探究如何利用腾冲区域格局制定合理的土地开发规划

2022-02-24车在良

大科技 2022年7期

车在良

（腾冲市土地收购储备中心，云南腾冲 679100）

0 引言

随着改革开放深入发展，我国经济水平不断提高，在如今我国经济快速发展的大环境下，产业用地与城市扩展，对全国各地土地资源的合理化运用提出了更高的要求。多种行业的百花齐放得益于对区域土地格局的理性分析后，做出的正确开发规划，为发展创造出了适合的条件。随着腾冲土地资源的陆续开发建设，在土地资源总量不变的基础上，对于剩余的土地资源更要做到细致化的合理开发规划，尽全力降低其中可能存在的损耗与浪费。现阶段腾冲土地资源开发面临着许多困难与挑战，多种问题急需解决，例如：①不合理的土地资源规划造成空间和土地浪费；②路网、公园等城镇公共设施规划的不合理造成项目用地集约节约不够；③不合理的利用和过度开发导致土地污染、水土流失严重以及土地使用率下降等问题。不合理的土地资源规划将带来土地利用率不高，新项目用地与储备土地不匹配，耕地缩减以及土地批而未供、土地闲置等不良影响。因此，为解决上述问题，避免土地开发对生态环境的不良影响，同时又能提高土地利用率，优化土地利用空间格局和结构，需要在对土地资源进行规划时做好预案，充分结合腾冲新老城区、边境经济合作区、曲石原乡副城区及荷花湾温泉旅游小镇开发区域格局特点，对土地资源做出合理化的开发规划，以期对腾冲经济社会的健康发展起到积极的促进和推动作用[1]。

1 腾冲土地资源规划开发出现的不合理情况

1.1 不能结合腾冲区域格局实施具体规划

随着近几年腾冲经济的快速发展，基础设施配套及产业发展用地需求，对于土地的要求逐渐变高，土地资源的合理化开发问题越来越被重视起来。由于不同区域的土地资源具有不同的地理特点和人文差异，这些差异在土地资源的开发与利用中都能发挥重要的作用，将会对该地区产业发展及公共配套设施建设等内容都产生较为重要的影响。因此，在不同特定区域格局下，进行对土地开发与利用做出合理的规划就显得尤为重要。现阶段腾冲社会经济的快速发展，很大程度上依托于土地资源的开发利用，只有通过结合当地各区域格局的不同以及土地资源的差异，合理开发规划与后期建设，为各项目提供发展的土壤。土地资源高效的开发与利用，也将减少腾冲土地资源的浪费。

目前，在对腾冲土地资源进行规划利用时，需要采取先制定大的区域土地利用规划，再在特定的土地板块中进行具体的应用实施这种整体性较强的规划方案，但相对整体化的规划方案有很大的可能性与区域格局不匹配，从而导致部分土地资源不能充分利用。例如，随着腾冲社会经济的不断发展，老城区规划调整难度大，相关部门就把目光转向城市周边，采取扩张城市用地，减少耕地、林地来实现继续发展的要求，这就破坏了城市用地与环境用地的有机平衡；另外，规划好的地块不执行规划，导致地块规划随意性较大，甚至根据个别项目实施来更新原有的区域规划方案。

1.2 规划方案的时效性对土地资源的合理化利用存在影响

如今腾冲经济社会节奏越来越快，发展的机遇有时效性，在制定好方案后的实际实施也要有时效性的保障，各有关部门应充分配合，缩短观望时间，减少等待期间发生变化的概率，在土地资源合理化利用的基础上，确保达到预期的社会发展成果。另一方面如果因各方匹配计划方案的实际应用条件达不到要求，实施计划的时间过长，导致错过发展时期，出现要重新制定新的土地规划发展的情况时，不管是人力、财力，还是时间成本都将受到极大损失。比如腾冲棚户区改造项目，从2018 年启动以来是房地产最旺盛的季节，但因规划、资金的等因素，到目前未完工，随着房贷政策收紧以至于现在发展步履维艰，这就带来的征迁、交房、过渡期安置等一系列问题发生，相应的人力、财力无形大幅增加。为此规划要密切关注区域土地资源合理的发展规划制定后，具体方案落实动工的时效性，各方应尽力配合，确保规划方案的及时实施[2]。

1.3 土地资源规划实施中实际矛盾

目前腾冲区域土地资源开发在实际利用中存在一些矛盾，这些矛盾严重影响特定区域土地资源开发与土地利用规划的进程。这些矛盾会导致一些问题的发生，例如土地利用规划具体实施问题，原居民动迁补偿、安置问题，耕地、林地占补问题，有些土地征收后林地占用无法办，有些安置工作没搞好导致征迁工作无法推动等问题会导致很严峻的社会影响与后果。所以为了优化区域土地资源，合理利用，解决这些矛盾成为目前主要任务之一。这些影响土地资源利用的主要矛盾体现在经济发展与劳动力之间的矛盾、经济发展与利益合理分配的矛盾、经济发展与环境保护的矛盾等，合理有效地解决这些矛盾，可以保证良好生态环境与利益获取之间的平衡。

2 结合腾冲区域格局合理规划土地利用的措施

2.1 控制土地资源供需平衡

对土地资源的开发利用过程中，不能一味地开垦，要结合腾冲城乡的发展策略，保护生态环境，合理开发利用。本级政府要平衡各方供需，合理安排，注重项目建设用地与耕地、林地所占比例的均衡发展。

2.2 遵循原则进行土地资源规划

做好土地的规划与利用需要遵循：①严格划分农用地与非农用地，做好对基本农田的保护。②提升土地利用效率。③对不同类别、不同区域的用地进行统筹安排。④保护生态环境，为土地的持续性利用提供保障。⑤占用与开发复垦的耕地保持相对平衡。本级政府以国民经济水平、社会发展趋势与规划、国土整治要求、资源环境保护要求、土地的实际供给情况、各建设对土地的需求情况作为依据，进行土地空间的规划。首先需要确保耕地总量的动态平衡，再对各类用地的规划进行统筹安排，对城镇的建设用地进行严格控制。针对乡镇地区的土地规划，需要明确所划分的每一块土地的用途，并将这些土地的用途详细信息集中罗列，通过报纸、公告等多种途径向社会公告，另外，公告中需要明确说明每一块土地的规划范围、目标、用途、期限、相应的批准机关与批准日期。明确土地产权的关系，充分体现土地市场供应需求的作用，利用经济手段加强对规划的落实，包括各项控制指标的落实、土地利用动态监测的落实，以确保土地的利用严格按照规划所执行。为确保土地规划的实施进度与质量，可建立多项制度来进行监督、控制，包括领导责任制度、公告制度、建设项目用地预审制度以及监督检查制度等[3]。

2.3 充分发挥土地市场功能，强化土地收购储备机制

实现土地资源市场化是优化配置城市土地资源的根本途径，发挥土地市场功能就是坚持把市场调节与政府调控结合起来，垄断土地出让市场，调控搞活土地转让市场。腾冲在2018 年以前土地市场没有发挥好，赚钱效应不大，土地价值挖潜不深，2018 年以来通过市场化、资本化的运作模式，在充分宣传、推介地块后，累计供应国有土地24882 亩，实现土地出让收入134.92亿元，城市规划区土地均价从50 万元提高到现在200 万元，使土地市场得到了健康有序可持续发展。土地收购储备按照政府确定实施方案公开进行收储，在整理以后，以“净地”“熟地”向社会公开出让，增加竞争机制和透明度，减少土地出让中暗箱操作、权钱交易等腐败行为，避免寻租、设租机会的产生，也避免了土地资产的浪费和流失。支持城市产业发展和城市发展规划的实现。通过对土地进行统一收购储备，还可以为城市产业结构调整以及发展战略规划的实现提供支撑。

2.4 城乡统筹，合理用地

腾冲经济社会正处于利用区位及资源优势快速发展的关键时期，城乡经济对建设用地需求量越来越大，在构建和谐社会的实践中，推进城乡统筹发展，也是搞好乡村振兴一项重大的历史任务。为此要在城乡一体化进程中，以乡村振兴为契机，将城镇建设与农村建设结合起来，统筹兼顾，以城带乡、以工促农，促进城乡的和谐发展。完善有利于农民的征地制度，建立对失地农民的保障制度[4]。进一步加大土地开发整理工作力度，实现耕地占补平衡，完善农村生态补偿机制。严格规范工业集聚区用地。支持和鼓励工业项目向集聚区集中，工业集聚区用地要符合土地利用总体规划，明确用地范围，规定规划用地范围和建设标准厂房区。严格执行用地定额标准，降低企业配套设施用地比例，推进工业项目建设向集约用地方向发展。进一步做好存量建设用地的盘活工作。加大对闲置土地的处置力度，闲置2 年以上的必须坚决收回。要按照用地控制指标，对各类建设项目用地严格审核，严格把关，严格控制用地规模，杜绝新的用地浪费[5-6]。积极引导基础设施、公共服务设施用地集约。在城乡建设中按比例预留基础设施用地，严格执行国家有关规定，压缩占用耕地规模，避让基本农田；严格执行各类社会公共服务设施建设标准和土地供应标准，推进城镇、农村的社会公共设施集中建设，实现集约用地的要求。