基于住房公积金贷款全过程管理的风险控制研究

摘 要：伴随着我国房地产市场的发展，住房公积金贷款业务也得到了较快发展，在补充商业银行贷款不足、满足职工住房需求等方面发挥了积极作用。但是随着住房公积金贷款规模的不断扩大，在贷前、贷中、贷后三个管理环节中出现了不同层面的风险问题，影响了资金安全。基于此，文章针对住房公积金贷款管理的不同环节，识别各层面风险，提出住房公积金贷款风险控制措施。

关键词：住房公积金;贷款风险;控制措施

中图分类号：F832.479 文献标识码：A文章编号：1005-6432（2022）02-0050-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.02.050

随着我国房地产市场的飞速发展，作为商业银行贷款补充手段的住房公积金贷款业务也得到了蓬勃的发展，贷款规模越来越大，随之而来的就是贷款管理难度的加大，各种贷款风险不断出现。能否有效把控贷款风险，不仅关系到缴存职工的利益，也对住房公积金制度的持续健康发展至关重要。为此，必须要针对住房公积金贷款的全过程进行风险识别，制定贷款风险控制措施，从而提高住房公积金的贷款风险管理水平，满足经济社会发展需要[1]。

1 住房公积金贷款风险控制的意义

首先，加强住房公积金贷款风险控制是维护职工利益的需要，只有把控贷款风险才能守住资金安全，从而为广大缴存职工家庭提供购房资金支持，满足其住房需求。其次，防范住房公积金贷款风险是住房公积金管理中心自身发展的需要，管理中心肩负着公积金资金保值增值的责任，只有积极防范贷款风险，才能确保资金有稳定的增值收益，从而建立稳定的住房保障体系[2]。最后，有效把控住房公积金贷款风险是社会市场经济体制发展的必然要求，关系到经济的健康发展和社会的和谐稳定。

2 住房公积金贷款全过程风险因素识别

2.1 贷前风险识别

制度不完善所引发的制度层面风险。在贷前管理中，对贷款安全影响比较大的是制度层面风险。所谓制度层面风险，最主要的问题就是住房公积金制度不完善所引起的资金链断裂问题。由于住房公积金制度缺乏，造成公积金资金归集的来源比较单一，归集扩面工作的不到位也致使当前的资金缴存额较少。另外，住房公积金的贷款期限较长，导致了本金回收期限也较长，这些因素使得住房公积金在资金运转中，公积金的提取额度和贷款发放额度会远高于资金归集的额度，长此以往就会造成住房公积金资金链断裂的情况[3]。此外，住房公积金制度上的保障属性要求将中低收入者作为公积金贷款的主体，但是中低收入群体的工资收入不稳定，一旦遇到突发情况就会造成还款困难，这也会给公积金贷款带来风险。

信用体系缺失导致的信用层面风险。在贷前管理中，最突出的问题就是信用层面风险，指的是贷款申请者在公积金贷款过程中存在违约情况而引发的风险，这种信用风险有可能是客观因素导致的，也有可能是借款人主觀因素导致的。客观上，借款人由于重大疾病、意外事故、自然灾害原因导致财产损失，造成还款能力降低，从而无法按期还款。主观上，借款人可能因住房价格下降而失去还款意愿，甚至是故意隐瞒个人信用信息骗贷公积金或者恶意拖欠贷款。在贷前管理中，面对信用层面风险，我国当前的个人信用体系建设还不够完善，个人信用档案数据资源有限，而且缺乏完善的评价指标体系，不同部门的信息数据也出现信息孤岛的问题[4]，使得公积金管理中心的个人信用信息数据不能和商业银行、房产部门等机构实现数据共享，这就不利于管理中心的贷前信用风险评估。此外，当前的失信处罚规定也不够完善，从而无法有效约束社会信用行为。

2.2 贷中风险识别

操作能力不强造成的操作层面风险。在贷中管理时，最主要的问题就是住房公积金管理中心的操作能力不到位所引发的操作层面风险。客观上，如果管理中心的贷款审核业务流程不规范，贷款手续管理不到位，而中心又对工作人员缺乏系统化的培训和引导，那么贷款审核工作人员就会因为能力缺乏导致人为操作失误，导致住房公积金贷款审查不到位、抵押物估值计算不准确，甚至是审批的贷款金额超过了借款人的偿还范围，进而引发个人住房贷款风险;主观上，如果没有对公积金管理中心的贷款工作进行定期稽核，建立完善的内控和专项审计制度，也有可能存在贷款工作人员利用自身职务之便为借款人提供超额贷款，甚至是为骗贷、骗提人员提供便利的一系列违法违规问题，导致贷款风险的出现。

2.3 贷后风险识别

政策预判不够形成的政策层面风险。在贷后管理中，比较突出的问题就是对政府出台的房地产行业调控政策和国家出台的利率政策没有进行充分的分析和预判，进而引发政策层面风险。首先，政府出台的房地产行业调控政策，如果抑制了房价，使住房价格大幅度下降，就有可能导致借款人失去还款意愿，而借款人的“断供”行为就会引发住房公积金贷款风险。其次，住房公积金贷款执行的是“低存低贷”政策，而且贷款的还款期限也比较长，如果央行下调了利率，就会使公积金管理中心无法获得相应的利息收入。如果央行上调了利率，就会加大借款人的还款负担[5]，进而引发借款人“断供”的风险。最后，第三方担保机构的责任缺失，也使得政策层面风险无法有效的转移和分散。

抵押物管理不善酿成的抵押物层面风险。在贷后管理中，另外一个比较典型的问题就是抵押物层面风险。住房公积金贷款本质上是一种抵押贷款，需要以借款者所购置的房屋作为抵押物，但是由于公积金贷款的还款期限较长，在此条件下，房屋可能会受到住房价格波动、自然损耗、意外事故等一系列因素影响，导致抵押物有贬值的风险，如果抵押物的价值降低甚至低于贷款本息，就会使借款人有“断供”的风险，住房公积金管理中心即使处置了抵押物也要承受抵押物贬值的损失。此外，在当前的法律体系中，对于违约的借款人，如果其是以唯一且为生活必需的住房申请贷款的话，公积金管理中心也只能向法院申请查收而无法以拍卖的形式收回贷款，这也加大了管理中心对抵押物的处置难度。

3 住房公积金贷款风险控制措施

3.1 完善制度体系，预防制度层面风险

首先，在广大职工和用人单位中加大对住房公积金制度的宣传力度，通过广泛宣传公积金制度的优越性来激发职工的缴存意愿，并提高用人单位的缴存积极性，从而使公积金做到高质量的归集扩面，这样既能扩大公积金制度的受益面，惠及更多的缴存职工，也能做大资金池，避免资金池萎缩的问题。其次，在归集扩面工作中也要重视法律法规手段的使用，通过建立健全相关规章制度，并对公积金管理中心工作人员开展执法专项培训，依托法律的权威来开展归集扩面工作，这样就能监督用人单位及时按照规定额度为职工缴纳公积金，既保障了职工的合法权益，也保障了公积金资金池的安全。最后，在贷前管理中，对贷款规模的把控尤其重要，虽然住房公积金制度上的保障属性要求其资金向中低收入者倾斜，但是只有将贷款规模控制在合理的水平，才能避免管理中的存贷失衡，从而避免资金链断裂所引发的制度层面风险，这就要求住房公积金管理中心在个人住房公积金贷款额度的管理上做到精准把控，严格落实好缴存额度和贷款额度相关联的制度，根据缴存职工不同的缴存额度和缴存年限，制定不同的贷款额度标准，例如缴存年限长、缴存额度高的职工就能获得较高的公积金贷款额度，以此来确保住房公积金的支付能力，实现存贷平衡，保障资金链的连续性，有效把控制度层面的风险。

3.2 构建信用体系，化解信用层面风险

为了有效化解贷款信用层面的风险，首先，需要进一步建立健全公积金贷款信用评价体系，并完善体系评价指标，可以将贷款申请职工的年龄、文化程度、职业、工资水平以及行业发展前景等情况作为评价指标，这样不仅能够了解贷款职工当前的债务情况和还款能力，还能够对贷款职工未来的还款风险进行预测[6]，在全面掌握贷款职工信用信息的基础上对其做出科学准确的信用评价，建立个人信用信息档案库，为贷款决策提供信用依据，化解信用层面风险发生的可能性。其次，为了充分利用好个人信用信息，需要加强大数据的共享应用。具体来说，就是要强化住房公积金管理中心与人民银行、各商业银行、征信部门等机构的信息互通性，实现多部门多渠道的交流，延长个人信用信息传递的链条，避免信息孤岛的出现，从而及时掌握个人信用信息的最新变动情况，提高信用评价结果的全面性和动态性，及时化解信用风险。最后，针对已经发生的信用层面风险，还需要进一步完善失信惩戒机制，通过对失信者增加失信成本的方式来减轻信用风险的影响，为此，可以建立公积金贷款失信举报机制，借助社会监督来及时掌握贷款失信情况，并将失信记录录入到专门的信用数据库中，作为失信惩戒的证据。而为了加强失信惩戒的力度，就必须要充分利用法律手段，提高立法的层次，通过建立健全专门的失信惩戒法律法规，来对失信者准确分级，并根据失信等级的轻重制定从低到高的惩戒措施，以此来化解信用层面风险。

3.3 提升操作水平，解决操作层面风险

针对操作层面风险，首先，要完善制度流程、严格贷款审核，对于公积金贷款申请，应该建立“人员现场查勘—信贷部门初审—中心领导终审”的多层级审查操作制度，通过多级审查来实现多级把关，从而规范贷款程序，避免骗贷行为的发生和审核不严的现象，依靠规范化的贷款业务办理来有效的防范和控制风险。其次，需要提升住房公积金工作人员的操作能力水平，通过对住房公积金管理中心工作人员开展系统化、常态化的政策制度宣讲、业务流程培训、风险管控讲座等形式，来提升工作人员的风险应对能力。也可以通过完善的绩效考核制度，将贷款管理质量纳入工作人员的绩效考核之中，从而激励工作人员在注重贷前审查的同时，也能兼顾贷中的管理，甚至是贷后的跟踪，降低操作风险的概率。最后，应该注重发挥内部审计的作用，通过完善审计工作制度、制定审计工作流程、聘请专业审计人员等形式，建立独立公正的审计监督机构，并对住房公积金贷款开展专项审计，不仅要核实贷款的真实性，也要核实工作人员在贷款审查审批中是否严格遵守了业务流程，以此来全面了解住房公积金贷款业务情况，精准识别操作风险，确保贷款安全。

3.4 强化政策预判，应对政策层面风险

首先，为了从容应对政策层面风险，要加强对房地产行业调控政策和国家利率政策的分析和研判，针对政府出台的房地产行业调控政策，应该根据房地产行业发展规律，预测调控政策对房地产行业所带来的影响，制定出相应的风险应对策略，而针对国家出台的利率政策，也应该提前分析影响利率政策变化的因素，并根据影响因素来构建利率政策预测模型，从而预判利率政策的变化，提前采取风险应对策略。其次，为了有效转移政策层面风险，要加强对第三方担保机构的管理，对置业担保公司和房地产开发商要有明确的准入和退出机制，以此来确保担保资金和保证金的安全，更需要进一步完善公积金贷款担保制度，可以依托政府信用为担保，由政府财政部门、住房公积金管理中心、商业金融机构共同出资设立政策性贷款担保机构，通过法人管理、市场运作、政策担保的经营方式，实现风险的转移。最后，为了进一步分散政策层面风险，可以采用住房公积金个人住房抵押贷款证券化的形式，其实质就是把住房公积金抵押贷款放入资本市场，具体来说，就是将住房公积金管理中心手中流动性较小但是具有稳定现金流的个人住房抵押贷款作为资金池，并以资金池中的现金流作为偿付基础，在进行现金流重组和风险隔离之后进入证券市场融资的过程。

3.5 落实抵押物管理，处理抵押物层面风险

为了切实处理好抵押物层面风险，首先，应该强化对住房价格波动的预测。具体而言，就是通过对房地产行业发展趋势的分析，预测住房价格的变动趋势，从而科学合理的预估抵押物的未来价值，并结合借款人的贷款期限，对借款人的贷款额度进行合理调整，这样就能使住房价格波动所引发的抵押物贬值额度和贷款降低额度相匹配，从而降低抵押物贬值风险。其次，应该加强对抵押物的有效管理，通过建立抵押物信息管理系统，对每笔贷款抵押业务及时进行动态跟踪，及时监测抵押物价值，并对借款人的还款情况进行密切追踪，及时发现抵押物贬值风险并进行预警。而对于已经发生的抵押物贬值风险，则可以采取追加抵押物品或者追加保证金的形式，来作为现有贷款额度的追加担保物，化解抵押物贬值风险。最后，针对抵押物执行速度上存在的问题，住房公积金管理中心和其受托银行应该相互协作，主动向人民银行和银监会等上级主管部门汇报，并且积极与立法机构、司法部门进行沟通，共同探索更为行之有效的抵押物处置措施，尽可能降低抵押物层面风险所造成的损失。

4 结语

综上所述，在住房公积金贷款全过程管理过程中，贷前要着眼于预防制度層面风险并且化解信用层面风险，贷中要重点解决操作层面风险，贷后要妥善应对政策层面风险并且妥善处理好抵押物层面风险，以此来把控贷款风险，确保贷款资金安全。

参考文献：

[1]夏一鸣.住房公积金管理中心贷款风险管理研究[J].中国市场，2017（6）：47-48.

[2]李佳明.浅谈住房公积金贷款风险成因与对策[J].中国市场，2017（25）：67-68.

[3]张娅楠.WH市住房公积金贷款风险管理研究[D].天津：天津大学，2018.

[4]王慧.大数据时代住房公积金风险防控研究[J].行政事业资产与财务，2020（18）：115-116.

[5]唐少平.公积金贷款的风险控制分析[J].中国市场，2016（43）：39，41.

[6]陈庆荣.加强住房公积金管理中心业务风险防控的策略[J].纳税，2020（11）：166，168.

[作者简介]张岩（1989—），女，河北唐山人，学士，唐山市住房公积金管理中心，经济师，研究方向：房地产经济。

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