信托物业破解小区治理难题

全威帆

小区治理事关千家万户，关乎城市长治久安。在普遍推行包干制的物业管理模式下，一些物业公司通过压缩成本来追求利润，业主因不信任物业公司而少缴或拒缴物业费，小区管理陷入恶性循环。

如何走出困境？武侯区率先探索党建引领信托物业模式，以健全小区组织体系为前提，重构小区党组织、业主、业委会、物业企业协同共治。业主基于信任将物业费与公共收益设立为“共有财产”，业主大会作为委托人，物业企业作为受托人，全体业主作为受益人，物业企业依照约定进行管理，获得管理人酬金。

该做法有效破解物业矛盾纠纷高发等问题，获评2020年“全国落实‘六保’任务创新案例”和“全国市域社会治理创新优秀案例”。

发展信托物业，破解物业纠纷困局

风华苑小区修建于2001年，由于建成时间较早，小区老化带来的问题日渐集中：环境卫生较差，绿化缺乏维护，健身设施老化，监控设备不足……截至2019年上半年，风华苑小区先后成立了五届业委会，更换了五家物业公司，物业服务不稳定，物业管理服务每况愈下。

“以前平均每周都要处理三波小区的矛盾纠纷问题。”武侯区火车南站街道桐梓林社区党委书记、居委会主任张家蓉介绍，风华苑小区物业采用的是包干制，居民按照0.8～1.2元/平方米的标准向物管公司支付物业费，物管公司自负盈亏。智乐物业总经理刘强表示，包干制财务不够透明，业主不知道钱花在哪里，容易激发业主与物管的矛盾。

2020年初，在社区党组织引导下，风华苑小区正式启动“信托制”物业服务模式，即将小区物业费、小区公共收益等设立为小区共有基金，小区业主大会作为委托人，以信托方式授权给物业企业用于小区管理服务。

实行“信托制”以来，小区内公共设施焕然一新，矛盾纠纷的投诉率直线清零，“现在大家都是心平气和的，气氛明显不一样了。”张家蓉表示，导入信托制物业后，物业费收缴率也从60%提高到99%。

坚持党建引领，重构多元共治关系

“信托制”物业试行初期并非一帆风顺。起初居民对“信托”概念一知半解，物业企业也认为“信托制”物业是对已有工作的否定。

“让老百姓接受信托物业是一个漫长的过程，只能依靠党建引领的方式，在前期發动宣传组织引导群众的时候，党员、党组织的作用是非常大的。”武侯区委组织部副部长李超介绍，为织密小区组织体系，集中开展小区党建“四有一化”专项攻坚，新建小区党组织300余个，明确把组建党组织作为推行信托物业前置条件，确保小区治理正确方向。

“信托制”的基础在于信任。通过社区小区党组织牵头，组织居委会、业委会（自管委）、居民骨干、物业负责人等主体了解各方态度，形成意见归集，磋商管理模式，建立共识基础。同时，在小区居民自决基础上，党组织全程介入推选居民骨干、组建业委会、选聘物业、拟制合同、商讨物业管理和收费标准、确定公开形式和监督方法等关键环节。

在开展“信托制”物业服务的过程中，小区党员带头宣传公开透明、开放参与、信义为本的小区共有财产政策知识，引导业主将以上原则纳入居民公约与业主规约之中，为小区成立业主委员会、议事会、院落管委会等自治组织打下基础。同时创新“物业+社工”等模式，深入小区开展宣传宣讲、骨干发掘、培训赋能、矛盾调解等工作，让信托物业深入人心。

创新财务制度，重塑阳光透明机制

购买大扫把花费120元，用于保洁，票据类型是收据及支付截图;购买复合肥花费139元，用于植物施肥，票据类型是入库单及支付截图……在风华苑小区的公告栏上，1月的每一笔花费全部公开上栏。

在信托物业服务模式下，物业公司必须公开财务明细。武侯区委社治委副主任卿科介绍，信托物业服务模式实施中，通过合同约定方式，将物业费、公共收益等小区共有资金设定为全体业主共有基金，物业企业除提取一定比例（8%～15%）作为酬金外，其余费用全部用于物业服务。为保障业主财务知情权，在实行“双密码”管理的基础上，研发信托物业信息平台，每位居民都可以随时查看小区物业费、广告费、维修费、物业人员工资等每笔收支流水和财务凭证。

为让资金用途更加公开，积极探索开放式预算，全体业主、业委会和物业企业共同进行预算编制，确定小区管理服务标准，交多少钱、做哪些事、享受什么样的管理和服务，在量入为出前提下，全由小区居民说了算，减少因信息不对称、业主不知情而产生的对物业企业和业委会的不信任。

2020年10月，出于“宁可多花点钱，也要享受好服务”的需求，风华苑小区业主主动提出上涨物业费，经业主大会表决，以73%的赞成票，同意每平方米增加0.3元的方案。

完善监督机制，推动物业提质增效

据了解，成都市探索建立以赋权为关键的信义合作机制，创立监察人制度，将社区（小区）党组织、居委会成员以及律师、会计师等专业人士聘为小区治理监察人，享有与小区居民同等的监督权，可以随时监督小区自治组织、管理主体的权力运行、财务收支和管理服务等情况，从而为政治力量和社会力量有序介入小区治理提供了合法渠道。对居民提出的财务收支质疑，根据信托制规定管理主体有义务自我举证、自证清白，否则将承担相应责任，从而极大降低了居民监督成本，提高了监督质效。

风华苑小区的试点是成都“信托制”物业落地的一个缩影。据了解，在武侯区已实行信托治理的31个小区院落中，管理服务质量普遍提高，物业缴费率、居民满意度提升至90% 以上，小区矛盾纠纷减少90%以上。如今，“信托制”物业服务已在成都100余个小区推广。

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