房地一体农村不动产登记颁证工作问题与对策探究

钟钦 武志文 李宁

摘要：建立不动产统一登记制度是我国深化改革的一项重大举措，目前最基本、最重要的任务就是加快城乡不动产统一登记工作，而不动产统一登记工作的重点和难点正是农村区域。2019年，广东省自然资源厅正式开始部署房地一体农村不动产登记发证相关工作，选定7个试点，在试点过程中，各地从“技术方法”、“组织形式”、“登记政策”等方面积极探索。基于此，本文探析广东省农村区域不动产登记工作面临的现实问题，并针对问题提出了解决对策，以期对房地一体农村不动产登记工作有所帮助。

关键词：农村;房地一体;不动产登记;问题;对策

1房地一体农村不动产登记存在的问题

1.1各地农村地籍调查成果精度标准不一

对比房屋平面图发现原因：一是图解法农村地籍调查成果是以房屋滴水沿采集的数据作为占地面积的范围，飘窗、屋檐、飘楼等房屋要素的面积导致占地面积偏大;二是图解法农村地籍调查成果建筑面积是以房屋层数乘以占地面积得出房屋建筑面积，计算方式较粗略，农村房屋实际情况大多是各层范围、结构存在差异，各层的建筑面积不同;由此看来以图解法开展农村地籍调查工作的地区，在测量方面需要做大量的补充工作。

1.2村居委高效协助调查难度大

房地一体农村不动产登记颁证工作地点位于农村，普遍存在村民信任度低、语言障碍、风俗习惯及交通路线不清等问题，高效完成工作，村居委协助调查极其关键。在人员数量方面，《中华人民共和国村民委员会组织法》规定村民委员会由三至七人组成，数量相对较少，从调研情况上看，大多数委员只是兼职处理村委会事务，实际能派出参与到工作的人更少。在人员认知水平方面，村居委人员认知水平不强，大多数人员文化水平较低，在理解领会工作要点、工作方法上存在困难，在协助的过程中难免与工作目标偏离。

1.3部分房屋不满足现有登记条件

1.3.1地上房屋权利人与宅基地使用权人两者不一致

“房地一体”是指房屋所有权和土地使用权的关系不可分离，在“房地一体”原则下不动产登记必须保证宅基地使用权与其地上房屋权利人一致。我国机构改革之前，在政府机构设置上，房产管理归属于住房和城乡建设部门，土地管理归属于国土资源部门，因信息不流通，在宅基地和房屋继承、交换、分家析产等时，导致出现宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致现象。

1.3.2占用耕地

為进一步巩固我国农业的基础地位，提升粮食生产能力、保证国家粮食安全，我国实行最严格的耕地保护制度。在耕地保护上，农村村民占用耕地建房的问题一直存在。从2014年到2018年，以年末常住人口为基数，广东省人均耕地面积正在不断的下降，2018年人均耕地面积仅为0.0229公顷，远远低于全国平均水平。对此广东省采取了严格农用地转用和土地使用标准、节约集约用地等多种解决方法，但占用耕地建房现象还是屡禁不止，一方面是由于人口数量上升，另一方面是农村社会情况复杂，土地执法及监管难度大。

2房地一体农村不动产登记颁证问题解决对策

2.1因地制宜，采用不同的权籍调查方法

在“房地一体”农村不动产登记颁证工作中，各地也应根据自身情况选择符合当地情况的权籍调查方法，可分成以下两类情况：一是农村地籍调查采用解析法开展的地区，其精度已经满足确权登记要求，可在农村地籍调查成果基础上进行房屋状况和权属核实，核定情况与原成果保持一致的，直接沿用。对房屋面积精度要求高的地区，再进一步入户开展房屋要素测量，精算房屋建筑面积。对于新增房屋，按要求进行补充调查。二是以图解法或简易调查法开展农村地籍调查的地区，这类地区的特点是经济发展相对落后，技术人员缺乏，农村房屋面积精度要求相对不高。对此，可采用“图解法+实地堪丈”的形式开展测量工作，以图解法或简易调查法调查成果作为调查底图，不开展控制测量，通过实地简易丈量各层房屋边长，在保证空间相对位置关系准确的情况下进行落图落宗。

2.2以改革思维破解登记条件难题

2.2.1地上房屋权利人与宅基地使用权人两者不一致

以“房地一体”为原则的不动产登记颁证要求宅基地使用权人与其地上房屋权利人两者统一。当两者不一致时，需要通过变更登记统一权利人。一是不变更房屋所有权人登记，以房屋所有权人为权利人办理宅基地使用权变更登记手续。这种情况主要为房屋所有权尚未进行登记或房屋所有权人通过变更登记、转移取得房屋所有权，而原房屋所有权人为目前的登记宅基地使用权人，同样可以采用公告的形式，无异议予以登记;二是不变更宅基地使用权人登记，以宅基地使用权人为权利人，办理房屋所有权转移、变更登记。这种情况主要为现宅基地使用权人通过继承转移登记、分配、购买、赠与、受遗赠等方式取得宅基地使用权，原宅基地使用权人为目前登记的房屋所有权人，可按国家相关规定补足手续及税费，予以登记。

2.2.2占用耕地

对于农村居民占用耕地建设自用住宅，采用刚性执法手段，往往适得其反，激起民怨。《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）提出应运用经济手段控制非农业用地。现行《中华人民共和国耕地占用税法》明确占用耕地建设建筑物、构筑物，应当缴纳耕地占用税，规定了广东省耕地占用税平均税额为30元/平方米，各地可以此为依据制定相应税额。在“房地一体农村不动产发证工作”中，可运用经济手段解决宅基地占用耕地问题，对于已竣工占用耕地的宅基地，征收耕地占用税后，补足相应手续，予以登记。

参考文献：

[1]新华社. 中共中央国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见[J]. 中华人民共和国农业部公报， 2016（2）：4-13.

[2]新华社. 中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见[J]. 农村实用技术， 2017（5）.

[3]中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见[J]. 中华人民共和国国务院公报， 2018（5）.