农村集体土地集约利用的思考

郭长梅

（石阡县自然资源局，贵州 石阡 555100）

0 引言

作为农村地区“三块地”改革的重中之重，做好集体经营性农村集体土地集约利用等相关工作对于完善乡镇地区用地市场起到了极为重要的作用。对于集体经营性农村集体土地而言，其集约利用主要由乡镇规划确定，集约利用将有效加速乡镇规划的编制，并且集约利用也是乡镇规划的重要内容，当前加强对相关内容的研究有着重要的意义。

1 土地集约利用的内涵

通常而言，一般认为土地集约利用这一概念最早源于对农业用地的集约利用研究中，而农村集体土地相较于传统的农业用地来说其集约利用的内涵更加多元化，这主要是由于农村集体土地的功能多样性决定了土地集约利用的多样性和复杂性。目国内外针对农村集体土地集约化利用的内涵有以下两种普遍认同的观点：一部分学者认为，农村集体土地的集约化利用实质上就是通过加大对土地的成本投入从而获取土地更多维的生产或经营方式；而另一部分的研究人员则认为，尽管前者将农村集体土地的集约化利用理解为加大对土地的投入和开发已经抓住了这一概念的实质，但却忽略了在进行土地集约化利用前的条件和前提，因此这一部分学者认为，在考虑对农村集体土地进行集约化利用前，需要统筹能够影响土地集约化利用的各方面因素，如土地的利用结构和布局优化等。通过深入优化土地的利用结构，将地区内的土地资源进行统筹合理配置，能够更快更好地实现对农村集体土地的集约化利用。上述两个观点中的后者已经成为现阶段对于农村集体土地集约化利用的主流认知。

2 农村集体土地密集利用情况的综合分析

从宏观意义上来讲，农村土地集约化利用就是指在特定的区域范围内实现对土地的集约利用，基于此，可以对于农村集体土地的集约化利用简单地理解为对某一区域内的农村集体土地集约化利用水平进行综合化的测评。

由于不同区域的地理环境、土地资源的利用情况都存在着显著的差异，因此在针对不同区域进行农村集体土地集约化利用水平的评价时使用的评价指标也都会存在较大差异，这也说明在对几个区域的农村集体土地集约化利用水平进行比较时，只能对各区域间相同或相近的部分指标进行比较，而区域间的综合评价水平则无法客观公正地进行比较。因此，在对土地集约的利用水平进行综合评价时决定采用多指标的组合评价方法，这一方法可以从多个维度对土地集约化的利用情况进行全面的反馈，并得出不同区域内土地集约利用水平的差异。需要特别说明的是，借助多指标组合评价方法对土地集约的利用情况进行评价的过程中并不将这些指标最终转化为某一个统一性的指标，因为这样既能够克服单一指标的片面性，又能够将不同区域的土地集约利用情况客观真实地反映出来。根据指标具有代表性并且便于定量的基本原则，最终选择土地利用强度、土地利用效益以及土地的潜力分布情况3 个指标对农村集体土地的集约化利用水平进行多维度的分析和比较，并获得的农村集体土地集约化利用水平。

3 农村集体土地集约利用完善对策

3.1 做好土地调查工作

首先，要明确土地调查的基本目的和具体操作，土地调查的具体做法是明确每块土地的分布，并详细登记调查信息，搭建信息共享平台，实现信息互通。其次，建立一套自动化的信息和数据管理机制，统计和监测土地资源变化信息，并进行快速、实时的更新。因此，在明确土地调查工作的目的和具体工作的前提下，无论农村集体土地集约利用是否修改或调整改善，规划结果都是准确真实的，需要从基础数据入手进行确认，要反映客观情况，全面抓好各类土地调查相关工作。

3.2 缩短规划周期

土地利用总体规划滞后严重，主要是规划周期长。为解决这一问题，在对整个土地利用规划进行具体修订时，结合国民经济的持续发展趋势，可以将当前较长的规划周期缩短为适当的年份，实现不同的规划周期的统一性。最后，在信息技术飞速发展的背景下，也可以利用这些信息技术建立相应的地理信息系统，加强土地跟踪和管理，积极应用高科技手段，可以最大限度地控制土地利用，确保各土地利用变化合理，科学地调整农村集体土地集约利用，有效实现农村集体土地集约利用的调整和完善。

3.3 建立和完善土地市场，通过市场运作优化资源配置

现阶段的土地市场已经基本形成，但政府发挥的主导作用并没有完全显现，同时在土地供应的公开透明工作方面也有待加强，在此背景下的土地总体利用情况并不十分理想，仍然有部分区域存在土地荒置的问题，这明显不利于实现土地的集约化利用。

3.4 集约利用管控措施分析

首先，在农村集体土地集约利用时期，应重点做好专题研究工作，进一步明确农村集体土地集约利用布局与规模，同时还要做好现状调查及规模预测等工作。通过对农村集体土地的规模做出深入的调研，可以结合实际情况做好农村集体土地集约利用评估，并明确上市规模。其次，在专项规划阶段，应结合总体规划、国民经济与社会发展规划，制订相应的实施方案。在确定用地来源时，要对存量农村集体土地、增量农村集体土地做出分析。最后，进入到详细规划阶段之后，结合以往试点地区的经验，应当对详细规划进行完善。在此期间，应加强详细规划的编制，实现详细规划的全覆盖。除此之外，应当结合国土空间规划的相关规定与要求，积极做好农村集体土地集约利用编制等工作。在进行年度实施计划的编制时，要将片区作为基本单位，进行控制性详细规划的编制。这一过程中，既要明确用地性质、建筑密度与高度，同时还要给出绿地率以及容积率等控制指标要求。要着手开展修建性详细规划的编制，合理开展总平面图设计，进而为后续的施工提供依据。

3.5 探讨制定有利于集约用地的产业政策

制订符合集约用地发展的产业政策是提高农村集体土地集约化利用水平的有效手段。首先，在企业进行产业结构调整的过程中应当优先考虑那些占地少、产能高、技术要求较高的高新技术产业，对于占地面积广、产能效率低而技术水平又不高的产业要适时淘汰，避免造成大规模的土地资源浪费，从而更好地实现集约化用地。其次，在进行产业空间的布局时，企业应当尽可能地发挥产业聚集效应，努力实现区域内工业园区的集中化布局，各企业之间也要打造过硬的品牌产业和特色产业，防止企业之间发生恶性竞争。由于产业聚集对于集约用地起到很好的促进作用，因此政府部门在进行用地的规划和部署时也应当为产业聚集创造便利，不断壮大高新产业的规模。

4 促进农村集体土地集约利用和挖潜的建议

4.1 以规划为先导，优化用地结构和布局

规划对于农村集体土地的节约集约利用具有重要影响.根据本次潜力测算工作可知，综合开发的规模潜力高于基于实际情况的规模潜力。针对用地结构和布局的现状问题，必须以规划为先导，科学地调整用地结构，并对用地的布局进行优化，才能达到充分挖掘农村集体土地潜力的目的。

4.2 完善农村集体土地流转机制， 疏通农村集体土地流转渠道

由于目前农村地区农村集体土地的流转渠道并不十分通畅，这会在一定程度上阻碍农村集体土地集约化利用水平的提高。因此为了更好地促进农村集体土地的集约化利用，应当对农村集体土地的流转机制进行完善和更新，对农村集体土地的流转渠道进行疏通。相关政府部门应当对农村区域的非农农村集体土地的使用权流转形式作出明确的规定，并对农村非农农村集体土地的使用权流转的范围和流转程序作出规范的说明。对于农村集体土地而言，在进行清理登记、使用权抵押、土地置换、确定地价评估方法及农民安置补偿等工作时要严格遵循相关的法律法规，保证农村集体土地能够合法流转，并且土地的流转在保证科学合理的前提下应当具有一定的前瞻性。

4.3 加强管理，定期更新

主管机关得根据农村集体土地集约利用的情况，与当地的实际情况，给予相应的土地利用和税收优惠政策，增加土地的容积率。鼓励利用荒地、废弃的土地和闲置土地建设，并在土地利用总体规划的框架中，优先为集约利用程度高的土地使用者办理农用地转用、土地征用审批等手续，综合提高农村集体土地集约利用程度。

5 结语

综上所述，本文主要从规划编制与管理的角度，对集体经营性农村集体土地集约利用的必要性做出了分析，并结合其来源、分布及集约利用流程等内容，研究其对乡镇国土空间规划的影响。当前，我国关于集体经营性农村集体土地集约利用的流程与细则正在不断修订与完善，但就上市规模、土地征收及上市方案等相关内容，仍需开展深入的研究，以此提高农民的经济收益，缓解农村地区经济落后的局面。