安徽省县级房地产项目投资的综合评价分析

吴健雄 （华北电力大学（保定）经济管理系，河北 保定 071003）

1 引言

随着我国改革开放的持续深化推进，在市场经济调节体制下，投资是当前环境下经济持续有效增长的第一推动力。房地产项目投资，作为社会经济环境中，项目投资的一个重要投资领域，这一投资方向持续多年以来都能够在项目资金市场占据足够重要的话题，也一轮又一轮地引发热线市场的追逐，同时关于房地产项目投资的相关问题也成为了这一时期高烧不退的热点研究课题。而金融内生研究系统积极地研究，旨在房地产项目投资生存持续理想度，全盘把住项目投资这类注资入股行为，引发起房地产内生活动的效能改变，是国家当下着重改进投资关键和企业决定投资战线的基础启碇思路。

针对房地产项目投资市场的构建，问题研究重心的占比结构可以适当地看成一个哑铃型，即两端比重较大，中间占比较小。两端分别是指全国一级热点城市的房地产项目投资研究和县级房地产项目投资的研究，而中间则指的是规模以上的非热点城市的房地产项目投资研究。之所以会出现这种哑铃型的研究占比结构，主要是因为重点城市的房地产市场热度极高，项目基数一般较大，体量也颇具规模，因而资金投资意愿强烈，随之成为项目投资研究热点；而县域城市总体数量多，下沉研究县级房地产项目投资市场，大体上可以代表当前国内房地产项目投资的现在；对比全国重点城市和县域城市，规模以上的非热点城市既不具备突出特性，也不能够作出全面的代表性，因此相对而言并没有成为着重研究的方向。安徽省作为一个内陆省份，其位置贴近于中部，经济发展水平也居于国家中等水平，水文方面有长江中下游穿省而过，当前大力响应推进国家级长三角区域三省一市共建战略，经济水平和总量稳步向好提升。因而筛选安徽省城镇化方面未达峰的县域城市房地产项目投资市场进行评价，分析相对拥有必然的庖代性。

安徽省共有9个县级市，县级市又代表一个省县域发展的最高水平。本文中作者以这9个县级市作为数据处置对象，通过对指标进行处理，运用定性定量相比较，融合定性评判定量测度的方式，联系实际，构建投资内环指标，堆砌参数，勾勒安徽省县域城市房地产项目投资市场环评的指标系统，概括运作层次分析法、综合指数法、功效系数法等多种方式，对其进行多角度排序评价，全面环评。最终越过数据层，归纳评估分析后，将这9个县级市进行逐一划分，并给出相应决策。

2 层次分析法、综合指数法、功效系数法的基本概念

层次分析法，从定性角度抛出某一总体上的倾向，推出大范围合用的方针；然后按层系进行有条理的逐层分化解析，对同层内诸因素统一，盲选两两相对比较的方式定立出对立于上一层系倾向的各自权系数；分层设置，层层分析下来，直到最基础的底层，便可排序，囊括所有要素（或方案），按照紧要性（或偏好）水平，给出针对总目标。

综合指数法指已经规定出成套比较合规的财政金融效益指标系，基于此，通过对各项指标参数打磨，突出个体指数，加权平均，清晰化参数，从而收获各综合值，用于总括评价财政、经济、金融收益的一种方式。

功效系数法，对建立的所有项目评判指标，规定唯一一对满意值、不许可值：满意值，其中上限；不许可值，当中下限。继而试算各指标，兑现满意值档位，据此来定立分数，覆盖全指标，最后参数加权，平均综合，评估所研究事物总括状态。

3 评价指标体系的构建

3.1 建立确定指标体系

安徽省内各县域城市经济发展水平参差不齐，自然环境地质条件也都不尽相同，进而导致人文市政基建环境均有所差异。而选择评价指标，讲究全面、科学、易实现、独立等多原则、多角度，结合定性选择法、定量选择法，建立以下双层评价指标体系。

地理环境：X1人均耕地面积（hm2）。

社会环境：X2人口密度（人/km2）；X3城市化水平（城镇人口/总人数）。

政府环境：X4地方财政人均收入（¥）；X5地方财政人均支出（¥）。

经济环境：X6人均GDP（¥）；X7固定资产人均投资额（¥）。

房地产发展环境：X8房地产开发人均投资额（¥）；X9商品房人均销售面积(m2)；X10商品房空置面积/当年销售面积（比率）。

3.2 确定各指标权重

采用1标～9标度法来判断指标的相对重要性。

其中因素i比因素j同等重要量化为1；稍微重要为3；较强重要为5；强烈重要为7；极端重要为9；2，4，6，8为两相邻判断的中间值。

然后结合安徽县域实际情况和经验，通过专家打分构建成对比矩阵：PA−B；PB1−X；PB1−X；PB2−X；PB2−X；PB3−X；PB4−X；PB5−X。

利用方根法，计算最大特征值λ（max），以及标准化特征向量Wi。判断矩阵一致性指标CI、同阶平均随机一致性指标RI之比，为随机一致性比率CR（CR=CI/RI），各矩阵CR，经计算小于0.10，则具备可接受的一致性，检验通过。

同时，计算B层对于A的权重(bj)，以及X层对于B的权重(Wi)。

综合考虑bj和Wi，计算指标X层对于A层系总排序，指标权重Wi。

得X1～X10的指标权重分别为0.0715， 0.0234， 0.0639， 0.0842，0.0381， 0.1763， 0.1931， 0.0499，0.1498和0.1498。

各矩阵“CR”，经计算均小于0.10，一致性检验通过。

3.3 原始数据

各指标原始数据按宁国、桐城、天长、明光、潜山、界首、广德、无为、巢湖的城市顺序进行列示。

4 综合指数法分析

因为各指标均满足为正值，所以，通过用指标实际值与指标标准值对比后，再用其线性方法综合汇总，可以得到各指标的综合评分值。在本文中，我们设定其中的标准值为指标平均值。

指标公式为：

无量纲化数据。

然后计算标准指数综合值：宁国1.339，桐 城 1.229，天 长 1.18，明 光1.117，潜 山 0.588，界 首 0.666，广 德1.319，无为0.862，巢湖0.7。

根据综合指数评价值的测算得出，投资价值排名前五位的县级市为宁国、广德、桐城、天长、明光。这五个县级市的数据体现其房地产项目市场，投资环境比较好，相对适宜进行资金市场投资。

5 功效系数法分析

在本文中，处理参数如下：采取其中最大值制定成满意值，采取其中最小值制定成不容许值。由于在功效系数测算时，区分正指标、逆指标，二者计算公式并不相同。我们分别列示如下。

正指标计算为：

逆指标计算为：

经过综合评价，当中只有X10确定为逆指标，其余均满足正指标条件。

通过无量纲化处理以及指标数据加权计算，使用Excel函数功能处理数据得到各县市最终得分：宁国80.23，桐城80.35，天 长 84.23，明 光 78.77，潜 山71.58，界 首 65.45，广 德 79.29，无 为73.47，巢湖66.33。

据此可以得到，排在前五位的是天长、桐城、宁国、广德、明光。测算表明，这五个县级市房地产投资环境较为优良，相对适宜进行地产项目投资。

6 结论

通过多种方法联合对比评价分析，得出结果均为天长、明光、桐城、宁国、广德，这五个县级城市适宜投资。虽然两次分析计算得出的排名顺序不完全相同，但是最终排在前五的城市列表仍然是一样的。说明经过综合评价的分析结果可以确定，安徽省这五个县级城市是值得进行房地产项目资金投资的。