聪明城市 活力金鼎（一）——区域性整体开发模式下的TOD城区建设

文／陈楠 上海金桥（集团）有限公司 上海 201206

引言：

为了打造世界级的产城融合示范区以及科技创新标杆区，金桥集团以“金色中环发展带”为重要依托，金桥的五朵金花——上海金鼎、上海金环、上海金滩、上海金湾、上海金谷，以及临港的上海金港，建设全面提速，始终坚持以“工匠精神”打造“匠心独具”的高品质生活。

上海金鼎作为“金色中环发展带”的首发项目，集商业、办公、文化、酒店、住宅等多功能业态为一体，始终坚持高品质建设标准，提升整体区域价值。采用数字化赋能智慧城市，让街道有活力、交通有效率、空间有魅力，着力打造一个有温度的城市、一个有故事的社区，在数字化管理中，自然生长成一座可阅读的聪明城市，努力让人民群众有更多的获得感、幸福感、安全感。

上海金鼎项目包含商办、住宅、产业三大组团板块，总占地面积约2平方公里。总建设规模达270万平方米以上，其中包含75万平方米的住宅，7万平方米的配套设施，38万平方米的商业、100万平方米的办公，以及50万已建成运行的生产研发（即：凯迪拉克工厂和泛亚研发中心）。金桥集团将重点聚焦“未来车”、“智能造”、“大视讯”三大产业集群，推动“5G+超高清视频产业带”和“未来汽车研发基地”两条产业轴线，完成“产业业态+城市形态+服务生态”的全面转型，打造产城融合新高地。

图1 上海金鼎鸟瞰图

TOD是“以公共交通为导向”的开发模式，使公共交通使用最大化的一种的规划设计方式。主要分为三大类型：区域型TOD、城市型TOD和社区型TOD。

“城市型TOD”是以多条地铁、轻轨和地面公共交通的换乘枢纽为中心，构建节点性商圈。以1.5公里、15分钟步行路程为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的多功能复合城区，实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。非常适合金桥集团对上海金鼎项目的区域性开发模式，营造精品城市型TOD社区。

1、多功能多业态环绕布局

图2 上海金鼎总体用地平面图

依托3条地铁轨道交通和3条线路的公交枢纽，上海金鼎以300m为服务半径，建立超大型商办综合体核心，业态包括总部办公、商业餐饮、娱乐文化、奢华酒店等，充分发挥公共交通引流优势，着力打造TOD第一层中央商务核心圈。以600米为服务半径，在核心圈周边环绕孵化办公、共享办公、长租公寓、酒店式公寓、精品酒店、教育综合体等服务产业，建立TOD第二层配套服务产业圈，并与核心圈共同形成上海金鼎九宫格战略格局，总建筑规模达145万平方米。TOD第三层社区居住生态圈位于轲桥路以北，静雅闲怡的品质居住区、自然生态的城市景观公园、清新和谐的河滨康养绿地，与轨道交通和公交枢纽形成1.5公里便民生活圈，鼓励城市公共交通绿色出行。

2、全方位立体式互联互通

上海金鼎九宫格项目基于TOD高效模式理念开发，积极倡导绿色出行，从前期规划阶段就确定了地下、地面、地上全方位多层次立体式的互联互通方案，以确保九块地间的无障碍无阻隔联系，通过城市步行系统，市民可以快速便捷的通达地铁轨交站和公交枢纽站。

2.1 地上——城市高架步道环廊

金鼎九宫格全面建设二层高架步道系统，步道距地面高约6米，并结合步道设置绿化景观和屋顶花园，充分考虑两侧建筑尺度，空间开合有序、闲趣宜人，将地面行人自然而然地引入二层步道，“逢山开路，遇水搭桥”，穿梭在建筑和绿林之间，横跨西裙河，24小时全时段开放，不必考虑机动车辆和红绿灯的搅扰，为晨跑、漫步、休闲、以及快速联系城市公共交通提供最适宜的空间场所。

九宫格15地块为教育综合体项目，其集中封闭管理的功能属性决定了无法为公众提供24小时的开放联通空间，曾一度阻碍九宫格高架步道的延展和贯通。经多轮分析和研究，最终决策确定：“高架步道系统服务于公众市民，必须环通。”15地块教育综合体在二层西南角专为步道设置了24小时开放景观平台，西连14地块，南通18地块，保证高架人行步道延续，环廊体系完整。

2.2 地面——“两轴一环”体系

金鼎九宫格在前期规划阶段就确定了地面人行交通的“两轴一环”体系。

（1）“两轴”

西群河生态轴：河道两侧的滨河绿地和步道形成整个九宫格的生态休闲主轴，是区域生态休闲景观活动中心。整体布局形式结合周边地块内配套景观一体化设计，模糊地块边界，自然导流，使活动市民体验感更为顺畅、舒适。

“地铁站——西群河”城市步行景观轴：是本次规划着力打造的区域休闲走廊，将地铁站出来的人流导入西群河生态休闲区，具有交通、休闲、景观等多重功能，配合中心区特色业态，强化TOD引导效应，活跃离地铁较远地块的商业氛围。

（2）“一环”

“环”由九宫格外围地块的步行公共通道构成，为市民提供一条畅通的步行休闲空间，同时也将地块内部的一些公共空间、商业空间有机的联系起来，并能高效的连接西群河生态走廊和公交枢纽等使用功能核心。

2.3 地下——“核心整体联通+外围联通道”组合出击

大城市快速增长已经引起交通堵塞、管理困难、邻里紧张等诸多社会问题，上海金鼎项目倡导采用创新技术，综合利用地下空间，用全面整合的设计理念来考虑九宫格地下城建设，助力完成“九个地块一座城”的规划设想。

图3 上海金鼎TOD互联互通

在前期规划阶段就已经确定了轨道交通周边地下空间需开发公共服务功能，并以地下联通道的形式贯通连接九个地块的基本原则。在项目的具体开发实施阶段，为了进一步强化地下城建设的根本理念，鼓励地下空间的整体协同开发，集团结合日本在地下空间综合利用方面的先进经验，决心把临近地铁轨交的核心四地块做整体大开挖式的地下全面联通，而周边五地块仍维持原有联通道的连接形式，最终形成“核心整体联通+外围联通道”的地下空间总格局，实现地下商业一体化、地下车库全贯通的设计运营理念。

由于城市路网已竣工，市政管线敷设已完成，核心四地块整体联通的设想遇到前所未有的阻力。在政府相关部门和设计公司、机电顾问公司的大力支持下，调整原有市政管线及雨污水排放综合规划，全面破除掉金鼎九宫格2/3的已建成道路，做整体的市政管线改造，并创新优化市政雨污水排放形式，以避开核心四地块整体联通区域。目前此规划改造方案正在进一步深化完善中。

3、四位一体超大型商业综合体

在不断创新的“商业+”模式中，TOD项目以可持续发展能力的优势成为商业综合体的重要热点之一，国内不少地产开发商相继涌入，造就了TOD的开发高峰。特别是一二线城市，单个TOD商业项目连片，形成多点布局的战略模式，构建“TOD网络”，激发出一片新的商业发展蓝海。

图4 上海金鼎核心四地块顶视鸟瞰

上海金鼎项目16、17、19、20四地块是九宫格中最重要的门户板块，被称为“核心四地块”，承担整个区域最大的建设容量和商业量，和地铁、公交枢纽的关系也最为密切。已运营线路12号线和在建线路崇明线从巨峰路和申江路通过并设站点，规划公交枢纽站位于16地块靠申江路一侧，形成系统化的“TOD换乘网络”。为获得最大化TOD商业利益，强势引流远端冷区地块，金桥集团决心将核心四地块的地上地下商业作为一个整体交由一家商业管理公司进行统一经营管理。为达到建筑整体性的设计效果，四地块前期设计方案和施工图深化由国际著名建筑设计事务所Gensler和华东建筑设计有限公司强强联合，作为一个超大型商业综合体进行整体化设计；同时邀请DPH公司作为商业顾问，参与梳理商业功能流线和空间节点设计，并为整体商业公共区域提供二次精装修设计服务。四地块商业业态功能完整，步行商业动线顺畅通达，地块间的连廊部分也尽量保证了商业界面的延续，建筑形象和材质也做到尽可能的协调一致。借助地上地下区域性互联互通，使四个地块的商业设计突破用地界线相互助力，形成21万平方米的四位一体的超大型商业综合体，引入丰富的特色业态和主题业态，建设上海少有的一站式综合服务商业体验中心。核心四地块商业依托于TOD强大的交通网落，同时反哺TOD，共同打造社区生活生态圈，构建强大的城市生活“聚能环”。

4、“TOD +”模式新探索

在当前经济形势下，不能简单地把TOD模式理解成房地产开发，更重要的是要借助轨道交通发展的机会，主动引领区域产业发展和创新生活方式，让更多、更新、更绿色的产业能与轨道交通站点的影响范围复合，打造“TOD +”的城市发展模式。

4.1 “TOD + 产业活力城”

上海金鼎在整体项目规划初期就委托专业策划咨询公司，针对区位、交通、对标案例、市场机会等深入研究分析，确定最适合金鼎发展的产业定位和产业愿景，致力将金鼎打造成为智慧汽车产业园的开拓者和5G视讯产业的领导者，进而确定金鼎高阶城市愿景，未来升级进化成为区域产城融合的引领者。

图5 上海金鼎九宫格产业布局

（1）产业布局总体规划

如何依托轨道交通和公交枢纽形成产业与空间的整体合理布局，建立办公、展示、生活服务多层级产业体系？如何延伸金鼎产业链，完成深度内嵌？是打造“TOD + 产业活力城”过程中的核心问题。

上海金鼎通过项目整体产业定位和问题梳理，开展产业与空间的思考，深入研究了“布鲁克林Navy Yard工业产业园”、“波士顿Kendall Square肯德尔广场”、“瓦伦西亚艺术科学城”等国际优秀对标案例，首先确定以12号线和崇明线的轨交换乘点作为轴心，以巨峰路和申江路作为主轴，分别向东向西延伸生成“未来车智联产业生态轴”和“5G+高清视讯产业产业轴”；环抱式建立“地标外置—产业链深度内嵌—产服融合—人景互动”的产业规划格局；利用“L”型水系景观，创建文化展示轴；最后在末端15号地块布局无边界教育综合体，延伸共享教育服务，辐射金鼎九宫格及北部住宅板块。在此，轨交、产业、生活相互融合，相互激发活力，合力共建“TOD + 产业活力城”。

（2）产业招商+特色业态导入

依据精细化的产业系统和规划布局，上海金鼎将招商工作前置，在建筑概念方案阶段就开展招商策划和谈判，精准锁定目标客户，开放合作模式，从轻资产运营管理到重资产股份经营，共享优惠政策，租售结合，创建优质且有秩序的营商环境。定期开展针对目标客户的沟通会，相互加深了解，表达合作诚意。同时了解未来的使用功能和需求，开展定制化设计，把产业规划和客户需求完美融合于建筑设计之中，力争“开工完成招商，竣工拎包入住”。

强调特色业态导入，打造网红金桥品牌。上海金鼎特色业态招商主要依托文化展示轴，活跃开放的沿河景观带为特色文化休闲设施提供了天然的基础资源，目前已完成金鼎特色业态核心布局。14地块招商完成SMG文广传媒，1000平方米和400平方米双厅布局，超2000平方米的河滨演艺广场，音乐互动灯光秀，揭开金鼎文化娱乐新篇章；17地块招商锁定美国AEG娱乐，为其量身定制3500座的多功能综合演艺中心，同时斥巨资打造国际级深潜中心，潜水深度达到40米以上，以20米宽的规划斜轴通道和轨交换乘站点建立便捷联系，燃爆西群河生态轴核心区。18地块河滨两侧设置高品质酒店式行政公寓和车主题特色酒店，目前招商锁定万豪集团整体运营，一体化的酒店式运营管理促进沿河景观带共享综合利用，建立平和自然的空间秩序。

整个特色业态文化展示轴，“规划有秩，招商有序，起于激昂，归于平静”，体现出上海金鼎“TOD + 产业活力城”区别于其他普通产城融合项目的核心竞争力。

实验室是高校进行实验教学的重要基地，为高校的实验教学提供了重要场所。学生通过实验教学能够提高自己的实验能力，更深入地将理论和实验相结合，更容易培养学生的创新能力，提高学生的综合素质。实验教学仪器是实验室必不可少的物品，也是实验教学的基础设备，所以，加强实验教学仪器设备的管理对提高教学质量有着重要意义。

4.2 “TOD + 聪明城市”

上海金鼎致力打造城市数字化先导区，体现上海城市品格，聚焦金桥产业优势，不忘初心，构建“地上一座城、地下一座城、云端一座城”。

（1）“BIM”—“CIM”—“CIMAI”

BIM（Building Information Modeling），全称建筑信息模型，是指基于最先进的三维数字设计和工程软件所构建的“可视化”的数字建筑模型，提供“模拟和分析”的科学协作平台，并利用三维数字模型对项目进行设计、建造及运营管理。其最终目的是使整个工程项目在设计、施工和使用等各个阶段都能够有效地实现建立资源计划、控制资金风险、节省能源、节约成本、降低污染和提高效率，从真正意义上实现工程项目的全生命周期管理。 从上世纪九十年开展基础性研究至今，BIM技术日趋成熟，相关法律法规日趋完善。就上海而言，目前BIM技术已在绝大多数建设项目的设计阶段全面应用，但施工阶段和运维阶段的应用还相对较少。

CIM（City Information Modeling)，全称城市信息模型，是以城市信息数据为基数，建立起三维城市空间模型和城市信息的有机综合体。从范围上讲是大场景的GIS数据+小场景的BIM数据+物联网的有机结合。与传统基于GIS 的数字城市相比，CIM 将数据颗粒度细化到城市单体建筑物内部的一个机电配件、一扇门，将传统静态的数字城市升级为可感知、动态在线、虚实交互的数字孪生城市，为城市敏捷管理和精细化治理提供了数据基础。2010年吴志强院士在世博会期间提出了CIM概念，城市信息化也由“数字城市”向“智慧城市”升级，城市的空间表达由二维向三维化升级，通过3DGIS 展现城市立体全貌，支撑多行业综合应用，时空信息云平台成为城市建设的新热点和新方向。

2020年，借助人工智能AI技术的蓬勃发展浪潮，吴志强院士又进一步提出CIMAI概念，即CIM（城市智慧平台）+AI（人工智能推演）构架，完成数字城市生命体自学习、自生长的过程。

上海金鼎立志开创以“CIMAI”理念为基础的聪明城市，建立上海最先成型的区域级数字底板，在底图上打造“规划设计、建设、招商、运营”四大强智能平台，并通过CIMAI运维平台，可视化进入每一条街道，每一个房间。高自主体行为模拟，在设计阶段找出建筑空间的人流密集点、疫情扩散点，优化流线配置预案；建设总控驾驶舱，让建设管理者在平台上一览建设实时状况，把控重要核心数据，把握真实施工进度；多维数据预判，智能定价，智能缴租续租。通过对“CIMAI”技术的全面开发和运用，把握历史机遇，打造“聪明城市”全球样板。

（2）智慧化平台顶层规划和深化实施

上海金鼎项目将数字化理念贯穿于建筑设计和建设的全过程，构建数字世界的一砖一瓦、一路一桥，与未来的城市形成“物理-数字”对应，为川流不息的宏大数据流提供“河道和堤坝”。通过“技术+生态”的双轮驱动，赋能金鼎聪明城市建设，依托阿里云物联网平台、多年沉淀的大数据能力、双碳监管平台、产业大脑平台，上海金鼎正在探索与实践数字城市新基建，打造上海城市数字化转型先导区标杆。各类AI示范场景在上海金鼎落地，建设包括无人驾驶物流、数字商圈商街、数字科创生态、智能综合服务设备等创新应用，充分体现上海城市品格，落实“人民城市为人民”理念，聪明城市，智享生活。

上海金鼎邀请了吴志强院士指导，同济与阿里云技术团队协同工作，运用“数字孪生”和“智慧赋能”理念，依托BIM、CIM技术搭建上海金鼎全区域数字底板，建立区域级一体化管理平台。通过数字赋能，上海金鼎将实现贯穿城市建设全生命周期的精细化管理，关注人民日常生活需求的应用场景，更好地服务人民城市，助力上海建设“国际数字之都”。

（3）智慧交通&无人驾驶

通过激光雷达、毫米波雷达等泛感知设施，上海金鼎规划将交通要素全面数字化，实现可感知、可分析、可推演、可控制。建设动静协同、立体弹性的交通系统，实现“地上—地下”立体协同化，停车库道闸和地面信号灯联动控制，并进行路径诱导，停车智能分配，实现区域交通高效的智慧组织和全民共享，助力TOD，强化交通服务人文关怀。

吴志强院士建议在金鼎建立“最后一公里”无人驾驶系统，着力打造TOD+B2层自动驾驶无缝交通体系，创建首个地下自动驾驶微循环的商用场景，使用泊车机器人自动代客泊车，实现“车到人走、人到车来”的聪明城市停车新模式。

图6 上海金鼎智慧停车系统

结语：

与其说上海金鼎是一个项目，不如说它是生长在城市轨道交通上的具有生命力的微型城市。从车站出现，打破城市边界的TOD1.0，到集聚简单商业系统“站楼一体化”的TOD2.0，再到依托垂直交通聚合的“站城一体化”的TOD3.0，最终到达TOD4.0--“站城人一体化”，理念发生了质的飞跃。以“人”的需求为驱动，在满足轨道交通、公共服务、物质消费的基础上，将当地的自然景观、艺术氛围结合城市个性融入，创造出富有独特魅力的“站城商居一体化”场所，构建以TOD为基础的立体微城市。

这，才是城市TOD应有的开发逻辑。