基于“文脉可持续”理念的温州市洞头区中心街“功能激活”分析与策略研究

文／吴 越 浙江大学建筑工程学院 求是特聘教授 （通讯作者）

陈靖翎 浙江大学建筑工程学院 硕士研究生

殷 娟 浙江大学建筑设计研究院 建筑师

周 颖 浙江大学建筑设计研究院 规划师

1 问题的提出

洞头区位于温州市东南沿海，瓯江口外，是温州东向沿海发展的主阵地（图1）。2015 年洞头撤县成为温州第四区，不仅标志着温州的发展主轴从东西向瓯江轴变为南北向滨海轴，也意味着洞头将更好地融入长三角一体化的进程。早在2003 年，时任浙江省委书记的习近平就提出把洞头建成“海上花园”的殷切期望。此时洞头应把握机遇，构建长三角与海峡两岸的经济文化交流合作平台，成为长三角投射闽台的桥头堡[1]。

图1 洞头区位图

2019 年，我们受洞头区政府委托，编制了《温州市洞头区全域旅游产业规划》，赋予洞头“百岛洞头·海上花园”的定位。不同于以往“为‘你（游客）’造一座城”的发展思路，在充分考虑城市整体发展，深耕当地特色资源的基础上，现提出“为‘我们（原住民、新市民、游客）’共同造一座城”的理念，并树立海岛休闲、特质文化、邮轮游艇、智慧康养、会议会展和滨海运动6 大产业品牌和18 大重点项目，其中老城激活更新作为18 大项目之一，是特质文化旅游品牌的重要体现。

中心街位于老城的核心街区，曾是北岙老城区内最繁华的一条商业街。近年来，随着城市规模的扩大，洞头区的发展重心向北部新城转移，原本作为文化、商业中心的老城人气逐渐下降，街区的商业氛围日渐消沉。但作为洞头人民长久以来生活的聚集地，老城承载了丰富的文化内涵和深厚的城市记忆，我们有必要及时地对其进行空间修补和功能激活，重新激发老城的活力。

国内目前已有大量关于老城街区改造的实践案例，最初街区改造采取“大拆大建”的方式，使街区原本的历史文化遭到严重破坏。随着更新理念的不断发展，这种改造模式逐渐得到改善，然而部分改造缺乏对街区整体性的考虑，改造方式往往仅聚焦于单一产业的转换，缺乏对街区内原住民生活品质提升的考虑，导致原住民流失严重；更有街区改造以尊重与保护的名义对原有传统建筑采取“修旧如旧”的做法，让有历史价值的街区沦为高品质的“假古董”[2-4]。

因此，本研究以“为我们（原住民、新市民、游客）共同打造一座城”的理念为出发点，对中心街的物质和人文现状进行实地考察，提出中心街功能修补与激活的改造策划，重新激发洞头老城活力，为旧城街区更新的策划设计提供借鉴意义。

2 研究方法

考虑到中心街全长1.77 公里，东西贯穿整个老城区，本研究拟选取自连城大道至人民路段商住混合区进行研究，全长共410 米。首先，依据城市设计的观察框架对中心街的物质现状进行客观考察；其次，秉持社区参与的原则，以问卷调查和半开放性访谈等形式，对街区的社会人文现状进行分析，获取第一手的调研资料；最后，将调研结果作为街区修补激活的现实依据，在综合分析、取舍的基础上，从城市功能修补、旅游业态激活和地方文化延续三个方面提出中心街功能激活改造策划。

3 中心街物质形态分析

中心街位于北岙老城核心区中部，属城中社区，是老城集生活、服务、休闲于一体的主要街区。街道东西两侧各有一处停车场，东侧为区政府所在地；南北两侧分布着城中社区服务中心、老人协会、农贸市场等场所（图2）。本次调研从道路系统、功能业态和建筑特质三个方面对中心街的物质现状进行考察，归纳总结出街区主要特征。

图2 中心街周边环境

3.1 道路系统分析

3.1.1 自发痕迹明显，人车矛盾突出

中心街是洞头老城核心区主要的步行街，其形态带有一定的曲度（图3）。这种自发形成的曲折形态，将其同新建城区内带有明显规划特征的横平竖直的棋盘状道路区分开来，是中心街自发性与多元性的特质所在。街区白天限制机动车通行，晚上出于商户运货等需求则允许车辆进入。尽管对机动车有所限制，但街区内部并没有设置人车通行的分隔界限，电瓶车在街中畅通无阻，使得行人在道路两侧商店穿梭购物十分困难，存在严重的安全隐患。

图3 中心街道路结构图

3.1.2 断面高差较大，街道空间紧凑

街区道路纵向由东至西逐渐降低，横向呈现中间高两端低的趋势（图4）。虽街区两端绝对标高相差5.19米，但坡度约为0.7度，道路较为平缓。车行道路宽6 ～8 米，仅供车辆单向通行，两侧有2 ～5 米的人行道。这种略显局促又窘迫的环境，创造了人与人交往间良好的步行氛围，为中心街的修补与激活提供了文化及美学上的珍贵源泉。

图4 中心街纵向、横向断面形态示意图

3.2 功能业态分析

3.2.1 社区功能缺乏，旅游开发不足

据统计，中心街的店面以传统零售和日用品销售为主，沿街店面中经营内容为服饰、鞋、包的店铺占比最多，其次是五金百货及日用品的店铺（图5）。

图5 现状功能业态占比

对社区生活而言，店铺经营内容偏向于“衣”，缺少“食”。现状功能业态中服饰功能占比最多，为38.1%，而沿街餐饮占比仅为6.7%。且餐饮店面规模小、饮食品种少，不能给当地人群提供多样性的选择。

对旅游服务而言，旅游设施开发还处于较低层次的阶段，无法在“住”上给游客提供高品质旅游体验。全区三星级以上的酒店数仅占酒店总数的4.1%，中高品质的住宿服务十分欠缺，导致游客住宿服务体验较差。策划可通过酒店品质的提高吸引更多的游客，同时拉动其他服务业的经济增长，促进旅游经济的良性发展。

3.2.2 停车空间局促，出行体验不佳

中心街的商业配套停车空间较少，无法在“行”上保证居民和游客的需求。从日常生活的视角来看，洞头区每百户家用汽车拥有量为37.8辆①，中心街所在的城中社区约有2000 辆车，而两处停车场仅能提供停车位185 个（图6）。从商业旅游的视角来看，2018 年8 月平均每日进岛3916 辆车，洞头区共有停车位2921 个，老城停车位仅占16.6%，无法承受旅游高峰期过大的停车压力。交通条件的便利与否直接影响到商业街的发展、游客的出行欲望和出行体验，因此对中心街的激活首先应改善周边的停车现状，为居民及游客出行提供便利。

图6 中心街周边停车场分布示意图

3.3 建筑特质分析

3.3.1 年代分布广泛，时代烙印鲜明

中心街内留存有各个年代建造的不同形式的建筑，形成了一幅完整的历史拼图（图7）。新中国成立前，沿街主要为2 层楼的木石结构或泥木结构建筑，后因不断翻建、改建，大部分建筑层数都有所增加。20 世纪80 年代以来，新建或翻建的住宅大多在3 层以上，外墙采用釉面砖或马赛克贴面。目前全街在20 世纪70 至80 年代间建造的建筑占所有建筑的一半以上，20 世纪90 年代后修建的房屋占到近三成。

图7 中心街建筑年代分布图

3.3.2 产权构成多样，建筑利用率低

中心街建筑产权构成较为复杂，可以分为私有产权、国有产权和公共建筑三类（图8）。私有产权的建筑占沿街建筑七成以上，产权人众多，意见难以达成一致。其中43.4%的房屋二层及以上已空置，房主多迁居至新城或在外地打工，联系工作复杂，无形中给工作开展带来难度；相较而言，属国有产权和公共产权的建筑不存在产权和意见纠纷问题，改造过程的可操作性较高。因此，可以从属国有产权的酒店、电影院等建筑着手，以点带面促进街区再生。

图8 中心街建筑产权分布图

4 中心街社会人文分析

居民和商户是街区生活的主要参与者，他们的日常生活与经营情况直接受到街区改造的影响，常年在此居住也让他们对街区的现状有更深刻的了解，因此有必要在策划前期对街区受众、经营消费及公众意愿展开调研。

本次调研为抽样调查，将被调查人群分为居民、商户和消费者三类。共发放问卷170 份，回收有效问卷156 份，有效率为97.5%。

4.1 老龄问题突出，学历普遍不高

调查结果显示，中心街人群偏向中老龄化，受教育程度较低。居民中50 岁以上老人超过半数，学历以中小学为主；商户中40 岁及以下的中青年占总人数的90.7%，学历在初中及以上占八成左右；消费者以36 ～50 岁的中年人居多，学历分布较平均。中心街的激活不仅要满足以中老年为主的居民和商户的需求，还应考虑吸引更多的青年消费群体，带动街区的经济繁荣。

4.2 经营状况不佳，商业吸引力弱

中心街沿街共有144 家店面，其中129 家为出租店面，5 家店面为店主自己经营，10 家店面空置。从经营情况来看，大部分商户居住在中心街附近，超过半数的商户在此经营了10 年以上的时间。然而，近年来随着街区活力的逐渐下降，街区人口流失严重，消费者数量逐渐减少。这使得中心街的经济在近年来增长乏力，甚至呈现下降的趋势，许多商户出现收支不平衡的问题，纷纷选择离去。

从消费情况来看，消费者多步行出行，且消费结构和时间上呈现差异化。八成以上的消费者为本地居民，到中心街的时间在10 分钟以内；停车难导致居住较远的消费者更愿驱车前往其他商圈。从消费结构来看，以餐饮小吃和生活用品为主，共占比67.8%；文娱活动的消费占比最少，仅为8.1%。从消费时间来看，中青年群体的消费时间集中在下午放学及晚上下班后，在街区内逗留时间多数不超过一小时，反映出中心街目前整体可游性不足。

4.3 局部满意度低，改造意愿强烈

总体上公众对街区不满集中在停车难、道路混杂、建筑老旧等旧城街区常见问题（图9）。86.8%的受访者对中心街的改造表示支持，认为中心街的改造能带来居住环境的改善和生活质量的提升；83.6%的人群对街区旅游开发表示赞同，希望借助旅游打响洞头知名度，带动区域经济发展（图10）。

图9 公众满意度占比分布图

图10 公众整体改造意愿

对于道路系统，曲折的街巷风韵与宜人的街区氛围是中心街的特色所在，也是公众认为需要保留的部分。七成左右的人群认为改造后街区应该保留原有的步行街区模式，但部分商户希望能限时通车，运送货物，保障商业需求。

对于功能业态，公众对大型商超、活动中心、停车场及电影院的呼声较高（图11），但居民和商户的改造意愿出现明显差异。居住年限较短的居民对大型商超的需求较高，随着年限的增加，对活动中心、公园绿地等服务功能的需求逐渐增大；经营年限较短的商户希望能解决停车难的问题，同时增设电影院等具有吸引力的功能，提高商业收入。随着经营年限的增长，商户对大型商超的需求也逐渐增大，希望借此解决每日餐饮问题。

图11 居民和商户年限与功能需求分布图

对于街区建筑，超过半数的受访者对沿街建筑的风格表示了认可，认为建筑的传统风貌是中心街的特色与名片，是中心街区别于其他街道的特征。67.2%的人希望以局部改造的方式，在保留建筑的传统风貌的基础上融入一定的现代元素，从而将中心街的特色延续和发扬（图10）。

表 1 中心街建筑分类改造策略

5 中心街功能激活改造策划

基于为“原住民、新市民和游客”共同打造一座城的理念及对现状的认识，我们从城市功能修补、旅游业态激活和地方文化延续三个方面制定改造策略（图12），以尊重城市文脉、尊重本地传统建筑风格、尊重公众改造意愿为原则，将中心街打造成集旅游、居住于一体的海岛风情商业街。

图12 整体策划框架图

5.1 构建慢行系统

本次策划对中心街道路进行提质改造，在保留原有街区步行为主的属性的基础上，实施人车分离、分时通行。在充分尊重老城自发形成的不规则道路形式的基础上，将绿化带、城市家具等隔离设施设置于道路中央，较窄一侧作为人行道，另一侧较宽作为车行道，采用单侧单向行驶模式，建立一条慢速出行的道路，以疏解路段交通压力，减小交通安全隐患（图13）。于人民路、连城大道与中心街连接处各设一个机动车入口，满足运货及消防要求；人行入口分别从中心街东侧入口广场和人民路相接的西侧引入，设计结合台阶、架空走廊，实现立体便捷的人行流线。

图13 道路交通优化示意图

5.2 植入旅游业态

中心街是老城最主要的商业街，也是老城社区生活的交往中心，过于单纯的商业或居住区等会导致城市功能单一化[5]，不仅无法帮助街区重拾往日的繁荣，更可能加剧人群的流失。因此，中心街的功能激活只有建立在混合布置的基础上，修补欠缺的功能，植入新的业态，才能提升人居环境、激发街区活力。本文将中心街分为停车区、入口区、中区和西区，分别对每个区域进行功能业态策划（图14）。

图14 整体功能策划分布图

考虑到中心街“海岛风情商业街”的整体定位，街区功能的激活需要从旅游服务着手，吸引人气聚集。在入口区增设海天书吧，提升整体街区文化氛围；植入生鲜市场、洞头海鲜等具有地域性的特色旅游产业，并提升现有酒店品质，提高旅游竞争力，吸引外来游客；增设连廊等底层户外商业空间，强化人与街道两侧店面的活动联系，增加商业氛围。在为本地居民创造就业机会的同时，提升居民经济收入。

5.3 补充城市功能

城市生活方面，在中区补充餐馆、超市等社区生活空间，实现街区内居住与商业功能的混合。在前期调研中发现，居民的需求主要集中在大型商场、活动中心和电影院三类功能上。但考虑到中心街是位处老城核心地段的商业街，补充公共福利性质的功能不利于街区商业氛围的形成，无法有效地带动街区人气的聚集，而洞头电影院曾是整条街区最具人气的场所，是许多居民心中的儿时回忆，最终选择基于原址重建电影院。这不单是出于居民的热切需求，更希望能延续原有文脉，吸引更多的年轻群体前来，在重新唤起居民心中美好的记忆的同时，使电影院成为街区、乃至周边社区的文化中心。

5.4 扩展停车空间

停车空间的质量直接影响到中心街的商业繁荣和老城全域旅游产业的发展，因此必须加强旅游配套停车设施。现有停车空间为平面布局形式,为充分利用垂直空间，我们考虑在现有停车场上新建立体停车楼。街区东西两侧停车楼均实现屋面停车，以不破坏街区原有天际线形态为原则，控制建筑的高度与层数。停车楼外表面设置垂直绿化，屋面配有屋顶花园，以补充城市公共空间；一层沿街设置餐饮、商铺等商业功能，延长街区的商业流线，同时补充社区服务功能，为居民生活提供便利。

5.5 建筑分类改造

综合考虑建筑的风貌、产权、历史价值等因素，制定了新建建筑、增设加建、保护修复、立面改造和清洗修缮5 种不同的改造策略（表1）。为避免因产权和拆迁引起民众纠纷，我们选择在保留私有住宅不拆除的情况下，以国有产权的建筑为改造主体，通过传统建筑语言与现代设计结合的形式，根据街区功能需求进行部分拆除并原址重建。

结语

旧城是城市长期发展的基础和依托，然而已有大量的旧城改造实践仅聚焦于街区旅游业态的开发，而忽略了对原住民生活品质的提升。本文以“为‘我们（原住民、新市民、游客）’共同造一座城”的理念出发，在尊重街区现状和公众意愿的前提下，提出保留原有步行空间，并植入新的电影院、酒店、停车楼等建筑，通过城市功能和旅游业态的补充与植入，实现中心街文脉延续与功能修补激活。在修补过程中尊重洞头原有文化特色，通过优化道路系统、激活街区功能、提升空间质量，帮助城市重新找到灵魂，焕发出新的活力。

图表来源：

所有图片表格均为研究团队共同绘制

注释：

①来源于《2019 年洞头区国民经济和社会发展统计公报》