苗木储备用于城市闲置建设用地效益倍增策略研究——以张家浜楔形绿地闲置用地苗木储备基地为例

张建宇，贺中琪

（上海浦东建筑设计研究院有限公司）

1 引言

城市闲置建设用地主要指城市建成区尚未开始建设的地块或是待规划地块。城市建设开发的时序差以及地块实际情况的影响是城市闲置建设用地产生的主要原因。城市闲置建设用地的存在是对土地资源的浪费，造成土地经济效益、生态效益下降。

在实际项目实施中存在待开发用地开发困难，土地效益无法体现的问题：根据实际调查，部分待开发地块由于拆迁难度、地块保留设施等原因，迟迟难以实施开发；部分城市也存在已经批准但无法及时供应全部土地的情况，对土地开发者也有一定影响。

对于这部分无法立即开发的城市闲置建设用地，一般有空置和临时绿地复绿两种处理办法。但实际情况下，两种处理办法均有不同程度的问题。

1.1 城市闲置建设用地空置的存在问题

1.1.1 地块长期空置，管理不当，景观效果差

城市闲置建设用地一般现状为裸露土地，杂草丛生垃圾遍地，为管理方便一般用围墙等硬隔离方式，对城市景观有较大影响，同时，在管理方面大多比较欠缺，极易发生安全事故。

1.1.2 地块空置影响经济效益

此处的经济效益包含了地块无法开发的效益变现以及对闲置建设用地的未开发管理费两部分，极大影响了地块经济效益的体现。

1.1.3 与城市发展战略不匹配

以上海市浦东新区为例，2020 年1月上海市政府副秘书长、浦东新区区长杭迎伟在浦东人代会上说，2020 年浦东将全力实施产业能级、项目投资、功能优势、土地效益、服务效能“五大倍增行动”，地区生产总值预期增长7%左右，力争实现“万亿平台、千亿增量”[1]。为盘活闲置用地，多数城市出台了各类规定，用于激活闲置建设用地，实现土地效益倍增。

1.2 城市闲置建设用地景观化复绿的优势及存在问题

城市闲置建设用地的景观化复绿是近年来比较常见的做法，相关研究也取得了一些成果。无锡市针对城区闲置用地，围绕重点区域，通过盘活社区、站点、道路周边等“小微空间”，复绿了大量闲置用地[2]。张丽娜等在分析现状闲置用地存在问题的基础上，基于弹性思维提出营造“临时公园”的设计理念及设计原则并以昆山市银杏公园作为项目实践[3]。

临时绿地复绿对于暂时无法开发的城市用地来说，具有改善城市景观风貌、提升生态效益等显著优势，同时也存在一些经济效益问题。

①绿地复绿工程需要支付工程费用，对于企业来说为额外支出，且后续绿地养护、土地正式开发时的绿地搬迁费用均需要费用维持，造成部分经济损失。

②土地正式开发后苗木材料需要消化搬迁空间，如没有对应空间会造成植物材料的浪费。

综合两类处置方式的存在问题可以看出，对于城市闲置建设用地，临时绿地的工程方法只能解决其中一部分问题，但经济效益问题无法解决。

2 苗木储备基地的一般建设方式及其优势

以上海国际旅游度假区储备苗圃为例，为了实现苗木质量最优化，迪士尼委托上海申迪在二期备用地块内建设了三个容器化苗圃。

综合迪士尼苗木储备基地建设方式，我们可以发现苗木储备基地用于城市闲置建设用地的优势。

①通过苗木储备基地的形式，可以通过较好的养护水平提升苗木品质，同时植物材料提前进行了转土，提升了全冠移植成活率。

②一般来说，植物具有生长性，在土地资源不需要额外付费的情况下，初始苗木采购可以采购较小的规格，应可降低工程造价费用。

③苗木储备基地同临时绿地一样，本身具有较好的生态效益和景观效益。

3 城市闲置建设用地处理方式的初步综合效益对比

综合城市闲置建设处理方式的三种方案，本文建立进行了对比：地块不建设，支付地块管理费；地块建设，苗木储备基地与临时绿地建设两种情况。

城市的绿地效益组成一般包括了生态效益、经济效益、社会效益等，笔者总结了主要效益内容及参考依据。

结合三种处理方式，在综合效益对比中，对苗木储备基地来说，有初步定性效益对比结果（见表1）。

表1 城市绿地的综合效益内容及三种处理方式的初步综合效益对比[4-6]

综合效益分析是分析一个项目可行性的基本思路框架，是否实施一个项目在于成本与效益的比较，如果效益大于成本，则该项目具有可行性，否则不具有可行性。

从测算方法可以看出，在生态效益、社会效益、经济效益中，节能效益与储碳效益都能通过乔木灌木比、绿化覆盖率等方式得出较为直观的对比。苗木增值成本效益涉及苗木规格、品种等较为详细的细目对比，故下节将结合苗木储备基地的建设成本分析，对苗木增值效益及其最大化做详细分析。

4 苗木储备基地增值效益分析及储备苗木建议

苗木储备基地建设成本包括建设成本、养护维护成本以及损耗成本等，由于其他成本相对比较稳定，本文主要研究绿化苗木成本的浮动。

绿化苗木成本中包含了苗木采购、运输及栽植费。按来源分，绿化苗木分为采购苗、搬迁苗。由于生态效益及经济效益要求，建议以乔木、分支点高的花灌木为主要选择苗木范围。

本文采用2020 年第一季度上海市园林苗木信息价作为参考，养护管理费用按三级苗木养护标准[7]。本研究暂以基本标准中苗木保存率90%以上计算损耗成本。

本研究选用规格适中的幼青年苗木品种，并分不同档次，对比不同胸径、不同品种的苗木效益增值。苗木长成规格按每年苗木平均生长1cm估算。

4.1 采购苗、搬迁苗方案增值对比

4.1.1 采购苗方案对比

以500m2为单位面积测算单位面积中前期投入成本及苗价收益。前期成本中主要包含基础设计建设、土方工程、苗木采购成本及栽植养护成本等，苗木采购以胸径14cm～16cm、8cm～10cm、4cm～5cm为对比依据分别测算不同胸径的乔木采购的收益率，种植密度按该胸径对应的普遍冠幅做密度参考，收益以苗木生长胸（地）径3cm～5cm 暂估规格得出苗木售出价（见表2）。

表2 采购苗木成本收益测算（按胸径14-16cm乔木购入）

以相同方式，本研究测算了胸径8cm～10cm、胸径4cm～5cm的乔木，数据总结如表3。

表3 采购苗增益对比

测算方案选用了上海地区园林绿化项目常用乔木树种进行测算，分别为常绿树种香樟、落叶彩化树种黄山栾树、银杏、榉树、纳塔栎。其中，香樟、黄山栾树、银杏都是常见的行道树树种，娜塔栎为四化推荐树种，具有普遍的参考意义。

从测算结果可以看出，收益相对较高的是榉树及娜塔栎，为苗价较高的色叶树品种，不同规格的苗价增幅明显，而香樟、银杏、黄山栾树苗价较低且规格上升对应的苗价涨幅不足，收益为负；生长期（胸径8cm～10cm）的苗木增益相对较高。

采购方案中，乔木品种对于最终成本收益比较的影响较大，可以详细分析同一苗木品种不同规格的苗价涨幅，得出推荐建议的苗木品种及其规格。

4.1.2 搬迁苗方案对比

同样以500m2为单位面积测算单位面积中前期投入成本及苗价收益。前期成本中主要包含基础设计建设、土方工程、苗木采购成本及栽植养护成本等，苗木搬迁以胸径14cm～16cm、胸径10cm～-12cm、地径6cm～7cm 为对比依据分别测算不同规格的搬迁苗木采购的收益率，种植密度按该胸径对应的普遍冠幅做密度参考，收益以苗木生长胸（地）径3cm～5cm 暂估规格得出苗木售出价。所有费用及收益均采用2020 年第一季度上海园林苗木信息价进行测算，暂不考虑材料价格波动影响（见表4）。同样测算搬迁苗木成本收益对比如表5。

表4 搬迁苗成本收益测算（以14cm～16cm乔木为例）

表5 搬迁苗增益对比

4.2 苗木增值效益对比总结

1）不同品种的苗木增值收益差距较大

从测算结果可以看出，收益相对较高的同样是榉树及娜塔栎，为苗价较高的色叶树品种，不同规格的苗价增幅明显，而香樟、银杏苗价较低且规格上升对应的苗价涨幅不足，收益为负，黄山栾树的苗价近来也有走低，收益也不稳定。

2）在胸径一致的情况下，不同苗木出售价对是否盈利有直接影响

经过测算，5 年生长期后超过1300 元苗价的乔木及350 元苗价的灌木基本能够保证盈利，苗价相对高的盈利更多。

3）在规格的横向比较上，胸径10cm～12cm的搬迁苗收益相对更高

一是该胸径区间的苗木为快速生长期，且10cm～12cm 胸径的苗木在5 年生长期后胸径约达到14-16cm，是目前绿化项目应用比较多的规格区间，可降低市场风险。

4）灌木搬迁苗收益整体高于乔木搬迁苗

开花灌木、色叶灌木的收益相对更高，建议在储备计划中合理安排乔木、灌木的种植比例，在满足绿化覆盖要求的前提下，达到收益最大化。

在综合效益测算中，乔木综合效益显著高于灌木生态效益，且在实际项目中，乔木需求量大于灌木需求量。

5）搬迁苗木的估算收益高于采购苗

考虑到搬迁苗来源、形态、品质等不确定因素较多，建议根据实际情况，预留一定面积供搬迁苗木种植，整体苗木储备方案以采购苗为主体。

6）响应四化要求及满足市场需求

建议选用一部分四化推广苗木品种，同时需考虑市场供求关系对于苗价的影响，建议小范围种植。

5 苗木储备基地实例——张家浜楔形绿地E2a-04，E2b-01地块

5.1 苗木建议清单初步建立

本研究通过专家咨询、集团3a～5a 项目需求分析等市场需求分析，结合四化推广苗木、珍贵化树种等行业趋势，通过初步效益分析，建立初步供选苗木品种清单后，建立整体评估体系，得出最终苗木清单及推荐规格。

在经过数据整合筛选后，建立了本次研究苗木品种待选清单（见表6）。

表6 苗木品种待选清单

5.2 苗木清单整体评估及规格选择

5.2.1 苗木信息价格的影响因素分析

1）市场需求对苗木经济效益影响

园林绿化苗木价格行情受市场经济状况影响。当市场经济状况良好时，园林绿化苗木市场行情便较好，群众消费热情变高。反之，若市场经济状况低迷，对园林绿化苗木的消费欲望也会大大减少。

2）苗木规格增值对苗木经济效益的影响

园林绿化苗木的规格对其价格影响巨大。一般来说，同一品种的苗木树高、直径、冠幅等林木因子越大，价格越高。

不同类型的苗木之间的横向对比也能看出，色叶乔木由于养护要求相对较高，且四化推广后需求增加，规格增值幅度显著大于常绿乔木；花灌木整体增值幅度都比较好。

3）苗木价格稳定性对苗木经济效益的影响

常用园林苗木供求关系稳定从景观设计普遍化、绿地建设的历程以来，适应性强、景观良好、管理粗放的常见园林应用苗木多年来供求关系已经相对稳定，市场需求与市场供给相对平衡，整体呈现较为稳定的价格走势，以上海地区为例，黄山栾树、香樟、悬铃木等乔木品种价格走势相对稳定（见图1）。

图1 香樟（胸径16cm～18cm）价格曲线显示较为稳定

部分珍贵化苗木价格相对于普通苗木来说较高，但采购、生产、养护等相对来说也更加有技术要求，相对苗木价格增值系数并不高，例如园艺桩景、日本红枫等（见图2）。

图2 红枫价格下跌

随着上海地区“四化”政策的提出，四化推广苗木也成为上海地区苗木市场的需求新贵，如南京椴、柳叶栎等四化推广乔木。近年来，苗木信息价居高不下，供小于求的苗木需求情况引起了苗圃对四化推广品种的盲目引种及扩大生产，短短数年达到饱和，例如色叶四化推广乔木娜塔栎，胸径12.1cm～14.0cm的价格在三年内下跌约达到了20%（见图3）。

图3 娜塔栎（胸径12cm～14cm）价格曲线

园林行业的苗木市场趋势同样对热门品种有影响，部分景观效果较好的园林苗木在一段时间内，例如，3a～5a 甚至更长的时间区间内都是园林设计行业的热门选择品种，在该时间区间内价格相对其他同类品种来说较高，但大范围应用后，价格会回到较稳定的阶段（见图4）。

图4 北美海棠（胸径10-12cm）价格曲线

5.2.2 苗木材料品种、规格选择评估

本次研究中，在苗木材料品种、规格的选择中，采用市场需求、苗木规格、价格稳定三个因子，结合运用专家打分法、价格曲线观察法，对待选苗木、规格清单进行整体评估（见表7）。

表7 效益评估矩阵

本次评估方法采用专家打分法结合价格曲线观察法，降低了打分的主观偏向性，经过权重测算，市场需求对于整体的影响较高。

根据评估结果，本次苗木储备建议的采购苗木品种及其规格详见表8。

表8 苗木储备采购苗建议清单

5.3 方案设计

总体设计将东西两侧的现状保留道路拓宽，作为两条主园路，向南侧延伸接到现状红线外的主要联系道路上，保留规划银柳路范围，并在规划银柳路两侧预留10m 范围缓冲区，种植比较好搬迁的花灌木，降低道路施工对整体苗圃的影响，其余区域以纵横路网交织，保证较好的运输养护功能(见图5)。

图5 总平面图（陆思羽绘）

在树种规划上，两侧园路周围补植大乔木及行道树；搬迁苗放在南侧运输道路的入口处；规划银柳路附近以较低矮的灌木为主，设计园路3m；在翠柏路，张家浜楔形绿地设置精品区，放置精品盆栽苗。

5.4 综合效益对比

5.4.1 综合效益计算

使用第3节中综合效益计算方法，结果如表9。

表9 苗木储备基地综合效益测算（以选定苗木品种为例）

5.4.2 方案综合效益对比

通过方案收益费用测算，结果如图6。

图6 方案综合效益对比

定额苗木信息价指苗木到工地价，即苗木产地送达施工现场的价格。

苗木到工地价＝市场供应价＋运杂费；市场供应价包括苗木的圃存价、挖掘人工费、苗木包扎费、圃内短驳费等费用；本次测算暂按定额苗木价的60%定为苗木圃存价。

6 结语

本研究的成果适用于空置时间在5a 及5a 以上的闲置建设用地，在实际应用中，应注重市场需求及实际项目需求，在制定苗木清单时综合考虑品种的选择。如果闲置时间更长，可考虑降低采购规格。

本次效益测算中并未考虑贷款、通货膨胀影响，后续可更加深入研究，使苗木储备基地方案更具有实际应用参考性。

在管理上来说，苗木养护管理对成活率及自然姿态恢复影响很大，建议加强苗圃养护管理。苗木储备基地建设、运营等流程因较为技术化，建议以专业团队运营建设，保证综合效益。

从整体效益的综合考虑来说，苗木储备基地与临时绿地相对来说综合效益较高，故本次研究主要对这两种建设方案做深化效益分析及对比，结合各类效益的分析类目，苗木储备基地作为城市闲置建设用地的处理方式是可行的。