住区闲置设施改造为养老设施之潜力评价 <br/>——以包头市为例

住区闲置设施改造为养老设施之潜力评价
——以包头市为例

2021-12-28贾巍杨程麒儒王小荣

天津大学学报（社会科学版） 2021年1期

贾巍杨，程麒儒，王小荣

（天津大学建筑学院，天津 300072）

据国家统计局数据显示，截至2019年国内65岁及以上的老年人口占总人口的12.57%，相对于2018年增长了0.63%；同时，截至2018年全国养老机构和设施总数增长至16.8万个，相比2017年增加了1.3万个，其中包括社区互助性养老设施9.1万个，社区养老照料机构和设施4.5万个。虽然养老设施的数量在不断上升，但仍然无法满足老年人增长速度的需求。

2016年国务院提出推进既有住区闲置设施改造为养老机构的政策，鼓励将既有住区内的闲置资源进行归纳与利用。2017年国务院颁布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中也提出了鼓励发展社区养老，提倡将闲置的商业设施、厂房仓库、医院、办公楼等建筑改造为住区养老设施[1]。

由此可见，闲置设施改造为养老设施具有巨大潜力，但是由于闲置设施的状况和条件具有众多差异，而如何恰当适宜地进行适老化改造，又要避免二次浪费就成为了闲置设施改造的关键问题，所以制定合理的闲置设施的评判方式和针对性评价标准显得尤为重要。

本文将以自理老人和半自理老人所需的养老设施类型为目标，以包头市综合性社区中的闲置设施改造成为社区老年人日间照料中心为出发点，构建闲置设施改造为养老设施潜力评价指标，并以包头市既有住区中的闲置设施为案例，研究和探索闲置设施的改造潜力评价方法。

一、国内外研究现状

1. 国外研究现状

目前，大部分欧美国家具有相应的养老福利政策，政府以发放资助补贴的方式支持老年人改造和修缮自家房屋，因此大部分老年人更加愿意选择居家养老，仅少部分老年人愿意选择机构养老和社区养老。其中，英国与法国的养老设施多为闲置设施改造而成，而改造前的建筑包括酒店、老年公寓、工厂等，这些项目通过稳固建筑结构、重塑内部空间布局、增加采光面积、完善无障碍交通系统等措施将旧建筑翻新，以迎合老年人的日常生活需要。另外，德国的养老设施多建于社区内，由政府出资建设，社区内的居民均可免费使用。美国地广人稀，其多数养老设施为新建，包括老年公寓、老年人综合社区、护理机构等，由于经济原因多数老年人选择居家养老。

Danny Myers等[2]提出应将建筑存量按照区位、面积、建成年代、类型等标准进行分类，以便减少英国的建筑资源浪费和经济损耗，同时促进社会和谐发展和文化价值提升。

Serrano-Jiménez等[3]提出通过翻新和改造西班牙的养老住宅提高其安全性、宜居性以及舒适性，并且总结了建筑改造的决策和分析方法，其中共有4个评价标准：技术要求与受众需求、建设性过程、社会效益以及价值评估。

由于西方国家人口老龄化开始的时间较早，故其养老机构的专业性较强、服务内容较完善，老年人能够根据自身情况选择适宜的养老方式，即使是居家养老，也能够享受到专业、便捷、全面的养老服务。

日本养老设施建设的发展目前已处于成熟阶段，其养老设施机构呈现出分布广泛、布局分散、种类多样、模式丰富、受众范围广的特点。其中大部分养老设施位于社区之中，属于存量改造后的设施。山下哲郎[4]提出了日本养老设施的模式创新，包括：居住和服务设施分开规划，将现有建筑改造为养老设施，合建生活住宅，组建模拟家庭，建设整合型养老设施。上野淳等[5]归纳出了日本养老设施规划具有多床位集中护理、独居单元型以及小型多功能养老设施3个建设特点，并提出社区养老和入住小型多功能养老设施更受老人喜爱。

2. 国内研究现状

目前国内关于“闲置设施改造为养老设施”直接相关的学术研究还比较少，本文收集了养老设施改造设计的主要研究文献。

卫大可等[6]指出适宜国内的养老模式是以居家养老为主、社会养老为辅，在宅养老为主、异地养老为辅，多种养老模式混合的形式。并且国内的养老设施亟待解决分类与分级明确、用房配置适宜、防火疏散设计合理、使用安全达标等问题，同时从养老设施建筑设计应着眼于设计原则、分类与分级、用房配置、防火疏散、使用安全5个方面提出了设计策略。

胡惠琴等[7]提出了小型社区养老设施更适宜国内养老模式和体系，同时总结了4种适合国内现状的小规模社区化的复合养老设施：医养结合型、老幼复合型、文体照料结合型、服务照料结合型。徐知秋等[8]归纳了国内老旧社区数量多、老年人口多、养老设施数量少且种类单一的现状，并提出了置换法、增建法、合并法、空间重组法4类改造方法。

周燕珉[9]在探讨哪些建筑更适合改造为养老设施这个问题时指出，要重点关注消防规范、原建筑功能、结构体系、建筑体量、高差问题；还要妥善处理好项目与附近居民的关系，设法使项目融入所处环境。

姚栋等[10]调查发现上海市社区养老设施很多是由闲置建筑改造而成的，并总结出一些成功改造经验，包括适宜的选址、复合空间利用、双重安全管理、充分利用南向采光等，还建议实践中要考虑市场、社区参与等因素。

目前，国内关于闲置设施改造养老设施的研究还处于探索阶段，而国外由于进入人口老龄化的时间较早，因此在养老设施建设、养老服务发展等方面的经验和案例比较丰富。现阶段国内外在人口数量、养老和福利政策、文化习惯、生活方式等方面存在较大差异，养老设施建设的现状发展也各具特色，由此，国内养老设施建设发展可以汲取国外经验，借鉴国外养老设施建设的优点，并结合自身现状探索出适宜国内养老设施建设的方法。

二、闲置设施改造为养老设施的潜力评价方法

既有住区闲置设施改造养老设施潜力评价主要是通过运用AHP层次分析法和模糊综合评价法确定闲置设施改造的潜力值，并以潜力值确定闲置设施的改造方向和目标。

按照层次分析法构建闲置设施改造为养老设施潜力评价指标的主要步骤是：首先确定决策目标，筛选出影响闲置设施改造的关键性因素，然后依据相关标准规范及文献确定各项评价指标的名称和内容，并使其与关键性因素相匹配，之后建立闲置设施改造的层次结构模型（见图1）；然后将准则层和指标层的各项评价因子按照两两一组划分，并将对比程度设立为9个等级，邀请15位行业专家对各组指标进行对比程度判断，并依据判断结果构建判断矩阵；最后对判断矩阵进行一致性检验并取得指标权重（见表1）。

图1 评价指标层次结构

表1 评价指标权重结果

既有住区闲置设施改造为养老设施的层次结构模型的准则层指标，来源于养老设施对建筑安全性、便捷性、舒适性、适宜性、稳定性的需要，而指标层的内容皆选自《老年人照料设施建筑设计标准》[11]《城市居住区规划设计标准》[12]《建筑设计防火规范》[13]等标准规范以及其他相关文献。设施是否具有安全性的决定因素包括闲置设施的建成时间、消防规范以及结构；设施的便捷性取决于其原功能与布局是否合理、所在位置以及周边环境对设施的影响3方面；另外，建筑朝向、采光和楼层影响着设施内部使用的舒适程度；同时，建筑内部尺度、面积、面宽与进深、周边建筑情况等方面是影响闲置设施改造适宜性的关键点；此外，闲置设施的稳定性主要包括是否面临拆迁、产权和管理方明确性两方面内容。

研究分析和评价实际案例时，需结合模糊综合评价法，针对改造前的闲置建筑进行改造潜力等级评价。首先，针对评价指标各项内容制定测评表，并将评价等级设置为：适合、较适合、一般、较不适合、不适合5个等级，然后邀请多位具有专业背景的从业人员根据闲置设施的实际情况选择对应的评价等级，之后将评判结果代入评价指标中进行计算，最终得出结果向量，确定闲置设施的改造潜力。

三、案例研究：包头市闲置设施调研与分析

1. 调研简介

根据“十三五”重点研发计划课题《既有居住建筑适老化宜居改造关键技术研究与示范》要求，针对国内32个城市进行了住区现状调研，研究以调研数据为基础，在汇总和分析的基础上选取了包头市住区中的闲置设施作为探讨和分析的重点。调研方式主要以实地勘察为主，通过观察、拍照和记录住区内闲置设施的类型、区位、层数、结构、原有功能布局、朝向和采光、面积、所有权等具体情况，对住区内的闲置设施进行客观打分评价。

2. 闲置商业设施

闲置商业设施位于包头市东南部，其西侧紧邻住宅区，东临城市主要干道。设施北侧200 m处为小区东出入口，东侧250 m范围内有两个公交站。该设施建成于2012年，为坐西向东的两层框架结构建筑，层高约3.5 m。设施内部空间较为完整、宽敞，因此有利于重新规划空间和减少改造的经济投入，且设施内部走廊净宽大于1.8 m，能够满足救护担架床的通行。该闲置设施的原功能为餐馆，由于该设施位于小区南侧，周边人流量较少，且周边同类型餐馆较多，所以因经营不善而关闭。

该设施周边的便利店和药店较多，并且周边200 m范围内有社区卫生站、公共浴室、理发店、大型超市等场所，完善的周边设施能够保证老人日常生活的便捷性。另外，闲置商业设施周边现存的景观环境较好，乔木、灌木及花卉等植物种类丰富、景观层次分明、色彩多样，并且设施主入口与城市主干道之间由景观带分隔，两者之间的最小距离为20 m，老人日常活动具有较高安全性。

图2和图3分别为一层平面、二层平面，该设施面积约400 m2，内部包括两部具有消防疏散功能的楼梯，并且室内设置有火灾自动报警系统和消防栓等消防设施。建筑南北两侧均为药店、小型通信营业厅等一层商业建筑，由于商店日常客流量较少，因此其在噪音、采光等方面对设施的影响较小；建筑西侧为小区闲置场地，能够满足增建无障碍电梯的需求，并且对周边楼宇的稳定性、私密性以及声音和光照等方面的影响较小，因此仅建筑西侧和内部可增建电梯。

图2 一层平面

图3 闲置商业设施二层平面（单位：m）

同时，设施的进深与面宽的比值为1∶2，设施内部能够达到在冬至日时至少一个起居厅或一个居住空间的满窗日照大于2小时，并且由于建筑的出入口位于建筑东部且开窗面积较大，西侧开窗面积较小，因此受西晒影响较小。设施周边拥有药店、餐馆、便利店、公共浴室等多种便民设施。此外，该设施周边场地较平整，室内外有约100 mm的高差，可通过后期无障碍设计和改造解决，并且设施属于公有大产权建筑，受市政府管理。

3. 闲置售楼处

闲置售楼处位于所在小区的西北侧，并且周围可利用的活动场地较多。其次，售楼处周边景观环境品质较高，绿化面积较大，植被丰富、景观视野较好，其西北侧有一个占地面积74 000 m2的城市公园，能够作为老人的日常活动场所之一。

售楼处所在建筑属于住宅楼裙房，并与大型超市、商铺、药店等共处于裙房内（见图4），周边人流量和车流量较多。售楼处一般作为展示和交易空间，具有暂时性使用的特点，由于小区内大部分住宅交易已完成，所以处于闲置状态。由于改造需要一定的成本，同时其所处位置租金较高，故售楼处出现了长期闲置的现象。

此外，售楼处周围交通便利，其300 m范围内有4个公交站，并且距离小区北出入口的直线距离仅180 m，距西出入口仅210 m。同时，由于紧邻城市干道，周边来往车辆和人群对建筑内部的影响较大，包括噪音干扰、影响交通安全性等。售楼处建成于2013年，面积为500 m2，整体上由两个单元组成，层高4 m、共两层，属于框架结构建筑，设施产权属于大产权建筑并且管理方为市政府。

图4 闲置售楼处位置（单位：mm）

建筑朝向为坐东朝西，南侧与北侧均无开窗，建筑的开窗面积虽大，但其面宽窄、进深大，面宽与进深的比值为3∶5，而其内部采光虽然满足在冬至日时至少一个起居厅或一个居住空间的满窗日照大于2小时，但建筑内部存在采光面积小、时间短的问题，同时在夏季傍晚时内部空间也会受到强烈的西晒影响，所以售楼处不能满足老年人日常居住设施的采光标准，更适宜改造为老年活动站。图5和图6分别为一层平面、二层平面，建筑内部空间较开敞，每个单元内部各有1部楼梯，且空间的可塑性和灵活性较强，走廊净宽大于1.8 m，建筑内部的消防设施系统较完善。由于设施北侧、东侧和南侧均为建筑，因此无障碍电梯能够加建于设施西侧或内部，可选择无需挖底坑的小型无障碍电梯或座椅电梯等。建筑的室内外高差为300 mm，但场地条件较好，可加建无障碍坡道的空间较充足。

图5 闲置售楼处一层平面（单位：m）

图6 闲置售楼处二层平面（单位：m）

4. 闲置设施改造潜力评价

本研究通过应用评价指标对两个闲置设施进行了评估，评价时由5位以上具有养老设施设计相关背景的专业人员来确定闲置设施改造潜力评价指标中的各项指标评价等级，然后将专业评价结果结合表1中各项评价因子的权重进行计算，获得闲置设施的结果向量，即商业设施与售楼处改造潜力的评价分值结果（见表2）。

表2 商业设施与售楼处改造潜力评价分值结果

若评价值总分高于4分，则表明该设施的改造潜力较大且适合改造为养老设施；若总分为3.1～4分，则该设施较适合改造，若总分分别为2.1～3、1.1～2、0～1分，则设施的适合改造程度分别为：一般、较不适合、不适合。闲置设施准则层中5项指标的得分能够显示出指标之间的平衡，若5项分值差太大，则说明设施的优势与劣势兼具。

从评价结果来看，闲置商业设施改造为养老设施具有一定的潜力，评价结果为适合改造，而安全性、便捷性、稳定性3项分值较高，代表商业设施在安全性、便捷性、稳定性方面的条件较好。售楼处的评价结果为一般，其中便捷性、舒适性和适宜性的评分较低，得分低表示若售楼处被改造，则将面临项目多和成本投入大等问题，因此售楼处改造为养老设施的潜力一般。此外，闲置设施是否实施改造还需根据具体情况进行深入分析和判断，若闲置设施改造潜力较大且符合改造标准，则需根据闲置设施的特点和条件提出相应的个性化改造策略。

四、闲置设施改造潜力评价指标的应用原则

根据上述案例分析可知，闲置商业设施具备改造为养老设施的可行性和改造潜力，而售楼处的改造潜力和可行性为一般。在此基础上，如何判断闲置设施是否适合改造、适宜改造为何种类型的养老设施以及如何改造，皆为改造的重要问题。在前述评价指标基础上，本研究提出了以下3点原则，既可作为该评价指标应用的补充说明，也可以作为指导闲置设施实际改造方向的策略和方法。

1. 预判性

预判性指应用闲置设施改造潜力评价表的前期分析和可行性评判，是既有住区闲置设施改造首先应遵循的一条原则。前期预判与分析是指在应用评价指标之前，对设施的建成年代、消防条件、所在区位等进行初步分析，并预先判断设施改造的可行性，然后评价闲置设施改造潜力。

由于包头市两个闲置设施所在小区建成时间较短，建筑结构和空间等条件较好，且周围业态发展较成熟，老年人数量众多，因此可以初步判断两个闲置设施符合改造要求。若一栋建筑在经过预判后被认定为完全不具备满足防火规范的改造条件，即可说明该建筑不具有改造潜力，亦无须再进行评测。

此外，闲置设施的改造不仅是针对建筑本身的改造，同时也是对既有住区中公共资源和设施的增加与补充，因此改造应关注住区与设施、设施与居民之间关系的协调性，即闲置设施改造对既有社区和居民的影响。预判性还包括对既有住区条件、住区居民意见、周边养老需求的现状调研。

2. 类型针对性

在住区闲置设施改造中，设施原功能与改造目标之间的关系是闲置设施与养老设施之间空间类型匹配度的决定性因素，而评价指标的意义就在于为设计环节提供可参考的改造方向和目标，因此评价指标的应用还应以针对性为原则。其具体方式为：分析和评价其空间结构、规模面积、区域位置等现状条件和特点，并参考2019年实施的《养老机构等级划分与评定》标准[14]，从而扬长避短使之与特定的养老设施类型进行匹配，即改造前根据评价指标中的结构、朝向、采光、内部尺度、原功能与布局、面积等内容确定闲置设施适宜改造的类型和改造的具体项目，同时考虑降低改造的成本投入。

从空间类型看，包头市两个闲置设施均为单元式空间，且各单元面积均等，其中商业设施的采光和通风条件较好，改造时可按照养老设施中所需的护理、保健、娱乐、用餐等功能合理地划分空间，因此商业设施的空间可塑性和改造可行性较强。

商业设施的面积为400 m2，满足《城镇老年人设施规划规范》中小区级托老所建筑面积应大于等于300 m2、老年服务站和老年活动站的建筑面积应大于等于150 m2的要求[15]，并且建筑整体的面宽较大、进深较小，朝向为东侧，日间光照充足，同时其通风条件、内部尺度均满足老年人照料设施的建设标准，因此商业设施适宜改造为小区级的托老所、老年服务站、老年活动站等小规模、可容纳人数较少的养老设施。另外，若商业设施要改造为托老所，则应按照规范要求保证床位数量不少于10个，并设置保健室、休息室、活动室、配餐室等，同时应与老年服务站合并设置。

售楼处因整体朝向西侧，南侧和东侧均无开窗，其面宽较窄、进深较大，日常采光不足，不宜改造为具有居住功能的托老所，而适宜改造为老年活动站、老年餐厅等对于自然采光需求较小的养老设施。而此类设施中主要空间的面积较大且辅助空间的数量较少，因此适老化改造在空间划分方面的改动内容较少且投入成本较低，因而售楼处适老化改造也具有一定的可行性。

此外，改造前也应考虑之后养老设施与住区内其他设施之间的协调性，以类型、功能和规模互补的方式实现住区服务设施之间的统一协调发展。鉴于小区附近已有老年大学，并且老年大学距离小区西门较近，故可选择邻近的售楼处改造为小区老年服务站、老年活动中心或老年餐厅，或是集小区老年服务站、老年餐厅等为一体的综合性养老服务设施。

3. 系统性

在对闲置设施改造为养老设施的潜力评价指标进行应用时，也应把握系统性原则，即注重对闲置设施缺点的弥补并使之与周围环境和谐统一。研究中评价指标的测评结果不仅是对闲置设施改造潜力的显示，同时也是对闲置设施的改造关键点的反映。若某项指标的评价结果得分较低，则改造中应将该项作为改造重点。

根据表2中售楼处评价分值结果显示，售楼处的便捷性、舒适性和适宜性3项得分较低，其中影响分值的主要因素是“小区中的位置”“周边环境”“建筑朝向”“内部采光”“面宽与进深”5项指标，因此改造应重点关注售楼处与周边环境的关系问题和改善因朝向不佳而产生的采光不足问题，包括建筑与周边道路的衔接、建筑与景观环境的融合以及与周边设施的协调、增加建筑内部采光等。闲置设施周边场地与景观的品质是影响老年人选择养老设施的重要因素，包头市两个闲置设施周边均有良好的景观环境和丰富的活动场地，因此周边环境对于改造后的养老设施具有积极影响。

另外，闲置设施改造可通过增加人性化无障碍设施来解决室内外高差、照明不足等问题。由于包头市两个闲置设施的室内外高差均不小于100 mm，因此改造时应在建筑与室外道路之间增设无障碍坡道，以保证老人能够顺利通行。同时，由于售楼处位于小区边缘，建筑周边夜间照明不足且高差难以辨别，所以改造中应注意增加夜间照明、埋设地灯照明和设置高差提醒标识以保证老年人夜间出入的安全性。此外，室内外铺装应使用平整并满足防滑系数要求的材料，以防止老年人跌倒造成伤害。