不动产登记房地一体数据整合与实践应用研究

上海南康科技有限公司 张应虎

在当前分散形式不动产登记管理工作中，还存在明显的工作缺陷，使得到的数据资料不能够反应出相关房地数据的实际状况。在新时期，政府应当着手对现有的不动产登记制度进行整合和完善，在该过程中相关工作人员需要结合数据匹配技术以及相应的内外业协调一体化技术、房地协同整理技术，确保数据整合工作得到有效落实和完善。

一、不动产登记房地现状分析

（一）不动产登记房地业务流程

在土地登记作业中，通常是以宗地登记作为基本的作业单元。同时，相关工作需要围绕土地使用者作为主体来进行。当前，在土地登记管理工作中，其具备的基本工作流程主要是以登记、申请、权属审批、注册登记以及证书的核实、发放等相关工作为主。

（二）登记工作内容

在登记管理工作中，主要是包含基本的土地总登记、土地首次登记、土地的变更登记、注销以及其他土地使用权利的登记工作。而对应的房屋登记作业，其相关管控内容主要是以房屋产权所有者作为相关工作的主体来进行。在对应的房屋登记工作类型方面，主要是以房屋现阶段的所有权、抵押权、转移权、预告、注销等相关登记作业为主，其对应的登记流程包含前期登记项目申请、登记项目受理、审核、发证、归档等相关工作。因此，土地登记与房屋登记，两者具备大致相同的工作流程，只是在工作所开展的职能部门以及登记内容方面存在相应的差别。总之，在当前不动产的登记管理作业中，其包含针对产权的首次登记，以及后续产权的变动、迁移登记、变更登记以及注销登记等。

（三）不动产登记房地一体数据分析

1.房地登记数据的内容

相关部门在开展针对住房以及相关土地登记数据的分析管理工作中，主要是结合原始档案以及相应的一手资料。在实际的工作环节，常见的登记数据包含产业的基础登记资料，包括产地的信息位置以及自然区域条件、空间界限等。同时，登记内容还包含针对产地的面积以及产地产权主体、产权类型、内容、产权来源等，同时还包含一部分的有权批准、登记发放等相关数据信息。

2.房地登记数据的异同

在对应的土地登记数据管理工作中，通常是以宗地作为基础单元，来落实相应的组织管控工作。因此对应的房屋登记作业也需要以房屋单元来进行组织管控，而其得到的房屋登记数据也是相关基础单元组织工作开展的基本参照，同时住房地籍主要是实现对相关数据属性的管控[1]。由于在登记的程序、登记管理内容层面存在的差异，土地登记和房屋登记在数据内容、结构、组织方面还存在相应的差别。房屋登记所记载的地理位置信息与土地登记所记载的信息存在空间层面的关联，但是两者也存在相应的冲突和矛盾现象。因此需要结合数据整合作业来实现对现阶段住房以及产地的合一管控，实现最终的不动产登记。

二、不动产登记房地一体数据整合工作存在的问题分析

（一）数据搜集标准、格式差异的问题

在传统的不动产登记作业中，主要是实现对住房、土地、林地、草地、海洋等相关不动产数据的分开登记和管控，因此相关工作涉及到的行政管理部门均不同，其对应的数据资料储存形式也存在相应的差异，在统计标准、统计规模以及统计手法层面也存在不统一的现象。其次，收集到的数据在格式层面存在不一致的现象，导致最终数据整合作业的质量受到相应的影响。

例如，在之前针对不动产房地的登记管控工作中，还沿用分散登记的管控模式，导致房屋以及土地在资产层面还存在双重抵押的现象，进一步增加了融资管理的风险，并且各部门之间信息沟通不及时、权责划分不明了，也使得相应的登记管控工作以及数据整合工作存在相应的欠缺。

（二）属性数据欠缺、不对等

现阶段不动产登记房地一体数据的整合工作主要还存在房屋登记编号重复的现象，同时对于房屋的属性信息还存在相应的缺失，例如房屋主体结构、图形拓扑关系等。其次，房屋以及相应的产地还存在基础的属性错误，以至于房屋以及宗地在图形层面展现出缺失的状态。总之，现阶段相关部门登记到的数据与图形关联信息不对等，使得一体数据的整合业务无法有效的开展。

（三）基础数据资料不完善

其次，在对应的登记业务层面，还存在上下手关系缺失，以及两者出现错误的现象。同时历史数据或现有登记的数据状态存在相应的差异，对于现阶段房地产权的资产状态，例如抵押、查封还不明确，其对应的房地关系属性所承载的信息欠缺，导致对其描述存在相应的差异[2]。另外在针对产权人基础信息登记的过程中，还存在相应的错误现象，例如出现产权人的身份证号码错误以及相关登记信息资料不完善、不一致的状况。

三、一体数据整合关键技术分析

（一）房地协同整理

随着当前不动产证发放工作紧迫性的不断提高，相关工作人员在落实数据整合管理工作中需要实现对登记、发证业务同时进行的工作管理模式。因此传统的工作管理模式中，以数据整合为先，当确认数据的精确性之后，再落实后续的业务办理的运作方式而无法胜任实际的工作开展需求。因此为了有效地提升相关工作管理的质量和效率，缓解不动产登记发证工作的压力，相关工作人员需要实现对数据有效的整合和把控，实现房地协同整理、数据分析同步进行的工作运转模式。

（二）内外业协调

1.完善数据的可靠性

（1）由于房屋以及土地之间的关联数据缺失或数据存在失效的现象，从而导致对相关数据进行整合分析的过程中，存在时间以及空间拓扑方面不一致的现象。因此，相关工作人员在落实数据整合管理的工作期间，需要全面以宗地作为相关工作整合的基本作业单元，如果土地以及房屋其本身存在数据层面的错误现象，需要对相关数据进行及时的核对和管控，如果数据存在丢失的现象，相关工作人员则需要重新开展数据搜集工作，实现对相关数据的采集、整理、归纳。

（2）如果对应的数据在自身结构层面存在拓扑异常的现象，相关工作人员需要严格按照相关规范要求，以及参考现有的档案资料，来解决相应的问题，尽可能采取权籍调查的工作管理形式，实现对相关图形信息的有效补充和完善，确保登记数据以及相关信息具备基本的完整性和可靠性。

2.完善数据的空间图形状况

（1）如果当对应的房屋数据存在相对较为完善的空间图形的状况时，工作人员则需要结合业内信息对房屋位置进行准确判别。

（2）如果对应的房屋数据在空间图形层面存在相应的欠缺，则需要结合现有的档案资料以及外业信息调查结果，对现有的土地空间位置进行匹配和完善。

（3）当对应的房屋土地数据在空间表述层面存在模糊的现象，则需要通过外业调查对其进行有效的确认和管控。

（4）最为重要的是，在对房屋土地内外业数据进行核查管理之后，还需要实现对数据一体化的编码，并且生成相应的核实表。

（5）总体来说，通过相应的内外业协调一体化的工作管理机制，可以确保相关数据协调统一，并且还能够充分地衡量当前房屋以及土地使用现状，在对应的管控基础之上，实现对相关数据的核实和分析，确保数据真实有效。

（三）数据匹配技术

（1）在对应的不动产登记房地一体数据的整合技术中，需要实现对相关数据信息的有效匹配和管理，同时数据匹配技术也是土地数据整合的关键所在。（2）具体来说，落实数据匹配技术，在当前的数据一体化的管理工作中，需要结合地名、地址以及相关匹配技术，对当前的房屋土地信息数据以及宗地信息数据进行匹配，并结合相应的算法。例如结合语义相似的匹配算法、数据剔除算法等，实现对相关数据的有效分类和管理。（3）同时，在该过程中，工作人员还需要致力建设对应的房屋与土地登记相互匹配的运作体系，实现房屋基本的落地以及落宗工作。（4）在对应的房屋与住户匹配技术的支持下，可以实现对住房信息登记工作有效的开展。在对应的编码技术结合使用的状况下，能够确保编码工作稳定有效的进行。

四、房地一体数据整合实践

（一）案例状况

在当前房地一体数据整合实践的案例方面，以当前市区数据整合为例。在落实基本的房产登记作业时，往往需要以城市规划组织部门以及该区域的自然资源管理局作为工作开展的主体，实现对当地房屋土地存量数据的完善和管控。

在落实确切的房产登记编码工作前，相关工作人员需要结合房地协同管理以及整理的工作流程，在对应的登记系统帮助下实现对房地系统高效率的管控和整顿。在系统实际的运转环节以及内外业协调一体化的工作管理机制上，对于城市内每一宗地实现一对一的核对管控工作，确保房屋信息能够以更加精确、完善的形式展示出来，为后续的整改工作打下坚实的数据基础。

（二）案例达成

其次，在该过程中，还需要实现对房屋地址匹配程序的有效开发和管控，介入基本的数据匹配技术实现对相关区域房屋数据的有效匹配和管理，之后再对房地编码工作进行完善。从相应的工作进程上可以看出，相关区域取得了良好的工作管理成效，其具体的成效主要体现在房屋数据整理完善度层面。

具体来说，相关数据的完成度达到35%；而在对应的土地登记数据层面，其达到41%；对于缺乏整理空间位置的登记楼盘，采取空间关联以及相应的属性匹配结合法，实现对相关地址、地名的有效匹配；在对应的数据匹配结构层面，其完成了总量的39.5%，并且有效地降低了登记错误率。

（三）案例总结

在完成匹配工作之后，结合内外业协调一体化的工作管理机制，对于现有明确空间区域位置的房屋信息进行核查，落实房屋与土地等相关不动产的编码管控作业，实现对最终不动产整合核实表的制作和完善。当完成对核实表的制作和完善工作之后，相应的质检工作人员再对相关表格的空间属性以及各元素的匹配度进行分析和考量，实现对相关数据的检验，从最终检验的结果上可以看出，其满足不动产统一登记管理的工作需求，因此，此类作业方式以及所采取的技术手段具备显著的工作成效，能够实现对相关数据的有效整合分析，全面提高数据整理管控作业的效率。

五、结论与建议

综上所述，在当前不动产登记房地一体数据的整合工作中，所具备的作业内容相对较多。相关工作人员需要对数据整合工作中存在的问题进行细致全面的考量，因地制宜地采取相应的管控策略。此外，工作人员还需要实现对相关数据的有效整合和利用，全面提高相关管理工作的信息化水平，确保房地一体数据的整合作业能够稳定有效的落实。