上海写字楼市场会升温吗

甄爱军

2021年上海写字楼市场交出了一份不错的成绩单，净吸纳量创历史新高，租金止跌回升。那么，2022年的写字楼市场又会有些什么变化呢？

租金5年来首次回升

上海核心区域写字楼租赁市场在经历了此前连续5年的低迷态势之后，终于出现上涨。

据了解，受核心商务区良性复苏和滨江各板块焕新崛起的带动，2021年全年租金止跌回升，租金报价为277.1元/月·平方米，较上一年同期上涨0.7%，引领全国水平。值得关注的是，随着ESG（环境、社会及治理）绩效被广泛关注，健康安全成为租户长期诉求，绿色楼宇在租赁市场表现更加出色，整体实现超20%的租金溢价。

据介绍，2021年写字楼市场共有17个新项目入市，总计107.1万平方米，为2020年交付体量的1.6倍，其中六成分布在新兴商务区。但与此同时，在2021年，上海净吸纳量创下历史新高，达129.8万平方米。其中，搬迁扩租需求的提速释放，贡献了七成全年新增租赁需求，其中改善型需求占比超过30%。

行业需求方面，上海数字经济发展加速，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据和金融科技等细分类别主导的TMT需求仍以超过四分之一的水平位列全年首位;其次，伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，其中70%的企业选址浦东。而在资本推动、消费回流和代际更迭的叠加效应之下，消费品制造、生物医药等企业的扩张趋于活跃，外资需求也明显回升。此外，以律师事务所为首的专业服务和第三方办公服务运营商在2021年的需求也持续保持稳健态势。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越表示：“未来6个月，上海写字楼市场预计将有87万平方米的新增项目入市。但考虑到目前核心商务区的新增供应占比仅10%，超甲级写字楼将更为稀缺，有限的可租空间和稳健的去化水平将引领租金价格水平企稳。”

园区写字楼需求大增

得益于行业整体需求转暖，上海园区写字楼净吸纳量近6年来首次突破百万平方米大关。

受市场需求持续释放的影响，上海园区写字楼关注度也大幅提升。根据世邦魏理仕公布的数据，2021年全年净吸纳量达108.4万平方米，是继2015年来首次突破百万平方米大关。全年市场空置率累计下降3.4个百分点，达到14.5%。

需求的提升，自然也会推升租金价格。据了解，企业新设和搬迁成为2021年全年的主要需求类型，各子板块租金水平均有不同程度的上涨，拉动全市平均租金报价持续攀升至136.7元/月·平方米，同比上升3.2%，涨幅创2019年以来新高。

在行业需求方面，TMT行业的租赁需求以43%稳居第一，其中作为主力需求的游戏类企业在行业聚集性强的漕河泾大量搬迁、扩租及新设总部。生物医药企业以23%的占比位列第二，其中张江板块承接了过半的成交面积，政策导向效果显著，产业集聚效应进一步加强。半导体、电子设备及芯片类企业的发展推动电子产品类租户成交占比达13%，较上一年有明显提高。

展望2022年，世邦魏理仕预测，考虑到2021年消耗了大量新增需求，预计全上海园区写字楼净吸纳量将有所回落，但仍能达到75万～85万平方米，平均租金保持上行态势，涨幅约1.0%～2.0%。不过，由于2022年新增供应将会达到150万平方米，有可能会推升空置率。

大宗交易突破千亿元

2021年，上海商办物业市场大宗交易共取得89笔交易，全年交易总额重返千亿元量级，达人民币1044.3亿元，同比上涨51.3%。投资型交易回归主导，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的预期。

从全年大宗交易的物业类型来看，投资者对于写字楼相关物业依旧最为青睐，交易笔数占比52%。其中值得关注的是，2021年上海商务园区投资型写字楼交易笔数首次超过传统商办项目，除核心板块的成熟项目外，主打生命科学产业的商务园区得益于环评所带来的租金溢价而备受投资者追捧。

除写字楼相关物业外，上海大宗交易物业类型日渐呈现多元化态势。工业物业成交比例大幅提升，占比达15%;综合体物业成交比例较上一年有所上升，占比为9%;酒店及零售物业成交亦保持活跃。此外，还有一些投资者开始试水另类资产，受益于城市人才政策的长租公寓也持续被投资者看好。

投資者的风险偏好程度正在提高，大多数投资者的投资策略仍以核心增值型物业为主，但受制于上海市区核心增值型物业的稀缺性与竞争性，也有一些投资者将目光对准了机会型物业投资。从投资者类型来看，内资买家依旧占据绝对主力地位，外资买家参与度较上年也有所提升。外资买家中开发商占比明显上涨，其资产多配置于酒店、物流等与消费升级相关的物业类型。另外，外资地产基金公司则更偏好传统写字楼、零售或综合体项目。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示，预计在2022年上半年，租赁市场的强势复苏将为写字楼与零售物业的流动性提供支撑，大宗成交有望持续保持活跃态势。