商品房买卖合同纠纷问题及建议

杨雅莉 张竹青

保定市满城区人民法院，河北 保定 072150

商品房买卖合同中，相对于开发商，买受人处于相对弱势，出现纠纷多向法院起诉寻求救济，这就导致实践中商品房买卖合同纠纷案件增加，加之商品房市场的波动性较大，商品房买卖合同中不诚信导致的假按揭、借名买房、违法预售等问题也呈迅速增长趋势。

一、商品房买卖合同纠纷概述

（一）商品房买卖合同纠纷的含义和特点

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的买卖合同。而商品房买卖合同纠纷是指因商品房买卖合同而引发的纠纷，其与房屋买卖合同纠纷不同，房屋买卖合同纠纷是合同纠纷下的子案由，其案由下又分为商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷、经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷，而这里讲的商品房买卖合同纠纷是不包括农村房屋买卖合同纠纷的。近几年，随着城市建设进程的加快，房地产开发项目逐渐增多，商品房买卖引发的纠纷也大量出现，究其特点主要有：1．案件涉诉人数众多，且多为群体性案件[1]；2．开发商多为被告，且多数由开发商违约引起；3．诉讼请求多样化，既有要求解除合同，又有要求继续履行，既有要求违约金，又有要求逾期利息等。

（二）商品房买卖合同纠纷现状

商品房可以说是我国住房市场化改革的产物，随着市场化改革的深入及我国引入商品房按揭制度，商品房买卖合同纠纷与之前相比也显示出新的时代特征。特别是房价因素导致的纠纷更是此起彼伏，在房价上行的时候，开发商为了赚取更多的利润，往往以各种理由终止或者解除与房屋买受人签订的房屋买卖合同，不惜承担违约金；而在房价下行的时候，购房人因房屋差价往往要求补足差价、解除合同。这仅仅是房价因素，除此之外还有国家房地产调控政策调整、商品房销售模式不同等多种因素影响，可见商品房买卖合同纠纷的易发性、复杂性、多样性。

二、商品房买卖合同纠纷常见问题

近年来，我国商品房市场迅速发展，但在实际运行中由于种种原因，使商品房买卖合同法律关系，在司法实践中面临许多困境。

（一）假按揭问题

所谓假按揭贷款就是指房地产开发商与并无真实购房意图的房屋买受人相互勾结，打着购房交易的幌子套取银行贷款的行为。除此之外，开发商建造的商品房不能如期竣工，或者提交的商品房不符合商品房买卖合同的规定，都会造成购房人不能履行按揭贷款，甚至在房屋建成交付使用之后，由于按揭贷款的期限都很长，在购房人使用过程中，商品房出现质量问题，物业服务质量差都会让购房人不能按期还款。虽然在按揭制度中存在着开发商回购的问题，但是如果开发商破产或没有资金，没有能力偿还银行的贷款，就会造成银行发放的资金不能收回，更可能造成银行的资金缺口。假按揭通常采用的方式是：开发商虚构多个购房人，以这些购房人的名义与自己签订虚假的房屋买卖合同，再以这些虚假的购房人向银行申请贷款，从而套取银行的资金。

（二）“借名买房”问题

为了规避房屋限购令、限贷令及其他贷款障碍，简便手续、减少税费，享受特定购房优惠，或者隐藏真实的财产信息等，现实中，出现了形式多样的“借名买房”问题。但“借名买房”往往伴随着很大的风险。如借他人名义购买经济适用房，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权；购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议；房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行等，这些风险在按揭制度中尤其明显，其涉及到多方主体的利益，特别是如果因借名买房导致商品房买卖合同无效，其贷款合同、抵押合同也会因此受到影响，这就导致相关司法实务案件增多而且混乱，难以有效及时辨别并规制，因此完善借名买房的裁判规则显得尤为重要。

（三）违法预售等问题

商品房预售制度，最先是从我国香港学习来的，后通过1994年发布的《城市房地产管理法》正式确定下来。在商品房按揭制度中，由于开发商需要资金等原因，导致现实中开发商在未取得商品房预售许可的情况下，就与购房人签订预售合同，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，未取得商品房许可证明的预售合同无效，这就导致出现一系列合同无效，购房人主张赔偿损失的情况，或者虽起诉前取得预售许可证明而合同有效，但导致逾期交房或逾期办证，购房人主张违约金的情况。

三、我国商品房买卖合同裁判规则及建议

针对商品房按揭的困境，实践中探索出许多方法，本文在总结司法实践中对商品房按揭制度，尤其是商品房买卖合同案件的裁判要旨及规则的基础上，提出自己的一些建议，以期指导司法实践。

（一）假按揭问题裁判规则

假按揭问题一般出现在开发商资金周转困难时，如后续开发商持续资金周转困难，该问题就会暴露出来，从而引发开发商、银行和购房者三方的纠纷。在司法实践中，我们接触到最多的就是关于假按揭合同的效力问题。通常，假按揭问题涉及到的合同主要有开发商与购房人签订的商品房买卖合同；购房人与银行签订的金融借款合同；购买人向开发商提供抵押担保的抵押合同；开发商与银行签订的保证合同，本文主要研究假按揭而签订的商品房（预售）买卖合同的效力问题。

在假按揭中，因商品房（预售）买卖合同系虚构的，是开发商为了骗取银行的贷款，其购房人多是开发商的员工、公司员工的亲属、董监高的亲朋好友，更甚是毫不相关的人员，其双方之间并无真实买卖房屋的意思表示，故在实践中，法院多数会认定为无效合同。但需要注意的是，如果开发商虚构购房人，购房人对此并不知情，那么应认定合同未生效。除此之外，涉嫌贷款诈骗罪的应依法追究其刑事责任。

（二）借名买房在审判实践中的裁判规则

借名买房问题在现实中形式多种多样，加之我国商品房限购及其他政策性原因，导致借名买房问题频发，相关司法实务更是难以辨别和判断，因此总结审判实践的裁判规则并进行完善显得尤为重要。

1．借名合同的效力问题

（1）在不规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗的情形下，应认定借名合同有效。依据《民法典》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”、第一百六十一条“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”规定。我国《民法典》遵循意思自治原则，民事主体可以委托他人实施民事法律行为，借名买房就是借名人委托出名人为其购买房屋的情形，该合同在不规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗的情形下，对双方具有约束力，应认定为有效合同，借名人也就是实际出资人，可依据合同约定，要求出名人也就是房屋登记人将房屋过户到自己名下。对于由于其他原因没有将房屋过户到借名人名下的情形，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称《民法典物权编解释（一）》）第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实，即在借名人为实际出资人且实际占有和使用的情形下，应认定借名人为实际权利人。

以案例一进行分析：[（2021）最高法民申3543号]陈某平、罗某奇再审审查与审判监督民事裁定书。案例一裁判要旨：对于二审判决适用法律是否错误的问题。不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗某奇与陶某君之间存在借名购房关系，罗某奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗某奇通过借名买房，将真实物权登记于陶某君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《民法典物权编解释（一）》第二条之规定。故二审判决据此认定罗某奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

（2）规避法律、行政法规的强制性规定、违背公序良俗的情况下，应认定借名买房合同无效。依据《民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”的规定，借名买房协议如违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗的情况下，应认定借名买房合同无效。

对于借名买房合同无效后的处理问题，合同无效即自始无效，如借名人将购房款支付给了出名人，那么，出名人应返还，同时根据双方违反法律、法规或者公序良俗的过错程度按比例分担损失。

（3）规避国家、地方政府限购政策的借名买房合同效力问题。对于规避国家、地方政府限购政策的借名买房合同效力问题，因限购政策不属于法律和行政法规，因此，此种情形下借名买房效力问题存在争议。从实践中裁判规则看，一般情况下，因借名买房合同目的在于规避限购政策，损害了社会公共利益，应认定合同无效。

以案例二进行分析：[（2020）最高法民再328号]辽宁Z设备有限公司、徐某欣再审民事判决书。案例二裁判要旨：司法对于规避国务院、北京的限购政策，通过投机性购房获取不当利益行为，如不加限制而任其泛滥，就无异于纵容不合理住房需求及投机性购房的快速增长，鼓励当事人通过规避国家政策红线获取不正当利益，这不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策的落空，也阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会的协调发展，进而损害社会公共利益和社会秩序。故对于徐某欣与曾某外为规避国家限购政策，签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应当认定无效。

而对于为了生活需求，且未破坏房地产市场秩序的行为，笔者认为应认定合同有效。理由如下：一是从购买房屋的目的看，借名人只是为了生活需要，为了居住权利的实现而借名买房，其目的并非投机性购房或者炒房，并未破坏购房市场的经济秩序，也未违背限购政策的目的；二是出名人因出名买房也失去了购房资格，无法再次买房，也不存在借用多人名义购买多套的情形，并未损害社会公共利益。

（4）借名购买福利性住房或经济适用房等保障性住房的合同效力问题。对于该种情形有两种观点：一种认为，借名人恶意规避国家或地方政策的行为，属于以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效；另一种观点认为，《民法典》只是规定了违反法律、行政法规的和违背公序良俗的行为无效，购买福利性住房或者经济适用房并不违反法律、行政法规，故应认定合同有效。笔者认为，福利性住房或者经济适用房的目的在于保障人民的基本住房需求，如果认定合同有效，就会侵占了符合条件的人群的利益，违背了政府推出福利性住房或者经济适用房等保障性住房的初衷，因此应认定合同无效。

2．借名买房能否排除执行问题

对于借名买房能否排除执行问题，要区分情况对待。对于借名合同有效的情况，借名人可以要求出名人将房屋过户到其名下，或通过执行异议之诉认定其为实际所有权人，从而排除执行；对于借名合同无效的情形，因合同无效，回归到合同成立前的状态，借名人不取得涉案房屋的所有权，因此不能排除执行。但如借名人是购买的违背国家限购政策的住房，在判决前借名人取得购房资格从而消除了合同无效的事由，也就从根本上改变了房屋的权属关系，此种情况下，借名人可以排除执行。例如前面讲到的[（2020）最高法民再328号]辽宁Z设备有限公司、徐某欣再审民事案件中，法院裁判要旨为：借名人与出名人因规避国家限购政策致使违背公序良俗而无效的，不能排除对房屋的执行。对于不存在无效事由的情况下，借名人可以要求出名人将房屋过户至其名下，但该权利仅是债权请求权，不具有对世效力、排他效力。除此之外，借名买房合同无效但其后因限购政策障碍消除补正了合同效力，并通过执行而完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理据，不应支持。

（三）违法预售等问题的裁判规则

1．未取得预售许可致使合同无效的裁判规则

根据《商品房买卖合同解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，商品房未取得预售许可与购房人签订的商品房预售合同无效。在实践中，我们遇到最多的就是未取得预售证而导致合同无效的情形，特别是当房地产低迷、房价下降时，购买人就会依据该条规定主张预售合同无效，要求开发商返还购房款并要求其承担违约责任。根据《商品房买卖合同解释》第九条之规定，购房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，由此可见，违法预售的情形适用惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿在实践中如何把握和适用呢？提供虚假预售许可证的情形在实践中不难判断，但对于故意隐瞒没有取得预售许可的情形该如何判断？什么样的情况算是故意隐瞒，例如开发商在售楼部张贴了预售许可证，但并不包括涉案房屋，购房人在购买时未注意，开发商也没有说，此种情形是否算作故意隐瞒？笔者认为，该种情形应构成故意隐瞒，开发商在明知未取得预售许可的情形下依然签订商品房预售买卖合同，存在故意隐瞒的行为，但由于购房人自身也未尽到注意义务，对于损失部分应根据双方过错程度按比例分担。

2．认购书等预约合同的裁判规则

在商品房买卖的实践中，购房人在与开发商签订商品房买卖合同之前，一般会签订认购书、订购书等预约合同，该合同不同于商品房买卖合同更不同于商品房预售合同。关于预售合同与预约合同如何区分，预售合同属于本约，而预约合同是为将来制定本约合同包括商品房预售合同进行的承诺。根据《商品房买卖合同解释》第五条，当预约合同满足一定条件时可以认定为商品房买卖合同。

违反预约合同应承担的责任，根据《商品房买卖合同解释》第四条，应适用定金罚则。但实践中我们经常遇到的是预约合同中未约定定金，而是约定预付款或诚意金，那么违反预付款或诚意金适用定金罚则吗？其实诚意金或预付款与定金是完全不同的两个概念。从本质上讲，定金是一种担保行为，相当于保证金，根据《民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”，而诚意金，是指双方达成购房意向，并不是法律用语，相当于预付款，也就是为了购买房屋交付了一定的预付款，但并不是保证金，所以不适用定金罚则。

同时，实践中还有一点需要注意，未取得商品房预售许可是否导致预约合同无效，前面我们讲到，预约合同不同于预售合同，其只是购房的一种承诺，独立于预售合同，因此预约合同中商品房未取得预售许可证不影响预约合同的效力。

（四）逾期办证或交房的违约责任裁判规则

对于虽起诉前取得预售可证明而合同有效，但导致逾期交房或逾期办证的情形，可根据下列规定主张违约责任。

关于开发商逾期办证问题，《商品房买卖合同解释》第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1．商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；2．商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3．商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

关于开发商逾期交房问题，《商品房买卖合同解释》第十三条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。[2]

如果开发商不仅逾期交房，而且逾期办理权属登记的，购买人可以依据合同约定同时主张逾期交房违约金以及逾期办证违约金。