房地产广告法律问题研究

上海市建纬律师事务所 黄超宇

早在2016年，我国的房地产行业GDP总值就达到了4.9万亿，占GDP总值的6.68%。考虑到钢铁、水泥、建材装饰、家电家具等方面的共同影响，实际上房地产行业的GDP占比已经超过了国民经济总值的20%，且房地产GDP还在逐年增长中。这从侧面反映出房地产行业交易市场的竞争剧烈程度。伴随着房地产行业的蓬勃发展，房地产行业恶性竞争愈演愈烈。其中不乏广告宣传竞争手段。为了争夺市场，房地产行业的销售广告宣传可谓花样百出。各类宣传广告为了迎合消费者的需求夸大宣传，诱导消费者购买涉事房产，从而引发房地产交易的买卖纠纷。这类纠纷近些年呈显著的上升趋势。在房地产买卖纠纷高发的背景下，研究房地产广告法律的问题对预防、结合这类问题及维护消费者合法权益有着重要的意义。

一、房地产广告法相关内容

（一）房屋面积、质量及惩罚性赔偿

1.面积

房地产商交付的商品房广告宣传面积与合同约定不符时，违反《合同法》规定的出卖人应按合同约定交付标的物的义务。买受人有权依法向开发商请求赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，处理纠纷时有合同的应按约定处理，无合同约定或约定不明确的可根据法律相关规定处理。产权登记面积测绘结果误差差异情况除外。

2.质量

《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

3.惩罚性赔偿

（1）惩罚性赔偿的适用范围

惩罚性赔偿又被称为报复性赔偿或示范性赔偿，指由法院判令加害人给受害人的超过其财产损害范围的一种金钱赔偿。在损害赔偿中，恶意加害人除赔偿受害人实际损失外，还强制恶意加害人增加赔偿受害人的损失。这里可以理解为民事赔偿制度本身侧重对受害人已受损失的赔偿，是保护受害人权益的平衡性，而非对加害人的制裁。为了保持相对的平衡，将惩罚性赔偿基本原则定为损一赔一。在此基础上，可适当地根据受害人受到的实际损失增加赔偿。最终的目的是保障受害人利益和对违法行为人的惩处、警示。我国《消费者权益保护法》的目的就是预防违法犯罪和保护受害人权益。房地产广告引发的权益纠纷，同样适用该法。

（2）惩罚性赔偿责任在商品房买卖合同中的适用

惩罚性赔偿是一项针对赔偿、惩罚的制度。它是民法的补偿制度。在商品房买卖交易中，惩罚性赔偿适用《解释》第八条、第九条的规定。商品房出卖人在订立买卖合同前没有详细向购买人告知房屋的抵押或出卖情况，且与广告宣传实际不符时，导致购买人购买房屋后无法取得房屋的，属于商品房买卖交易活动中的虚假广告宣传。房屋购买人有权请求解除合同及返还已支付的所有购房款。包括购房款、利息及其他损失。购买人请求的损失应当遵循损一赔一的原则。需要追加赔偿的情况，购房款、利息及其他损失总计不得超出实际购房支付款的一倍。

（二）按揭与房屋权属登记

1.按揭及各方法律关系

房屋买卖交易活动中存在的三方主体总共会发生四种法律关系，分别是：（1）购房人与房地产开发企业之间的房屋买卖合同关系；（2）购房人与按揭银行间的借贷法律关系；（3）购房人与按揭银行之间以所购现房或期房作为担保清偿贷款本息的法律关系；（4）房地产开发企业与按揭银行之间的保证法律关系。

2.权属登记

在房屋买卖交易活动中，购房人自商品房交付使用之日起90个工作日内办理土地使用权变更、房屋所有权登记手续。房地产开发商应自觉协助购房人办理房产权属登记手续，并提供相关证明文件。申请人应按照规定到房屋所在地的人民政府房地产行政部门申请房屋权属登记，并领取房屋权属登记证书。广告宣传中对权属登记虚报或故意不提的，应按相关规定做出赔偿性处罚。

（三）商品房销售广告定金

1.法律对房地产广告的要求

房地产开发商或中介以海报资料、视频等广告宣传向消费者做出商品房预售、现售要约邀请的，房屋售卖方应对房屋及相关设施做出的详细说明和允诺。订立购房合同时与广告宣传不一致的，视为虚假广告宣传。售卖方需要依法承担违约责任，或根据《解释》做出赔偿性处罚的规定。违反刑事责任的还应追究刑责。

2.商品房买卖合同的定金担保

商品房买卖中发生的定金担保包括立约定金、证约定金两类、成约定金、解约定金、违约定金。商品房购买方在商品房认购活动中交付以上几种定金，在订立购买合同时发现广告宣传与实际不符的，属房屋售出方单方面违约，购买人有权请求售出方按照商品房买卖合同的定金担保请求按照违约规定赔偿。

（四）环境保护民商法

1.企业社会责任

随着我国环境保护工作的推进，市民的维权意识不断提升。关于房地产买卖纠纷中设计到的环境法律责任有民事责任、行政责任和刑事责任三种。《公司法》中增设公司发起人、主要管理者在任职资格方面的环保要求，限制重大环境事故责任人担任特定职务或从事特定生产、经营活动权利的资格。这里主要强调的企业的环境责任意识。房地产开发及买卖交易过程中如果涉及到与环境相关的合同法律问题，发生广告虚假宣传引发的纠纷时可有限参考《合同法》及《解释》中的相关规定。设计到企业社会责任问题，还应参考《公司法》中关于管理人责任意识的相关规定。此外，发生刑事责任的行为则应参考《刑法》在“破坏环境资源保护罪”专节中关于运用短期自由刑和低额罚金刑相关的规定。

2.环境人格权

环境人格权就是权利主体依法所固有的，以环境人格利益为客体的，为维护主体的完整人格所必备的权利。设计与环境人格权相关的房地产法律纠纷包括水污染纠纷、热污染纠纷、通风纠纷、阳光纠纷等。部分房地产商在做广告宣传时故意避开相关的问题，或避重就轻掩盖消费者购房可能面临的阳光、通风、水污染、热污染等权益。发生以上纠纷的，可参考环境保护民商法中的相关处理规定。

二、房地产广告法律适用性问题

商品房买卖中的赠送面积应视为商业赠与或者商品房买卖合同的标的物。因标的物产生的合同纠纷，适用民法领域中的相关规定。此外，还有一部分合同纠纷可根据实际情况适用《解释》。针对以上广告法律适用性参考原因分析如下：一是赠送面积明确写入商品房买卖合同或产权登记簿中的情况，此赠与标的物属于商品房买卖标的部分内容，适用《解释》。二是赠与面积未写入买卖合同，也未反映在产权登记簿中，从保护消费者权益的角度考虑，也可适用《解释》。《解释》还规定了对出卖人应当保证的基础设施、公共配套建筑相关的内容。根据对商品房赠送面积的定义，赠送面积实际与基础设施、公共配套建筑发生重叠的，商品房买卖赠送面积也能适用《解释》中相关的法律规定。

三、房地产买卖交易中的注意事项

（一）非法交易

房地产广告涉及的非法交易无非是广告虚假宣传。包含房地产商使用不正当手段办理假证，如产权证、身份证等，诱导消费者误以为广告宣传真实，从而发生购买行为。此行为属于非法交易的范畴。

（二）房屋产权关系

房产权属问题是消费者购房最关心的问题之一。有房产权属代表着房地产买卖交易的合法性，相反则表明存在违法行为。在商品房买卖中，如果房地产企业、中介等提供虚假房产权属，或在售出时未明确权属关系等，也属于虚假广告行为。由虚假广告诱导消费者购房属于诈骗行为，要注意防范。

（三）房屋所有权转让

房屋所有权转让问题涉及商品房、二手房交易活动，但这二类交易的销售方式不同。部分商品房有预售条件和现售条件，且这两种条件一般是有差异的，而广告宣传中却未提示消费者相关的预售条件和现售条件。由此产生的行为也属于虚假广告。消费者应当在购房时详细询问商品房预售条件，以免引起纠纷。

四、结语

综上所述，房地产买卖交易中的广告问题涉及的法律问题及其责任问题较多。一些涉及严重的损害消费者权益的虚假广告，或违反法律对房地产广告要求的虚假宣传，都应当依法承担法律责任。广告虚假宣传情节严重的还可能涉及刑责问题。与房地产广告相关，且适用于房地产买卖合同纠纷解释涉及《合同法》《物权法》《环境保护法》等等。本文对房地产广泛法律适用性问题主要是近几年热门的商品房面积赠送问题作了详细研究，可供商品房买卖交易纠纷问题处理作参考。