多维视角下学区房过热与溢价现象新探

王羲泽

摘 要：随着城镇化的加速推进与人口政策的逐步放开，加之对下一代培养的越发重视，使人们对优质教育资源的需求稳步上升，学区房市场在城市、尤其是大中城市不断升温，最终表现为学区房价格的居高不下，学区房市场成为炒房的典型聚集地。为此，通过从不同角度梳理和观察学区房以及其溢价问题，结合政府新政和市场新风向对解决“学区房”溢价问题提出应对路径。

关键词：学区房溢价;不动产市场;教育资源供给;教育资源均衡

中图分类号：F299.23        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2022）04-0084-04

引言

基于我国的人口背景和教育环境，学界通常这样定义学区房：由教育部门或者学校规定的，按照就近免试入学的原则，学校招收指定地域范围内的学生，这个范围内的物业、房产叫作学区房[1]。学区房存在的初衷，是服务于“就近入学政策”：基于我国教育资源分布不均的现象，确保优质教育资源不为社会经济地位较高的群体“垄断”，让社会经济地位处于劣势的家庭也有机会享受到优质的教育资源。“就近入学”政策的推行，的确在一定程度上推动了教育公平的进程，但也带来了“学区房”的新困惑，或者说不可避免地让社会群体换一种方式竞争优质教育资源，即通过购买学区房占据优质学区从而享受优质教育。学区房作为让孩子享受优质教育的准入门槛，父母“望子成龙“的心态使他们不吝重金投资，房地产开发者看到商机也大肆炒作，使得学区房市场持续升温以至于过热。

随着时间的推移，政府逐渐意识到了学区房市场过热不利于教育资源的分配以及房地产市场的稳定，在修订就近入学政策的基础上，也出台了一系列限购和抑制房价的政策。但结合近几年的现状，优质学区房的价格远超房地产市场均价，即便如此，供求矛盾仍在激化且在每年的入学季期间尤为凸显。从产生的源头来看，学区房过热与溢价现象在我国经济发展状况、人口状况、城市化状况等多维度背景下应运而生，是我国代表性的房地产现象之一。本文意图从不同角度梳理和观察学区房以及其溢价问题，同时结合政府新政和市场解决“学区房”溢价问题。

一、人口政策与学区房

从20世纪70年代开始实行计划生育政策以来，我国在促进人口素质提高和改善人民生活质量方面取得了巨大的成就。但随着我国老龄化问题的加重，人口红利逐渐消失，人口、经济发展潜力有所削弱。基于此，国家在2013年颁布《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，之后又开始启动二孩政策，如今，二孩政策已经全面放开。随着“单独二孩”政策的启动以及第一代独生子女进入生育年龄，中国将迎来新一轮“婴儿潮”，并在2017年达到学龄前人口高峰[2]。人口政策促使了人口增长，教育需求随之增加，这一观点在现实中也得到佐证。如南京市人民政府2018年发布的数据显示，随着国家全面“二孩”政策实施，外来人口不断增长，全市从学前教育（幼儿园）到高中教育学龄人口呈现爆发式增长。2023年全市初中毕业生预计7万人，比2017年增加2.4万人，增幅达52%。诸多因素叠加，全市普通高中在校生学位缺口预计近3万个，需增加高中班级600个。因此，亟须通过新建或者扩建学校等方式，有规划、有步骤地扩大高中办学规模，满足未来激增的学龄人口入学需求（《南京日报》，2018年2月3日第6版）。另一方面，从经济学的角度对人口政策带来的影响进行数据预测，随着“二孩家庭”不断增加，教育消费将使中国的储蓄率降低7—10个百分点[3]。目前，已有研究运用特征分析法[4]，将教育需求与人口政策结合进行系统分析。上述实证说明“二孩政策”的全面实行虽然普遍提高了家庭的消费支出，但并没有使得家庭在教育方面的投资减少，实际上家庭对优质教育资源的需求还在不断增长，对优质学区房的购买欲望也在增加。在此层面上，家庭在消费方面的支出并不与对教育资源的投入构成替代关系，我们可以推定人口政策的放开对学区房的需求有正向的推进作用，这也与目前的主流观点，即“全面二孩”政策能在远期增加房地产的购买需求[5]相一致。从二孩政策放开对一般性住房的影响来看，家庭人口的增加会提高对中、大户型房产的需求与供给，同时削减对小户型房产的需求与供给，即导致住房供求的结构性变化。但考虑到商品住房的成本较高，短期内更换住房超过了社会大多数家庭的经济承受能力，政策影响在短期内较为有限。相比之下，入学属性让学区房与一般住房的需求变化间产生了显著差异。一方面，学区房的入学属性对单孩和二孩没有限制，在家庭人口扩充，家庭消费支出负担增加的现实背景下，学区房可以同时为所有孩子乃至下一代服务，直接确保了下一代的入学资格与受教育环境，也就节省了家庭额外的教育支出;另一方面，人口增长的趋势不可避免地使家庭对优质教育资源的青睐更为突出，购买优质学区房的家庭很容易在二手房产市场找到下家，实现教育资金的回流。

实际上，在二孩政策出台之初，社会各界就初步预测了其对房地产红利[6]方面的推动作用，但其分析视角大多是从家庭的购房需求入手，并未结合教育资源进行分析。值得注意的是，虽然在以往关于人口政策对住房需求的研究中，也有学者认为二孩政策的实行会抑制住房需求，抑制的幅度在“单獨二孩”向“全面二孩”过渡后更为明显[7]。但我们不能忽视该结论背后，人口政策下的老龄人口对住房需求的负向作用以及住房需求的地域差异。显然，对于学区房问题，仅从人口政策的变化背景分析其过热与溢价现象，会忽视对其他社会区域因素的考量，因此还需要进行进一步的控制变量以及系统研究。

二、教育资源供给与学区房

以教育均等化为目的，各大城市普遍采用的“按区划片，就近入学”的政策设计通过遏制学校收择校费，减少入学资格获取中的“关系”因素，试图缩小社会阶层之间在教育资源获取上的差距。在实施过程中，相关的理论研究却表明，随着住房市场化的发育，限制住房市场进一步发育，以禁止择校、严格就近入学、限制民办学校与公立学校竞争为代表的追求公平的教育政策不但不能带来真正的公平，反而可能在损害教育产出效率的同时，扩大因收入差距导致的受教育机会的不公平[8]。这一不公平现象的背后推手，正是学区房。高收入家庭有能力在所谓“重点学校”附近购置住房，从而为孩子提供相应的入学资格，而原本需要缴纳的择校费用换了一种形式被房地产商收取，且现实中投入在优质学区房上的额外费用远超择校费，实则扩大了受教育人群之间的差距。因此，就近入学政策下教育资源的“资本化”[9]，即把教育资源与本质为商品住房的学区房相挂钩，会导致市场的“搭便车”行为[10]，使得学区房的价格持续走高。

城市规划下的教育资源分配问题在城市发展的进程中也成为一个焦点问题。倘若完全根据《城市普通中小学校校舍建设标准》规定，按建筑面积1 200平方米/千人，用地面积2 400平方米/千人的标准配套建设学校，虽然能使教育資源在数量上实现均等，但不能从根本上改善教育资源分配不均的局面，并且建立在静态模型上的量化配置，容易产生“规划失效”[11]。从学校视角来看，大中型城市的重点中小学布局，热点名校大多集中在老城区，属于人口密集、区位条件较好的地带，但规模和数量较少，生源集聚，往往需要扩招。相比之下，区位条件较差的学校虽然校园占地不小，却年年无法招满。如此不平衡的状况持续，往往师生资源集聚的学校，能受到政府的补贴更多，教育资源配置都相对优质。长此以往，教育资源的倾斜越发严重，优质的师资与教学环境通常会带来更高的学校声誉与升学率，这也会间接影响家庭在学区房选择时的消费预期，使得优质学区房的价格维持上升趋势[12]。因此，目前的教育供给的根本问题不是数量的缺失，更体现为质量的参差不齐，教育资源供给的不均衡正是优质教育资源匮乏的结果。从学区房视角来看，社会上所认定的优质学区房一般只以配套的教育资源作为评判标准，对房屋质量、建筑面积与区位要素的考虑较少，故紧缺的优质教育资源必然带来火爆的学区房购买市场。在规划和建设基本已经定型的城区中间，进行房地产的二次开发难度较大，因此新增的学区房也较少，学区房的主要来源为二三十年前建成的旧住宅，通常只能通过二手市场买卖获得，二手房屋虽然普遍房型较老、质量较差，但仍一房难求，僧多肉少的局面让学区房价格持续攀升。

三、学区房的溢价问题与应对路径

学区房的溢价，从经济学的角度可以解释为具有相对优质教育资源及其他有利特征的房屋价格明显高出同一区域内其他相对劣质教育资源及较为不利特征的房屋价格一定水平的溢价现象[13]。总的来说，从现有的研究结果来看，对于学区房的研究侧重于对溢价问题的解读，而主流的观点将学区房溢价的源头与教育资源的供给绑定，认为学区房与优质教育资源挂钩造成了对学区房的争夺，最终拉高了学区房的价格。有观点指出，我国“学区房”溢价持续扩大是在优质教育资源相对稀缺和家庭财富不平等加剧的背景下供需矛盾持续加剧的产物[14]。

从财税政策来看，政府对学区房的划定与普通房地产无异，并没有区别对待，缺少了一定的调控。学区房特殊的商品性是其溢价的根本原因[15]。上海等城市实行的房产税未与学区房的分布相挂钩，造成学区房的持有成本偏低、预期收益高。学区房是商品住房与教育资源的挂钩，但商品住房的持有与增值却不与教育资源挂钩，这显然是不合理的，有失公平的。在此背景下，学区房就成了开发商、投资者、投机者牟取暴利的重要对象，其炒作也会日益加剧。学区房的增值收益来自于政府对教育产业的投入，而能享受这部分增值收益的却只能是经济实力较强、能够支付学区房的少数人群，这显示对房地产市场和国家经济市场也是一种隐患。

应当看到，近几年来，随着政府治理能力的不断提升，尤其是规划先行和“人民至上”理念在教育系统的落地生根，多个城市在破解学区房难题方面做了积极的尝试，并且已对扼制溢价问题加剧显示出一定的作用。有关学者对北京市2012—2016年新建小学的研究成果表明，新建小学使得周边原有学区房的溢价率显著下降了2.33个百分点，这一影响具有明显的本地化和异质性特征;学区房市场存在同群竞争现象，优质教育资源的供给能够显著降低本地区重点小学学区房的溢价率[15]。副省级城市南京在新建学校的规划方面，则明确提出要以多种形式推动优质教育资源广泛辐射，扩大了区域范围内优质教育资源，助推全市区域、城乡教育的优质均衡发展。具体做法包括：一是鼓励名校办分校，在品牌引进、财政投入、师资配备等政策方面，重点向新建学校等实行倾斜;二是推进名校组团集群发展，强化顶层设计，寻找学校组团集团“最近发展区”，系统优化发展路径;三是实施名校兼并弱校，既扩大了新组建学校的占地面积，又提升了原弱校办学水平;四是推动名校集团化办学，集团内的学校按照“独立设置、集团运营、资源共享、错位发展”良性运行，集团内各校在办学理念、课程建设、教师培养、质量监控、招生等多方面统一实施;五是发挥名校连续孵化效应，通过“优出弱进”的方式，探索建立了孵化帮扶机制，鼓励名校举办的分校脱离母体、独立运行（南京市教育局官方微信《南京教育发布》，2019年9月19日）。地级市泰州出台的《加快推进泰州教育现代化实施方案（2019—2022年）》（征求意见稿）也明确提出，到2022年，全域优质均衡发展水平显著提升，校际间优质均衡差异系数达到省标。工作举措包括加大国家和省优质均衡发展市（区）创建力度，推进集团化办学，制定进一步推进教育集团化办学的指导意见，举办集团化办学现场推进会，深化“名校+”集团化办学管理模式和跨区域教育共同体改革，推进名校集团化办学全覆盖和城乡学校结对全覆盖，实现优质资源共享，加快缩小城乡间、校际间办学差距（泰州市人民政府网站，2019年9月18日）。诚然，目前没有具体数据表明南京和泰州从顶层设计到具体落实方面的一系列举措对扼制学区房溢价带来的直接作用。但当政府不遗余力推动优质教育资源的均衡化时，从长远来看，其对学区房热的降温必然带来积极的影响。

综上所述，人口背景下的名校紧张和教育资源供给众口难调问题，本质上都反映了优质教育资源的稀缺。对此，结合已有的理论指导得出以下几种解决方案。首先，要通过增加学校（尤其是优质学校）的数量，加强对优秀教师团队的培养，提高相对薄弱学校的综合教学实力，扩大学校的规模。其次，引入市场手段，鼓励私立学校的发展辅助公立学校，让民办教育成为公办教育的重要补充，给广大学生家庭提供更多的受教育选择，不必强求价格高昂的学区房。此外，从政府角度，要调和不平衡的教育资源分配情况，其关键在于城市的合理规划，这就需要基于城市的动态模型，建立以GIS为基础的城市地理信息平台，即根据现有资源的空间配置情况做出相应的规划调整。最后，要完善对学区房的税收政策，将房产税与学区房挂钩，通过相关税收，政府还能够再次进行分配并投入基础教育。这样一来，通过对税收政策区别对待，避免“一刀切”，适当地提高学区房的持有成本，可以一定程度缓解学区房的溢价现象，为学区房降温。

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A New Study on the Overheating and Premium of School District Housing from a Multi-Dimensional Perspective

WANG Xi-ze

（Nanjing Agricultural University，Nanjing 210014，China）

Abstract：With the acceleration of urbanization and the gradual liberalization of population policy，the increasing emphasis on the cultivation of the next generation has led to a steady rise in the demand for high-quality education resources.The school district housing market is heating up in cities，especially in large and medium-sized cities，which is ultimately reflected in the high price of school district housing.Currently，the school district housing market has become a typical gathering place for real estate speculation.The purpose of this paper is to sort out and observe the problems of school district housing and its premium from different perspectives，and to explore the solution to the problem of “School District Housing” by combining the new policies of the government and the new trend of the market.

Key words：school district housing premium;real estate market;supply of educational resources;balance of educational resources