房地产工程施工中的防渗施工技术

文／康永华 中铁十二局集团第一工程有限公司 陕西西安 710038

引言：

房地产工程施工中，防渗技术对项目总体质量起到较大影响，而人们生活水平的提升也对相关技术提出了更高的要求。施工单位应充分加强对防渗技术应用的重视，并根据项目的实际情况采取适合的施工方案，保证相关施工技术要点的稳定落实。建筑工程中一旦出现渗漏水问题不仅会降低项目整体质量，还会限制到人们的正常生活，只有针对渗漏水问题提出针对性的解决方案才能为房地产工程施工质量提供保障。

1、加强房地产工程防渗施工的重要性

1.1 提升居住质量

建筑工程在完工之后大多应用于人们的日常居住或办公，为构建起更加稳定、良好的建筑内部使用环境，建筑工程施工中应充分加强对防渗漏材料、应防渗漏技术的应用，最大限度地避免外墙、厨卫、门窗等位置出现渗漏问题，从而起到为人们居住提供保障、提升居住质量的作用[1]。

1.2 延长使用寿命

房地产工程施工中加强对防渗施工技术的应用可以显著促进整体项目防渗效果的提升，同时增强工程项目的强度和刚度。在此过程中，通过应用专业的施工技术及防渗漏材料有助于最大限度上提升工程防渗漏性能，避免在后续使用中出现相关渗漏问题，从根本上延长工程项目的使用寿命。

1.3 降低维护成本

通常情况下，需要由开发商对房地产工程的施工建设及后期维护工作负责，施工期间注重防渗技术的实施有助于降低出现渗漏问题的概率，进而也可以进一步减少后续的维护工作，节省维护成本。成本投入的减少有助于提升开发商经济效益，为其可持续发展及提升市场综合竞争能力奠定基础。

2、房地产工程施工中的防渗问题

2.1 外墙渗漏

外墙是房地产工程施工中的重要组成部分，若出现渗水问题将直接影响到建筑物的使用，导致建筑工程质量降低。通常情况下，外墙渗水问题的出现是由于外墙工程操作不当，包括在混凝土墙体未干透就进行墙面涂刷、墙体找平施工环节处理不当等，这都会造成墙体内部的混凝土开裂、密实性差等情况，进而造成外墙渗漏现象。与此同时，受到雨水冲刷作用的影响，雨水也会从缝隙中进入到墙体内部；而外墙交接部位施工操作的不规范也会进一步导致外墙渗漏问题。

2.2 屋面渗漏

屋面渗漏问题在建筑施工中是较为常见的，通常表现为建筑使用一段时间之后，屋面出现渗水、漏水的情况，并对建筑物的使用功能造成直接影响。出现屋面渗漏问题大多与屋面结构位置有关，屋面在与外界环境接触的过程中产生雨水积聚，导致渗漏问题的出现。虽然建筑工程加强了对于屋面防水防渗的处理，但其效果却一直不尽如人意，建筑施工中屋面渗漏处理效果会受到施工材料、施工工艺、外界环境等诸多因素的影响。例如，当建筑屋面重力超过负荷时会出现裂缝，雨水可能从裂缝中进入到建筑内部；部分防水材料经过温度变化及阳光暴晒后易出现变质，造成防渗性能减弱[2]。

2.3 厨卫渗漏

厨卫是建筑物中用水频率较高的结构，因此也极易出现渗漏问题。厨卫渗漏与施工图纸设计及人员施工操作存在着密切关系，部分施工人员在施工的时候没有严格按照图纸设计操作，导致钢筋搭接不当、厨卫施工结构不合理，加上其楼板较薄等限制性因素，大大提升了出现渗漏问题的概率[3]。与此同时，很多工人在施工结束后都没有进行闭水试验，从而给后续的使用造成质量隐患。

2.4 地下室渗漏

随着建筑使用功能的日益复杂，很多建筑都出现了地下室结构，而地下室通常位于建筑结构的最底层，容易受到地下水、雨水等因素的影响，出现渗水情况。地下室渗水主要受到建筑施工质量的影响，例如在施工中选用的混凝土原材料质量不达标，导致强度、承载力不足，受到外力作用后出现变形、裂缝，进而在雨水天气下容易出现渗漏的问题。现阶段在进行地下室防渗处理的时候，大多依靠防渗卷材、防渗涂料、防渗隔层等措施，但这部分措施若存在材料不合格、落实不到位的情况，也将会直接削弱防渗效果，造成建筑物使用质量的下降[4]。

2.5 渗漏问题影响因素

根据现有工程项目的施工经验，认为影响房屋渗漏问题的因素主要包括以下几方面：（1）工程设计因素。从工程设计的角度来看，可能会因为多种原因造成渗漏，包括：①在混凝土结构设计过程中忽视了可能出现的结构突变问题，导致后期发生断面突变，这一现象会造成大部分应力集中在突变部位，当应力大于约束值时会造成开裂，并引发渗漏问题。②在设计阶段存在建筑物结构不合理的问题，因为不合理的结构造成应力分布不均匀而引发裂缝。③在建筑设计阶段忽视了原材料性能的影响，这是因为大部分建筑材料会因为外界环境变化而出现微弱变形，其中以热胀冷缩最为常见，为解决此类问题需要设计人员能够预留一定的空间。但是部分设计人员忽视了原材料变形因素的影响，所预留的空间严重不足，进而导致建筑结构发生裂缝[5]。④在设计阶段存在混凝土型号不同的问题，或者设计人员忽视了混凝土的热应力以及变形问题，也会增加渗漏风险。（2）工程材料因素。从房建工程性能的角度来看，工程材料因素对最终施工结果的影响较为明显，也是造成渗漏的重要因素，主要表现为：①在正常工程条件下混凝土拌和会严格按照设计方案，但是可能会因为施工人员的操作失误而导致混凝土性能下降，例如添加的骨料泥土过多，这一现象会导致后期出现更严重的干缩变形现象，影响建筑物性能，增加渗漏风险。②在建筑施工期间为确保混合料的黏性，通常会根据实际工况调整原材料配伍方案，例如针片状骨料占比偏高会增加水泥的用量等。而这一现象会加剧混凝土的变形。③在混凝土施工过程中使用的密实剂等占比不合理，导致混凝土离析而影响性能。（3）施工因素，施工因素与房屋建筑物渗漏问题不容忽视，相关研究也指出施工操作不规范会影响建筑物质量，最终造成渗水等质量问题。例如在混凝土浇筑施工中，振捣是其中的重要一环，但是因为振捣不合理可能会引发部分质量问题，如振捣质量缺陷影响混凝土结构的密实度，进而在脱水环节出现裂缝。或者在混凝土拌和施工中，不同设备的性能不同导致其拌和时间存在差异，这一现象可能会导致混凝土材料的拌和效果不均匀，也会造成渗漏问题。与此同时，现阶段建筑物的工程量增加，可能会延长建筑物浇筑的时间跨度，这一现象会增加新旧混凝土之间的衔接处理效果，增加质量缺陷发生率。最后，施工过程中的气候问题对混凝土结构性能的影响不容忽视，例如在高温或者大风天气中会导致建筑物的水分大量蒸发而出现干缩，最终引发结构渗漏。

3、房地产工程施工防渗技术实施

3.1 外墙防渗技术实施

在施工过程中做好外墙防渗是目前建筑工程中防渗的常见施工工艺，根据现有施工经验，在外墙防渗技术中应重点关注以下内容：（1）做好小块砖的防水防渗施工，在施工前需要技术人员认真检查小块砖的收缩性能等指标，在确保其符合施工质量标准后才能施工。同时在施工前应指派专业人员管理小块砖，避免因为受潮造成膨胀问题而影响性能。同时考虑到外墙防渗施工的特殊性，在外墙防渗施工中应认识到不同材料对砂浆混合搅拌配比的特殊要求，若在小块砖施工中采用混砌的方法可能会造成结构的刚度或者强度等指标出现差异，进而造成裂缝问题。（2）为了强化混凝土墙板的抗渗漏效果，在施工期间可考虑增加墙板的厚度，通过设置外墙模板的方法强化整体结构的抗渗性能。根据既往经验，每层外墙模板的厚度可控制在10cm 左右，在外墙翻转位置浇筑混凝土，这种施工方法对于降低渗漏发生率有重要意义。并且为了能够保障抗渗效果，需做好每层平台位置的混凝土浇筑管理，其关键施工工艺包括：①在模板封膜前彻底清理其中的杂质，在保障其洁净状态的基础上再施工。②用空压机进行如此处理，本步骤施工的目的是确保在封膜时墙体与模板之间的整洁度良好，进而保障浇筑黏合性。③在新浇混凝土时应在下层混凝土未凝固之前施工，若因为各种原因造成上下层混凝土浇筑时间过程可考虑凿除下层混凝土。④在外墙混凝土浇筑中应严格执行设计方案，避免因为浇筑施工质量问题而造成裂缝。

3.2 屋面防渗技术实施

在屋面防渗施工中，施工人员应充分认识到气候因素对施工质量问题的影响，尤其是要注意规避恶劣气候问题，这是保障建筑物施工质量的重要因素。同时屋面防渗期间，正确运用不同防渗工艺具有必要性，本文介绍几种常见的屋面防渗施工工艺，主要包括：（1）分格缝施工技术。在施工过程中，分隔缝通常被设置在屋面板支撑端，常见于防水层、屋面转折处的相交位置，与屋面板对齐。在该结构下，在温差作用的影响下，混凝土会发生一系列干缩变形，导致防水层裂缝集中在分格缝位置，有效解决了传统施工工艺下可能出现的面板裂开问题。在具体操作过程中，分格缝的间距不应过大，并且当间距大于6m 时可考虑在中央位置设置“V”形分格缝。部分工程项目中分格缝可能兼做排气道，此时可增加缝的宽度并设置排气孔；若屋面采用油毡或者沥青等材料为防水层时，可选择在分格缝位置添加200mm 油毡，经沥青胶单边点贴的方法填满油膏，保证防渗施工效果。（2）屋面找平层施工。在屋面找平层施工中，可先按照3%的结构找坡，再在结构上用1:6 的膨胀混凝土找坡，再按照25mm 厚的1:2.5水泥砂浆找平；在建筑物找坡施工中，应确定泛水坡度以及流水方向，确定泄水口与结构最高点之间的空间关系，对泄水口做拉直、打点后，确保泄水口的厚度大于等于30mm。上述结构的基础上，在找平层砌筑阶段可用尺方与轮辊进行压实，确保结构的密实度。

3.3 厨卫防渗技术实施

在建筑物工程项目中，厨卫防渗管理是其中的重点内容，也是发生渗漏的高风险区域，为了能够有效避免渗漏问题发生，本文介绍以下防渗措施：在地漏以及立管安装后采用吊模工艺，用细石砼分两次密实浇灌地漏穿越楼板四周，这是预防渗漏的主要措施。在浇筑前可考虑将洞口打成“V”形坡口，当一次混凝土灌注砼强度达标后，将吊模靠近混凝土位置剪短，此时要确保混凝土与铅丝之间产生拉动效果，之后再将铅丝弯倒在混凝土上。在第二次浇筑混凝土前可向其中添加少量的微膨胀剂，在确保浇灌密实之后，在上述结构基础上做一层防水砂浆面层。穿管周围混凝土在浇灌前应彻底清除表面松散的砂石，并用彻底清洗干净；在管道周围用细石砼填塞后，在管根孔洞周围预留一个5cm 凹槽，并且在内侧填满防水密封胶。在管根位置设置一个约45mm 圆弧，同时增设防水砂浆面层。通过上述施工工艺可以有效解决厨卫空间渗水问题。并且为保证施工质量，可在浇灌混凝土等工序中指派专业人员进行管理并进行定期抽查，评估防水层施工质量，并纠正潜在质量问题，保证厨卫防渗施工效果。

3.4 地下室防渗技术实施

地下室防渗技术的施工难度较高，在施工阶段应重点关注以下施工要点：（1）在底板防水混凝土施工前应做好降排水工作，严禁在有积水的环境下施工。（2）严格控制相关原材料的使用量，其中胶凝材料的总用量应大于等于320kg/m3，并且在确保地下室的混凝土满足抗渗强度、等级以及耐久性的标准下，应确保混凝土材料的使用量大于等于260kg/m3。（3）严格控制防水混凝土的原材料配比，例如其水灰比可控制在1:1.5～1:2.5 区间中、防水混凝土水胶比应小于等于0.5、防水混凝土的理想砂率为35%～40%。（4）施工中严格落实分层浇筑施工工艺，例如在外墙与底板防水混凝土浇筑过程中，应确保原材料的分层厚度小于等于500mm，并进行振捣密实[6]。（5）原材料的搅拌时间也影响地下室的防水效果，因此防水混凝土搅拌时间应大于等于2min；施工中的混凝土应严格执行机械振捣工艺，通过强化振捣环节的质量管理，避免后续施工中出现超振、漏振等质量问题。（6）在地下室施工过程中应注意气候因素影响，例如夏季施工中混凝土入模温度应小于等于30℃。

4、提升房地产工程施工防渗水平的措施

4.1 选择合适的防水材料

房屋漏水、渗水现象不仅会影响人们的正常生活，还会缩短建筑物使用寿命，为进一步提升房地产工程施工防渗水平，应充分加强相关技术的应用。在此过程中，防渗技术水平提升离不开合适的防水防渗施工材料，具体来看可以从以下几方面入手：首先，施工人员应在了解项目实际需求及现场情况的基础上落实防水防渗措施，确保选择的施工材料型号与项目施工特点和要求相适应。其次，随着建筑行业的发展，市场上的防水防渗材料的数量、类型愈发丰富，采购人员在进行材料选购时应做好区分，加强对各类防水材料特点、性能、质量的了解，在保证使用质量的基础上做好价格筛选，从而将性价比最佳的防水材料应用到工程项目中，有效促进防水工程施工质量的提升。最后，在开展房地产工程防渗施工的时候还应注重将绿色施工理念引入其中，通过应用绿色环保节能防水材料来提升项目整体的环保性，实现节能减排的目的。

4.2 提升防渗施工规范性

在防水工程施工中，要想进一步保证施工质量，还需要通过加强施工组织管理来提升防水施工的规范性，进而提升整体房地产工程的防水防渗效果。结合项目的实际情况来看，对防渗施工的规范性管理主要可以集中于以下几方面：第一，结合工程渗漏位置的情况、特点选择合适的防水材料，保障材料性能与位置功能相适应。同时在实际应用相关材料之前还需要做好质量检查工作，以实现整体施工质量的提升。第二，针对防水防渗技术施工的各个环节应进行合理优化，保证各项工序操作的规范性。以涂抹防水涂料为例，施工人员应充分关注到涂刷的厚度、均匀性、全面性，避免出现遗漏的问题。第三，注重施工的及时性，在完成相关浆液制作之后应在短时间内完成使用，避免放置时间过长降低其使用性能，从而对后续的防渗施工效果造成不利影响。

4.3 做好防水系统处理工作

防水系统、分隔缝的处理工作是防渗施工中的重要组成部分，一旦相关工作的完成质量较低，就会直接影响到房屋建筑整体的防水防渗效果，并降低其实用性能。因此，施工单位应基于业主的具体要求落实合理的房屋排水系统设计方案，有效保证相关工程开展的合理性和科学性。排水系统运行可能会受到日照、温湿度以及风速等多种因素的影响，而施工人员则需要对上述因素加强控制，以实现对排水系统的优化设计。分隔缝处理也是影响防渗效果的关键环节，施工人员可以将分隔缝、框架节点设置在屋面转弯处，从而可以更好地将防水层组合、屋面板支撑等结构进行展示，这样不仅有助于提升建筑物接缝处理的合理性和有效性，还可以为后续的施工操作提供便利。值得注意的是，为进一步满足排水功能要求，还可以在防水层施工中加强沥青、石油等材料的应用，一方面可以扩大缝隙位置空间，另一方面还可以强化节点排气功能，从而保证整体建筑屋面防水效果的提升。

4.4 强化防渗技术验收工作

做好防水防渗工程验收工作可以保证施工质量满足设计要求，并通过规范工程验收工作开展来实现整体房屋建筑防水防渗施工效果的提升。工程验收环节中，除了要对各环节进行细化管理以外，还应根据相关文件要求对施工质量实施标准化检验，期间还需要做好对相关工程资料的收集与整理工作，进而最大限度地提升工程验收环节的客观性与全面性。由此也可以进一步看出，开展工程验收可以为防水防渗施工质量提供保障，降低房地产工程出现渗漏、坍塌等问题的概率，全面提高房屋建筑的使用性能。

结语：

综上所述，提升防渗施工质量是当前房地产工程项目建设的关键，在此过程中，施工人员应充分加强对防渗施工技术的应用。结合项目的实际情况来看，防渗施工的重点包括外墙、屋面、门窗、厨卫、地下室等位置，相关人员应结合具体功能需求落实相应的施工技术，同时选用合理的防渗施工材料，针对各个环节实施规范化处理。通过系统化管理还避免渗漏问题的出现，为房地产项目使用性能的提升奠定基础。