保交楼攻坚战

吴辉

时下，保交楼、稳民生成为政策风向标。

9月，郑州打响保交楼第一枪，要求10月6日前问题楼盘全面实质性复工。

秋风至，但楼市的“金九银十”行情却未再现。

今年以来，房地产行业持续面临两大危机：一是房企自身的债务危机;二是烂尾楼全国遍地开花，停贷风波不断。普通民众对楼市失去了信心，量价齐跌。据国家统计局数据，1―7月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

房子，既是一个家庭最大的资产，也是一个家庭最大的负债，有关房子的任何风吹草动，都能牵动人心。7月至今，保交楼开始成为政策风向标，从上到下的政策发力点转为“保交楼，稳民生”。

9月12日，恒大集团召开复工复产保交楼周例会。许家印提出要求：“目前全国保交楼项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个，要求相关地区公司在9月30日前必须全面复工。”

保交楼，不仅关乎民生稳定，也能够稳定房地产市场，修复和提振行业信心。

不过，这是一项艰巨且富有挑战性的攻坚战。据不完全统计，2022年是房企偿债高峰期，到期债务近万亿元。

中央政治局会议首提保交楼

7月28日，中共中央政治局召开会议首提保交楼。会议指出，保交楼问题亟待解决，只有保交楼才能稳民生、稳预期，高级别会议定调后，后续各地举措及配套资金加快落实。

而后各地陆续提出多种保交楼计划，包括成立房地产专项纾困基金、棚改统贷统还模式、市场化收并购模式等。

7月29日，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》公布，计划设立100亿元纾困专项基金。

据不完全统计，目前已有10余个城市陆续出台保交楼相关举措，包括南宁、湖州、石家庄、郑州、合肥、萍乡、江西省信丰县、安徽省南陵县、浙江省泰顺县、安徽省宿州市等在内。

保交楼2000亿元来了

政策性专项资金2000亿元给楼市吃了一颗“定心丸”。

8月29日，专项用于保交楼2000亿元全国性纾困基金启动。这笔专项借款初期规模达2000亿元，各房企融资开启。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1%的贴息，贴息期限不超过2年。

这2000亿元不是无息贷款，并且地方政府借款期限不超过3年。借款前2年，利率2.8%，第三年涨至3.2%;若超过3年不归还，借款利率在第三年基础上翻倍。

业内人士表示，保交楼纾困基金一方面有利于稳定居民对期房和房价的预期。自停贷风波以来，各地不断爆出地产项目资金短缺、竣工困难、购房者主动停贷的情况。预计伴随着2000亿元纾困基金的启动，对已经停贷的项目，有望得到缓解，竣工有望恢复。另一方面对新房销售有望起到稳定预期的作用，交付或将更有保障。

郑州大干30天复工

在保交楼保民生方面，郑州总是率先走在前面探索。

先是年初发布了“救市19条”，后是以最快速度出台房地产纾困基金100亿元，紧接着是“动真格”地推进停工楼盘全面复工。

9月6日，郑州市召开强力攻坚保交楼专项行动动员会。市长何雄出席并讲话。会议解读了5个保交楼专项行动方案，对目前台账上停工烂尾的72个项目，要确保“10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。

9月7日，《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》（以下简称《通知》）传开，根据《通知》，10月6日前，郑州要实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

《通知》不仅明确了时间表，要求10月6日前，还明确了责任制度，把责任分解到了区一级领导手上，更是严打表演式复工。说明当前复工不是形象工程，而是要有更好站位，要从保护购房者的权益角度出发积极落实工作。

“郑州模式为后续其他一些地方制定文件提供了非常好的版本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是全国首个系统的、务实的复工文件，值得行业和各城市的关注或跟进学习。此次郑州明确了三种复工路径，即针对不同的资金状况企业，规定了不同的复工方式。一是对于资金实力强的，则要督促其尽快全面复工;二是对于资金短暂困难的，则通过纾困基金和并购贷等形式，由政府平台公司接手，先复工后清算;三是对于负债规模大的企业，则采取让平台公司代建的方式。

严跃进表示，这次郑州对于预售资金“蒸发”之事也落实了严格的审计工作。从监管部门看，后续审计、财政和住房三部门会有专项审计的方案和工作小组。从资金挪用情况看，强调能够追回的则应当依法追回。对于控股股东、实控人、银行等负有责任的，则应当承担责任。将严查不复工企业的偷漏税问题。

9月8日，郑州市住房保障局召开“郑州市房地产开发企业瘦身自救行动”保交楼吹风会。其中一家房企透露，有约60家房企参与了会议，会议内容主要还是落实上述《通知》文件。

楼市信心危机

无论是国家层面的2000亿元，还是各省市推出的纾困基金，无疑是一个好的开始，给了全國烂尾楼业主们一线希望。

但具体到操作层面，还是困难重重。

要知道，现在的危机，本质是老百姓对整个楼市的信心危机。

而纾困基金的实际效果还有待验证，整个房地产的危机还在等待攻克。而保交楼，仅仅是破局之战，关键还是要重拾和拯救整个市场的预期和信心。