不动产登记数据整合关键现状问题与优化对策研究

上海南康科技有限公司 曾永川

在我们国家不动产统一登记工作的开展过程中，因为不动产的数据整合难度越来越高、数据量越来越大，导致不动产数据管理方面存在一定的难度。不动产的数据整合经过长时间的发展，涉及到的数据比较多，涉及到的整合种类比较广泛。不动产整合的过程中存在各类不动产的登记信息，涉及各个行业、各个领域，包括土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权等等。而不动产的数据整合以及数据库的建设任务是将目前分散的数据进行规范整理，按照国家数据库登记相关标准要求，做好统一管理，将不动产登记做好记录，为后期的检索查询提供支持。

一、不动产登记数据整合的现状分析

（1）不动产登记业务分析。目前我们能看到的不动产统一登记的基本业务已经出台了相应的标准和方法，对于登记工作流程也有明确的规定和要求。当然，土地登记的整个过程中存在程序较多的现象，包括土地申请、土地登记等等。除此之外还有房屋登记、农村土地承包经营权登记等一系列登记业务。总体来说，目前不动产的统一登记业务相对来说比较繁杂，容易在不动产统一登记中出现问题，比如，不动产获得的初始登记的流程大致相同，但是登记的内容存在差别。（2）不动产登记数据分析。不动产登记过程中，需要针对登记的所有数据做好数据的整合与分析工作，包括土地、林地、海域、房屋等方面，这些登记的内容包括了空间的信息和所有权的信息，譬如土地、房屋登记这样的空间信息，相对来说对工作人员提出了更高的要求。在实际的登记过程中做好记录，并且对于数据登记的准确度要求更高，容易在空间覆盖上出现问题。在进行房屋登记和土地登记的空间信息整合的过程中，因为两者是一种包含和被包含的关系，简单来说，房屋登记中的空间信息可以不用和土地登记中的使用权信息一一对应。但林业权、草原权这样的土地所有权登记又和土地所有权之间的登记工作没有衔接，所以会出现相互矛盾的现象。

二、不动产登记数据整合的流程分析

在不动产的数据收集之后，就需要针对这一系列数据做好数据整合工作，整合流程相对来说比较复杂，大致可分为：（1）准备方案；（2）设计方案；（3）测试数据；（4）整合加工；（5）数据入库。为了做好不动产的登记和入库工作，首先就需要针对不动产登记现有的数据进行调查，收集不动产登记的资料，制定详细的方案，然后对于收集的资料完整性、规范性做好分析和梳理工作。在整个过程中，要求工作人员要有较高的专业水平，要有丰富的知识储备，通过自己的专业化能力做好不动产的数据整合工作。在整个过程中，需要多个部门的积极配合与协调，再加上数据整合相对来说比较复杂，整个过程需要大量资金、人力、物力资源的支持，而且是一项长期的工作。为了确保在整个不动产权的信息登记过程中保证信息的准确和完整性，需要由政府部门统一协调、牵头安排。

三、不动产登记数据整合的难点分析

进行不动产数据整合时会存在一定的难点，因为不同的土地、农业、房屋等数据来源的方式不同，数据的收集、处理模式也存在差别。不同数据之间的处理标准不同，想要对每一种数据进行整合存在一定的难度。

（一）房屋土地关联起来困难

从目前的不动产登记工作开展情况来看，一部分地区的区域地籍调查数据库并没有做好更新工作，没有将数据库和档案数据关联起来，因为一部分农村地区缺乏资金投入，缺乏专业的数据库管理人员，同时在实际应用中，部分农村地区出现势性较差的问题，特别是有很多地方在进行数据整合的过程中，发现房地没有办法关联起来，存在有地无房、有房无地、无房无地的情况，在现场的实际勘察中，导致整个勘察工作量无形增大。从传统的不动产权登记的现象来看，在以前的记载过程中，因为整个房屋登记信息比较分散、混乱，再加上位置记录不够准确，使后期数据整合工作人员不能够将登记信息和空间信息两者有效地关联在一起。而且很多土地的房屋证和土地证不在同一个人手中，这样就在一定程度上增加了数据收集和数据登记的难度。

（二）数据登记业务存在的难题

（1）不同部门之间的配合协调。信息整合和收集的过程需要不同的部门协调完成，如果部门之间配合度不够高，就容易使得业务登记存在问题。因为会涉及很多房产登记档案的调查，需要由当地的政府部门积极配合，移交相关的档案。当然不是每个地区的房管部门都愿意配合，还有一部分会出现数据缺失的现象，不能够拿来直接使用，还要进行数据的准确性考察，在整个数据整合的过程中，会存在业务登记风险，因为数据整合相当于是一边整合数据一边颁布新的证明。

（2）数据整合工作的复杂性。数据整合工作量较大、周期较长、流程较多，不可能做到数据整合之后立马可以发证，这其实就潜在增加了登记业务整合期间的风险。为了避免数据登记风险，政府会制定相应的解决措施和保护机制，确保登记业务的准确性以及信息的准确性。在我们进行不动产权登记的时候，因为土地数据整理不够全面，导致缺少空间数据的现象，因此在一定程度上使不动产权登记出现缺陷。

四、不动产登记数据整合的关键问题与优化对策

（一）登记数据的收集分析

根据相关的法律法规，建设电子数据、纸质档案，包括空间数据和非空间数据两大重要的组成部分。因为数据收集是不动产权登记数据整合的一大关键技术，再加上登记的数据主要通过收集土地所有权以及相关的发证数据，做好当地的整个数据调查和分析工作。因为目前房屋登记数据主要是收集房屋的基础物理数据和房屋的权属数据，其中包括房屋基础的地理数据、户型数据、土地使用权所有权、承租权、限制权等。针对这样的庞大数据，在后期的处理和分析过程中，做好数据的收集工作才能够进一步推动数据整合工作的开展，因此不动产登记数据整合的一大关键技术就是数据收集技术。

（二）登记数据的转换分析

在收集了不动产的登记信息之后，就需要做好数据整合，其中一个关键技术是数据的转换。针对不动产登记的历史数据，采用科学的信息化平台，为了方便后期的数据使用和检索，就需要做好数据的整合，需要将之前统计的数据整合到统一的数据库中，采用统一的坐标系进行数据的转换工作。

（1）数据的空间转换分析。首先是空间数据的转换，空间数据需要注重格式转换问题，不动产登记数据根据不同区域信息平台的不同，空间储存也会存在格式多样化的问题。技术人员应当将原平台格式的各种空间数据进行统一转换，可以采用个地理信息平台自带的转换工具完成实时转换。在不动产的整个空间数据登记的过程中，包括了不同地区的街道、道路、地形、楼房的分布平面图、分户平面图等等。

（2）数据的非空间转换分析。第二步，在转换的过程中使不动产登记数据的坐标系转换，坐标系转换主要分为不同坐标系之间的转换和同一坐标系之间的转换。将不动产的空间数据参考统一数据审核标准，结合土地所有权做好登记工作，将整个登记信息统一转换到2000坐标系。除此之外，还会存在非空间的数据转换工作，如果原有的土地登记档案在管理信息系统已经实现了电子化的管理模式，并且建设了相应的数据标准库，这个时候就只需要针对数据标准库和不动产权的自身标准进行分析。建设两个不同标准表格对应关系，利用对应关系，把非空间的数据转换到新的不动产登记数据库中，这就完成了数据的整合工作。

（三）不动产登记数据整合的关键技术分析

（1）不动产权的统一登记技术。按照我们国家颁布的不动产登记数据整合的相关条例，指出了不动产实际登记的标准与要求，想要实现这样的目标，就需要针对不同类型的不动产资料进行数据的全面整合。因为数据整合是一项重要的工作，想要有效提高工作效率，在大数据时代，数据共享发展是一个必然的趋势。目前不动产权要求房屋土地的数据要实现统一登记的相关要求，首先是土地数据的准确性，包括土地证号与土地档案之间的关系，需要建立宗地地块和土地证号之间的关系表格，做好记录工作，将数据整合有效地连接起来，实现土地档案现代化管理。

（2）不动产权的信息整合技术。为了使得不动产权记录的数据更具有非空间数据的准确性，使得数据可以准确入库，在进行整理的过程中，需要做好房产登记信息的补齐工作。空间数据的整合工作，结合当地调查以及相关的辅助资料，建立对应的资料表格，这能有效帮助工作人员解决房地、宗地等问题。当然，在进行不动产整合的过程中，需要采用先进的现代化技术，比如房屋的测绘技术、互联网络管理技术、数据信息计算技术等等，这些都是进行不动产统一数据整合的关键技术。

五、结论与建议

总体来说，目前不动产的统一登记是我们国家发展过程中的首要任务，任务重、时间紧、工作量相对来说较大。形成数据库是一项重要的社会发展成果，涉及到千家万户的重要利益，因此在日的工作中，一定要结合不动产权数据整合过程中存在的问题以及难点，进一步找准优化的解决策略，提高数据整合的效率。技术人员清楚数据整合的关键点，才能够加强对于数据收集的准确性，提高工作质量。