如何防控房地产企业的财税风险

王瑶瑶

摘要：随着我国宏观调控对于房地产企业越来越严格，加上央行的资金限制对于企业回款产生的压力，使得房地产在税收方面面临着越发严谨的要求，因此，房地产企业需要更加注重财税风险的控制，才能在市场中保持其竞争力。文章通过对房地产企业财税风险内涵的了解，分析财税风险主要包括的具体内容，从而提出了相应的解决措施，以期帮助房地产企业在未来的发展中做好财税风险的防控工作。

关键词：房地产企业;财税风险;防控措施

房地产行业的发展直接影响着我国国民经济的发展，是促进我国经济良好发展的动力。在市场环境不断变化和相关法律不断完善的背景下，房地产企业的未来不仅要应对市场带来的风险，还要解决自身经营不断显现的财务和税务风险。许多房地产企业在当前都将战略目标从原来只重视经济效益逐渐向风险防控进行转变。房地产企业通过不断改变原来粗放型的经营模式，以更加精细化的管理模式来指导经营工作和风险防控，进而帮助企业在经营过程规避风险，减少因为财税问题而对企业造成的不利影响。房地产企业自身最大的经营特点就是周期长和风险大，税务涉及面也比较广，这些共同影响了企業的风险防控工作，所以对房地产企业的财税风险进行防控，是企业未来需要重点关注的问题。

一、房地产企业财税风险内涵

房地产企业财税风险是指房地产企业在经营的过程中，由于自身的财务或者税务问题而产生的一系列对经济效益造成影响的风险总称，主要的风险来自债务、投资、税务等经营工作方面。房地产企业的风险与其他企业的风险较为不同，具有不确定、客观性和可控性。财税风险客观性是由企业经济活动本身的客观性决定的，所以财税风险是很难避免的，房地产企业只能通过一定的方式来对财税风险进行控制，让其处于企业可控的范围内。房地产企业财税风险的不确定性是因为企业的财税风险难以提前预知所导致的，不仅如此，风险所造成的后果也是潜在的，外部环境变化的不确定性也让房地产企业的经营受到了影响。虽然房地产企业的财税风险不能进行预测，但是可以进行一定的控制。房地产企业通过分析财税风险产生的原因，在风险防控体系的支持下，及时给出解决策略，让企业的损失降到最低。

房地产企业对财税风险进行控制，目的就是降低自身的经营损失。但是由于外界的政策和市场环境的变化，会对各类企业的经营产生影响，房地产企业经营也会在这样的环境下受阻。比如，房地产企业客户不同类型的付款方式会让企业很难立即收到回款，与此同时，税收核算方面也会存在较大的差异，企业的财务人员要控制财税风险，做好税收筹划就很难进行。正因房地产行业自身独特性的存在，导致其实际运营的财税风险一直存在。

二、房地产企业财税风险分析

（一）投资风险

房地产企业为了保证自身经营项目能够顺利实施，从而获得战略目标的经济效益，其会在每个项目开始之前，就对项目的投资数据进行测算，其中就包括了项目中销售单价、周期、成本、税收等方面的内容。投资风险最先就可能出现在房地产企业的前期测算工作中，如果项目的实际销售情况与测算不符，那么风险会因此产生。比如，房地产企业在进行销售时，其户型并不是目前市场上热销的类型，导致企业销售情况不是很好，收入也不能及时回款，资产风险就此产生。当房地产企业产生了资金风险之后，资金链很有可能发生断裂，企业的经营业务会面临很大的阻碍。房地产企业的开发往往需要很长的周期，项目从启动到完成一般需要好几年的时间，在这个长周期中，房地产企业所处的外部环境一旦发生变化，例如销售和金融政策，又或者是消费群体的偏好等方面，就会对其销售和发展产生重大影响。

（二）融资风险

房地产企业在经营过程面临的困难中，比较普遍的就是融资问题，融资难成为了房地产企业尤其是地方房地产企业需要重点解决的问题。对于地方性房地产企业来说，相关的支持政策不够充分，其自身也不能快速得到资金回款，导致房地产企业在融资政策的限制及客观的外部环境影响下，从而产生了融资难的问题。不少房地产企业为了获得更多的融资，往往会向银行之外的金融机构进行融资借款，但是融资利息对于房地产企业而言，是一个较大的负担。除此之外，房地产企业一般都是以高资产负债率进行经营运作的，所以其普遍存在较高的偿债风险，当企业的资金紧张时，其偿还能力就难使其克服相关风险，以获得经济效益。

（三）税务风险

房地产企业经营开发的项目中，涉税事项是贯穿在其中的，从企业的前期测算到项目开发再到销售后的资金回收，每一个环节都离不开税收工作。一方面，由于我国房地产企业发展时间不长，其对于税收制度的理解还不够深入，很有可能因为税收政策的错误理解，而让自身获得更大的税务负担。另一方面，房地产企业经营过程中会涉及到较多的税务种类，各地对于房地产企业的税收政策都不相同，所以财务核算工作整体就比较复杂。以增值税和企业所得税为例，其需要房地产企业依据当前的地方规定来进行预缴，而土地增值税以目前我国的税种来看，是最为严格的一个。增值税和企业所得税预缴制度，让房地产企业做到了税款的预缴，这样会产生一定程度的现金流损失，或者项目完工之后的应缴税款比预缴税款低的情况。房地产企业由于现金流而造成的损失，可以通过加速回款和提升销售价格的方式来进行弥补，但是企业提前缴纳的税款是不会得到退税处理的，这样会让房地产企业的资金常年被占用，产生一定程度上的资产损失。

三、房地产企业财税风险的防控措施

由于房地产企业经营的特殊性，无论是其经营者还是管理者都需要具备完善的知识体系，才能对企业的综合管理工作质量进行把握，从而降低经营过程中的财税风险，保证经济效益的实现。

（一）以测算工作为方向，控制税务风险

房地产企业要降低投资风险，首先要做的就是从组织机构的建设工作入手，建立起专门的项目投资委员会，让其能够在项目前期的开发中，对项目的成本、销售周期及价格等方面做出较为准确的预测，之后来评估项目开展之后的收益，以此来确定项目实施的可行性。房地产企业对项目进行投资预测主要包括对立项的测算和土地成本等方面的测算工作，所以测算结果越精准，房地产项目的可行性也就越高。对于房地产企业而言，该项工作就需要房地产企业内部各个部门之间的配合，在完全了解了开发项目的具体情况之后，对市场上消费群体欲望给出一定的评估，并以当前的经济形势为基础，进而对房地产项目的销售价格和周期作出分析，从而准确测算出房地产企业项目资金。在预测的工作中，对于税收的测算是十分重要的，税收直接与房地产企业的销售和成本问题息息相关，房地产项目经营过程中的任何一个细小的环节都与税收之间产生着密切的联系，特别是土地增值税和企业所得税这两个方面的，其本身的税率较高，要求也比较严格，只有对这两方面的税务进行准确处理，才能提升测算的准确度，让企业的财税风险因此得到控制。

（二）以拓宽渠道为基础，控制融资风险

对于房地产企业而言，要解决融资带来的风险，就要找出影响企业融资工作的主要因素。由于房地企业在市场上的规模扩大和不断发展，使得政府出台了相应的政策来对其进行调控。央行针对房地产企业出台的相关政策，就是为了限制其开发的融资渠道和成本。对于小型的房地产企业而言，要从银行中获得低成本的融资是比较困难的，所以中小型房地产企业一般会从金融机构进行融资。除此之外，银保监对于个人购房的按揭行为也给出了一定的限制，综上原因，就造成了房地产企业的资金回款速度较慢，进而增加了房地产企业的财务支出和融资风险。房地产企业要控制好融资风险，最重要的就是控制好融资规模，让其融资产生的利息符合企业自身能够承担的范围。不少中小型房地产企业如果融资渠道困难，可以考虑通过海外融资股权的方式来拓宽渠道。对于房地产企业而言，一定要保证资金回款及时，才能保证资金链不断裂，实现长远的经营发展。

（三）以财务转型为手段，控制税务风险

房地产企业的税务风险也是其财税风险中的重要组成部分，要解决税务风险，首先就要了解财务管理工作，让企业实现业务和财务工作的融合，以更为创新的财务思维来指导企业的相关工作。房地产企业业务部门的传统工作就是为了将业务目标予以达成，在管理上就比较重视原定的目标。这使得业务部门为了达到目标，出现一些违反制度的行为产生，为企业的发展带来一定的风险。房地产企业进行转型，能够实现业务和财务之间的融合，促使企业对于业务整体的流程进行全面地管理，从过去的事后管理做到对业务事前、事中和事后的全程监督。此外，财务转型之后，其也能为企业的决策提供更加有价值的信息。除了将财务进行转型之外，房地产企业还能要重视合同，以合同中的业务为基础，从根本上降低税务风险。例如，销售合同的制定必须要与财务部门进行密切的沟通，保证合同的内容不会对企业造成税务负担，与此同时，还要明确合同中关于交房和交款等时间节点，进而保证房地产企业能及时收到项目回款。

四、结语

房地产企业是我国市场经济的重要组成，其发展就会直接影响到我国经济的未来动向。对于房地产企业而言，对其管理和发展影响最大的，就是财税风险管理，只有将经营过程中的财税风险进行控制，才能保证房地产企业获得长远的经济效益。为了让房地产企业的财税风险得到有效防范，就要使其在已有的政策基础之下，顺应时代发展，抓住发展机遇，做好各类风险的管理工作，让房地产企业始终具备长久的市场竞争力，实现持续性发展的战略目标。

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（作者单位：四川滨江地产集团有限公司）