基于集体资产REITs的农村养老事业发展模式的探究

□ 杨浩宇

（上海立信会计金融学院，上海 201620）

一、研究背景

根据“七普”结果，我国60岁及以上老年人口达到2.64亿人，老年人口占比达到18.7%。其中乡村人口老龄化程度更是已经达到了23.81%，开始步入超老龄化社会。养老保障缺位已经成为一个紧迫的社会问题。由于当下我国各地区经济发展水平的不均衡，政府在资金政策上的扶持不可或缺。但是，面对巨大的老年人口基数，若将公共养老开支完全转嫁给政府，会对政府财政造成巨大冲击。通过对现有闲置集体资源的开发利用，可以在不增加政府的财政压力的同时，降低农村养老基础设施的建设运营成本与社会资本进入门槛，助力农村养老事业更好发展。

二、当前农村养老事业存在的困难

（一）缺乏高效可行的融资途径

由于轻资产的特点，养老服务企业往往缺少可利用的抵押物，同时大多数养老服务企业盈利情况不稳定。因此，企业难以利用银行信贷或发行债券等债权融资方式筹集资金。同时，由于整个养老服务行业尚处于“行业生命周期理论中的幼稚期”阶段，大部分民营养老服务机构的资金实力不足，在资本市场上缺乏竞争力，对投资者的吸引力弱［1］。这使得股权融资对于大多数养老服务企业也是不现实的。

（二） 社会资本参与度低

我国养老服务企业目前由政府提供了九成以上的金融支持，国内社会资本的参与度较低［2］。养老服务行业具有“高投入、低收益、长周期”的特点，投资回报期通常要10～15年［3］。社会资本或者无法承受初始投资的巨大资金要求，或者不能接受极长的成本回收周期，进而导致了相对来说非常低的社会资本参与度。对政府融资的高度依赖，导致养老服务企业难以通过市场资金制造杠杆实现快速扩张。

（三） 建设运营成本偏高

目前城市中新建的养老服务设施，大多是作为居民区配套公共服务设施，在房屋租金、水电费用等各方面都能享受到优惠。同时，由于城市中更加完善的配套设施，城市养老设施还可以通过与医疗卫生机构等的合作，在不降低服务质量的前提下，转嫁一部分费用，进一步降低运营成本。与此相对的，农村基础设施建设远远滞后于城市，养老服务企业不得不独自承担全部相关费用。这就导致了农村养老设施的建设运营成本偏高。

三、农村养老事业现况

（一）农村养老设施的定位

根据国家的相关规划文件，我国社会养老服务体系以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充。这一体系已经得到了学界的认可［4］。在这一体系下，养老设施一方面需要广泛地提供普惠性养老服务，另一方面也要为一部分老人提供私人化的改善性专业养老服务。一般来说，这两种职责分别由公办养老设施和民办养老设施承担。但在农村，由于经济社会发展的明显滞后，对第二种服务的需求并不强烈。因此，结合农村实际情况，为了减少重复建设带来的浪费，可以将两种职责合一，以综合性的养老设施一并供给。

（二） 农村养老服务市场情况

由于我国长期的城乡二元发展体制，农村地区各类基础设施建设情况都明显滞后，养老基础设施也不例外。目前，我国农村养老服务供给存在明显的不足。以蚌埠市为例，到2019年，县乡镇的养老设施覆盖率仍不到七成［5］。相较于城市，经济发展水平相对滞后的县乡镇地区的养老服务供给存在明显的缺口。而同时，农村老人的消费能力相较于过去已经有了明显的提升，对于养老服务的有效需求相较于过去也已经有了明显的上升。农村养老市场可以说是一片尚少涉足的蓝海市场。

（三） 现有养老设施运营情况

农村现有养老设施，由于多为个人或小微企业运营，资金力量薄弱，对于高质量建设养老设施心有余而力不足。这样的背景下，农村养老设施大多建筑设计不合理，且服务质量低下，服务内容匮乏。同样以蚌埠市为例，养老设施由于住养环境低劣，导致其对老人吸引力不强，平均床位利用率仅约35%［6］。

根据胡塬炜2021年在苏州市对三家养老机构的财务调查［7］，除了纯公立养老院因为运营主要依靠政府财政拨款，没有自负盈亏的自主性，在支出控制上缺乏主动性并且提供了一定的公益性服务导致出现严重亏损外，纯私立养老院和公建民营养老院均实现了盈利。由此可见，通过科学的运营管理，随着居民消费能力的增强和消费意愿的增加，在可预见的将来，养老机构可以实现稳定的正收益，满足作为REITs底层资产对于稳定现金流的基本要求。

四、 基于集体资产REITs的农村养老服务发展模式介绍

（一）集体资产利用与农村养老结合的国内经验

在珠三角地区，由于经济社会发展较为发达，许多老人选择将自己的土地进行流转，交由合作社统一经营，自己每年获取相对稳定的流转费收入。同时，珠三角地区率先开始并完成了集体资产“股改”，实现了集体资产的确权到户。“股改”之后，老人每年都能按份额获得一定的分红；并且，集体经济组织也会从每年的集体结余中向老人再进行一次补助，这部分补助大部分直接发给老人，少部分用于补贴养老设施的运营维护。在这一模式下，农村老人基本可以做到在不依赖子女资金支持的情况下享受稳定的老年生活。同时，由于资金完全来源于对现有集体资源的再开发与再分配，也不会给政府财政造成负担。总结起来，“珠三角模式”是“开发收益直接分配，养老服务市场化供给”。但此种模式存在明显的局限性——集体经济组织必须要很强的盈利能力［8］。大多数中西部地区农村集体资产运营收益不高，村民分红微乎其微，因而采用这一模式对提高养老质量帮助不大。

除上述“珠三角模式”，全国其它地区普遍存在的模式是村集体直接与养老服务企业合作，通过低价提供房屋场地的方式吸引社会资本在本村建设养老设施。这种模式的优缺点都很明显：优点是普适性强，受当地经济情况影响小；缺点是对社会资本的吸引力不强，价格优惠不一定能抵消市场局限性的负面影响，养老服务企业可能不得不通过降低标准来控制成本，导致服务质量低下。

（二） 运营模式介绍

REITs（Real Estate Investment Trusts）是指房地产投资信托基金，是一种以发行受益凭证或股票的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。通过将具有较高市场价值的农田、林地等与盈利能力相对较弱的养老服务设施打包为一个REITs产品，让社会资本的投资对象从单一的养老设施变成REITs这一金融产品所包含的资产包。村集体与社会资本按协商比例划分REITs产品的份额，社会资本可以选择获得定期的分红，或利用二级市场套现。

（三） REITs模式优势

1.分散运营风险

首先，REITs通过资产打包的方式，让投资者的资金分散到一揽子标的上，通过搭配相对风险较小的农田、林地等资产，平衡来自收益预期相对不明朗的养老设施的风险，降低整体的非系统性风险水平。同时，由于REITs通常来说是更大的资金规模，管理者可以在更大范围上调配资源，并更加充分了解市场信息，从而减少经营风险。

2.降低融资难度

REITs可以在当前的政策框架下起到连接“有心者”和“有力者”的作用，将巨大的初始投资分解成较小的基金份额，将异质化的固定资产变成同质化的有价证券，降低小微投资者的进入门槛，使农村养老事业的融资更加容易。同时，REITs可以通过公募形式广泛进行募集，提高社会资本参与度。

3.提高集体资产运营管理水平

目前，随着不断扩大的城乡差距，农村的人才吸引力不断下降，在村一级几乎不可能配置专业的资产运营管理人员，这直接导致了农村集体资产管理的混乱。而通过设立REITs，集体资产的运营管理权将由村集体转移到由基金管理公司聘用的职业经理人手中，保证了管理人员的基本素质。运营管理水平的提高，对于更加充分挖掘集体资产内在价值也具有巨大价值。

（四）宏观经济层面可行性分析

在宏观政策层面上，政府近年来出台了大量规定文件对养老产业进行扶持。以表1中的规定文件为例，其内容涵盖财政税收优惠、投资环境改善，建设用地保障等多个方面。财政税收优惠的主要内容为彩票公益金等财政资金分配的倾斜和所得税、增值税的减免；投资环境改善的主要内容是行政审批效率提高、各类社会投资资金的引导鼓励以及土地、房屋等硬件的保障。财政税收政策的倾斜，有利于降低企业的经营成本，缓解消费者消费能力不足对市场发展的限制，提高企业的盈利能力；养老产业市场环境的进一步改善，有利于减少市场摩擦，降低市场的投融资成本，提高投资者的积极性。总的来说，政策洼地逐渐形成，对于养老产业的发展具有非常正面的推动作用。

表1 养老服务有关政策

在市场投资资金来源方面，受美元放水和避险情绪影响，大量国际游资流入我国。2020年我国实际使用外商直接投资金额10000亿元，即使面对贸易战和疫情的双重影响，依然保持了6.2%的增长。同时由于美元贬值带来的输入性通货膨胀和央行多次降准降息操作，2020年末广义货币供应量（M2）余额218.7万亿元，比上年末增长10.1%；狭义货币供应量（M1）余额62.6万亿元，增长8.6%；流通中货币（M0）余额8.4万亿元，增长9.2%，市场中的流动资金明显增加，投资需求明显上升，有相当多的资金能够流入REITs市场来满足养老服务企业的融资需求。此外养老基础设施REITs的存在，可以将一部分市场流动资金分流，避免热钱过多流入股市与楼市，加剧市场泡沫。

如图1所示，对于养老市场自身，从资本市场来看，近三年来中证养老产业指数在波动中保持增长，说明资本市场对养老产业保持了较高的投资热情，资本对养老产业的发展前景较为乐观；从基本面来看，2020年我国60岁及以上老年人口达到2.64亿人，老年人口占比达到18.7%。同时，2020年我国农村居民人均可支配收入中位数15204元，增长5.7%。农村居民收入水平保持了较高的增长速度，增长势头不减。随着农村居民整体收入水平不断上升与老龄化程度不断加深，养老服务的市场需求和养老服务消费者的消费能力都在不断提高，市场前景广阔。

图1 近三年中证养老产业指数情况

五、结语

本文对基于集体资产REITs的农村养老服务发展模式的可行性进行了初步的分析。在数据分析的过程中，对相关部门的下一步工作提出如下建议：

（1）完善税收优惠政策。REITs这类高分红产品的税收承担能力较低，对相关税收政策非常敏感，政府可以制定针对养老基础设施REITs产品的税收减免优惠政策，吸引投资者进入。

（2）降低进入门槛，提高对个人投资者的吸引力。我国首批9支公募基础设施REITs面向个人投资者发售的比例大多不高，主要还是以机构投资者为主。降低进入门槛，既可以为个人提供更多样化的投资渠道，分散个人投资者的投资风险，又可以实现对社会闲置资金更充分的利用。

（3）加快相关法规政策的制定，避免出现野蛮生长。现阶段我国REITs相关管理法规几乎是一片空白，农村集体经济组织改革也才刚刚完成。要实现金融产品的良好发展，避免引发金融市场系统性风险，离不开完善的法律法规。为了实现快速健康发展，政府部门应当尽快出台详尽的法规政策，实现对市场的有效调控。