商品房预售合同买受人承担风险与利益保护的探究

池 君

浙江东海律师事务所，浙江 台州 318020

随着国家的改革开放与发展，商品房预售合同中买受人利益的保护已经逐渐演变为当今社会上的一个重要话题。而且，由于我国的人口基数庞大，且消费能力日益提升，商品房预售合同中买受人利益的保护对于每一个需要购房或者已经购房的人而言，都有着非常重要的保障作用，其不仅能够保护买受人的合法权益，还能维护市场环境的公正性。但是，在这一背景下，由于预售人特定的需求，以及对预售人资质审核的要求较为严格，导致当前商品房预售合同的标的物存在一定的不可预见性，进而弱化了预售方对商品房预售合同义务的履行效果。

一、我国商品房预售合同中买受人所承担的法律风险

（一）虚假宣传导致买受人承担的法律风险

在当前我国的房地产售卖行业中，有部分地产开发商在前期的“楼花”建设中，为获取更多的建设资金和更大的利益，会通过设计虚假宣传的方法对客户群体进行承诺。这一行为就给后续买受人的房屋交付和房屋应用埋下了潜在风险。由于在施工过程中会遇到各类不可控的因素，因此能否按时交房、能否保证不烂尾等都是当前人们非常关注的问题，同时也是当前预售方难以控制的问题。特别是部分预售方，为了达到预期的销售目标，会通过各类非法途径来进行销售。如：在虚假宣传的过程中，地产开发商主要会针对房屋周边的基础环境建设状况、地理位置状况、交通状况以及装修状况和物业管理状况等下手[1]。但是，在买受人正式入住之后，会发现宣传内容与实际内容并不相符。这一问题的发生直接导致了买受人需要承担更多的法律风险。

（二）定金责任导致买受人承担的法律风险

在商品房的预售过程中，需要买受人和预售方签订一系列的合同条款，然后制定双方的契约准则，同时双方在签订预售条款的过程中还需要对定金条款进行有效的明确和商议，通过这一商议方法的应用，对于预售方而言是判断买受人是否具备买受能力和买受条件的一个重要准则[2]。在这一过程当中，预售方会为买受人提供商品房买受认购书，而且在认购书当中会对条款进行简单说明，其主要内容是针对买受人交付的定金以及相关条款内容的明确。一般情况下，内容为：买受人应该按照约定时间付清商品房买受尾款，并且要遵守合同与协议，如果买受人不能按照条款履行合同，就需按照《商品房预售合同》中的相关规定没收买受人预付的定金，而且商品房的处置在将来与买受人没有丝毫关系。

（三）欺诈行为导致买受人承担的法律风险

当前我国对于不动产的转移需要通过不动产登记的方法进行，同时需要在登记的过程中明确对不动产的公示环节。只有这样，不动产才能实现产权的转移和调换。在这一过程中，商品房的预售工作同样需要遵守这一环节。所以，但凡是不遵守这一环节的，均存在对客户群体的欺诈行为。但是，在商品房尚未建成的时期，由于买受人不能马上获取商品房的所有权，因此为了获取基本的保障，买受人必须要通过登记和公示不动产的方式来实现对商品房所有权的把控[3]。另外，还有部分情况是预售方为了提升业绩，存在有一房多卖的情况，这一情况的发生必然是因为没有与买受人进行不动产的登记而造成的情况，由此可见在避免欺诈的过程中，买受人所承担的法律风险是非常大的，而登记制度和公示制度的应用可以有效降低这一风险的发生概率[4]。

（四）预售方不履行合同导致买受人承担的法律风险

在我国很多的商品房预售过程中，绝大部分商品房都是处于在建的过程中，因此距离工程完工还有很长的时间需要买受人等待。在这一过程当中，由于各类因素的影响，买受人所承担的风险性就会不断加大，而且面对诸多不确定性，买受人并不能做出任何有效的行动。而且，在面对“烂尾”以及推迟交房的情况时，预售方会采取各种手段和说法来搪塞买受人，而且会一直对工程进行拖延。而在这一过程中，预售方必然会采取各种可以免于责任的说辞对买受人进行承诺[5]。这一问题换言之也被称为是豆腐渣工程，或者是黑心工程。而且这一风险性无法从表面上直接进行控制和管理，且在入住之后难以对其进行有效解决。因此该风险的发生会伴随着买受人后期的长期居住，且会时刻影响买受人的生命和财产安全。部分房地产开发商在宣传的过程中所明确的房屋面积与实际建成之后的房屋面积存在有较大的出入。这一问题是设计师在绘制图纸的过程中出现问题而导致的，或者是在房屋建设中由于计算不准确而产生的。针对这一问题，买受人便会承担相应的法律风险，且需要通过维权等方法来索要超出部分的房屋购买资金。造成这一问题的主要原因有以下几点：第一是开发商对公摊面积会进行随意调整和设计；第二是开发商会通过降低套内使用面积的方法来进行整体面积的计算[6]。比如封闭式阳台或者设备间等就是一个典型的案例；第三是开发商在进行宣传的时候存在有较大的水分，且存在虚假宣传的行为与现象。

二、我国商品房预售合同中买受人应受的法律保护欠缺分析

（一）法律保护机制对于虚假宣传的惩戒力度薄弱

进行广告宣传的主要目的是实现对客户群体的有效邀约。因此法律法规中对于广告的应用做出了明确的要求。但是，在开发商实际应用的过程中，经常会出现打擦边球或者钻空子的行为。针对广告法的漏洞和不足，对其大做文章，最终导致广告成为开发商售卖房屋的一种有力工具[7]。一般情况下，预售广告都会存在一定的夸大问题和虚假问题，与实际入住的房屋不相符、不相称的现象较为普遍。归根结底，出现上述问题的主要因素是政府对于广告认定的严格程度较低，且对于广告应用的控制能力较弱。为了让房子卖得更多、卖得更好，开发商一般对于楼盘的地理位置、交通状况以及周边基础设施会进行重点宣传和设计，同时会对楼盘存在的隐性问题以及弊端闭口不谈。这样，买受人所看到的、所听到的都是好的一面，而对于房屋的缺点了解得不够深入。这一问题从本质上分析是由于预售广告在法律监督方面存在有一定的盲区，导致宣传只有优势没有劣势。从本质上分析，这也属于一种不实的宣传方法与宣传手段。

（二）法律保护机制对于预售登记制度的监督缺失

结合《民法典》物权编的相关规定来看，不动产在进行预售登记的时候，需要确保对不动产产权的有效保护，同时需要向政府机构做申请，以此来实现买受人对物权的有效获取。但是，在现实的预售登记工作开展中，很多开发商会将这一工作省略，或者会刻意规避这一环节。最后导致买受人在获取房屋之后，依然无法办理物权的转移和交接[8]。这就导致了法律保护机制对于预售登记制度的管理力度弱化，且导致了政府对物权管理工作监督能力的下降。在双方签订预售合同之后，合同会即时生效。但是在此需要思考的是，买受人在这一过程中能够享受到什么权利，且能够做什么主张。结合预售合同的约定来分析，买受人能够享有的权利为：第一是在房屋在建过程中，可以提前获取房屋的所有权；第二是在合同签订之后，需要严格履行房款支付的义务。但是，由于买受人一般情况下会选择按揭方式进行购房。因此需要涉及银行和金融机构的参与才能实现对房屋所有权的获取。在这一背景下，买受人成为地产开发商和银行之间最弱小的力量。

（三）法律保护机制对于合同备案的规定有所缺失

结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定来分析，我国不同地区在国家法律的支撑下，还有不同的地方法律法规，各个地方在法律应用方面均有一定的差异性。因此在对合同备案进行法律保护机制应用的过程中，会产生相应的问题。如：首先是商品房的备案是否能够即时生效；其次是商品房的备案是否需要与各类外来因素做对抗；最后是商品房的预售是否能够在不登记的情况下对第三人进行对抗。

三、我国商品房预售合同中买受人法律保护机制的完善建议

（一）逐步优化预售广告法

通过对广告宣传方法的优化、完善、控制和管理，能够有效降低买受人在签订商品房预售合同过程中的法律风险性。而且，该方法的应用还能有效地净化行业的发展空间和发展路径，实现未来行业发展和商品房售卖的公开程度与透明程度提升。另外，在这一背景下，还需要基于广告法的应用对宣传广告进行严格的把控。特别是针对“楼花”售卖的时候，务必要对后期的房屋周边基础建设、交通建设状况以及医疗、教育和娱乐设施的建设等做重点分析与研究。一旦发现存在有不合理、不健全的地方，需要及时叫停，且需要督促或者勒令其进行改正。

（二）有效完善预售登记制度

有效的完善预售登记制度，能够降低买受人所承担的法律风险。因此，需要结合《城市商品房预售管理办法》中的相关规定和制度对预售登记制度的应用和执行展开深入研究与探索。首先，需要结合权属登记的过程进行设计，确保预售方能够为买受人提供及时的、有效的和必要的帮助与服务。同时还需要明确限定责任日期，确保在100天之内能够获取房屋产权证。如果无法在承诺的时间内获取相关证件，预售方需要根据合同约定，对买受方提供相应的赔偿，或者满足双方约定的其他条件。其次，需要结合商品房相关司法解释的规定对买受人与地产开发商之间的协商结果进行研究与判断，确保买受人能够在100天之内达成开发商提出的资金要求或者各项证明要求。通过上述方法的应用，能够有效平衡两者之间的法律风险承担关系，且能够进一步降低买受人承担的风险，且可以有效强化买受人在合同签订中的地位，突显买受人在合同签订中的作用与价值。

（三）进一步加强预售合同备案管理

首先，需要针对申请登记的主体对合同备案管理工作进行设计，通过对预售方备案信息的有效监督，实现对申请主体个人权益的有效保护。其次，需要针对预售人的登记备案对商品房预售的不同环节进行考察与研究，确保每个环节都不出问题，或者确保对各个环节中的问题做及时快速的解决。最后，对商品房的预售合同进行材料的申请和报备，以此实现对商品房登记制度的进一步完善，以及对备案质量的有效提升。

（四）对预售资金做强力管控和监督

我国的商品房预售合同设计需要综合国外发达国家的经验教训来分析，以此作为研究背景，能够有效发展我国的商品房预售合同风险控制体系。在部分发达国家，为了确保商品房预售合同的风控更加严格，会采取征收贷款手续费的方式对其进行制约。通过该方法能够有效降低风险的发生。而且，在买受人进行贷款的时候，手续费会在短期内摊还。这样可以增加每一期的还款额度，而且还能实现贷款利率的不断上升，进而可以稳定借款人的成本。在这一过程中，若市场利率下降，那么已经确定的抵押利率将会随着市场利率的变化进行调整，进而可以有效遏制借款人提前还款的意图，且能够在一定程度上降低借款人提前还款对自己造成的影响。

四、总结

通过该选题能够有效探索当前我国商品房预售合同的基本特征，同时能够结合我国商品房预售合同的买受人所承担的法律风险做深入论述与分析，进而明确预售过程中以及合同履行过程中存在的违规性、欺诈性和风险性。此外，还可以针对我国现行的商品房预售合同中买受人的基本权益，对法律保护范畴做出明确界定，讨论法律保护程序中的优势与欠缺，进而基于买受人和预售方的现实需求和基本利益诉求，实现对商品房预售合同权益的有效平衡、有效保护。