长租公寓行业规范发展的实践与探索

戴了 徐晓光 王锋 郭祖军

[摘要] 住房租赁市场机构化发展是住房租赁市场发展的重要路径之一，长租公寓行业发展是机构化发展的具体体现。目前，长租公寓行业重资产、轻资产、集中、分散等运营模式，有着不同的优势和劣势。行业总体面临供需不平衡、市场监管不到位问题。长租公寓行业需要“看不见的手”和“看得见的手”协同发挥作用。在充分激发市场化力量的前提下，政府可通过制定相应的干预策略，从强化监管和培育支持两方面，促进长租公寓行业的良性健康发展。

[关键词] 长租公寓    深圳    住房租赁市场

[中图分类号] F293.33   [文献标识码] A    [文章编号] 1004-6623（2021）0105-07

[基金项目] 国家自然科学基金面上项目：中国非线性、非对称性货币政策规则的识别与形成：理论模型和计量框架 （71773079） 。

[作者简介] 戴了，深圳大学中国经济特区研究中心博士后，研究方向：房地产金融、房地产市场;徐晓光，深圳大学经济学院副院长，教授，研究方向：数理金融、世界经济;王锋，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任，研究员，享受国务院特殊津贴专家，研究方向：住房與房地产经济理论、住房与房地产政策;郭祖军，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副总师，高级经济师，研究方向：住房和房屋租赁市场监测分析、政策研究、规划编制。

一、问题的提出

住房问题是人民群众密切关注的民生问题。发展长租公寓行业，是深化住房制度改革、落实房地产市场健康发展长效机制的重要举措，对于解决城市居民尤其是城市流动人口的住房问题，推进城镇化进程具有重要意义。

长租公寓市场的机构化水平，是衡量其成熟程度的重要标准。专业化长租公寓企业能够为住房租赁市场提供稳定的较高品质产品，且比个人出租人更易于监管，尤其是在2019年中央推动财政支持住房租赁市场发展试点后，各大城市尤为注重对长租公寓企业的培育。然而，从2017年开始多家长租公寓企业资金链断裂，受新冠疫情影响，国内长租公寓“爆雷”事件频发，“爆雷”主体包括蛋壳、寓意等有一定规模的企业，引发较多社会问题，部分企业以住房租赁为名，借疫情导致的市场波动进行合同诈骗，严重破坏长租公寓市场秩序，一定程度上也凸显出市场化配置的短板。如何用好“看不见的手”和“看得见的手”，保障长租公寓行业的良性健康发展，是应该重点探讨的问题。

二、深圳长租公寓行业发展特点及运营模式

深圳作为我国一线城市，外来人口多，人员流动性大，住房租赁需求旺盛。2016年以来，在一系列政策和资本的带动下，长租公寓市场蓬勃发展，在解决全市居民的住房问题中发挥了至关重要的作用。

（一）深圳长租公寓行业发展特点

一是机构化运营较快发展，行业集中度不断提高。深圳在推进机构化、专业化租赁方面布局较早，市场主体积极探索、实践并发挥了市场的决定性作用。深圳从事住房租赁经营业务的各类机构主体包括开发商、中介机构、金融保险机构、酒店管理机构等，市场中机构化租赁住房占比持续提高。成立国有住房租赁企业11家，在利用自有物业开展规模化租赁房源运营、城中村综合整治与机构化规模化租赁业务等方面发挥了示范引领作用。此外，互联网企业、物业管理企业、产业园区运营企业、原农村集体经济组织继受单位等市场主体也积极探索开展住房租赁经营，推动了深圳住房租赁机构化专业化发展。市场头部企业自如、万科泊寓等房源管理规模较大，市场占有率较高。

二是产品种类丰富，租金水平较为平稳。长租公寓的产品涵盖从低端便利的城中村住房，到高端的商务公寓等，租赁人群覆盖从基层蓝领员工、新就业职工，到城市主流白领、企业中高层管理人员等群体，满足了不同收入水平市民的居住需求。根据国家统计局深圳调查队居民消费价格同比指数，2018、2019及2020年深圳租赁房房租同比指数分别为104.4、102.8和98.6，叠加市场受疫情等因素影响，租金水平保持平稳。

然而，从目前整体住房租赁市场情况来看，机构化租赁的占比仍偏低，市场化租赁中绝大部分为业主自行出租。

（二）深圳长租公寓行业运营模式

1. 按运营商资产持有方式划分：重资产模式、轻资产模式、超轻资产模式

重资产模式是指企业自持物业，经统一装修、改造后对外出租，租金和管理费是利润主要来源，并通过持有物业获得资产升值的账面收益。该类企业多依靠母公司在资金、人力、房源等方面的优势，且往往能实质性增加租赁住房的供给，相对来说，弊端体现在前期投入成本高、投资回报周期长。因此，主要是有较强资金实力的国有企业和开发商，利用自身持有的公寓进行租赁运营，代表企业有招商公寓等，部分城中村公寓也是原村民或股份合作公司持有出租。

轻资产模式是指企业自身不持有物业，通过从房东长期租赁或资产托管的方式向分散的业主收储房源，取得一定时限的房屋使用权，经统一装修、改造后对外出租。该模式一般由中介机构、互联网企业通过收储市场上的房源进行运营，代表企业有自如公寓、蛋壳公寓等。随着住房租赁市场的兴起，近年市场上出现了大量长租公寓企业，大部分以轻资产模式及轻重兼顾的模式运营。

超轻资产模式实质上属于轻资产模式，主要区别在于企业对房源前期几乎没有改造、装修投入，通常采取直接承租再转租的轻托管模式经营，为没有时间精力打理租赁事务的房东运营住房。

轻资产、超轻资产模式相比重资产模式，企业准入门槛低，前期少量投入就可短时间内开展业务，主要依靠租金差、佣金或管理费等收入实现盈利。风险在于采取轻资产模式的企业融资渠道和能力有限，出现了以“高进低出”（对房屋权利人支付的租金比对承租人收取的租金高）、“长收短付”（对房屋权利人支付租金周期比收取承租人租金周期短）的高风险经营模式筹集资金、拓展业务的现象，易受市场波动和监管政策影响。同时，因超轻资产模式前期投入成本很低，投机、滥用“租金贷”的风险也相对较大。

2. 按运营房屋位置分布划分：集中式、分散式

集中式长租公寓指企业通过自建、收购、租赁等方式获得整栋、多栋楼宇或物理上集中房屋的管理权，经统一装修、改造后对外出租。因房源位置集中，企业前期需要一次性投入大量资金进行整体装修、改造。因此，经营主体多为房地产開发企业，多采用重资产模式运营。由于经营主体实力相对雄厚，抗风险能力较强。相比分散式长租公寓，集中式长租公寓因管理统一、服务半径小，更能节省人力等成本，发挥规模化优势。但是，新冠疫情给集中式公寓的管理能力带来多重考验，由于疫情防控要求，租客在较长一段时间内无法正常回到公寓内，由此出现较严重的租客流失现象，使得企业不仅要面对集中退租带来的现金流压力，还要继续支付公共空间的维护成本。

分散式长租公寓是指企业通过租赁、托管等方式从业主处获得房源，经统一装修、改造后对外出租。因房源位置分散、服务半径较大、人力成本相对较高，难以形成规模效应，且为树立品牌形象，企业前期多进行标准化的装修、改造，单个产品的边际成本较高。优势主要体现在房源拓展速度快于集中式长租公寓，且项目的分散属性有利于企业提供多样化产品以满足不同层次的客群租赁需求。分散式长租公寓前期投入成本相对更低，适合中小微企业或初入长租公寓领域的创业者采用轻资产或超轻资产运营模式尝试，但也因此抗风险能力较差，易引发社会矛盾。如长租公寓“爆雷”事件，基本都是分散式长租公寓，由其资金链断裂叠加“高进低出”“长收短付”模式引发，产生了不良的社会影响。

除以上两种方式外，还可根据企业股东背景分为房企系、中介系、酒店系等，不同背景的长租公寓企业会派生出不同的运营风格，但总体而言，房企系会采用相对更“重”资产、集中式的运营模式，其他股东背景的长租公寓企业前期投入相对更少，因此可以由前文两种分类方式进行清晰的分析，不再单独分类。

总体而言，重资产模式均采用集中运营的模式，而集中运营中有部分轻资产模式，但也比分散式的轻资产模式相对更“重”，而分散式长租公寓均采用轻资产模式。从前期投入之“重”来看，重资产集中式>轻资产集中式>分散式。从风险来看，重资产模式相对于轻资产模式的风险更为可控，集中式长租公寓比分散式长租公寓的抗风险能力更强。

三、深圳长租公寓行业发展存在的主要问题

在政策及资本支持下，机构化住房租赁市场加速发展，但在发展中存在的问题也十分突出。从表面上看，一方面有企业剥离长租公寓业务、高管离职、疫情等“黑天鹅”事件发生，部分企业借疫情单方面拒付业主租金、赚差价。另一方面，产生了“高进低出”“长收短付”模式、违规使用“租金贷”等引发的经营不善，以及出现空气质量不达标导致的“甲醛门”事件和其他消防、质量等标准不适宜居住等对租客产生恶劣影响的问题。这些问题引发了租赁违约、业主及承租人信访等群体性事件，产生了重大社会危害，长期来看严重影响机构化租赁市场的发展进程。这些暴露的问题既有偶然性也有必然性，既有宏观层面的整体供需矛盾导致的出租人承租的地位不平等，也有微观层面的长租公寓企业运营模式导致的底层商业逻辑存在缺陷。因此，市场调控尤为重要。长租公寓市场在我国的发展相对来说没有住房交易市场成熟，“重购轻租”的观念仍在转变，市场的成长给相应的监管带来很大挑战。

（一）市场化错配问题突出

1. 从供给端看，行业发展遭遇瓶颈

发展长租公寓的机构化运营，对提升房屋资源的使用效率、稳定租赁关系和提高物业品质具有积极意义。然而，目前长租公寓的各类运营模式均遇到一定发展瓶颈。

重资产模式多用于发展集中式长租公寓。由于更容易产生规模优势和客户黏性，理论上应产生较好的利润率，亦有较好的抗风险能力。重资产模式直接建造新的住房，往往能够为市场实质增加租赁住房的数量。然而，由于重资产模式需要大量的早期资金投入，租赁所带来的现金流回正相较出售房屋要缓慢得多，地价、开发成本和财务费用等给企业带来巨大的财务压力，因此企业缺乏对其建成的住房进行租赁或购买房产进行租赁的动力。在土地获得上，目前深圳所拍卖的七块自持租赁住房土地均由深圳人才安居集团拍得，难以提供市场化的租赁住房，暴露出开发企业对该类用地经济收益的观望情绪。

轻资产模式是分散式长租公寓的多选用方式。从运营逻辑来看，轻资产模式存在较大风险。分散式的轻资产运营模式风险尤为显著，这种模式多为初创企业采用，受互联网思维影响，为快速占据市场份额而多采用“高进低出”“长收短付”模式沉淀资金，存在较大经营不善引发资金链断裂的金融风险，从而引发长租公寓企业“爆雷”事件，是不稳定的民生隐患。轻资产的集中式长租公寓，则对物业权属的稳定性、轻资产企业的资产管理和运营能力提出较高要求。由于房东或者城中村改造节奏的不确定性，长租公寓企业难以把控运营时间产生的收益能否覆盖前期投入和运营成本，双方难以谈妥，甚至出现由于房东毁约导致部分长租公寓企业在改造、放租后出现经营困难的情形。

可以看出，长租公寓企业的前期投入越“重”，门槛就越高，对于企业的挑战难度也就越大。在深圳目前的实践中，城中村的集中式改造是重要的长租公寓筹集渠道，对提高深圳租赁住房质量有着深远意义。部分城中村集中改造由村股份公司主导，面临着重资产运营模式中投入较大且需要聘请专业人员进行改造运营的问题。也有部分是由轻资产长租公寓企业进行包租转租，是轻资产集中式长租公寓的具体实践，相对于轻资产分散式公寓更重“重”，是风险和投入相对均衡的一类长租公寓模式类型。城中村长租公寓的消费人群较为年轻，以年轻白领为主，相对周边城中村大部分人群的学历更高，对租赁住房的品质有一定要求，是解决深圳这座年轻城市中住房问题的重要目标人群。然而，市场主体在城中村规模化租赁改造的过程中遇到很大困难。从改造成本上看，市场先发改造者在改造成本控制上缺乏经验，收房成本不可控。从改造节奏上看，市场化主体由于缺乏与城中村业主谈判的经验，难以把控资产收储及产品推出市场的周期，从而进一步导致成本上涨。两项因素叠加，容易导致租金上涨水平难以控制。从融资渠道来看，轻资产住房租赁企业信用评级普遍较低，对发行金融产品资质不足，相对难以找到持续稳定的资金。

2. 从需求端看，租赁住房数量和质量面临新挑战

一方面，近年来，深圳人口持续快速增长，常住人口年均增速约为4.15%，每年增量约为40万～50万人。随着“双区”建设持续推进，预计“十四五”时期人口快速增长趋势仍将持续，常住人口将达1580万人，对应新增常住人口住房需求约为100万套，加上存量人口的改善性需求，“十四五”时期全市的住房总需求预计超过150万套。综合往年住房供应和《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）中2035年170万套住房供应目标初步估算，新增商品房和公共住房供应无法完全满足上述两类新增需求，2/3的人口仍需通过住房租赁市场供应、宿舍公寓建设、二手住房市场供应等方式解决住房问题。

另一方面，深圳吸引大量年轻人，市民人口结构不断优化。从年龄上看，深圳是全国人口最年轻的城市之一，长租公寓的属性与年轻人的偏好十分匹配，年轻人是住房租赁的主要消费群体。从新增人口来看，应届毕业生是重点引才对象，约为各类引进人才的一半。2015—2018年，深圳接收的毕业生数量分别为7.1万、8.09万、10.11万和10.8万人，人数逐年创新高。同期，深圳常住人口分别增加了60万、53万和62万和49.83万人，引进的应届毕业生所占比例逐年提升。无论是从存量还是增量来看，年轻人都对租赁住房的数量和品质提出要求。从人口质量来看，城市竞争力逐步增强，吸引了大批领军人才和学科带头人，每年人口增量中约有40%为各级各类人才。支付能力较强的各类人才、新就业大学生、新生代农民工不再仅满足于“居有定所”，而是需要更安全、品质更高、交流更便利的租赁住房，租赁住房需求标准明显提升，租赁消费明显升级。新冠肺炎疫情的爆发更使居民对居住体验的感受更深，引致居民对改善居住品质的需求增大。

总体而言，目前长租公寓存在供需矛盾。供给端不同运营类型均面临发展瓶颈，需求端则面临增量扩容和存量提质的双重挑战。人民对美好生活的向往对规范和发展长租公寓市场提出了新期待，也带来了新机遇。

（二）行业监管力度亟须加强

1. 长租公寓运营准入企业质量良莠不齐，市场监管不到位

一是国家及深圳对长租公寓企业的准入未设置任何门槛，企业乘着政策红利的风口迅速扩张，成为资本竞相追捧的投资标的。因中小型长租公寓自身資金有限、融资能力不足，盲目加大杠杆疯狂扩张后无法保证房源出租率，容易陷入经营困境，造成业主、租客的财产损失，形成恶性循环。尤其是分散式长租公寓近年来的频繁“爆雷”，产生民生问题。二是主体合同备案率较低，行业监管缺少抓手。主体备案上，深圳工商部门摸底的注册成立经营范围包含“房屋租赁”业务的企业中，在住房管理部门进行监管的平台企业备案的比例较低，难以进行有效监管。因此，监管部门对企业的经营情况难以进行动态监测，租户对长租公寓企业的信用情况无法获取，造成信息不对称。租赁住房合同备案率较低，尤其是自《深圳经济特区房屋租赁条例》于2015年废止后，以城中村为主的住房租赁市场监管缺乏法律依据。

2. 行业监管标准缺失，城中村改造缺乏指引

长租公寓行业标准和城中村改造指引缺失，使得企业行为缺乏规范，导致市场风险较高。一是尚无长租公寓消防、环保、空气等质量安全要求和相关设计标准，对租赁住房的质量没有统一的质量评级，租客对租赁住房的质量情况难以把握。二是城中村改造成长租公寓具有权属和历史条件的特殊性，普通的长租公寓标准在一些城中村难以适用，规模化租赁改造需要相关指导意见和技术指引。城中村的规模化租赁改造缺乏成熟的模式，现有实践中存在着改造成本和改造节奏不可控的问题，容易导致改造区域的供给骤降及租金大幅度上涨，而改造企业本身也承担较大的成本压力。目前规模化的城中村长租公寓发展较慢，仍需要探索可复制的模式并出台相关的改造指引。

四、规范和培育长租公寓行业良性健康发展的政策建议

发展经验告诉我们，市场的力量是能够最大程度调动资源配置的，凡是市场能够解决的问题，都应该交给市场。然而，市场是理性经济人的意志体现，个体追逐利益最大化会导致市场秩序的混乱，从而导致市场失灵，需要政府进行干预。政府的干预则需要极大智慧，既要创造公平的营商环境，又要明确和控制调控边界以最大化市场发挥效率。面对目前长租公寓的发展问题，市场机制的有效性受到了制约，需要从规范和培育两方面进行政府干预，促使市场有效地在资源配置中起决定性作用。发展长租公寓行业，规范与培育应是政府干预之手触及的两个并重的具体方面。一方面，要提高对长租公寓企业主体和租赁行为信息的掌控，强化房屋质量和企业资金的监管。各大城市中的老旧片区往往都处于中心地带，是租赁市场最活跃也最需要规范的部分，制定有序改造规划、明确改造预期势在必行。另一方面，对规范的专业化长租公寓企业进行培育，尤其为重资产模式发展进行土地、财税和金融政策的创新，对长租公寓市场的长远发展具有深远意义。

国际较为成熟的长租公寓运营模式有持有—运营的重资产模式，如美国EQR（Equity Residential），也有设计建造—托管运营的轻资产模式，如日本大东建托。但就目前国内市场情况来看，长租公寓企业的抗风险能力较低，互联网思维下野蛮生长的轻资产长租公寓企业在涉及民生的住房问题上存在隐患。同时，长租公寓的数量仍需提高，只有有了充分供应的市场，才能改变出租人强势、承租人弱势的局面，从而从本质上改变租赁关系不平等的局面。市场供应充足，才能规范长租公寓企业之间的良性竞争，从市场层面激发其提供质量更好、管理更人性化的长租公寓产品。目前，长租公寓企业的运营能力仍需随着行业发展进行培育，进一步增加租赁房源数量，重点发展重资产的运营模式。从行业长远发展来看，规范和培育相辅相成。对长租公寓行业的规范，也是对优质的专业化长租公寓运营主体的培育。

（一）强化市场监管手段，提高行业企业规范化运营能力

创造规范的营商环境是有效发挥市场作用的基础，要加强对租赁相关主体和行为信息的掌握，对租赁行为进行明确规范，防止“劣币驱逐良币”现象导致的市场虚假繁荣，有效引导和规范行业企业健康发展。

1. 加强长租公寓企业主体管理

主管部门应加强对长租公寓企业主体信息的掌握，对企业信息进行动态跟踪，以获得监管对象的信息。一方面，建立住房租赁企业备案制度，要求长租公寓企业在运营所在地的行业主管部门进行行业主体备案并定期报送企业基本情况、运营情况及主要管理人信息等主体信息。另一方面，建立信用评价管理制度，将实施租赁违法行为的当事人纳入信用目录，定期对长租公寓企业、从业人员进行信用评级和建立“白名单”“黑名单”，并制定相应的奖惩措施。长租公寓企业主体及信用情况应定期向社会公示，并在租赁项目现场的显著位置及网站平台进行公示，提高交易信息的对称性。

2. 规范长租公寓企业行为

租赁行为应有利于稳定住房租赁市场的长期供求关系，能够为租房者提供更好的居住质量保障。住房租赁市场仍有待规范发展，掌握租赁关系信息是进行管理的前提，确定长租公寓标准则是提高长租公寓质量的基础要求，也是促进长租公寓良性发展、为市民提供宜居环境的重要保障。

一是推行租赁合同备案，对长租公寓租赁行为进行有效监管。租赁合同备案有利于保护租赁双方的权益，并为租赁房屋所获得的公共服务提供可靠依据。长租公寓企业和承租人应当依法签订书面房屋租赁合同。企业与承租人签订房屋租赁合同前，应当向承租人出示备案及信用情况、不动产权属证书或证明房屋来源的材料。对于“二房东”的情况，长租公寓房屋产权归属不在长租公寓企业，企业应与房东依法签订书面房屋租赁合同，并要求双方出租人和承租人在房屋所在地的主管部门办理房屋租赁合同备案手续。在实践中，房屋租赁合同备案的一大阻碍在于房东对出租房屋所得收入是否会被收税有所担忧，因此应对个人与企业自持房源出租的相关税收进行明确。为鼓励对自持房源进行出租，应对长租公寓企业自持物业和房东长租所持物业的所得收入进行相应的税收减免。

二是制定长租公寓相关标准，提高长租公寓整体水平。首先，积极开展住房租赁市场相关领域的基础性研究和应用性研究，鼓励行业协会、专业机构制定租赁住房使用指引及住房租赁行业规范、质量管理标准等。制定商品房、“商改租”、城中村等不同类别房源的长租公寓应当满足的标准和指引，包括但不限于消防、环保、空气等相关质量安全和设计、施工、验收指引，为长租公寓企业的产品、制定预算、估算施工周期等提供相关的依据。其次，针对租赁住房质量不透明的问题，可参照餐饮业企业管理，推广租赁住房分类分级管理，并将租赁住房的分级信息在长租公寓现场进行明示，使租客能够较好地了解不同层次租赁住房的质量信息。

三是科学把控城中村改造节奏，有序推动规模化租赁改造。城中村是深圳住房租赁市场的主要房源来源，长租公寓企业的专业运营能力能够较好地解决目前城中村住房质量偏低的问题，但要对整体改造节奏进行统筹以平衡供需，并制定可行的改造标准和指引。整体改造节奏上，主管部门应编制和公布中长期城中村（旧村）综合整治规划和年度实施计划，提高长租公寓企业与承租人的租赁稳定性预期，以鼓励长租公寓企业对短期内不会拆除重建的城中村房源进行改造升级。鼓励城中村采取综合整治类更新并开展规模化租赁，通过规模化、标准化经营降低改造和运营成本，提高服务水平。在具体的改造实施上，出台城中村租赁房屋规模化改造的指导意见和实施指引，明确各方工作职责，完善从计划、实施、监督、验收及后续奖补的一系列规定及指引，抓紧制定城中村规模化改造相关指引，包括结构安全鉴定、消防安全评估、建筑设备设计、电梯升级设计、装修设计、公配设计、工程施工、竣工验收和出租管理等。

四是加强资金监管，防范住房租赁企业金融风险。为对长租公寓的资金链风险进行防范，应要求长租公寓企业在商业银行设立唯一的租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，并要求轻资产模式的长租公寓企业按一定比例缴存保证金。规范“租金贷”行为，严格管理住房租赁消费贷款行为，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。严格控制住房租赁消费贷款使用范围，贷款资金应由有贷款资格的金融机构直接划入住房承租人账户。为防止住房租赁消费贷款滥用，贷款额度不得高于租赁合同金额，贷款期限不得长于租赁合同约定租期。

（二）提升重资产运营模式吸引力，促进市场平稳发展

从深圳乃至全国的长租公寓市场发展来看，重资产长租公寓的抗风险能力更强、管理效率更高，并能有效增加租赁住房数量、提高租赁住房质量，应是目前重点发展的长租公寓模式。随着重资产长租公寓的发展和监管制度的完善，整体长租公寓行业逐步成熟。对重资产长租公寓进行支持和培育，能够激发市场化力量平衡供需关系，将孕育出具备专业运营能力的轻资产长租公寓团队，在长期形成层级丰富的完整产品链。

1. 降低重资产长租公寓持有成本，发挥土地税收支持作用

一是建立完善的租赁住房用地政策，降低市场化机构参与自持租赁住房建设的财务成本和资金压力。土地是重资产长租公寓企业获得新增项目的最直接来源，且能大幅提高市场租赁住房的数量，但投入成本也最高。在土地数量上，应增加自持租赁住房用地供应，在年度城市建设与土地利用实施计划和住房建设计划中予以列明。在地价上，根据自持租赁住房期限，研究完善租赁住房用地相关地价修正系数，探索租赁住房用地出让价款分期或分年收取的方式。在模式上，探索新供应居住用地采用政府和住房租赁企业合作（PPP）模式建设和运营租赁住房。

二是创新实施重资产长租公寓税收优惠政策，降低企业在持有、运营房产过程中的税负。简化合并有关税种，避免重复征税。以深圳房产税从价计征方式看，自持物业综合税负达23%～26%，自持物业房产税及所得税两税合计税负比率达收入的17.5%。以房产税从租计征方式看，自持物业综合税负达32%～35%，自持物业房产税及所得税两税合计税负比率达收入的26.5%。鼓励长租公寓企业自持物业作为租赁住房，应落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的支持政策，探索设计重资产类长租公寓纳入生活性服务业增值税税率优惠范围的试点。探索对重資产类长租公寓企业适当降低增值税、企业所得税和房产税征收率。

2. 打通重资产长租公寓融资渠道，加大财政引导力度

解决重资产长租公寓的融资问题，是以市场化手段有效提升租赁住房供给能力的重点，能为市场提供持续的活水。随着基础设施公募REITs试点政策的落地，住房租赁公募REITs也应加速落地进程。REITs作为高度市场化的金融产品，其在公开市场交易，流动性较高。由于实现了项目股权的整体转让，能够使重资产长租公寓企业实现现金流提前回流的作用，并使投资者享受到住房租赁市场发展的红利，是落实“房住不炒”定位的重要抓手。REITs的阶段性收益来源于长租公寓企业的运营，因此对于提升长租公寓市场行业整体的运营能力、发展专业化轻资产长租公寓有着积极意义。

对重资产长租公寓发展给予财政支持。发挥住房租赁市场中央财政专项资金的引导作用。在三年中央财政专项资金计划结束后，研究市、区财政对重资产类长租公寓项目的奖补措施。财政支持应着重偏向两方面，一是对重资产模式进行财政奖补，从数量上增加长租公寓的供给;二是对城中村规模化改造的轻资产模式进行奖补，促进进村改造的发展以及租赁住房的质量、安全的提升。

[参考文献]

[1] 王锋.深圳住房租赁市场发展特点与政策导向[J].中国房地产，2018（16）：14-17.

[2] 唐杰.经济发展中的市场与政府——深圳40年创新转型总结与思考[J].开放导报，2020（4）：56-63.