“一房二卖”纠纷刑民交叉案件法律适用问题探究

文/韩梦纯

“一房二卖”类刑民交叉案件既涉及民事法律关系，又涉及刑事法律关系，两者之间存在交叉影响。本文认为，研究刑民交叉案件的目的不仅包括在实体法上确定民事法律关系和刑事法律关系的类型，也包括在程序法上证明法律标准的优先性。正如陈兴良教授所说，“对于刑民交叉案件，我们不仅必须根据实体法或程序法进行调查，而且必须坚持实体法和程序法的双重视角” 。常见的“一房二卖”问题已可利用司法解释和相关的司法适用予以解决，但二手房买卖中偶尔出现的代理欺诈行为导致的“一房二卖”现象成为司法实践中的新问题。所以，本文就“一房二卖”案件的行为定性分歧、此类案件的认定及解决思路等方面进行论述，分析处理类似案件的逻辑方法。

一、一起“一房二卖”刑民交叉案件引发的思考

热播电视剧《安家》中，有一个资深中介“老油条”，将自己的房子同时卖给两个买家，两个买家来到中介所时才发现自己买的房子竟然还卖给了别人。

现实生活中也有很多“一房二卖”的案例。例如：2013年5月，甲通过签订房屋补偿协议，确定将可获得两套动迁房。2014年1月，甲与乙约定，以72万元的价格向乙出售其中一套房屋。合同签订后，乙支付了62万元购房款。2017年3月，甲向法院起诉请求确认与乙房屋买卖合同无效，同年8月被判决驳回。2017年3月，甲隐瞒前述房产已经出售的事实，欲将该房产出售给丙丁夫妇，并收取了丙丁夫妇定金5万元。2017年4月，甲与丙丁夫妇签订房屋预售合同，约定以240万元出售房屋。2017年4月至2018年5月，丙丁夫妇向甲累计支付200万元，甲收取款项后将其花费殆尽。法院认为，被告人甲在将房屋卖给乙的前提下，又以非法占有为目的，在与丙丁夫妇签订、履行合同过程中，隐瞒房屋已出售的事实，收取巨额购房款消耗殆尽不予返还，骗取丙丁夫妇的财物数额为200万元，属数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。

司法实践中，很多类似案例最终会将卖方的行为认定为犯罪。然而，对于违约行为和合同侵权行为引发的民事案件，这种处理方式一方面会限制权利人通过民事诉讼解决问题的途径，一方面又会在社会关系调整中限制非刑罚手段发挥作用。“一房二卖”行为的认定在现行法律中未有确切的规定，所以实践中司法机关一边认可民事合同的效力，一边以犯罪来认定出卖人的非法行为。通过检索“中国裁判文书网”可以发现，以合同诈骗罪来处理“一房二卖”案件的不在少数。但是本文认为，在处理涉民涉刑案件时，不能单纯地将一方按犯罪处理，也不能简单地将案件作为民事纠纷来解决。所以，对于现实生活中频发的“一房二卖”行为的处理，需要进行以下几个方面的思考：一是分析此行为的性质，二是明确此行为是否具有非法占有的故意，三是研究如何防范此行为。

二、“一房二卖”行为性质的分歧

“一房二卖”行为是涉及民事和刑事的行为，解决起来格外复杂，对此行为的性质也没有明确的规定。虽然司法解释规定，若出卖人将房屋出卖给买受人后又与第三方签订同一房屋的买卖合同，致使买受人合同目的无法实现，买受人可以请求解除合同并要求返还财产并返还利息。但是此规定只是为此类纠纷的解决提供了一条路径，并没有提到“若情节严重，可视为犯罪”，所以我们对此类行为的性质进行分析是有必要的。

因为现行法律没有对“一房二卖”行为进行具体规定，所以学界就此类行为是否存在合同诈骗罪中的非法占有目的产生了分歧。

有学者认为，“一房二卖”行为是现实中比较常见的行为，属于民事合同纠纷，应当用民事诉讼来解决，不应认定为犯罪。前述案例中，出卖人甲将同一房屋出卖两次属于民事合同纠纷，买受人可以追究其违约责任或者侵权责任，但司法机关不应认定甲犯罪。

另有学者认为，房屋所有权人与买受人签订房屋买卖合同并收取购房款后，隐瞒房屋已经出售的事实，又与第三方签订同一房屋的买卖合同，且对原买受人交付的购房款没有返还的意思，可以认定出卖人主观上具有非法占有原买受人财物的故意。前述案例中，甲在与乙签订房屋买卖合同后，又将同一房屋卖给了善意第三人丙丁夫妇并签订了预售合同。若甲将乙的购房款挥霍殆尽，可以认为甲具有非法占有的故意。在这种情况下，可以认定出卖人甲非法占有乙的购房款，构成合同诈骗罪。也有学者认为，甲的犯罪故意是在决定将房屋卖给第三人时产生的，即甲的行为构成合同诈骗罪，但其诈骗对象是丙丁夫妇，因此涉案金额更大，量刑应更重。

本文认为，甲在收取乙的购房款后又将同一房屋卖给丙丁夫妇，但甲未与乙办理不动产登记手续，也未与丙丁夫妇办理不动产登记手续，该房屋的所有权人还是甲，甲对此房屋拥有权处分，因此，不应将甲的行为认定为犯罪，即甲的行为属于单纯的民事侵权，不应认定为合同诈骗罪。

三、“一房二卖”行为的认定及解决思路

（一）“一房二卖”情况下房屋权属问题的认定

法律规定，在一房二卖甚至多卖的情况下，如果合同有效且买方要求执行合同，一般应根据房屋所有权变更登记顺序、房屋的合法占有顺序、合同的执行顺序以及订立买卖合同顺序等来确定权利保护顺位。

在司法实践中，法院对“一房二卖”案件形成了较为统一的司法意见。首先考虑是否办理房屋所有权变更登记，分为两种情况：

其一，是否已经办理房屋转让登记手续。如果买方A办理了而买方B未办理，则A享有主张所有权的优先权。

其二，是否已经办理预告登记手续。如果所有买方都没有办理房屋转让登记手续，但有人已经办理了预告登记，那么办理了预告登记的人就享有主张所有权的优先权。

如果没有进行转让登记和预告登记，法院将考虑谁先合法占有该房屋，此人将享有主张所有权的优先权。

如果有关房屋没有进行所有权变更登记，也没有人合法占有房屋，法院将审查合同的履行情况，一般为房款的支付情况。谁先支付房屋全款，谁就有主张所有权的优先权。如果所有买方均未支付全部款项，法院将考虑第四种情况，即签署合同的先后顺序，谁先签署合同谁就有主张所有权的优先权。

未取得房屋所有权的一方可以向出卖人要求补偿和赔偿。根据法律规定，如果合同仍然有效，买受人可以基于买卖合同关系追究出卖人的违约责任，也可以请求出卖人返还财产及利息，拒不返还的可以追究其侵权责任并要求其赔偿。

（二）出卖人非法占有故意的认定

出卖人的“一房二卖”行为一般发生在市场房价上涨时，即原出卖房产价格较低，出于获得更多财产的目的将房屋卖给第三人。一般情况下，此类行为只是合同履行过程中的违约行为，属于简单的合同纠纷，很难将其与合同诈骗罪联系起来。判断“一房二卖”行为到底是合同违约行为还是刑事诈骗行为，是很有必要的。

合同违约行为是指合同双方当事人在履行合同时，行为人单方面拒绝履行或者懈怠履行合同义务，导致合同目的无法实现，但行为人不存在故意欺诈和非法占有对方财物的目的。刑事诈骗行为是指行为人采取欺骗手段使权利人基于认识错误而处分财产。

合同违约行为和刑事诈骗行为有很多相似之处：首先，两者都发生在民事行为过程中，两者都以签订契约为前提；其次，合同签订后，合同未执行或未完全执行；再次，都存在隐瞒或者捏造事实真相的行为。虽然这两种行为存在相似之处，但是其处理结果却完全不同。房屋买卖合同涉案金额一般为几十万，甚至可达几百万、上千万，若被认定为刑事诈骗行为，行为人很可能“家破人亡”。因此，辨别“一房二卖”是民事纠纷还是刑事案件时，司法工作人员应当谨慎深入地分析行为人是否具有非法占有故意。

在具体案件中，主客观相一致原则是判断“一房二卖”行为是否具有非法占有故意的关键所在，不能仅依据行为人本人的供述，也不能仅依据行为的结果，要具体案件具体分析。有时候“一房二卖”仅为民事上的合同违约纠纷，并不能上升到刑事犯罪层面，当有证据证明出卖人的行为不具有非法占有目的时，不能逼迫行为人作违背其主观意愿的供述。司法工作人员在司法实践中辨别主观意志确实存在诸多困难，所以不能仅依靠当事人的供述来给行为人定罪，还要结合行为人的相关行为加以分析。

前述案例中，甲在与乙签订房屋买卖合同后并未办理不动产登记手续，几年后又将该房屋出卖给不知情的第三人丙丁夫妇，也未办理过户登记手续。在这种情况下，房屋的所有权并未转移，房屋仍然归甲所有，所以甲有权处理该房屋，不构成非法处分他人财产，也就不存在刑法上的非法占有目的。第三人丙丁夫妇更谈不上“善意取得”，因为善意取得的前提是出卖人无权处分，所以此案件中不能认定出卖人甲的行为是犯罪。

（三）非法占有目的的形成时间

对于前述案例中非法占有目的的形成时间存在分歧。一种观点认为非法占有目的是在将房屋卖与第三人后不返还原买受人的购房款时产生的，另一种观点认为该犯罪故意是在决定将房屋卖给第三人之后骗取第三人房款时产生的。

如果出卖人在与第三人签订合同时没有非法占有的目的，那么其只是单纯地不予返还原买受人的财物，此时出卖人没有欺诈行为，合同是有效的，即使存在故意，也只是民事上不履行合同的故意，或者是侵占的故意，而不是诈骗的犯罪故意，因此不构成诈骗罪。首先，根据《刑法》第二百二十四条的规定，合同诈骗罪的犯罪是发生在“合同签订和履行过程中”的，即犯罪意图既可以发生在合同签订时，也可以发生在合同履行时，此条文没有对犯罪行为发生的时间作严格限制，单方面将该罪的犯罪时间认定为“合同签订之前和签订时”是片面的，违反了罪刑法定原则。如果在合同签订之前没有产生欺骗的故意，而在合同履行时由于一系列的客观原因产生了欺诈意图，出卖人通过隐瞒事实真相、捏造事实欺骗买受人，则完全符合合同诈骗罪的主客观要件，也符合主客观一致的原则，认定其构成合同诈骗罪是无可非议的。

前述案例中，出卖人甲与乙签订购房买卖合同并收取购房款，如果甲与乙办理了房屋过户登记手续，后来又采取欺骗手段隐瞒房子已出售的事实将房屋出卖给丙丁夫妇，则出卖人甲的行为是非法处分房屋。因为不动产转移登记后，房屋所有权已为乙所有，此时甲又与第三人签订买卖合同，意图非法占有丙丁夫妇的购房款，此时可以明确甲的诈骗对象为丙丁夫妇。

综上所述，甲不管是在合同签订前后还是在合同履行过程中产生了非法占有目的，都不能认为甲构成犯罪。甲未与乙和丙丁夫妇办理房屋过户登记手续，所以甲还是房屋的所有权人，是有权处分房屋的。既然房屋的所有权未发生转移，那么甲基于意志自由，无论与谁再签订房屋买卖合同，都没有超越物权转移自由限度规则。

四、结语

“一房二卖”行为绝大多数是违约行为，会导致权利人遭受财产利益损失，但是绝不能以此推定房屋出卖人违反了法律禁止性规定，进而认为出卖人的行为是严重危害社会的犯罪行为。对于前述案例，不可否认，甲确实违反了法律规定，但是违反的是《民法典》“合同编”的规定。作为民事行为有过错的一方，甲应当赔偿对方当事人的损失，也就是承担违约责任，同时，违约责任也派生出惩罚性民事赔偿。

实践中，司法机关往往将此类行为认定为犯罪，原因大概是：行为人具有非法占有财物的故意，犯罪数额巨大甚至特别巨大，获得财物后不予返还。种种因素足以表明，主观层面上，行为人具有犯罪故意，客观层面上，行为人的行为具有违法性。

本文认为，民事规范是私法范畴，是双方当事人基于自愿原则、诚信原则建立的，以实现双方的平等权利为目标，而刑法属于公法范畴，立足于公平正义原则，具有强制执行力，只有在民商事法律不能保护当事人的合法性权益时才会站出来施加保护， 应当具有断后性。刑法对一种行为作过多的干涉会产生很多副作用，不利于实现对社会秩序的维护和人权的保护，更会影响法治社会的发展。总之，社会关系复杂多样，司法机关在处理 “一房二卖”行为引发的刑民交叉案件时，应当尊重行为人及权利人的意思表示，不能简单地推定行为人具有犯罪故意，与此同时，还应充分考虑到刑法是社会关系的最后保障，避免刑罚功能的滥用与刑事处理的扩大化，从而确立用非刑法规范调解民事纠纷的信心。