基于经济视角对智能商业地产的分析

杨嘉鹏 刘成婕

摘 要：本文主要围绕经济发展来对智能商业地产进行分析，在经济视角下对智能商业地产进行多方面的分析，如市场现状分析、经济需求、政策分析，智能商业地产未来发展整体趋势及发展前景分析，得出了智能商业地产能够成为未来商业地产发展新趋势的结论。同时随着智能商业地产的普及，其发展能够从各方面提升社会整体的经济水平，并带动一系列相关产业的发展，且有助于保持公众对商业地产智能化、服务化、健康化体验满意度的增加。另外，通过本文对智能地产各方面的分析，作者期待找出智能商业地产发展的新方法与突破口，对未来智能商业地产的构建提供一定的参考价值。

关键词：智能商业地产;需求;经济视角;市场现状;发展趋势

本文索引：杨嘉鹏，刘成婕.基于经济视角对智能商业地产的分析[J].中国商论，2022（02）：-119.

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2022）01（b）--03

随着我国改革开放的逐步深入，大量资本在一段时间内开始迅速注入我国传统商业地产业，这导致中国传统商业地产业在短时间内有着快速提升，但正是短时间大量商业地产开发，其从发展至今，市场上的传统商业地产需求已趋饱和，许多商业地产面临转型需求。另外，由于我国在智能领域的快速崛起与突破，大量民间智能设备投放到市场，公众对智能设备使用认知不断提高，其对房子的需求已经不再单一局限于有地可住，更多的是对于舒适、安全的考量，因此，在人们进行商业地产购置时，房子朝向、区位等要求已经不再是全部考量因素，其所在商业地产的智能与安全程度在一定范围内也对商业地产购置决策有着较大影响。

本文论及的智能商业地产，即以土地及其附着建筑物为主体，通过商业地产整体在智能设备上的应用来对商业地产进行综合管理及控制，使其从商业地产开始进行销售乃至商业地产正式使用时能够为公众提供高品质生活服务，并在发挥出最大效率的同时，降低所需消耗。

1 智能商业地产的市场现状及发展趋势

1.1 智能商业地产的市场现状

1.1.1 我国智能商业地产的市场现状

当前我国智能商业地产总体还是处于研究发展及半智能化应用阶段，由于其安装费用较高，目前智能化更多体现在公众单独房产中，如为所购置的商业地产配备智能门锁，智能空调等家用智能设备，对于商业地产整体而言，目前还未完全实现智能化，另外，伴随着经济发展不同，其相比较而言，一二线城市的商业地产智能化程度往往大幅度领先于三四线城市，在一二线城市中，像万科、碧桂园、绿城集团等大型商业地产企业在其所属地产中都会配备相应智能设备，如智能门禁、人脸识别等安保设备，但在三四线城市中，商业地产大都是由规模较小的企业开发，由于企业相对资金不足，其地产小区安保人员配备都是一个问题，更不会投入大量资金安装智能设备。除了以上关于智能安保设备的安装有着较大差别外，其他如自然灾害预警防范系统、小区智能电力监测系统、小区智能水压监测系统等设备，目前在我国商业地产中基本还是处于空白，另外，除了在设备上还未做到完全智能外，在商业地产销售环节上也未实现智能化。

1.1.2 国外智能商业地产的市场现状

由于国外人口相较国内而言相对稀少，平均住房面积更大，其商业地产更多是以独栋别墅的形式出现，对于智能商业地产的发展，国外更多展现在智能家居上。其相较于国内而言，国外对于智能家居设备的研究应用比国内要早许多，自以美国为代表的西方发达国家在20世纪80年代提出智能家居方案以来，其推出了许多智能家居设备，如家用智能通信网络设备、家庭综合智能面板、智能配电箱等，这些设备虽然已经推出市场许久，但智能设备安装费用却很高，根据美国智能家居行业专业公司PARKS的统计分析：1995年，美国一个家庭安装家庭智能设备的平均费用在7000～9000美元，那时，美国家庭已使用先进家庭智能设备的比率仅仅为0.33%，而发展至今，其智能设备安装比率虽有大幅度增加，但远未在发达国家进行大规模普及，其消费人群目前更多的是中产阶级以上。另外，与居住商业地产相比，当前国外办公商厦这类高层乃至超高层商业地产已经有很高的智能化及集成化，其发展研究从20世纪80年代就已经开始，而日本就是其中一个典型的国家，早在1986年，日本就在东京修建了本田青山大厦及ntt品川大厦这两栋智能化大厦，其在大厦内部有一套独立的智能系统来对大厦进行控制，但受限于当时的技术条件，主要还是只对通信网络及办公系统等关键设施进行控制，但随着技术不断发展，目前日本不仅能够对大厦整体进行控制，还能对天气情况有着快速的预知能力，其通过大量的传感器，能够感知空气中的温度、湿度和风力，将收集到的数据统一发送至地下综合计算机中，由计算机来进行研判以对大厦整体的门窗及空调进行运行，保证室内办公的舒适性。

1.2 智能商业地产的发展趋势

我国对商业地产智能化的研究相对较晚，目前对商业地产智能化的发展也更多是在智能家居方面，其从2016年开始智能家居在市场有着大幅度的上升，截止到2020年我国智能家居已经达到3294.1万。预计2020年以后将会继续加大增长趋势。但对于更为综合的智能商业地产，在此之前我国市场上还未推行。现阶段，随着我国大型传统商业地产企业已经逐渐向科技化及智能化转变，其在商业地产智能领域正在积极寻找转型突破口，尤其在人工智能、物联网及5G等相关技术的普及，万物互联提议得到越来越积极的反响，这极大促进了智能技术在商业地产中的应用。截至2021年，以万科等大型地产为主导的智能地产项目已经在北京、上海等强一线城市中进行试点建设，随着技术发展应用的成熟，预计在未来5～10年内能够逐渐推向国内大部分一二线城市，到2035年智能地产在一二线城市的市场占有率将超过60%，而剩下的三四线城市由于人口素质及经济科技实力等综合水平的相对滞后，其依旧是以传统地產为市场主导，智能地产的普及率将远不及一二线城市，但就总体而言，我国未来智能地产的发展趋势还是积极向好。

2 智能商业地产的市场需求分析

2.1 智能商业地产的消费群体分析

由于我国在智能家居领域发展的日趋成熟以及智能地产建设的逐渐深入，我国目前地产的消费群体主要呈现以下几方面特点。

2.1.1 消费群体逐渐年轻化

目前我国地产消费群体已经逐渐从“70/80后”转向“90后”甚至“00后”，根据市场数据分析，30岁以下年龄群体的购房占比情况有逐年增加的趋势，预计2022年占比将达到27%，其较2017年将会增加12个百分点左右，以北京和深圳为例，北京2020年购房者中平均年龄为35岁，比2016年下降2岁;深圳平均年龄为33岁，比2016年下降3岁。

2.1.2 消费群体对于智能设备的使用能力普遍提高

随着我国智能设备不断更新推向市场以及进行大范围的市场流通，我国绝大部分人民对智能设备都有或多或少的使用。近年来在我国商业地产中，有的地产企业在新楼盘开售前，都会建立自己楼盘的模拟楼板房样间App以供消费者进行线上虚拟体验，不少消费者都会利用自己的移动智能设备对其进行观看选择，在智能设备上大致选择完再到线下售楼处进行咨询。有的甚至在设备上看完样板间后就能直接预定。另外，由于我国消费人群受教育水平的不断提升，人们对智能设备的理解已经不再显得那么陌生，而且，正是当前科技发展的日新月异，人们对于智能设备的使用都有一种好奇心理，这也让大部分消费群体对家用智能产品的需求较为强烈，其对于智能设备的使用适应性与10年前相比有了很大的提高。

2.1.3 消费群体对地产的需求更加多元化

由于我国改革开放措施已经出台多年，社会上经济发展已经日趋稳定，地产消费者对于地产的思想已经变得多元化，从40年前的房屋分配、只求有地可住，到20年前追求大平方商业地产，再到当今对商业地产健康舒适与智能的配套跟进，消费者一直都在追求着更加舒适的生活条件。

2.1.4 消費群体对地产用途发生变化

由于经济的发展，房子的用途已经不单单用来居住使用，在如今市场经济大环境下，地产租售和交易已经是一件很平常的事情，消费者为了将地产尽可能地升值保值，往往会对其地产进行重装甚至非法违章搭盖，有的消费者甚至专职在家进行商业地产市场预判，来进行地产投机行为，这些行为的目的都是消费者不断追求将地产进行利用最大化，从中得到利益满足。对于智能地产而言，其智能、舒适、健康的环境将会加大这一买卖趋势，主要是因为智能商业地产相对传统地产来说潜在升值能力更强，其在地产评估时就将其特征包含在内，且早期智能商业地产在市场上的数量相对较少，人们对于此类地产的需求往往较为旺盛。因此，在其他同等条件下评估价格也会比传统地产高出不少。

2.2 智能商业地产的需求分析

2.2.1 智能商业地产的需求价格分析

商业地产价格是地产消费者最为关注的要素，随着经济的发展，当前我国国内综合商业地产的价格还是普遍偏高，一方面是由于我国人口基数较大，购房需求依旧很强烈，以及人们对于商业地产市场的投资与投机盛行。另一方面是由于其货币的通货膨胀以及其逐渐相对贬值，而国家对商业地产的价格也进行过严格的管控，虽在价格增加浮动上，但总体趋势还是处于上升状态。对于智能地产而言，由于其主体依旧是土地与建筑物，土地成本的上升会提高智能地产整体价格的上升，另外，由于智能设备在地产中的大量运用，其地产建筑物整体造价也会明显上升。因此，在短期内，由于地产需求的火热以及智能地产的舒适便捷的特点，其需求价格依旧会呈现水涨船高的趋势。但按长期趋势来看，由于政府对地价的进一步管控、建筑整体建造技术的提升以及智能设备成本的降低，其智能商业地产在未来的需求价格也会随之下降。

2.2.2 智能商业地产的需求政策分析

政府发布的商业地产政策是商业地产发展趋势的重大影响因素，我国目前对于地产的需求政策还是控制的比较严格，不少地方都出台了相应的限购房政策，其在某种程度上也会极大地限制消费者对于商业地产的需求。但智能商业地产作为新升起的地产趋势，国家在寻求管控的同时也会为智能地产带来一定的发展红利，在未来3～5年，其在商业地产市场上的占比会有所提高。

3 智能商业地产应用前景分析

随着我国智能化技术的提升以及智能设备的大范围普及，智能商业地产未来主要将朝着以下两个方面发展。

3.1 形成以节能为中心的设备监控系统

从当前智能商业地产的发展趋势来看，其主要趋势是发展绿色智能商业地产。虽然当前在商业地产建筑中已经使用许多高效节能设备及相关的控制技术措施，但是其取得的实际效果并不明显，其节能效率只有10%～15%，仍然存在着大量的能源浪费。因此，为了加强智能建筑的整体节能效果，需要采用智能设备来收集建筑整体数据，并对数据进行分析，通过建立其能耗实时监控系统的方式来为建筑设备运行状态进行自我判断，从而为建筑整体运行方式的选择提供科学依据，来避免能源浪费，以提高建筑的整体经济效益。

3.2 商业地产智能安全管控的实现

作为智能商业地产的核心，国内安防市场在智能商业地产业飞速发展的驱动下也呈现出蓬勃发展的态势。截止到2020年，我国智能安防设备规模已经达到576亿元，其增长幅度正在逐渐年增高。另外，智能安防由于主要体现在智能商业地产的整体安保及消防方面，首先在智能地产整体设计和施工时，其安保系统与消防系统就已经成为建设内容。智能商业地产的安保系统主要以视频监控及防盗报警系统为主，利用红外、探测等技术，能够达到对安全事件事先预警、事中控制与处理、事后分析的作用，以便为人们提供安全的生活和工作环境。借助智能监控系统，其能够对整个地产的消防系统进行实时运行状态监测，并完成对各消防子系统的统一管理，以便于实现集中运行与协调控制。

4 智能商业地产的经济带动作用

通过对商业地产智能化的应用，不单单能提升商业地产自身经济，还能带动相关配套设备行业的发展，对于智能商业地产来说，随着该类地产的不断普及，智能设备厂商能够与伙伴地产商进行贸易绑定来增加智能设备销售，销售所得的大量资金能够有助于智能设备进行更新优化，进而促进智能设备的进步，另外通过不断将智能设备推向市场，其智能设备在地产市场上的份额将会持续增加，这也为智能设备零件供应商创造了大量的经济效益，因此伴随着智能商业地产的发展，其能够在智能设备领域与商业地产领域之间形成巨大的经济产业链。

5 结语

商业地产业作为我国主要的经济支柱，对于我国的经济发展起着无可比拟的重要作用，其对于未来的发展趋势也开始渐渐变得明朗起来，本文主要就商业地产的主要发展趋势，即智能商业地产的整体发展进行了经济视角上的分析，以求为我国未来商业地产的发展应用提高新的思路。

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Analysis of Intelligent Commercial Real Estate Based on the Economic Perspective

Zhonghuan Information College， Tianjin University of Technology  Tianjin  300380

YANG Jiapeng  LIU Chengjie

Abstract： This article mainly focuses on the development of economy to analyze the intelligent commercial real estate. From the economic perspective， it analyzes the intelligent commercial real estate in various aspects， such as current situation of market， economic demand， policy analysis， and the overall development trend and development prospects of intelligent commercial real estate in the future. It is concluded that intelligent commercial real estate can become a new trend in the development of commercial real estate in the future， and with the popularization of smart commercial real estate， it can improve the overall economic level of the society in all aspects， drive the development of a series of related industries， and help to maintain the public’s growing satisfaction with the intelligent， service-oriented and healthy experience of commercial real estate. In addition， through the analysis of all aspects of intelligent real estate in this study， new methods and breakthroughs in the development of intelligent commercial real estate are what the author expect， which has certain reference significance for the development of intelligent commercial real estate in the future.

Keywords： intelligent commercial real estate; demand; economic perspective; current situation of market; development trend