对房地产交易资金监管的问题及应对探讨

边胜军

摘 要：在社会经济快速发展的今天，人们对于房产的需求也日益增加，房地产行业也由此快速发展起来。但是房地产过快的发展速度也导致了房地产行业的不稳定，在发展过程中暴露出的问题也越来越多，特别是其中挪用交易资金，导致资金链断裂等问题的出现进一步提升了大众对房地产交易资金监管的关注程度。以此为背景，本文旨在研究房地产行业的现状，并通过分析房地产交易资金的意义和问题，进而有针对性地提出房地产交易资金监管问题的具体应对策略，希望能够为相关部门的政策制定及日常监管提供一定的借鉴。

关键词：房地产;交易资金;监管;问题;应对

中图分类号：F23     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.03.045

0 引言

在房地产的交易板块中，房地产开发企业与购房者之间的资金往来非常多，涉及的交易面非常广，再加上房地产行业自身的局限性，从而导致了房地产行业中交易往来的资金监管问题频发，给房地产行业的发展带来了很多严重的影响。为了解决这些问题，我们需要从资金监管的体制、管理、渠道等多方面来提出解决策略，协助房地产企业内部的资金监管部门和第三方监管机构来对交易往来的资金进行科学的监管。

1 研究背景、研究目的及意义

1.1 国内外研究背景

在我国，房地产行业与居民的日常生活息息相关，其房地产企业与购房者之间涉及的交易资金问题也非常多。早在2003年，为缓解房地产企业与购房者之间的购房交易矛盾，更好地对交易过程进行管控，对交易资金的动向进行管理，最高法院相继出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这两项政策的出台有效缓冲了房地产企业与购房者之间的交易纠纷矛盾，规范了房地产与购房者之间的交易行为。随后为了进一步规范房屋买卖过程中的行为，2016年，经人力资源保障部同意，国家正式修改并实施《住房城乡建设部 国家发展改革委 人力资源社会保障部关于修改〈房地产经纪管理办法〉的决定》，明确规定了房地产交易过程中的交易行为和中介、主体的职责要求。

在国外，大部分国家对购房者的支持力度是非常大的，為了保护购房者的合法消费权益还会出台一系列的政策规定来对交易过程进行限定。比如说在美国为了保护购房者的合法权益，规范房产交易行为和秩序，会有“终止合同权（Termination Option）”：在限定期间内购房者可以中止交易并能拿回定金，而房地产企业在此期间不能将房产另做销售;赔偿金储备系统（Recovery Fund）：为了保护购房者的交易资金安全，提供资金保障;产权公司和产权保险：交易前做好产权调查（ Title Search），并在交易过程中购买产权保险（Title Insurance），提供第三方账户（Escrow Account）保障交易资金安全等一系列措施。美国通过这一系列的交易保障措施，极大地保障了购房者的合法权益和交易过程中的交易资金安全，维护了房地产行业的市场秩序。

1.2 研究目的及意义

本文的研究目的及意义主要在于对房地产行业的交易资金特点和现存的问题进行分析，从而为第三方监管机构和企业自身对交易资金的管控提供较为科学完善的参考数据，帮助企业和第三方监管机构更好地对交易资金进行管控。

2 房地产交易资金特点

2.1 房屋价格高，房地产交易资金体量大

在房地产行业，受各类需求的影响，尤其是“刚需”以及各类炒房行为的作用，导致商品房或者其他的房地产项目价格大都居高不下，再加上现在购房者对房屋的消费需求和国家的商品房改革，从而如今这种房价居高不下、购房者购房压力过大但房地产企业商品房空置面积却逐年增加的尴尬局面。此种状况下，一套商品房的价格从几十万到几百万、几千万不等，除开全款的付款方式之外，就算首付三成也是一笔不小的资金动向，所以房地产交易资金具有价格高、交易资金金额大的特点。尤其是对于一二线城市来讲，商品房价格更是居高不下，很多年轻人迫于购房，只能全家上下齐努力，“掏空6个钱包”来买房，由此可见房屋价格的高昂。

2.2 交易资金涉及交易面广、交易资金主体多

房地产交易并非只有简单意义上的购房者与卖房者，其与很多主体均有着直接或间接的关系。在整个房地产交易过程中，房地产企业除了与购房者有直接的交易资金的流向，还与建材商、装修商等供应商有着多而密切的资金联系，除此之外还可能涉及与一些专门买卖房屋人员进行的交易。而关于具体的交易资金，因为总体房屋价格的高昂，所以很多人员也会选择贷款购房，甚至还有人会使用“连环贷”的方式进行房屋购置，在这当中便会涉及企业、个人、银行甚至政府等多个主体。所以在房地产的交易资金中，其交易面是非常广泛的，其交易资金也呈现出交易面广、主体多的特点。

3 房地产交易资金监管存在的问题

3.1 交易资金的风险管控体系不健全，资金监管部门不能充分发挥作用

在如今的房地产交易资金监管体系中，资金风控体系不健全，第三方资金监管部门职能划分不清，对交易资金的管理和监督意识淡薄是非常主要的一个问题。之所以会出现这类问题，是由于房地产行业发展历史较短，房地产企业内部资金监管部门和第三方的资金监管等机构缺少对交易资金风控的经验，并且由于受市场自发性的影响，加上行业自身的局限性，导致了整个风控体系呈现出了不健全的局面，让第三方监管机构和企业自身的交易资金管理部门对交易资金流向的把控等工作缺乏认知，并缺乏有效的手段和意识对交易资金进行管控。除此之外，政府方作为“无形的手”，虽然会对市场进行宏观把控，但无法面面俱到，且政府方的管理多具有滞后性，此种状况下房地产交易过程中的资金监管便会问题频出。

3.2 资金管理的制度不完善，资金管理工作流于形

在交易资金管理上，还存在着资金管理制度不完善，第三方资金监管机构在开展资金管理工作时流于形式，对资金管理中的具体问题和风险隐患等潜在因素下缺少足够的重视等问题。一方面房地产企业在房产项目交易后对交易资金的管理制度存在监管不严、交易资金的上账环节存在漏洞等问题，在相关制度中对不同交易个体的交易资金管理缺乏依据;另一方面第三方资金监管部门过于注重交易资金管理工作的形式，对企业内部的房产交易资金管理流程和交易资金流水等内容缺少监管，从而使得整个交易资金管理体制表现出不完善的现象。

3.3 交易资金账户管理的模式老旧，影响资金管理效率

由于房地产行业涉及的产业链较多，行业广泛，在整个房地产项目运营期间会产生大量的经济联系，所以，当房地产项目在不同地区开展工作时，由于地域的不同其资金的对接方式也不同，当用于对接当地工作的独立交易资金账户过多时，企业就不能及时的掌控交易资金动向，对项目成本支出、房屋交易资金收入等信息就没有了清晰的认识，从而使得企业上层对企业所涉及的所有的交易资金的动向和管理少了直接控制，严重地影响了企业对旗下交易资金的动账信息的管控，造成了企业对交易资金的管理漏洞的出现。

4 房地产交易中资金监管对策探究

4.1 严格把控交易过程，降低交易风险几率

房地产行业作为市场当中的重要活跃主体，其资金交易风险一直是影响交易资金监管问题的重要因素，所以，对交易中涉及的法律风险、交易风险等问题必须进行严格把控，并严格监管交易资金的流程，只有这样才能够确保风险的正常把控与预防、有效处理，由此可见风险把控是非常有必要的。对交易资金过程中的风险进行严格把控，一是需要对交易中的法律风险问题进行排查和预防，提前采取措施，规范交易行为，降低可能产生的交易法律风险问题，将风险扼杀在摇篮里;二是对交易中合同风险问题进行仔细审核，严格审核风险数据;三是要对法律纠纷的风险进行跟踪管理，把法律纠纷风险控制在小范围内并对风险进行有效处理，这样才能避免对企业产生重大影响。

4.2 构建房企联合地产交易结算资金监管系统

对于任何行业的发展来讲，监管系统均是十分重要的内容，房地产行业也是如此。对此，房企与第三方监管机构之间还需要共同构建交易结算资金监管系统，对房屋交易中的资金动向进行严格监管，以确保交易资金的合法性。在构建监管系统过程中，房企联合单位可以组建专门的交易资金监管队伍，对房地产中交易结算的资金动向进行调查，并在相关企业的配合下构建一个较为完善的资金监管系统，让企业配合执行队伍进行资金监管，达到保护购房者合法权益，实现产权与资权证两清的目的，除此之外也能够最大程度上推动房地产行业整体的发展，营造出风清气正的房地产市场环境。

4.3 资金托管的分类和流程管理

目前，我国房地产行业的交易资金管理模式较为落后单一，企业上层对房屋交易资金的直接控制较少，所以企业可以积极改进房屋交易资金管理模式，采取资金托管或者进行统一集中支付，并在企业内部建立专门的交易资金管理部门对房地产交易资金统一进行管理，降低企业的资金风险，提高资金的使用效率。另外，企业还需要严格和优化交易资金的管理流程，并由第三方资金监管部门对其流程进行监管，以此减少交易后交易资金在企业中各部门各单位之间的流通，对交易资金和房屋貸款资金的审批环节进行优化，从而确保资金的正常流转。

5 结束语

综上所述，在社会经济进一步发展的基础上，房地产行业日益呈现出火爆的态势。此种状况下为更好地进行房地产行业的监管，本文对房地产行业状况、内外部原因等内容进行了分析，发现在房地产行业的资金监管问题中，涉及最多的还是自身体系的不健全、制度的缺失和资金管理上的问题，结合房地产交易资金的特点来看，我们也只有从体系建设、制度健全和加强资金管理等方面入手来加强对房地产行业交易资金的监管，从而促进房地产行业的可持续发展。

参考文献

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