房地产企业财务报表分析

韩佳莹

摘 要：近年来，随着我国经济水平的逐渐提升，房地产项目已经成为社会关注的焦点，其健康稳定的发展关系着我国政府和人民的切身利益。文章对万科集团2015—2019年的财务报表从营运能力、偿债能力、盈利能力三大方面进行剖析，指出其在运营过程中存在的问题，并给予相关的建议，为相关房地产企业提供参考。

关键词：房地产企业;财务报表分析;财务指标

中图分类号：F275     文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）01-0173-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.01.173

1 引言

我国宏观经济水平持续提高，房地产也应运而生，其健康的发展关系到我国政府和人民的切身利益。根据房地产资讯行业统计机构分析的数据，1998—2016年，我国对房地产企业的发展投资完成额占我国规模以上城镇固定资产投资完成额的平均比例约20%，略有下降。随着我国进入宏观经济的“新常态”，我国政府颁布了一系列措施来引导房地产行业健康发展：2012年2月住建部颁布《住建部与地方政府签订保障房责任书》;每人只能限购一套房，等等[1]。面对房地产行业的倒退和国家政策对房地产发展的制约因素，如何更好地利用行业资源，促进企业的长远稳定发展，成为房地产业必须面对的难题，这些都需要深刻的探讨、研究和对比分析。随着房地产行业的快速发展，基于国内房地产市场领先地位的万科集团，其财务报表更具有分析性和代表性。

通过对财务报表进行分析，可以看到一个公司的真实发展状况，根据暴露出的问题可以采用更为科学有效的方法管理公司，为投资者提供合理渠道，方便其了解公司财务情况，从而做出合理判断[2]。

2 万科集团基本情况

万科集团成立于1984年5月，1988年进军房地产开发行业，是住宅开发行业的“领头羊”，也是股市里的代表性地产蓝筹股。20世纪80年代末期，万科意识到房地产领域的潜在市场，并于90年代初正式上市，重点发展大众住宅项目。如今的万科已然成为我国众多生活服务商中的佼佼者，为我国的城乡建设工作做出了卓越贡献，其业务主要集中在中西部城市和我国的三大经济圈。2016年万科成为受《财富》认可的世界前五百强企业，取得排名356位的好成绩。在2019年利润报告期内，公司实现净利润551.32亿元，同比增长11.89%。股东净利润388.72亿元，同比上涨15.1%。

3 万科财务指标分析

3.1 营运能力分析

营运能力有广义与狭义之分，前者强调对以无形、流动和固定为代表的企业全部资产进行合理分配的效率，狭义的营运能力指的是企业对其资金的利用率。根据万科集团近五年的财务报表，通过应收账款周转率指标、总资产周转率指标、存货周转率指标分别对其进行合理评价。

销售收入和應收账款之比即为应收账款周转率，每年的应收账款周转频数可以通过应收账款周转次数得到体现。万科地产2015—2019年的应收账款周转率逐年上升，其平均应收账款周转率为147.044。可见其应收账款周转较为迅速。

销售收入和存货之比即为存货周转率。每年的存货周转次数可以通过存货周转次数表示。以万科的营利为切入点展开分析，可以发现，企业难以及时周转存货，导致存货占比持续走高，存货周转率持续降低。现阶段，万科积极开展新的业务模式，销售增速没有存货规模的增速快，这说明其存货规模持续提高，存货的周转率逐年下降[3]。虽然能够持续盈利，但为防止其收款能力持续下降并让账务得到科学处理，公司应当及时制定解决方案。

从2015年至2019年，万科集团的总资产周转率有一定的波动趋势，但总体还算稳定。在经历2018年的低谷之后，2019年总资产周转率缓慢上升。近几年销售收入持续增加，而总资产周转率却在下降，这意味着万科集团的资产沉淀越来越多，销售回笼的速度也在放慢[4]。该集团主营业务收入有明显增加但是资产的增长率明显高于主营业务收入的增长率，使得总资产周转率降低。虽然如此，但万科集团总资产使用效率较高，企业的营运能力还是较强的。

3.2 偿债能力分析

企业对当期到期债务的偿还能力表现为短期偿债能力，而长期偿债能力是企业偿还一年或一年以上到期债务的能力。本节选取万科2015—2019年度报告内容，评价公司的偿债能力。

3.2.1 短期偿债能力分析

根据2015—2019年度报告内容得出万科集团流动比率总体呈降低的趋势，流动比率明显整体下滑，但是有时候企业越繁荣，流动比率有可能就会越低。因为企业发展越好，应收账款、存货等流动资产的周转速度、变现能力就越强，少量的流动资产只要周转速度快、变现能力强，就不会导致流动性风险;与此同时，企业发展越好，应付账款、预收账款等经营性流动负债就会越多，因为供应商愿意赊销;此时流动比率可能较低，但短期偿债能力没有问题，万科集团有良好偿债能力。

3.2.2 长期偿债能力分析

根据2015—2019年度报告显示，万科集团这5年间资产负债率平稳上升，总体维持在较高水平且利息保障倍数作为衡量企业偿债能力的指标也在逐年降低。表明万科集团独立性下降，债务压力增加，风险较高，说明万科集团的偿债能力还是比较弱的，显示了其存在一定的财务风险[5]。举债经营对于房地产公司来说并不困难，但对于公司领导层来说，如果负债比率超过限额，则后续阶段公司将面临较大的贷款难度，但如果负债比率在可控范围内呈现较高状态，则公司运转良好[2]。由此来看，公司领导层如果在制定具体方案时仅参考负债比率，那么其需要认真考量公司未来的发展风险以及预期盈利，在综合考量后提出合理方案。

3.2.3 有息负债率分析

万科集团2015—2019年有息负债率始终保持在16%～20%，发展比较平稳，有息负债总额呈现上升趋势，有息负债率越低，企业举债成本越低，相对来说利润也就会提高。万科的有息负债以长期负债为主，2018年有息负债2612.1 亿元，有息负债率20.20%，同年地产融资渠道收紧，融资成本攀升，部分房企不得不寻求在海外高息发债，而万科的资金优势以及总体融资成本让其在同行中处于优势地位。年报披露，2018年公司债券方面的融资成本为2.50%～5.35%。

万科集团一直以来都是房地产行业中的知名龙头企业，自1991年上市以来，万科集团因其成功的财务经营战略和良好的口碑形象迅速赢得了广大投资者和业界的广泛认可以及高度赞誉[6]。因此，万科集团采用和改进的财务战略具有很大的研究价值，对其他企业未来的发展也具有很强的借鉴意义。

3.3 盈利能力分析

盈利能力反映的是公司实现投资期望的程度，是公司持续获得投资的保证。本节以2015—2019年的合并财务报表为研究对象，分别选取营业利润率指标、净资产收益率指标和销售毛利率指标来代表企业的盈利能力水平，对万科集团和保利地产的营销、管理以及投资多方面进行盈利能力对比分析。

3.3.1 销售毛利率分析

万科2015年的销售毛利率在2015—2019年总体呈现上升趋势，而且上升速度过快，这意味着万科的生产能力和获取利润的能力逐步增强。2018—2019年度毛利率并未上升，由此可以看出企业盈利能力并未得到提高，反而在逐渐降低，渐渐难以负担财务、管理以及销售支出[7]。

3.3.2 营业利润率、净资产收益率分析

2017年是我国房地产行业调控政策最严厉的一年，为了遏制过快上涨的房价，管理机构加大力度出台限贷、限购以及限价等政策，随之而来的是以限售、限签和限商为代表的一系列政策，一年后，国家仍持续对房地产行业进行宏观调控，房地产发展受限，一二线城市的盈利所得占据万科总收入的4/5。

万科地产2017年的营业利润率是20.92%，2018年是22.67%;净资产的收益率指标2017年为21.14%，2018年为21.68%，在这两年还能保持上升趋势，与该地产公司的规模出现不断扩张以及和对外的投资并购有关，这也是万科“轻资产，重运营”的结果。然而，在2017年保利地产虽然营业利润率保持上涨但明显出现了净资产收益率下降，说明限购政策对保利地产产生了较大的影响，不过很快保利地产的城市深耕策略为保利地产业绩的持续稳定增长奠定了坚实基础，展现出了主营业务卓越的运营能力和强大的造血功能，净资产收益率开始持续稳定增长，恢复到以前水平[1]。

4 结论

文章对万科2015—2019年的企业财务报告数据进行分析，分别从其盈利能力、营运能力以及偿债能力三个方面入手进行了财务分析，通过对各个财务指标的层层分解，更加全面具体地反映了万科集团目前的营业情况：成本费用一直都較高，企业的成本管理也没有起到作用;其次，存货周转能力越来越差以及企业的高资产负债率，并针对各种问题提出了相应的建议。受诸多客户条件限制，本研究还有很多地方需要完善，一些问题尚未得到有效解决，难以得到定论。笔者知识能力十分有限，难以获得内部更精确的财务数据，因此，后续研究中发现的问题和改进策略仍需补充，使财务报表分析更加全面。

参考文献：

[1]齐静.财务报表分析——以万科企业股份有限公司为例[D].北京：财政部财政科学研究所，2013.

[2]夏凌.基于杜邦分析体系的W股份公司盈利能力研究[M].云南：云南大学出版社，2015（6）：10-11.

[3]蒋佐斌，魏娟，柯鑫.我国房地产行业上市公司的财务报表分析——以万科地产和保利地产为例[J].物流工程与管理，2013（2）：120-121，125.

[4]李唯.房地产上市公司财务报表分析——以万科股份有限公司为例[J].中国市场，2016（34）：174-175.

[5]周雨.万科地产财务报表分析[J].价值工程，2017（33）：72-73.

[6]周雅睿，郑可.万科集团财务报表分析[J].经贸实践，2017（15）：278.

[7]王紫薇.万科股份有限公司盈利能力分析——基于2014到2017年财务报表[J].商情，2019（24）：99.

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