论房屋承租人的优先购买权

李大伟

（牡丹江林区广播电视大学 黑龙江牡丹江 157009）

绪论

承租人优先购买权是世界各国普遍确立的一项民法制度。中国也于1999年正式建立了这一法律体系。我国《合同法》确认了承租人的优先购买权。所谓承租人优先购买权是指承租人在房屋租赁关系存续期间，依法享有的，在出租人将租赁房屋出售给第三人时，得以同等条件优先购买的权利。[1]

法律根本上来时是要维护社会的公平与正义，促进社会、经济的协调健康发展，每一个具体的法律制度都是为了保护权利主体的利益。在市场交易中，出租人与承租人订立合同，承租人往往是经济弱势群体，而法律追求的目标就是公平、正义。“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上的弱者，实有特别保护之必要。”[2]

案件评析及问题的提出

在本章的这一部分，我们主要介绍一个代表性案例，提出法律实践中的问题并提出相应的解决方案。

案情介绍

潘某诉贝某承租人优先购买权纠纷案

上诉人（原告）：潘某

被上诉人（被告）：贝某

上诉人潘孟瑾为与被上诉人贝某承租人优先购买权纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2010）嘉秀民初字第1245号民事判决，向二审浙江省嘉兴市中级人民法院提起上诉。

案件于2010年12月24日由二审法院聆讯，然后由合议庭依法聆讯。

被上诉人房东贝某将自有房屋一套出租给上诉人潘某，双方协商一致后签订了房屋租赁合同，潘某按约交纳押金5000元并按时支付租金。

2010年4月初，贝某为出卖此案诉争房屋，与中介公司人员陆某、买主刘某及其丈夫一起到该房屋去看房，由承租人即潘某让他们进屋，在看房及谈论过程中，潘某一直在场，并知道贝某出卖该房的价款约为94-95万元左右。在此过程中，潘某并未表示要求优先购买该房屋。2010年4月23日，杭州永正房地产土地评估有限公司受贝某委托对该房屋进行了评估，确定当时的价值786800元，但不包括装修。2010年4月28日，贝某与刘某签订了《房屋买卖合同》，约定贝某将本案诉争房屋以938000元（包括装修）转让给刘某。合同签订后，刘先生按合同支付了房屋，贝也于同年五月将房屋移交给刘先生。因为租期还没到，潘某还在租房。2010年7月13日，潘某、贝某及刘某为房屋退腾之事发生争议，并由嘉兴市秀洲区嘉北街道人民调解委员会进行调解。调解失败是因为三方意见不同。因该房屋的租期在2010年8月18日已到期，但潘某未搬走，刘某于2010年9月8日向秀洲区法院起诉要求潘某搬离该房屋。经过调解，刘和潘达成了协议，并由刘攀交还了5000元押金。2010年9月29日，潘某以贝某侵害其承租人的优先购买权为由向原审法院提起一审诉讼，要求贝某赔偿其损失210400元并归还押金5000元。

贝某在一审中辩称，潘某租赁房屋是事实，但潘某在贝某出售房屋时一直未提出享有优先购买权，故请求驳回潘某的诉讼请求。

法院裁判及理由

一审法院裁判及理由

原审法院审理认为，潘某、贝某的合法权益受法律保护。

根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律的解释》第二十一条，出租人未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权行为的，承租人请求出租人人民法院承担赔偿责任，应当予以支持。本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的赔偿请求权。

结合本案，潘某所主张其优先购买权受侵害的情形是，贝某未将出租房屋出卖的信息告知潘某，致使潘某无法在同等条件下行使优先购买权。

该案的证据表明，潘某完全掌握了房屋的出售和裴某的售价等信息，也就是说，从查看房屋的过程中，潘先生知道潘先生将房屋卖给了刘某，而知道裴先生卖掉这套房子的价格大约是94万至95万元。实际上，贝某通知潘某通过事实行为出售了所租房屋，但潘某并未告诉贝某要求购买房屋。在经过评估机构评估后贝某才与刘某签订了房屋买卖合同，且实际交易的价格为938000元与当时的市场价基本相符。

潘某冒用刘某的名义委托评估机构出具的2010年9月26日该房屋的价值，来向贝某主张二者价差的损失。事实上，这并不构成任何损失。因此，潘某索赔21.04万元不予支持。刘某已将押金5000元归还给潘某，潘某要求撤回该请求，予以准许。

据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，裁定驳回潘某的诉讼请求。

上诉人潘某意见

判决宣告后，潘某不服，向二审提起上诉称：

第一、原审判决认定证据错误。

本案中，证人刘某、陆某和贝某有利害关系。证人刘某是买主，卢某是中间人。因此，原判决以两名证人的证言作为认定案件事实的依据，违反了法律规定。而陆、刘的证词相互矛盾。其一，刘某作为买主，其证词中明确在看房过程中未谈到房屋价格，陆某却说看房时贝某告诉潘某房屋价款为95万元，还说“潘某还和贝某说卖掉房屋的价格蛮好的”，而且，未看房之前就定下房屋价格明显不合常理。

根据原判决，潘某提供的浙江合城房地产估价有限公司估价报告有误，应当对估价报告进行鉴定。本估价报告由潘某委托鹤城公司对涉案房屋进行估价，由潘某提供的《房地产估价委托协议》证明，并非刘某名下的房屋。潘某委托禾城公司评估并出具评估报告并不违反法律规定，故原审认定评估报告程序违法显然是错误的。

第二、原审判决认定事实错误。

原审判决认定贝某已经履行通知义务是错误的。

其原因是原判决的“立案证据”是证人的证言，是虚假的，不能作为认定事实的依据。《房屋买卖合同》签订日为2010年4月28日，房屋价格是根据2010年4月23日的评估价格786800元确定的，因此，原审认定在看房日2010年4月4日就已经确定价格，并就该价格征询过潘某的意见是错误的。

原来检查发现潘放弃优先购买权是错误的。根据《调解情况说明》，潘某在得知房屋出卖后即提出了优先购买权问题，表明潘某从未明示不要求购买涉案房屋，更没有放弃优先购买权。贝某的行为侵害了潘某的优先购买权，致使潘某丧失了以“同等条件”购买房屋的权利，潘某起诉时房屋的市场价与交易价格的差价，应当作为潘某的损失。

综上所述，原判决认定证据错误，造成事实不清，适用法律错误。请二审法院查明事实，依法变更判决。

被上诉人贝某意见

贝某在二审中坚持一审答辩意见，认为其从未侵害过潘某的优先购买权，潘某在卖房前已知晓房屋即将出售的事实。

二审法院裁判及理由

二审法院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。

据二审法院说，《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出售租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者其他侵犯承租人优先购买权的行为，承租人要求出租人承担赔偿责任的，人民法院应当予以支持这条规定赋予承租人在其优先购买权受到侵害的情况下，有权就有关损失向出租人主张的权利。而在案并无证据表明：一、潘某因其未能购买系争房屋立即转而购买其他房屋；二、潘某在此后的时间里购买了其他房屋；三、自从房子出售以来，房价一直在上涨。同时，众所周知，本地区现阶段的房产价格除受市场调节存在上下起伏的可能之外，还受买卖双方对房产行情的预期、判断等各种因素之影响。并且，房屋评估的价格并非房屋实际成交的价格，且评估价格与贝某出卖房屋的总价基本相符，所以上诉人潘某据此主张损失没有依据。因此，潘石屹要求支持的前提条件不存在，法院也不会支持。

至于潘某的优先购买权是否为被上诉人所侵害，于此案处理已无影响，二审法院在此不再展开与审查。综上所述，第一审判决实体处理得当，案件应予保留。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，驳回上诉，维持原判。

案件评析及问题的提出

本案是房屋承租人认为房屋所有人向第三人出售房屋时不履行告知义务，侵犯其对房屋的优先购买权，请求法院赔偿损失。本案争议焦点主要在于房屋所有人是否向承租人履行了通知义务，以及如何计算因侵害承租人优先购买权造成的损失。

房屋所有人的通知义务。在承租人的优先购买权受到侵害的情况下，最常见的是出租人不履行通知义务。在租赁合同有效期内，出租人决定将租赁房屋出售，并与第三人签订销售合同。依照法律规定，出租人应当在合理期限内通知承租人，由承租人决定是否行使优先购买权；应当指出，出租人的这一义务并非一次性的。承租人优先购买权制度的存在就是为了解决城市住房紧缺，保障相对弱势的承租人不会无房可住，不会流落街头，从而达到为政府分压的目的。

本案中，承租人在陪同房屋所有人、买方以及中介一同查看房屋状态，且已得知房东即将出卖房屋，却在之后要求房东赔偿其损失，是无中生有滥用自己的权利。

损害赔偿数额的计算。本案中，房屋所有人并没有侵害承租人的优先购买权，也就无需对承租人进行赔偿，但现实中对侵害承租人优先购买权如何计算损失及赔偿数额是一个值得探讨的问题。根据侵权责任法，侵权责任的主要方式有：制止侵权、排除障碍、消除危险、归还财产、恢复原状、赔偿损失、道歉、消除影响、恢复名誉。在承租人优先购买权受侵害的实践中，我们讨论的最多的就是赔偿损失。要成立一个侵权行为的损害赔偿请求权，必须具有以下四大要件：即过错、违法性、因果关系和损害结果，此四者缺一不可。

间接损失也可以称为附随损失，即承租人的优先购买权受到侵害，承租人不能享受优先购买权实现所带来的利益，而必须支付其他额外费用。

首先，是指租赁合同终止后，承租人为实现其居住利益而另行寻找租赁房屋所支付的额外费用。但需要注意的是，由于“买卖不破租赁”的规定，该房屋归权的转让并不必然导致承租人无法继续租赁房屋，只有新房屋所有权人基于法律的禁止性规定或无法与承租人达成继续租赁合同的合意时，才能导致承租人无法继续租赁房屋，丧失居住利益。

买房的额外费用指承租人因丧失优先购买权而单独购买购买其他房屋支付的代理费等额外费用。就司法实践而言，因为承租人对出租房屋有相当程度的了解，因此，承租人和出租人如果签订了房屋买卖合同，交易成本较低。再次，还包括：搬迁费用，即承租人在搬家过程中雇请搬家公司等所产生的损失;诉讼费用，即承租人为行使损害赔偿请求权而向法院提起诉讼所花费的各种有关费用，如鉴定费用、调查费用等。