房地产一级开发的风险及应对

文／季洁 云南华创会计师事务所（普通合伙）云南昆明 650000

引言：

近年来，国内参与到一级开发的房地产企业数量在不断增多，这显然与房地产一级开发所具有的利润高、影响大、规模大以及弹性高的优点密不可分[1]。但是其存在如此多的优势之余，过程中暴露出的风险也需要引起房地产企业相关人员的高度重视。

1、房地产一级开发的主要特点

房地产一级开发带有一定的特殊性，主要包括土地的拆迁、收储以及配套设施整理等工作内容，其特征集中表现在这样几个方面：

1.1 房地产一级开发具有收益稳定、风险较低、需求稳定的市场特征

土地资源是房地产企业所能接触到的最前端的资源，而伴随土地资源的有限性以及社会用地矛盾的日益突出，土地资源的价值可谓与日俱增。而且单纯从市场经济的角度来进行剖析，房地产一级开发并不存在土地方面的价值风险，本身的流动性也较低。

1.2 房地产一级开发业务具有资金密集型的特征

房地产一级开发，大多是在市区或者郊区的某一块比较完整的片区，占地面积大，而且伴随房屋拆迁及人员安置等现实问题，仅仅是拆迁费就是一笔不菲的数字。所以房地产一级开发业务，呈现出典型的资金密集型的特征，而且随着时间的推移、社会经济发展水平的提升，这种特征还在不断加剧。

1.3 房地产一级开发的过程相对简单，而且其对应的资金路线图较清晰

从现金流的角度来说，房地产一级开发所需要投入的资金，主要用于征地、拆迁以及市政基础建设使用，现阶段，由于我国的征地、市政以及拆迁业务规制都比较成熟、透明，相关法律法规也比较完善，所以在整个一级开发过程中，与之相关的部分都是可控的，能够做出比较精确的预算和分析，这也意味着房地产一级开发，整体收益较为稳定、风险较低。

1.4 房地产一级开发的业务方向多为政府主导、市场化运行

就国内有关房地产开发的政策演变情况来看，政府经历了市场的直接参与者向规则的制定者，再到行业监管者的身份转变，通过加强市场管理监督、培育市场主体的方式，来推动土地市场的发展。无论从土地交易管理还是土地供应的计划管理方面，都能看出政府在其中发挥的主导作用。在未来，只有那些信誉和资质良好的房地产企业才有资格从事一级开发，此时市场的准入门槛将进一步提高，相关风险和隐患出现的概率也会显著降低[2]。

1.5 房地产一级开发大多面临较为突出的融资困难

实际从事房地产一级开发的企业大多是原本房地产企业新成立的各种项目公司，因为成立时间短、前期没有操盘成功项目的经验，融资过程存在一定的困难。

首先，为国家宏观调控政策影响，很多金融机构对房地产一级开发所投入的信贷政策明显处于收紧状态；其次，很多新成立的房地产企业并没有股票上市以及债券等的融资渠道，而且一些房地产企业即便已经上市，可以通过股权来募集资金也会面临诸多的行业制约；再次，房地产企业缺少更多的固定资产或者无形资产作为融资的抵押“资本”，尤其是在一级开发阶段，由于土地的使用权还没有正式归属企业，所以还不能直接利用土地进行抵押融资；最后，房地产企业本身成立的时间比较短，现阶段还没有积累丰富的业绩，在本身的信誉体系和市场口碑没有建立起来的情况下，影响到融资的实现，无法像金融机构出具优质的融资条件和信用资质。

2、房地产一级开发风险总结

房地产企业在从事一级开发的过程中，主要会面临这样几个角度的风险和安全隐患，前期开发过程中如果没有做好规划和防范，很有可能给企业带来更为严重的损失。

2.1 一级开发的资金回笼周期较长，风险系数较高

对于特定的房地产一级开发项目，其很容易受到土地供应市场的影响，现阶段我国土地供应市场存在较大的不确定性，很容易促使我国的房地产一级开发企业在实际所得和预估收益之间存在较大的偏差。而随着我国整个房地产市场的波动，面临资金压力的房地产企业越来越多，再加上住宅需求量的减少，也促使土地需求量的显著下滑。在这样一种情况下，国内的土地交易市场也再如当初那般活跃，这自然会影响到房地产一级开发企业所整理出的土地是否能够实现顺利变现。一旦房地产企业无法以合理的价格进行出让，那么资金回笼必然有所偏差，进而影响到企业的资金流动。

另一方面，国土资源部门在房地产一级开发的过程中出现了职能转变，但是还需要统筹完成土地规划和组织工作，更多有关土地项目的收益权、分配权其实仍然掌握在政府的手中，而究竟该如何进行土地的出让收益分配，很大程度上是为政策所决定的。任何不利的政策变动必然会对一级开发企业的预期收益造成影响，后续资金回笼也会受到阻碍[3]。

2.2 房地产一级开发所需要投入的成本较高，风险加剧

在以往土地一级开发单纯由国土资源部所主导的时代，政府也是投资决策的直接制定者，相应的，投资过程中的诸多风险和隐患，也是由政府进行买单。此时市场环境的较为宽松，直接促使过程中潜在的风险并没有引起人们过多的关注；而在国土资源部门的职能发生转变之后，土地一级开发就是由房地产企业自行主导，加上市场环境收紧等因素的影响，相关风险不仅逐日加剧，而且日益显露出来。

一方面，房地产一级开发必然有着较大的资金诉求，但是在如今的经济形势下，土地拆迁成本越来越高，一旦前期沟通工作不到位或者缺少必要的调查，那么在拆迁成本这方面很有可能让企业承担更多的支出和额外投入，甚至引发严重的社会舆论效应；另一方面，对于房地产一级开发工作而言，其往往需要在较远的时间内才有可能逐渐显现出收益，尤其是在宏观且日渐复杂的环境形势下，一旦出现土地价格方面的风险，那么房地产企业围绕土地所开启的投资必然会受到影响，甚至遭遇一定的损失，后续开发受阻、土地长时间处于闲置状态，企业迟迟不能通过土地置换资源、开发项目、获取收益。

2.3 房地产一级开发的筹资风险与日俱增、不容忽视

房地产一级开发必然需要大量的资金作为支撑，国内能够不借助融资就完成一级开发的企业可谓少之又少。就目前我国金融行业发展的宏观现状以及社会经济发展情况来看，房地产企业用于一级开发所开展的融资，其实际所蕴含的风险可谓与日俱增。

首先，房地产一级开发所需要投入的融资成本与日俱增，随着房地产行业本身面临的生存压力和风险系数不断增加，企业用以一级开发所需要投入的成本变得越来越高，再加上一级开发并不等于企业拥有了土地的完整使用权，所以借助土地来进行抵押融资，必然会增加企业的资本成本。尽管国家方面也会采取诸如降息的手段来缓解房地产企业的开发压力，但是就目前国内的物价水平及经济发展大形势来看，资本成本总体上还是非常高的；其次，如今的房地产一级开发融资政策正在不断收紧、渠道也日渐狭窄，能够为房地产企业进行一级开发所选择的融资渠道正在逐渐减少。总结实际情况来看，目前能够为房地产企业所选择的融资渠道主要包括政府部门的财政拨款、金融机构的借款以及自有资金的筹集，而且债务融资在其中所占的比例非常高。为国家宏观调控政策影响，政府所予以房地产企业的信贷政策越来越少，普通房地产企业想直接从金融机构获取更多的借款难度也在不断增加。而且很多房地产企业因为过往已经对银行等金融机构的借款有了较高的依赖性，后续推进的一级开发融资，缺少面临较大的难度；最后，很多房地产一级开发企业本身的债务结构是不合理的，所以在资金周转方面存在较大的压力。对于房地产企业而言，通过向金融机构提出借款，并且在既定的债务周期内完成资金回笼，是比较常规的操作模式，但是因为传统房地产企业本身开发的项目较多，不同项目所面临的实际情况又存在很大的不同，项目开发周期也比较长，所以实际能够从金融机构取得的借款大约在一到两年 的周期内，并不能覆盖整个项目的开发周期，更无法保障土地使用权获取以及最终建成销售的整个过程。而且因为长期使用资金的成本比较高，一些债权人会从自身利益触发，及时对借款的使用进行严格约束，对房地产企业而言，其资金流转确实面临着比较大的压力。

3、房地产一级开发的风险控制方法

房地产企业要想尽可能减少一级开发过程中，种种风险对自身的干扰，需要采取有力的措施加大风险管理控制力度，减少损失，提高开发过程的安全性。

3.1 在项目启动之前要进行深入的可行性分析

房地产企业要想做好一级开发，就必须做好前期的基础筹备工作，尤其是项目的可行性分析。在具体进行可行性研究的过程中，房地产企业需要尽可能地搜集和整理资源，在不忽视细节的情况下，及时对所搜集的资料进行细致的研究和分析，以免出现片面的结论。尤其是在资金管理和预算方面，必须保障其科学性、合理性以及准确度，要对企业目前的资金情况、使用成本及周期进行全方位的预估。

3.2 积极拓展一级开发的融资渠道

房地产一级开发的周期相对漫长，过程中涉及的资金量较大，而且潜藏的风险隐患较多。所以在融资实现方面确实存在较大的难度，存在渠道单一的现实问题。而要想从根本上解决这一问题，就要采取有力的措施积极拓展融资渠道，减少企业本身所面临的金融危机甚至给国家金融造成的安全隐患。对于房地产一级开发工作而言，拓展融资渠道的途径较多，如债券融资、上市融资、投资基金等，具体可以结合企业的实际情况进行规划和选择。与此同时，当具体开发的项目带有一定的公益性和社会服务属性时，也可以争取政府部门的政策指导和支持。

3.3 房地产企业需要实施科学的项目管理

房地产一级开发不仅涉及资金的支持，也需要优化内部管理，做好后勤保障，如人员管理、制度管理等。

首先，房地产企业需要广纳人才，逐步组建开发管理团队，这是企业发展最为强有力的“武器”；其次，房地产企业需要完善内部绩效管理和奖惩机制，对员工采取有效的激励机制，是推动内部员工队伍稳定性的有力举措；最后，因为房地产一级开发本就是一个系统和庞大的工程，所以其有必要结合内部的不同环节制定相应的管理制度。比如在围绕技术、资金以及工程相关的环节当中，前期需要对相关合同内容进行详尽的说明和责任归属约定，一旦出现问题能够第一时间找到责任人，而不是在互相推诿和扯皮的过程中，加速企业的损失。

3.4 结合项目开发的不同环节，协调好多方合作关系

房地产一级开发项目正式立项之后，征地、拆迁以及市政建设等环节所涉及的资金投入、施工进度以及成本控制，恰恰是房地产企业一级开发的管控要点。

一方面，房地产企业的征地以及拆迁工作必须和政府进行合作，严格按照国家既定的法律法规以及政策内容、签订的协议进行操作，按时付款，便于后续与政府展开市政方面的项目合作。当然在整个过程中真正发挥主导作用的是政府，如果政府工作不力，房地产企业是没有办法进行直接干预的；另一方面，市政建设部分是房地产企业真正意义上可以发挥管理控制职能的部分，而且这部分投资成本在一级开发总成本中占比较高，对一级开发的整体进度也存在显著影响。从项目的前期调研立项到最终的验收销售，整个开发过程，房地产企业必须妥善处理好各方面的关系，不仅包括政府部门、勘察设计院、施工分包单位，也包括上下游的关联企业。所有单位只有通力合作、密切合作，协调一致才能尽快完成一级项目的开发，此时房地产企业在这条产业链中，起着明显的承上启下的作用。

结语：

总而言之，房地产一级开发不仅具有巨大的经济效益，但是也伴随着一定的风险和隐患。宏观范围来看房地产一级开发本身是伴随我国土地储备制度的发展而存在的，并在近年来在全国范围内实现了纵向的快速发展。但在这样一种情况下，我们必须清晰地意识到，房地产一级开发的过程中会伴随着包括项目融资、决策以及项目管理方面的风险和隐患，必须广大从业者对其展开深入的分析和研究，在提高企业风险防范意识的基础上，确保其能够采取合理有效的方式，不断提高企业的风险抵御能力。