楼市或现购房“窗口期”

甄爱军

近期各地房贷政策明显松动，在房贷利率下调的同时，放款时间也明显缩短。与此同时，部分地区出台了鼓勵住房消费政策。随着政策面的改善，2022年第一季度，有望迎来新的购房“窗口期”。

房贷政策明显松动

种种迹象表明，一线城市房贷政策出现了松动，陆续出现了房贷放松的情况，放款的节奏明显开始加快。

这种迹象首先表现在房贷利率出现了下调。比如广州，首套房利率从5.85%下降至5.65%，二套房则从6.05%下降至5.85%，各自下降了20个基点。

其次，放款速度也已明显加快。在上海，据中介人士透露，近期二手房房贷放款速度明显加快，在手续齐备的情况下，最快1个月即可放款。而在去年夏天，等待时间普遍在3～6个月不等。

北京的情况也大致类似。2022年元旦以来，多家股份制商业银行二手房贷款放款周期明显缩短，最快1个月放款。

贝壳研究院此前的一项统计显示，2021年12月，其监测的103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套房贷利率为5.91%，均较11月回落5个基点。去年第四季度以来，首套、二套房贷利率较9月的高点分别回调10个、8个基点。103个重点城市中，近40%的城市房贷利率环比下降，覆盖区域包括成渝、长三角、中原、山东半岛、京津冀等多个城市群，下调范围较上月进一步扩大。其中成都、吉林、盐城、眉山、中山、郑州等城市首套、二套房贷利率均下降，且降幅相对较大。

与此同时，贷款平均放款周期为57天，较上月缩短11天。监测结果显示，103个重点城市中超过80%的城市放款周期缩短，其中西安、厦门、绍兴、济宁、徐州等城市银行放款速度较上月加快1个月。经过近两个月的调整，当前部分城市银行放款速度加快，103个城市中约20%的城市放款周期在1个月以内，约40%的城市放款周期在1到2个月之间。

另外，值得注意的是，房贷放松已从首套开始渗透到二套，从一手房开始渗透到二手房。专家预计，房贷利率还有进一步下行的可能。

政策“暖风频吹”

据统计，2021年12月共出台房地产调控政策65次，但其中有不少是刺激性政策，政策面逐步偏暖。

中原地产研究中心统计数据显示：随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴和购房补贴。据不完全统计，2021年的最后一个月，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州等在内的近25个城市都推出了相应措施，以期提振房地产市场。

信贷环境的改善，客观上对成交起到了直接的促动作用。据上海链家研究院的监控数据显示，2021年12月，全上海共成交二手房1.8万套，环比增长19%;成交金额574亿元，环比增长25%。成交量的增加，也推动了价格上涨，该月套均总价319万元/套，环比增长5%。

中原地产首席分析师张大伟认为，从目前来看，信贷积压在很多城市得到明显缓解，预计短期内房价依然会惯性下调，但随着房贷限制的逐渐缓和，市场在2022年第一季度有望逐渐企稳，一二线城市将会率先走出低迷。

购房窗口期到来

对于刚需购房者来说，随着政策环境的改善，尤其是贷款限制的放松，如考虑结婚、换房等的购房者，可以积极行动起来，抓住这一轮房贷放松的契机，达成置业的梦想。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，虽然作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR保持不变，但城市银行因城施策，2021年12月全国103个重点城市房贷环境保持改善，房贷利率连续3个月环比下降，放款周期缩短到2个月以内，利率下调空间和放款周期缩短时间均较上月扩大。在“良性循环”的指引下，信贷环境的持续改善将对市场成交带来利好，带动市场底部修复。

许小乐进一步指出，信贷环境改善对市场成交有直接促动作用。根据贝壳研究院观察，2021年10月以来贝壳50城二手房成交量连续两个月环比增长，释放筑底信号。尤其是在2021年最后一个月里，二手房成交状况仍在好转，上半月日均成交量较11月日均水平保持增长，市场成交在加速筑底过程中。预计未来房地产市场信贷环境将进一步改善，部分城市房贷利率、放款周期仍有优化空间，这将进一步促进市场成交在2022年年初企稳回升，价格在交易量回升后将逐步止跌趋稳。

而对于刚需购房者来说，信贷环境的改善意味着购房窗口期已经显现。随着政策的逐渐稳定，特别是2021年第四季度之后，央行不断释放稳定楼市的信号，个人按揭房贷数据出现了止跌，政策见底后，市场底部也有望加快出现。在这种情况下，刚需购房者的需求将逐步得到释放，市场活跃程度也将得到提升。因此，刚需购房者可以抓住时机，寻找性价比较高的物业择机出手。