我国投资性企业审计风险成因及控制策略研究*——以房地产行业为例

秦焕杰

安徽工业经济职业技术学院 安徽 合肥

作为国民经济发展的支柱性产业之一，房地产行业因为资金密集、受国家宏观政策影响较大，整体具有极大投机性和风险性。近年来，大众生活水平不断提高，一度出现买房热，致使大量资金流入房地产领域。为进一步抑制房地产过热，国家相继出台了各种政策，从当前的落实情况来看，整体利润呈现下滑趋势，债务负担加剧，众多企业经营业绩发生亏损，财务风险凸显，增加了报表出现错报的可能性，这就加大了审计风险。在该形势影响下，就给审计技术与方法等提出了更高要求，必须进一步加强风险识别和防范，提升审计质量及效率。

一、审计风险成因

1.外部因素

（1）经济形势和政策。经济发展形势对于整个房地产领域的进一步发展具有极大影响，如经济持续性发展，民众收入提高，买房热情高涨，整个行业的需求自然会得到进一步上升。近年来，在经济增长新常态下，该领域发展面临一定压力，再加上国家宏观政策颁布，使得整个房地产领域开始降温，库存量持续增高，致使企业大量资金被占据，延长了回笼周期，负债压力变大，资金链开始出现问题。迫于如此巨大的利润和贷款压力，就容易产生一些凌驾于控制之上的舞弊行为，加剧财务报表上重大错报发生的风险及可能性。比如有些企业会直接在报表上将库存商品转为投资性房地产，未真正将财务状况披露出来，增加了审计风险。

（2）竞争与市场环境。任何领域发展都会经历从繁盛到衰退，房地产也是如此。因此企业也会随着整个行业的发展而发展，也随其衰退而衰退，具有相应的周期性，受市场环境影响较大。如该领域最开始市场投资回报率高，很多企业纷纷涉足其中，一时大量资金涌入，致使市场供过于求。后受国家宏观政策调整，其投资增速开始下滑，企业库存压力变大，资金回笼困难，甚至有些企业面临破产倒闭。与此同时，北上广深这类一线城市房价上涨不止，限购政策继续推行，从而发生了市场竞争剧烈与相关企业分化严重的情况，给审计工作开展埋下了风险。即有些企业为粉饰报表，美化财务指标，直接虚假编制数据，给审计工作的开展带来了巨大难度，增加了风险。

2.内部因素

（1）内部控制薄弱。良好的内部控制措施可以对财务报表中存在的错误及舞弊找出并纠正，相反，一旦其内部控制措施不到位就可能会导致舞弊现象滋生，加剧审计风险。当前部分企业中，其内部控制制度存在不严谨、不健全等现象，董事会基本被管理层或者大股东所控制，决定了报表信息披露，加剧了舞弊风险，致使财务报表面临重大错报的风险。有些企业中的内审部门基本形同虚设，难以真正发挥自身作用，比如没有形成一套完善的内部控制系统，很少能直接对经营风险及财务风险进行提前预测；或只开展会计核算审核，对于项目投资风险、成本控制以及经济效益等方面都未真正发挥作用。

（2）财务工作者资金管理能力弱。对于房地产企业而言，其整体资金流量极大，投资回收周期较长，产品变现能力不强，这就需要财务工作者具备良好的资金管理能力，即要注重当下企业的盈利，还要对其资产负债率、营运资本等进行综合权衡，从而明确具体的持续经营能力，落实财务预警，减少重大财务风险。反之，财务工作者一旦不具备这些能力，就可能会给企业带来相应的财务风险。例如，某企业就是因为财务工作者缺乏良好的资金管理能力，致使企业盲目扩张，最终引起资金链断裂而发生破产；而有些企业由于融资决策或投资决策等出现失误而导致资金链断裂。此外，财务人员在工作过程中普遍存在的一个关键问题就是成本费用控制缺乏严格性。房地产企业实际运营过程中会牵涉到多项成本，如土地购置费、工程款、建筑安装费、基础设施费等，所以财务工作者不但要掌握基本的财务知识，还要明确一定业务知识，对于某些大额费用发票必须尽可能提高警惕性，避免假发票被入账；日常工作中还需充分落实成本预算工作，尽可能减少财务风险。

3.注册会计师因素

对于注册会计师来说，其对于被审计方的经营及财务信息掌握十分有限，因此这种信息不对称问题的存在，使其在审计工作中完全处于劣势，只能依照自身经验，通过合理的审计程序，对被审计方的风险进行判断。由于这种信息不对称现象在整个房地产企业审计中普遍存在，所以其风险往往难以避免。

在开展审计工作时，业务的三方关系是核心基础，所以正常的工作开展程序应该先由报表预期使用方，委托独立第三方对被审计单位实施审计，从而获取其具体的经营成果、财务业绩、现金流量等实际内容，实现报表优化。但从目前的审计工作来看，委托方和被审计方基本都是相同的，而实际委托时也基本以比较信任和熟悉的事务所为主，导致第三方失去了独立监督的意义。审计的本质目的就是对企业的实际财务状况、经营成果等进行真实审计，从而对报表质量进行优化，避免出现重大错报。但当下的审计目的则变成了为保证企业利益实现最大化，由报表使用方和被审计方相互串通，以获取第三方给出的鉴证报告。在这之中，某些企业可能本身经营业绩不好，为欺骗投资者与公众；有些可能是为了逃税，虚假编制经营业绩。这种不合理委托代理关系的存在，在很大程度上加剧了审计风险。

二、审计风险控制措施

1.加大重大错报风险合理处置

（1）通过假定收入确认舞弊。对于房地产企业而言，实际审计时可以直接假定收入以确认舞弊风险的存在，特别重视起营业收入账户。针对舞弊风险的具体因素对其动机、压力等进行查找分析。一般这类企业当中的收入基本为销售与租金，收款形式较多，如现房销售款、预售款以及定金等。当前其舞弊风险基本包含了：①为减少税负；②转移利润而减少或延迟确认收入。对此审计时则应从这几点着手：①检查是否按时开展完工清算；②是否存在延迟确认收入的情况；③预收款是否依照所得税的具体规定进行缴纳；④通过大额合同、函证应收账款等检查，对收入项目实施审计。如果是因为收入确认引起的重大错报风险，则可以从这几点入手解决：①直接给报表数据开展分析性程度，如以项目、月份为单位爸本期收入和前期数据进行比较，从而找到异常交易与收入；②审查其客户函证合同条款，或询问有关人员是否存在异常交易；③直接给定金与违约金开展审计程序，从而获得更加完整的审计依据。

（2）评定持续经营能力。房地产是一种资金密集型企业，面临的财务风险较高，所以审计时则应对其持续经营能力进行特别关注，测算相应的财务指标。具体则需在整个审计工作开展过程中对影响持续经营能力的疑虑事件等保持基本的警觉性，一旦发生诸如资不抵债、难以偿还债务等不良情况，则该企业可能存在因为持续经营能力欠缺导致的重大错报风险。

（3）注重关联方关系和交易。审计工作开展时应特别关注因为关联网关系和其交易引起的重大错报风险，常见表现有：①直接从第三方获得融资；②转售给第三方；③交易价格缺乏公允性或者必须满足特定的关键条件。对于关联方交易而言，受审计本身的限制可能会影响发现重大错报风险的可能性，一是管理层并未看出关联单位的潜在风险；二是管理层直接对关联方交易实施故意舞弊、操纵及隐瞒，同时也没有依照报表编制的具体要求对关联方关系，及其交易进行披露，一旦双方相互串通舞弊，其交易就会更为隐蔽。对此，审计时则必须保持高度的怀疑态度，一方面要充分了解关联方的相关信息；另一方面在对文件或记录进行检查时，始终对关联方的信息资料保持基本的警觉性。此外，还可以通过走访调查，分析银行往来对账单等获得更多审计证据。

2.注重检查风险防范

（1）正式计算机的辅助作用。审计工作者的计算机知识掌握程度直接影响着检查风险。房地产企业整体业务量大、会计信息化较为成熟，因此在对其进行审计时则应特别重视计算机在其中的辅助作用。对于事务所而言，一是直接在内部选拔一批能熟练操作计算机的人才，对其专门开展计算机审计培训；二是把房地产企业的审计风险点和计算机审计融合起来，培养出更多的复合型人才；三是对其中的陌生细节，可以直接聘用专家进行指导。

（2）注重分析程序的应用。分析程序是指审计开展中，对财务数据和非财务数据间的基本关系进行分析，从而评价财务信息，及时发现重大错报风险。一般其主要应用在这三个重要方面：一是直接被应用为风险评估程序。能使审计人员及时找到报表中的异常所在，主要针对账户余额实时变化、比率和趋势分析；同时还能对财务情况、盈利能力等进行分析，找到其持续经营能力中存在的问题。通常这类企业出现运营资金为负、过于依赖短期借款给长期资产进行筹资、资产负债率不佳等，就表示其持续经营能力存在一定问题。二是直接被应用为实质性程序，具体应根据细节测试审计账户或余额。比如通过营业税金和附加账户金额测算是否隐瞒收入等。三是直接被应用在报表复核中，以检查其审计程序是否适当和充分。

3.提升注册会计师职业能力

（1）提升专业能力。房地产企业的审计工作和其他类型企业的审计有所不同，不仅整体业务复杂，会计处理也更加专业，对注册会计师的审计经验和专业知识掌握程度都有极高要求。对此在正式开展审计业务前，事务所应专门加强对这类企业审计知识和技能的培训，促使其掌握独特的审计准则与会计核算处理方式，并明确当下国内对于房地产领域颁布的最新财务与税收政策，掌握必要的涉税处理方式，需要重点关注其中的重大错报风险点。

实施审计时，注册会计师自身必须始终保持一定怀疑态度，通过专业技能、知识和经验对审计证据进行获得与评价，特别是在面对舞弊引起的重大错报时，要能对其中的异常交易与事项等保持良好的职业敏锐度，并在项目组内进行充分探讨，相互之间对审计成果进行共享，强化审计效率。对于整个过程中遇到的困难，还可以邀请专家组参与进来，比如可以将工程造价师、建筑设计师、中介人员等邀请进来，实现对其中各项细节的充分把握，由此减少风险产生。另外，整个事务所也应该始终坚持质量第一的基本原则，日常加强培训及监督，在所有工作人员心目中树立起良好的审计意识，由此强化审计质量。

（2）提升独立性。受房地产企业本身性质的影响，其中难免会出现重大错报风险，因此实际审计时必须进一步提升注册会计师的独立性，减少经济利益等给其独立性带来的不良影响。对于和房地产相关的会计估计、政策等实际变更的审计判断可直接咨询第三方，尽可能保证审计本身的独立性，减少风险发生。

一是应全面提升审计工作者的职业道德，增加违规成本，确保其能始终在审计时保持基本的独立性。对于审计过程中出现的对独立性产生不良影响因素，其人员必须通过自身的职业判断，及时将其消除或者把影响降到最低，对于某些恶劣情况还要及时对其业务进行终止或拒绝接受委托。

二是事务所必须进一步强化风险控制，及时将各种影响独立性的因素消除掉。比如让事务所执行合伙人定期轮换，由此减少客户对某一负责人的依赖度，同时开展外部质量控制复核，对于其中非常重要的审计判断适当向第三方进行咨询。

三、结语

总之，房地产企业其审计风险是客观存在的，成因较多，实施审计时必须从多个方面着手，加以防范和应对。而这类企业应在充分了解自身情况的基础上，不断适应国内市场环境的变化，在良好的外部转换下，对内部管理进行改进和优化，以此强化内部力量。