承包基理论下按比例收取的场地租金定价与补偿机制研究

■ 曾 运，姚

（1.西南民族大学公共管理学院，四川 成都 610225；2.西南民族大学商学院，四川 成都 610225）

土地作为一种特殊的生产要素，多年来被不同学派的学者研究，那么土地作为一种非货币的产品究竟是否可以被量化，即是否可以被货币化符号化，怎么去量化，在不同场景下是否土地量化的方法又不一样，而本文选取的是在商业综合体的场景下，商场运营者如何和商家进行场地租金的协商，从而达成一个长期而非短期且动态的定价机制，在满足双方相对最大利益的非合作状态下，通过合同或协议的形式形成长效合作机制，从而实现整体利益的最大化。而该长期合作机制所蕴含的正是博弈当中的协调、威胁、激励和惩罚机制，通过合理的定价和补偿机制而得到无数新的纳什均衡解。

笔者在写这篇文章之前，曾多次前往川渝的几个比较有明显代表性的商场进行探访，在重庆印制二厂的探访中，了解到该场所的定价还是依照的绝对地租定价机制进行定价，租金的居高不下导致很多外来资本很难流入，同时由于本身原有商家的高房租导致无法有更多剩余资本扩大再生产或者用于引流等营销手段，让本身较为年轻的商场发展更为困难，大量商家开始撤资，发生同样状况的还有成都的东郊记忆。而与此相反，在走访重庆南岸区的马鞍山社区之后得到的结果却大相径庭，与该地的几位老板交流得知，她们这里的房租非常便宜，除开缴纳场所租金后，有大量的剩余资金用于平台和网络宣传，从最开始没什么人来的社区到现在需要提前一天才能定到位置，甚至提前三天才能订到位置消费，生意不可谓不火爆，那么是否可以说场所租金的定价会深刻影响到再生产，如何合理定价才能促进利益多方都得到纳什均衡，也是本论文需要探讨的问题。

一、国内外文献综述

（一）关于地租

土地是一种非货币的生产要素，土地的价格更多需要在某些具体条件下才存在。而在新中国早期计划经济的体制下，土地“无法”存在价值——土地公有，市场不能进行流通和买卖。而土地价值是需要在市场经济条件下才能存在，这也说明体制或者说制度决定了土地是否有价，即制度学派所说的土地之所以有价值是因为“私有产权”的存在[1]，正因为土地可以流通和交易，土地才被具有了可以衡量的价值。但是不是说土地只能在市场经济的体制下才存在价值呢？那也不是，古典经济学家威廉·配第对土地价值做了很好的定义，“地租是减去成本后的剩余价值”[2]，同时亚当·斯密接着进行了相应的补充，“地租是对土地有偿使用的一种报酬”，在农业领域亚当·斯密认为“地租是由农产品的生产价值决定的”，在矿业领域亚当·斯密认为“矿产的地租取决于产出力”，同时他总结道“供给关系决定地租”[3]。从古典经济学家那里我们知道即使在非市场化体制下，土地依旧是具有价值的，土地的价值被简单地总结为该土地上生产的农产品的价值，或者矿产所带来的产出力，无论是农业还是矿业，土地价值被土地上所生产出的产品价值所替换，都证明了任何条件下，土地是具有价值的。而亚当·斯密地租理论的形成当然也离不开以魁奈为代表的重农学派对他的影响，企图以产品价值去衡量土地价值[4]。当然像新古典主义以马歇尔为代表的经济学家也基本沿用了亚当·斯密《论地租》的观点“对土地的需求，形成了地租”[5]，其后大多对土地有价的认识都基于以上流派而进行延伸或修正。

（二）关于定价机制

土地既然被认定为是有价的，那么如何去衡量地租的价格呢？威廉·配第率先提出“级差地租”这一概念，认为“土地位置和土地质量”是影响地租最重要的因素[6]。马克思在其《资本论》的绝对地租理论里系统归纳到：农业地租daz=λa-(1+π)ca+wla（其中，z为农业土地使用量，da为单位地租率，ca为农业投入不变资本量，w为工资率，la为农业直接投入劳动量，λa为农业产品劳动价值，π为工业和商业资本导出的平均利润率。λa=la+ca，π=(lbwlb)/(cb+wlb)，其中 a、b 为部门 a和部门 b）[7]，该公式亦可理解为“土地使用量×地租率=农产品劳动价值-农业平均利润率×农业投入不变资本量+工资率×农业直接投入劳动量”，这个公式可以简单理解为土地租金与农业投入、剩余价值和农户劳动量有关。而史密斯作为新马克思主义学派重要代表人物，则对马克思相关地租定价做出了新的补充和阐释，提出了“租差理论”，该理论引出了“潜在地租”和“实际地租”两个重要概念[8]，其对土地租金可理解为图1。

图1 史密斯的租差示意图

而以齐昊，问严锴为代表的中国学者则对“绝对地租”的土地租金定价做出了相关改进。其推导结果显示，土地租金的居高不下是因为涨起来之后很难再跌下去——形成一种“价格联盟”[9]，开发资本家对土地所有权的垄断，同时上涨后的价格也容易固化，这和日本学者青木苍彦在《比较制度分析》中所提到的“路径依赖”极为印合[10]。同时也暴露出绝对地租定价的弊端——因为价格容易固化，不能导致再生产。

以上讨论均是基于静态的价格进行分析，而现实中的价格往往需要动态进行调整。一方面因为地租的固化，导致地价居高不下，容易减缓物质资料的循环，不能促使再生产；另一方面，价格的静态滞后性，容易造成各方利益受损，无法达到帕累托最优，例如在潜在地租和实际地租之间随着信息不对称和时间差距的拉大，土地食利者因信息滞后性往往产生大量的资源浪费，同时中间流转环节的增多也导致效率低下。因此一个动态且合理的定价机制就显得尤为重要，本文也是基于动态的土地定价机制进行研究推导和改进。

（三）关于补偿机制

补偿机制作为定价机制中不可或缺的一部分，在近几年的研究中也显得越来越重要。常常可以在各种契约研究中看到，例如华中农业大学的学者万江红、杨柳在其研究中也探讨了补充和补偿机制，试图用补偿机制对其合约进行协调，为促其合约多方的有效合作和合约的长效稳定运行，再例如电子科技大学的学者姚针对双向拍卖机制提出的回购契约模型也阐述了补偿机制可以很好地降低投资人（零售商）的投资风险，使他们可以更加积极和冒险地增加投资，扩大生产规模从而利于双方利益的扩大。

而在博弈论的相关研究中则对补充机制进行了充分的讨论——补充机制是否能长期合作取决于贴现因子的状况，即多次博弈利益的综合，不实现则遭到报复，或我们说的“联合抵制”。本文结合博弈论的补偿机制针对土地租金定价后的有效运行和长期稳定进行探讨，试图在动态定价机制上消除其不稳定性，从而达到一定程度的帕累托最优。

二、研究方法：不足与改进

本文采用动态重复博弈对土地租金定价和补偿机制进行探讨，以承包基理论为基础进行修改和补充，使其理论更能符合场地租金定价这一特定使用范围，通过动态定价，减少信息不对称和信息滞后带来的效率低下，同时通过补偿机制，实现合约的有效运行和长期稳定，从而协调局部不均衡状态以实现整体利益的优化，促进其进入良性循环状态。

该理论的不足之处在于：第一，没有对委托人（这里为商场运营者）高定价进行限制/惩罚；第二，该讨论中，参与人是一对一，而现实生活中可能是一对多；第三，对谈判系数W∈(0,1)，也可能存在不均衡让利而争夺优势位置的存在，比如星巴克，如果要让它的谈判系数为W=1/2的话，它很大程度上比不赢范思哲、宝格丽等产品定价和月收益更高的商家，他们的租金支付能力更强也更具有谈判能力，这时候星巴克为了抢夺优势位置而自愿降低自己的谈判系数比，提高租金比，减少纯利润比，从而获得优势地位，表面来看星巴克损失更多，但长期来看处于现在的优良地段并不是因为它的盈利水平比其他品类零售门店好，而是它让出更多利润给商场经营者，从而占据优良地段，虽然对于星巴克在该商场利益有所亏损，但在星巴克内部，多家门店占据优良位置，虽然在局部它不是最优，但它的连锁效应使它实现了整体最优。所以W=1/2并不能完全适用于所有商家，有的商家可能为了战略需求会自损部分利益，所以在定价机制中也需要合理制定谈判系数问题。

三、场地租金形成机制分析

这里基于承包基理论，引入动态定价机制以期更好符合市场的变化，而相应对土地租金做出调整，同时增加补偿和止损机制，以实现双方利益的帕累托改进。

首先引入两个参与人：商场运营者和商家，分别用Manager（以下都用M表示）和Shop（以下都用S）表示。该定价过程可以简单地抽象为一个两阶段动态博弈。在第一阶段，商场运营者给出一个营业基础数O和一个收益分配方案。在第二阶段，商家在明确基础数后给出一个营业自报数B。两阶段后进入承包期和运营期，并在运营期后按照事先规定的方案进行收益分配。

该利益分配规则如下：实际完成结果为A，签订合同数为 C，签订合同数 C=（1-ω）O+ωB，而场所租金收取简单抽象为实际完成结果总额的σ（σ∈(0,1)）作为租金抽成。当实际完成数大于合同数时，给予商家奖励；当实际完成数小于合同数时，给予商家惩罚。设奖励（或惩罚）系数为α，当A>C时，奖励商家（A-C）α；当C-A>0且C>A>B时，给予商家（C-A）α的惩罚。为了防止商家谎报不真实的营业额，将β作为欺骗的代价系数，以实现其承诺维持合同的长期稳定。当A＞B时，给予商家（A-B）β的惩罚。同时为了防止商场运营者恶意抬高合同数，以实现“欺骗”即谋求自身最大利益而破坏长效合作机制，于是引入止损机制γ，当O＞A时，给予商场运营者（O-A）γ的惩罚。这里设定α∈[1/2,1)，以实现其激励和惩罚作用；设定β∈[1/2,1)，以提高惩罚成本，形成威慑作用；同时设定γ∈[0,1/2]，而商场运营者也为行动的主动方，过高会损害商场运营者的利益；ω为谈判系数，ω∈(0,1)；当商家自报数B超过合同谈判数时，商家有剩余资本可以用于再生产，再生产所创造的价值为（B-C）δ，δ∈(0,1)。

这里对模型进行简单的分析，设定ω=0.5，即权数平均，签订合同数可以理解为基础数O和自报数B之和的一半。α=80%，以实现激励作用；基数过小或存在瞒报会损害商场运营者的利益，这里不妨设β=60%；而商场运营者为了谋取过大利益，不断无视市场经济状况而哄抬合同价以实现商家更多惩罚带来的收益，为了防止市场无序和长效合作，设定止损系数γ=40%；最后，设定场所租金抽成σ=20%，贴现因子δ=20%。

接下来我们通过几组案例来讨论其机制的运行过程。

假设M估计实际完成数A=100，则M给的基础数O=80，尚有一定余地给商家。各参数值分别为：ω=0.5，α=80%，β=60%，γ=40%。商家策略选择和可能的结果见附表1（单位：万元）。

附表1 补偿机制发挥作用时的营业额-场地租金确定表

可以看到通过增加补偿机制（止损功能），也可以很好地保护商家的利益，从而降低商家的经营风险，为其长久经营合作提供可能；虽然商家的亏损可以止损，但长期的亏损也会加重商家的投资心理负担，从而为他们平稳退市提供机制性保障。

这里对以上参数进行调整，自报数B和基础数O均逐步提高，β=70%，γ=30%，其它参数不变，其运行结果见附表2。

附表2 惩罚机制大于补偿机制时的营业额-场地租金确定表

从附表2第五组数据开始可以观察到，虽然自报数达到了实际数，但是自报数没有达到合同数，故需要支付亏损，以及这里依旧可以看到，商场运营者容易过多要求对商家的利益进行转移。

这里对以上参数进行调整，自报数B和基础数O均动态调整逐步提高，β和γ调回原来的数，即β=60%，γ=40%，其他参数不变，其运行结果见附表3。

附表3 补偿机制发挥作用下商场运营者不顾市场实际情况依旧想要谋取更多租金时的营业额-场地租金确定表

由附表2和附表3可以看到，在附表2中惩罚机制大于的止损机制，商场运营者依旧会寻求更高利润而不停提高价格，此时止损机制并没有充分发挥作用，依旧存在大量的利益寻租行为。所以，要充分使止损机制发挥作用且不损害双方更多利润——商场运营者想要个人利益最大化，但商家也需要减少损失以谋求持续经营，这时候止损机制就需要提高更多但不超过1/2的比例，以充分发挥作用。

由附表4可以看到，当商场运营者根据市场规律合理提出基础数O时，商家根据自己业务增长量给出一个合理的自报数，当自报数超过合同数时，商家可以免受惩罚，同时有更多的钱用于再投资，这时可以增加商场经营者的未来预期收入，使得总规模增加的同时场所预期收入也得到同步增长。在业务增长理想且实际完成数也较好的情况下，商家还可以获得超合同奖励，同时也保护了商家的利益，使得商家净收益增加。虽然商家净收益得到了增加，但场所预期收入并没有因此而减少，反而在同步增加，实现双方利益蛋糕的增大。

附表4 贴现因子发挥作用时的营业额-场地租金确定表

实际上，商场运营者可以通过逆向归纳法思想，对商家的收益建立一个收益函数，设商家的收益函数为f（B），则有如下关系：

现目前仅讨论f(B)的瞒报惩罚机制，当β-ωα时，f（B）的函数为：

其f(B)的几何图形如图2所示。

图2 商家的收益函数与自报数的关系

由 f(B)函数可以看到，当 B≤A 时，只要 β-ωα＞0，则f(B)是B的增函数；当B＞A时，f(B)是B的减函数，而当S=A 时，f(B)有最大值 f(A)。

因此，商场运营者在第一阶段对基础数和分配方案确定时，必须满足β-ωα＞0。商家在第二阶段时只能诚实地报出自报数B，该自报数就是可能的完成数A。

其次，来讨论一下对运营者M的惩罚和针对商家的止损机制。针对商场运营者的租金收益函数f(O)有以下函数关系：

其f(O)的几何图形如图3所示。

图3 商场运营者的收益函数与基础数的关系

由f(O)函数可以看到，当商场运营者将基础数定得比实际数低时，收益处于合理值，即与市场增长处于同步状态，当商场运营者蓄意存在欺骗，谋取个人利益最大值，将基础数定得远高于实际数时，收益存在递减的状态，且缓慢下降（处于先行者角度）。

综上所述，若商家和商场运营者都想获得一个纳什谈判解的话，就需要对彼此做出一个让步，从而实现利益的最大化。抛开模型仅从短期利益来看，商场运营者确实可以利用欺骗行为来获得短期利益最大化，但这破坏了长期合作的基础，容易陷入囚徒困境，而忽略了贴现因子对长期合作的影响，使得未来预期利益和总利益的最大化，即总价值为（δ为贴现因子）。因而从理性角度来说，科学的定价机制有利于长效合作和促进利益增长。

四、总结

利己是导致不合作的根源，而承诺、威胁和补偿是促其合作的重要手段。重复博弈使得长期合作(稳定)成为一种可能，而这种可能大大扩展了双方或多方的战略空间，或被叫做“路径依赖”。该讨论中运用到的就是动态重复博弈，动态博弈是相对静态博弈而言的，动态博弈的使用可以很好地减少预期、潜在和实际等租金值之间的差距，从而将租金价格定于一个动态调整的过程之中，促进市场经济的平稳健康运行。

那么为什么要实现长期合作，这是为了实现帕累托改进，这里运用逆向归纳法建立模型可以很好地阐释这一层关系，通过模型可以很好地解释许诺和合同是实现帕累托改进的最好办法[11]。而讨论合理定价保护双方以实现帕累托改进，其实归根究底探讨的还是公平和效率的问题，或者可以说蛋糕大小和分配的问题，这里引用纳什谈判解去理解这一关系，即“画家与画廊”的利益实现和分配问题。

那么如何实现合作：通过支付承诺成本即可。那么如何实现长期合作：贴现因子、重复博弈概率、补偿机制、惩罚机制和纳什谈判解V＞a+b等均可以作为实现手段。

本论文采取的动态重复博弈是基于上一轮的结果对下一轮的定价进行动态调节，我们也可以理解为动态博弈下的静态博弈，即理解为整个博弈是动态，把它切割成一个个静态片段。虽然每一次定价在未来看来未必是最优的，但在该时期来看它是最优的，而这个最优也依赖于历史最优价格，即通过逆向归纳得出。比如在该问题中商场管理者和商家想要获得纳什谈判解，需要依赖于以前价格的历史，即价格Pit依赖于历史：Hmax={P1,P2,P3,...,Pi}[12]。本篇论文研究的定价机制则是一个动态和重复博弈的过程，它基于承包基理论的动态博弈基础，增加了补偿和止损机制，很好地保护了双方的长远利益，通过长期的稳定促使其贴现因子创造更大的总价值，以促使蛋糕的增大。同时路径依赖和制度变迁，也造就了一个个的纳什均衡解和帕累托改进。

该论文的提出也是基于现目前众多实体经营困难，仅从场所租金定价与商家经营剩余资金之间关系进行探讨，从而探索一条用更科学的角度去合理制定和规范场所租金，引导从无序走向有序、从静态到动态定价的一个过程，希望能对未来商场运营者提供一些更为长远的思考和商家签订合同时谋求更多发展的意识和机会。