城镇化与住房市场价格影响研究

杨玉婷

摘要：现如今中国正处于城市化进程加速的关键阶段，同时也伴随着一系列的房价问题，作为重点民生问题，受到广泛关注。到2011年为止，我国城镇化率首次突破50%，并在不断上升。伴随着城镇化进程的不断加速，房价也水涨船高，因此有关城镇化与房价之间关系，值得深入研究。

关键词：城镇化;住房市场;房价

1998年，我国彻底取消了福利分房制度，住房市场化拉开帷幕，与此同时房地产市场也逐渐升温，房价不断上涨，于1999-2019年我国商品房平均销售价格保持着稳定上升趋势，截至2011年末，城镇化率首次突破50%。中国正处于城镇化进程加速的关键阶段，与此同时，社会中的诸多矛盾也开始显现出来，其中人们对房价问题的关注度也逐渐攀升。

一、城市化与住房市场价格影响研究

考虑城镇化杜房地产价格的影响，目前学者基本形成了城镇化率与房价的正向相关关系的结论，但是在具体影响程度方面的相关研究还存在较大的差异，并且如今有关城镇化率影响房价的具体机制的实证研究较少，绝大多数停留在理论层面的分析。

（许远明，欧阳鹭霞，2013）利用了1999-2010年的省级面板数据，并重点研究了空间区域差异以及城市化对房价所产生的影响。主要研究的方法为实证研究，研究结果也表明城乡间的收入差距的确会对房价以及城镇化率产生一定的影響。（郭娜，吴敬，2015）以城乡收入差距作为城镇化率的工具变量，解决内生性问题。其结果表明城镇化率重视导致房价不断攀升的重要原因，相关影响系数达到0.132。地区居民收入差距越大，城镇化水平越高：居民收入差距增加1个百分点，城镇化率上涨0.2个百分点。由此可见城乡收入差距是城镇化率重要的影响因素。其中城镇化率每提高1个百分点，商品房平均销售价格将上升0.78个百分点，这最终会导致住宅商品房价格提高0.71个百分点（周文兴，林新朗，2012）。（韩正龙，王洪卫，2014）提出城镇化会产生两大影响，其中包括直接影响以及间接影响，这两大影响关系都与空间距离存在负向变动的关系，其中在东北地区，城镇化所表现的直接影响最为显著，在东部地区所表现出的间接影响最为显著。（任木荣，刘波，2009）认为城市化水平越高的地区，城市化水平对房价的弹性越大;从时间回归的结果来看，随着城市化的不断推进，城市化水平对房价的弹性逐渐增大。

二、城市化进程中的对策建议

坚持房产税改革，与土地出让制度一起开展，控制好持有成本，避免房价上涨过快。土地出让金制度下，借助市场机制的作用，土地出让价款将会由消费者承担，因此土地出让价款将会与房价产生正相关关系，从而产生恶性循环。由此可知，如果要进行土地出让金制度改革，需要将住房成本转化为房产税，进而成为房价的组成部分之一。如此一来，房产的确定性成本将不断上涨，与此同时也不会存在地价因素，因此住房预期价格不会受到影响，可以制止投机性住房需求，更好的控制房价。（王鹤，周少君，2017）。

开征新型房产税。我国首次在上海以及重庆两个直辖市进行房产税的试点，其很大程度上属于商品税，其征收的房产税极易转嫁，因此其对于投资性的住房需求的抑制作用并不显著。对于一些投机需求者，购房所产生的房产税成本比较小，远远低于投机收益。除此之外，如果投机者能够没有阻碍地进行住房买卖，那么房产税最终会由最终购买者承担，由此可知该房产税主要抑制了住房刚性需求。

现如今我国房地产市场仍然处于不平衡时期，在进行转型的过程中存在失衡。其中城乡收入差距所产生的住房潜在需求向真实需求的转换还缺少一定的条件，如果仅靠数量式的城镇化，将会对房地产市场的发展产生负面影响。因此关键是在于实现城镇化的质变，为了促进房地产市场健康发展，需要搭建一个质量与数量并驾齐驱的组合。

参考文献：

[1]许远明，欧阳鹭霞.（2013）.城镇化对房地产市场需求的影响——基于我国省际面板数据的实证分析[J].建筑经济，373（11），61-63.

[2]郭娜，吴敬.（2015）.老龄化、城镇化与我国房地产价格研究——基于面板平滑转换模型的分析[J].当代经济科学，37（2），11-17，124.

[3]韩正龙，王洪卫.（2014）.区域差异、城镇化与房地产价格——来自中国房地产市场的证据[J].经济问题探索，379（2），63-70.

[4]任木荣，刘波.（2009）.房价与城市化的关系——基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济，233（2），41-49.

[5]王鹤，周少君.（2017）.城镇化影响房地产价格的“直接效应”与“间接效应”分析——基于我国地级市动态空间杜宾模型[J].南开经济研究，194（2），3-22.