新会计准则下的房地产企业税收筹划研究

李瑞瑞 融创中国华北集团

税收筹划可帮助企业实现降低税负的目的，其中蕴含着大智慧。企业加强对税收筹划的正确关注和重视，基于国家相关法律法规合理加强税收筹划，能助力企业长期发展，也能使企业在创新过程中合理节约税收成本。房地产企业涉及建材、物业等多种行业，对经济发展具有重要影响，也因此面临较高涉税风险。因此新会计准则下的房地产企业应借助政策解读化解经营风险，降低开发成本，以此缓解经营压力，实现科学化发展。

一、新会计准则对我国房地产企业税收筹划的影响

我国新会计准则推行已有多年，对我国房地产企业具有较大影响。加强对其影响的深入探究与了解，可强化对新会计准则的进一步认知，并基于新会计准则推动房地产企业税收筹划工作的合理化发展。一方面，新会计准则使房地产企业的税收筹划方式出现变化。房地产企业需打破以往税收筹划模式，也需构建具有自身特色的税收筹划方案。例如，新会计准则颁发前房地产企业在存货计价时会通过后进先出法进行调整，而新会计准则颁发后房地产企业需借用先进先出法以及加权平均法进行存货计价，这使企业经营毛利发生浮动，房地产企业需基于自身发展状态，加强对税收筹划的进一步调整；另一方面，新会计准则可帮助房地产企业扩大税收筹划空间。房地产企业在加强政策解读时，也可在新会计准则的支持下扩大税收筹划空间，以此实现降低税负目的。

二、新会计准则下房地产企业税收筹划的创新

（一）合法性原则

房地产企业展开税收筹划工作时，需遵循合法性原则，基于法律法规创新税收筹划工作。基于法律法规加强合理化创新，可避免出现逃税、漏税等涉税风险。法律具备较强的权威性和强制性，企业基于法律法规进行发展能在保证自身经济效益时提升社会效益，更能提升房地产企业的影响力，助推其迈向健康发展阶段。现阶段，我国房地产企业正处于发展的瓶颈期，此阶段加强政策解读，强化税收筹划，能进一步化解相关涉税风险，更能在企业发展时化解可能存在的问题，以此确保在合理避税基础上降低生产成本与税负成本。由此可见，房地产企业展开税收筹划工作时，须以法律法规为前提，既要降低涉税风险，也要在遵循法律法规时优化传统税收筹划方案，才能使房地产企业迈向新的发展阶段，并提升房地产企业的税收筹划水平。

（二）适时调整原则

随着社会环境不断发生变化，我国的法律法规也在进行适当调整，房地产企业税收筹划方案创新时，应基于法律法规进行适时调整，并遵循适时调整原则提升房地产企业管理的科学性和合理性。随着律法变化而调整房地产企业的税收筹划工作，能遵循成本效益原则，减轻企业税收负担。虽然税收筹划工作开展时会产生一定成本，但通过计算不难发现大部分企业税收筹划成本低于税收筹划的税收利益，这说明大部分房地产企业的税收筹划方案是可取的，一旦税收筹划的税收利益比税收筹划成本要低，就说明企业的税收筹划需要适时调整，只有房地产企业选取最佳的税收筹划方案，才能在健康可持续发展过程中减少经营成本，增强企业经济效益。

（三）事前筹划原则

遵循事前筹划原则在纳税义务发生前进行合理化税收筹划，既能降低税负又能帮助企业降低经营成本，一旦相关经济行为发生后再利用不同手段降低税负，便有可能违反新会计准则和相关税收法律。房地产企业税收筹划是一项复杂性工作，房地产企业需在税收筹划前加强科学化准备，合理化收集相关财务数据，并对其数据进行核算与分析，以借助事先筹划工作推动税收筹划科学化发展。提前分析能加强对政策的解读，也能避免因解读不及时导致出现涉税风险。遵循事先筹划原则可帮助企业真正保证自身利益，这也是税收筹划与偷税漏税最本质的区别。房地产企业本身具备服务性特征，其开发过程中包括征地、开发、建设和土地转让等一系列经营活动。加强事前筹划，遵循服务性特点提升企业服务力，更有利于增强房地产企业的核心竞争力。故此，新会计准则下房地产企业需遵循事前筹划原则，加强经营活动分析，基于财务部门收集的数据进行事先筹划，才能避免房地产企业税收筹划工作中出现问题，助力房地产企业健康发展。

三、新会计准则下的房地产企业税收策划策略

（一）持续性关注政策变化，提升与税务机关的交流频率

我国正处于快速发展阶段，此阶段房地产企业与相关企业正在面临转型和创新，新税收法律也随着社会环境变化不断作出调整。房地产企业在税收筹划工作优化与创新过程中，应持续性关注政策变化，既要了解宏观性法律，也要了解地方性准则，强化对税法解读的重视与关注，才能基于合法性原则进行税收筹划，降低企业的税收风险。例如，房地产企业可积极完善税收筹划相关系统，借助现代化技术收集与了解国家税法动态，避免因税法变动而使税收筹划工作具备滞后性。房地产企业作为我国的重要纳税主体，应加强对新会计准则的解读，以此提升税收筹划的灵活性与科学性，进而降低企业的涉税风险。例如，相关工作人员可基于企业构建的税收筹划系统了解企业发展状态与经营状况，基于国家法律法规推动税收筹划工作创新，以此构建符合企业发展需要的税收筹划模式。例如，企业可健全考核体系，加强对财务管理部门的实时监督，借助奖罚分明的手段调动员工工作热情，以此明确不同岗位不同职责，使企业的运营管理效率持续性提升，进而为房地产企业税收筹划奠定良好基础。新会计准则下的房地产企业税收筹划具备复杂性特征，房地产企业在加强政策解读时，也需积极与税务机关展开互动与沟通，既要通过实时沟通了解最新的税收规定和法律要求，也应基于沟通及时了解税收筹划中可能存在的问题，并进行针对性化解。当遇到疑难问题时，房地产企业可求助税务机关，通过一系列汇报得到行政部门的帮助。国家税务机关在收缴税款时，也会为企业及个人提供相应帮助，具有一定服务职能。房地产企业需加强对其服务职能的正确认知，引导财务人员积极与税务机关进行沟通，从而避免因误解政策而出现涉税风险。当前房地产企业正面临空前的发展危机，国家对房地产市场监控愈发严格，相关税收法律变化较大，因此房地产企业需持续性加强对相关政策的系统性研究，及时基于法律变化优化税收筹划方案，分散税收筹划风险。由于税收筹划工作具备较强的复杂性，因此，房地产企业可设置专门的税收研究岗位，以此确保房地产企业及时加强政策收集和解读，避免出现涉税风险。

（二）加强专业人员培训，规范企业内部财务核算工作

税收筹划工作对房地产企业的长期发展具有重要影响，借助税收筹划水平提升助力房地产企业健康发展，能帮助房地产企业规避相关风险。加强对新会计准则的科学化解读，发现新会计准则对税收筹划工作人员提出了更高的要求。相关工作人员需了解法律法规的变化，更要有解读法律法规的能力，灵活运用自身能力加强税收筹划，创新税收筹划方案。故此，房地产企业应基于新会计准则加强对相关税收筹划工作人员的科学化培训，既要引导其完善税收筹划方案，也应提升房地产企业税收筹划工作人员的职业核心素养。房地产企业可借助人才培养构建一支高素质复合型税收筹划队伍，从容应对法律法规的变化，以此助推企业核心竞争力增强。由于房地产企业涉税种类相对较多，因此，相关税收筹划人员既要了解财务和税法的相关知识，也要有能力识别不同的税收筹划方案，并尽量选择最优方案才能推动房地产企业健康发展。为加强人才引进，房地产企业可适当提升税收筹划人员的福利待遇和薪资待遇，确保引进高素质人才，并基于人才贡献调整其薪资结构，以确保在引进人才后留住人才。与此同时，房地产企业需加强对现有人才的科学化培训，既要引导其在与行政部门沟通时了解法律变化，也要引导其提升计算机掌握能力，引导其通过互联网加强自主学习，从而使税收筹划人员加强对学习的重视与关注，持续性提升自身能力，以此为企业健康发展奠定人才基础。相关工作人员在解读新会计准则时，也需基于相关政策要求提升自身的综合能力与综合素养。房地产企业需基于法律法规完善企业内部的培训和管理机制，并借助培训管理机制完善契机进一步细化考核要求，确保不断完善企业管理架构与管理流程，并增强企业内部培训质量与效率，以此为房地产企业税收筹划工作的质量和效率提升奠定良好基础。房地产企业作为主要的纳税主体，需要具备积极的纳税意识，要在国家监督下引导全体员工提升纳税意识，也应提升专业团队的综合素养，加强对税收筹划工作的重视，才能完善风险防范机制，确保企业税收筹划工作的合理化展开。

（三）强化政策解读与分析，明确企业税收筹划发展方向

了解新会计准则中与房地产相关的会计准则。可发现企业会计准则第3号、第14号、第15号、第17号与房地产企业具有直接关联。虽然还有部分与房地产企业有间接关联的会计业务准则，但此四项准则对房地产企业影响较大。企业会计准则第3号与房地产企业关联较大，不仅对投资性房地产进行全新界定，更能帮助企业强化对房地产的有效分类。加强对企业会计准则第3号的深入剖析和了解，发现其将投资性房地产的范围限定进行扩大，并明确指出投资性房地产涉及的税务种类，以方便房地产企业展开税收筹划工作。加强对企业会计准则第3号的解读，可对房地产出售及租赁业务进行税收筹划，助力房地产企业合理制定售价，确保其在增强社会效益时增加经济效益；企业会计准则第14号明确指出销售商品收入应满足的5个条件。由于房地产企业建设和开发周期相对较长，可能在建设过程中出现资金不足现象，新会计准则规定不动产所有权发生实质性转移前，房地产企业可以暂时不履行纳税义务，这也为房地产企业的后续发展预留空间。房地产企业在企业会计准则第14号的指导下，应明确分期收款以及预售房款相关的税收筹划。例如，房地产企业可与客户提前签订相关协议，对预收房款进行合理处理，以推迟增值税确定时间，进而解决资金不足问题，帮助企业获得发展空间；企业会计准则第15号与房地产业关联较大。房地产企业通过解读，可加强对代建房和合作建房相关的税收筹划，以此实现降低税负的目标；企业会计准则第17号也对房地产企业具有直接影响。通过解读可加强对资金筹措和开发费用中利息费用的税收筹划，以此解决借款费用确认问题。利息费用的处理与房地产企业发展具有较大关联，房地产企业本身资金需求量较大，开发过程中会涉及大量借款，强化对利息费用的合理化处理，可更好地筹措资金，又能基于融资理论优化企业经营模式，助力房地产企业健康发展。

四、结语

研究发现新会计准则对房地产企业具有较深远的影响，企业必须培养专业素养较高的税收筹划人员，也要推动财务管理部门持续性创新管理措施，提升企业的税收筹划能力，才能依据国家政策变化，增强企业核心竞争力，并借助合理纳税增强社会效益。现阶段房地产企业正面临转型与创新，借助新会计准则降低企业税负，能在增强经济效益时预留更多资金进行合理化转型。