产企业要实现土地增值税税务筹划工作的优化目标，可以从以下几方面进行分析和探索。第一，在企业利息支出方面，应根据利息数额的大小来考虑是否将其计入费用支出，不实行单独的项目扣除;第二，在法律允许的范围内，使用费用转移筹划方法，尽可能在可以扣除的项目中加入费用，比如可以通过优化人员分配来转移内部管理费用，从而保证企业经济效益最大化;第三，在土地增值税筹划工作中融入统筹方法，对房地产企业的所有项目进行综合考虑，为会计信息的准确性和真实性提供保障，将其作为开展统筹工作的依据，不将单独的项目上报而是对这些单独的项目进行整合后再统一上报，让企业的税负压力得到缓解;第四，企业还可以通过建房的方式实现对土地增值税的有效筹划，这是因为国家相关政策规定部分建房行为不再该税种范围之内，在客户拥有土地使用权的时候建房就可以合理规避部分土地增值税。

四、结语

综上所述，房地产企业为了提高自身市场竞争力，实现经营管理水平的提升，就需要进行土地增值税筹划工作。企业应针对当前增值税筹划工作中存在的问题进行分析，找到原因所在，并结合企业实际发展情况，制定相应的措施来予以改进和优化，让税收筹划工作具有的作用得到有效发挥。

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（作者单位：珠海华建联合投资控股有限公司）