浅析处于发展期下的轻资产长租公寓盈利模式

赵巧萌

摘要：“每六个人中有一个是流动人口”，國家卫生健康委员会发布的《2020年中国流动人口发展报告》显示，我国流动人口数量再创新高。随着流动人口的增多以及房价攀升等社会经济问题愈发凸显，房屋租赁市场日趋火爆。从分散式长租公寓盈利模式分析为切入点，从利润点、利润对象、利润源、利润杠杆、利润屏障五个角度对此进行分析，并针对现有状况详细阐述存在的问题并进行总结。

关键词：长租公寓;盈利模式;发展期

1.分散式长租公寓概况

自2015年，住房城乡建设部出台《住房城乡建设部关于加快培育发展住房租赁市场的指导意见》，大力支持住房租赁市场的发展，相关政策及指导意见纷纷出台，以轻资产运营的专业公寓运营商应运而生，如蛋壳公寓、蘑菇租房、自如。同时，由于国内长租公寓市场的空白，专业的公寓运营商纷纷采取较为激进的扩张战略来占领市场，因此，在融资渠道狭窄、盈利周期长的现状下，如何突破现有的盈利瓶颈以及寻找新的赢利点，成为解决长租公寓行业持续发展的重中之重。

长租公寓主要分为重资产为代表的集中式和轻资产为主的分散式，前者有政府公租房、地产商自建公寓，房屋产权为运营者所有;后者则以自如、魔方、青客等“二房东”模式的长租公寓，房屋产权与经营权分离。本文主要研究以自如、魔方等为代表的分散式下的长租公寓盈利模式。

2.分散式长租公寓盈利模式分析

本文将从利润点、利润对象、利润源、利润杠杆、利润屏障五个方面分析分散式长租公寓的盈利模式，探究实现正向盈利的破局要点。

2.1利润点

利润点是企业以目标客户群体为中心提供的产品或服务，及时把握市场动态的消费需求变化，提供满足不同客户群体差异化需求的产品或服务，才能创造更多的收入及价值。

而以自如为代表的长租公寓利润点，主要有房屋租赁、家服、家装三大类别。其中，房屋租赁可细分为自如寓、自如驿、短租等针对不同人群、不同需求的特色租房服务;而家服涵盖了搬家、保洁、维修;自如更是把自身产品横向拓展到家装市场，利用房屋租赁所雇佣的家装设计师、施工团队、供货渠道以获取更高的利润。自如通过对住房租赁、使用、后续保养、装修等相关环节，构成了全方位的消费链条，创造出更多利润点分篮效应。

2.2利润对象

随着城市化进程的加快和大学生扩招政策的持续影响，大量年轻人涌入一二线城市谋求发展机会，随之而来的就是对房屋租赁的极大需求。长租公寓稳定的租赁关系、良好的房屋管理和具有一定品质的房屋内饰受到年轻人的推崇，极大的满足了年轻人薪资不高，但追求的较高生活品质的需求。长租机构因其时尚简约化的房源供给，以及贴心的配套服务，获得了城市青年的认可。

在房源供给上，合租租客信息透明、装修质量过关、是否环保成为租客普遍关心的重点，其中有62.5%租客更加关注“室内环境健康环保”。以自如为代表的头部长租运营公司，用户的满意度超过80%。根据艾媒咨询《2019年中国长租公寓市场现状调查和消费者行为检测报告》，长租公寓的受众群体主要是白领阶层，大约43.0%的白领愿意一直租房而不买房;在一线城市中，北上广深的公寓入住率分别高达93.0%、89.0%、95.0%、96.0%。因此，住房租赁市场是非常巨大的。

2.3利润源

从获取利润的途径上来看，首先是通过采购大量房源，规模效率降低拿房成本、装修翻新成本等方式赚取租金差额;其次是提供各类附加增值服务，创造额外利润。从自如、蛋壳等租房APP上可以看出，搬家、保洁、维修等生活附加服务十分成熟，与市场价相差无几，且服务质量有品牌背书，更受租客青睐。最后，长租公寓依然可以横向发展业务，开拓市场来获取利润，针对不同租客的租赁周期、租赁形式、居住需求探索新的房屋租赁可能。同样以自如为例，自如不仅有“做二房东”的长租公寓，更是增加了自如直租、自如驿、自如民宿来加大对房源的利用与开发，探究各类人群的需求。

2.4利润杠杆

2017年7月18日，证监会、住建部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中表明，“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。此前，长租公寓企业便陆续通过“信托受益权资产支持专项计划”“租金贷”等方式通过资本市场扩张资本、提前获得房屋租金。

以自如为例，2017年8月15日，自如发行了“中信证券自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”。该产品发行规模为5亿元，预期收益率为5.39%，发行期限为2年。2017年9月29日在上交所正式挂牌交易。在本专项计划中，中信证券作为管理人，以原始权益人北京众诚友融信息科技有限公司（以下简称众诚友融）转让的基础资产在2017年8月15日设立了本专项计划。本专项计划的受托人以信托计划设立时的资金和信托存续期间委托人追加的资金——向借款人发放个人消费信托贷款，该信托贷款以受托支付的方式支付予房屋资产管理人，用于支付借款人根据《房屋租赁合同》应向房屋资产管理人支付的房屋租金和服务费。

另一方面，自如在官网上重点宣传自如客专享分期业务，自如租客在与自如签订租赁合同的时候，同时与中国对外经济贸易信托有限公司签署了一份贷款合同，贷款期限为11个月。而自如租客贷款所得11个月的租金，却在贷款合同中规定，“甲方同意乙方委托第三方支付机构或银行以资金代付的方式讲本合同项下的贷款本金数额于贷款之日起从乙方账户受托支付至房屋资产管理人的指定账户。”即自如租客同意将贷款所得资金在贷款之日便一次性付给了自如。自如便会用获得钱去开拓新市场，现在每年都在扩张，其中也包括去其他城市开拓市场。

2.5利润屏障

由于长租公寓依然处于一个快速发展阶段，市场份额依旧在不断变化之中。从这个角度看，长租公寓行业还未出现一个占据大量市场份额的龙头企业，所以不断通过扩大规模来确定体量和抢占市场已成为竞争的主要手段。控制拿房成本和装修费用，降低房屋的空置率就成为企业运营的重点;同时，快速扩张所带来的资金压力导致众多企业寻求融资已成为常态。其次，鉴于这几年众多长租公寓相继“暴雷”，值得信赖的品牌形象和企业内部核心竞争力也成为企业应当维系和培养的重点。

3.分散式长租公寓盈利模式所存在的问题

3.1拿房成本高、净利润低

首先，长租公寓的拿房成本高、净利润较低。其中，拿房成本占的比例最大，一般占到50%-70%，有的甚至达到80%。轻资产模式下，主要赚的是租金的差价。每套房的租金收入=市场租金-房东租金-改造成本-运营成本，以及各种税费平摊，得到净利润。根据数据统计，每套房的改造装修成本约4-5万元， 能够保障出租率、租金和需求匹配，不能过度装修。另外，相应环保要求，一般房屋装修改造完毕之后还有一个月左右的甲醛释放空置期，以及还要承担房屋空置的风险。其次，租房所产生的衍生服务与外部环境下的相关服务相比，增加了品牌运营成本与采购成本，难以产生足够的收益以维持运营。

3.2投资回收期长、回报率低

从目前来看，按租售比来说，北京已经远超1 ： 200的安全线，预计在1 ： 500左右，但是更有城市的租售比在1 ： 1000上下。投资回收期长、投资回报率低是现有模式主要存在的问题;靠租金来维持长租公寓盈利是相当不客观的，其后续运营及发展可能会比较艰难。

3.3运营难度大、竞争激烈

缺乏匹配的运营能力也是影响盈利的重要原因。分散式长租公寓主要经历“拿房—装修—出租”三个环节。无论是在搜集合适房源、降低装修成本还是在提高入住率上，都在考验运营人员的个人能力和平台品牌影响力。而处于发展期下的长租公寓，尤其是初具规模、影响力较小的企业，更是面临着运营风险和外部竞争对手的挤压。

4.结论

在当今大环境下，租房子是奋斗在一二线城市中年轻人的必然选择，而长租公寓作为一种新兴的租赁模式，在其發展过程中必然要经历“阵痛期”。在连续出现“暴雷”事件的背后，运营公司应当迅速调整整体的战略安排、解决资金营运困难、合理利用国家相关政策以及转变金融工具的使用方式来尽快实现盈利和促进分散式长租公寓市场的健康发展。长租公寓的盈利模式需要进行调整，但市场的规模化依然值得期待。

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